作者｜地產(chǎn)十一郎

來(lái)源｜地產(chǎn)十一言（ID:dichanshiyiyan）

今天，我接到了6個(gè)問(wèn)我需不需要貸款的電話……

有過(guò)類似經(jīng)歷的你們應(yīng)該能明白我接到第6個(gè)電話時(shí)的心情……

不罵人真的是因?yàn)槲疫€強(qiáng)裝文化人兒，心里卻已經(jīng)是十萬(wàn)只動(dòng)物萬(wàn)馬奔騰了。

不管我的語(yǔ)氣多么惡劣，電話那頭卻保持著春風(fēng)和煦的溫柔，一味地去挖掘我可能會(huì)有用錢的可能性。

“姐，您再想想，要不把現(xiàn)在的房貸換成房抵貸也很劃算的，利率低能做到年化3.8%，還可以先息后本……”

做貸款的小哥哥，現(xiàn)在都練成精了嗎？真的可以做到“客戶虐我千百遍，我待客戶如初戀”。

掛了一遍遍的電話，除了不勝其煩外，我忽然有個(gè)奇怪的念頭跑出來(lái)：

我和電話那頭的小哥哥，與現(xiàn)如今購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商的角色，難道不是同出一轍嗎？

2021年下半年購(gòu)房人從銀行貸不到款的故事場(chǎng)景猶在眼前吶，這日子也不過(guò)輪回了一個(gè)春秋，游戲的玩法就來(lái)了個(gè)180度的大轉(zhuǎn)向：

去年是人找不到錢，今年變成了錢追著人跑。

最慘的是，還追不到。

連續(xù)3降

又降息了。

8月22日，央行新一期LPR出爐：

• 一年期從3.7%下降至3.65%；
• 五年期從4.45%下降至4.3%，較此前繼續(xù)下降15個(gè)基點(diǎn)。

加之央行降低首套房貸利率20個(gè)基點(diǎn)，首套房貸最低利率低至4.1%。

這已經(jīng)是今年第三次房貸利率下調(diào)。

今年LPR三次下調(diào)，分別在：

2022年1月，5年期LPR4.65%下降至4.6%，下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)；

同年5月，5年期LPR下降至4.45%，下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)；

同年8月，5年期LPR下降至4.3%，再次下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。

短期內(nèi)，連續(xù)大幅下調(diào)房貸利率，房貸利率看似從年初的4.65%一路滑到4.3%，但是購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，大家的“體感溫度”可遠(yuǎn)不止這么一點(diǎn)。

隨后，24日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，通過(guò)了增加3000億以上政策性開(kāi)發(fā)性金融工具額度的決定。

此次會(huì)還傳達(dá)了一個(gè)重要信號(hào)：要持續(xù)釋放貸款市場(chǎng)利率報(bào)價(jià)利率改革和傳導(dǎo)效應(yīng)，降低融資成本。

看到了吧，意思是利率大概率還會(huì)繼續(xù)下降。

樓市調(diào)控的“砝碼”正在一次又一次做減法，甚至樓市普惠性的利好接連不斷——

不僅使房貸的利率不斷下降，還把支持剛需住房需求，提升為“合理支持剛性和改善性住房需求?！?/p>

奇招頻出

我們什么時(shí)候像如今這么著急賣房子變現(xiàn)過(guò)？

賣房，甚至成了地方政府機(jī)關(guān)考核機(jī)關(guān)工作人員的指標(biāo)之一，把買房這種市場(chǎng)行為演變成一項(xiàng)政治任務(wù)。

這從側(cè)面反應(yīng)出目前房地產(chǎn)庫(kù)存對(duì)于地方政府的壓力非常大。

黃奇帆老先生曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，在2000~2020年這20年中，中國(guó)建造了全世界房屋面積的一半之多。而在2021年，中國(guó)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)造好的但沒(méi)有賣出去的新房，有6億平方米。這個(gè)叫一手房庫(kù)存。

在中國(guó)城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)不僅是一項(xiàng)民生工程，而且與地方經(jīng)濟(jì)、土地財(cái)政、金融體系等緊密聯(lián)系在一起。

因此，在地方政府看來(lái)，樓市“去庫(kù)存”可謂茲事體大，非“上綱上線”不能解決。

然后，以物換物的場(chǎng)景在買房這件事上上演了諸多故事：小麥換房，大蒜換房，西瓜換房……讓人誤以為回到了農(nóng)耕時(shí)代。

前幾天湖南某縣長(zhǎng)喊口號(hào)鼓勵(lì)買房的視頻刷屏，從縣長(zhǎng)不茍言笑的認(rèn)真鼓動(dòng)里，十一郎嗅到的不僅是賣房的迫切，還有從那畫面里透露出憋在心底的無(wú)奈，還有……荒唐。

• 給錢，給政策，給首付，只要你買房；
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• 鼓動(dòng)，帶動(dòng)，撬動(dòng)，只要你買房；
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• 七大姑，八大姨，二舅子，勸你快買房；
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• 買了一套買兩套，買了兩套買三套，為祖國(guó)買房。

難，難，難

沒(méi)想到今年下半年還是這么難。

在過(guò)去幾個(gè)月，十一郎跟很多業(yè)內(nèi)人聊起今年的行情，大多數(shù)人都認(rèn)為上半年是最難的，下半年行情會(huì)在調(diào)控政策下逐漸向好。

不得不說(shuō)，現(xiàn)在政策的調(diào)控在不斷加碼。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，200個(gè)城市發(fā)布了超過(guò)460次的調(diào)控，頻次刷新了歷史記錄。

頻繁的調(diào)控手段中，大部分地方的政策是從需求端出發(fā)的。包括降房貸利率、降首付比例、放松公積金貸款、放松／取消限售、放松／取消限購(gòu)以及出臺(tái)“房票”安置政策等，其中，公積金政策調(diào)整的次數(shù)最為頻繁。

只是，在對(duì)炒房行為嚴(yán)防死守的大背景下，再多再頻繁的細(xì)微調(diào)整，都收效甚微。

這幾天十一郎跑盤，跟幾個(gè)北京樓盤的營(yíng)銷總聊天，問(wèn)起當(dāng)下房地產(chǎn)的市場(chǎng)有沒(méi)有因?yàn)轭l繁出臺(tái)的救市政策而轉(zhuǎn)好，營(yíng)銷總癟了癟嘴說(shuō)，

沒(méi)有轉(zhuǎn)好，市場(chǎng)是觀望情緒依然很濃。

回想起上半年跟一線人員聊天的場(chǎng)景，話里話外，大家都寄希望于下半年市場(chǎng)可以轉(zhuǎn)好，十一郎在5月份也寫了一篇文章《》，提出5/6月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)觸底，有購(gòu)房需求的可以考慮出手了。但目前來(lái)看，大家的希望落空了。

當(dāng)7月份的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布時(shí)，我真的倒吸一口涼氣。

根據(jù)克爾瑞研究的數(shù)據(jù)，7月全國(guó)樓市熱度回落，供需齊降且供應(yīng)縮量幅度大于成交，帶動(dòng)狹義庫(kù)存小幅微降至5.98億平，去化周期降至20個(gè)月以內(nèi)，廣義庫(kù)存延續(xù)38.47億平高位波動(dòng)。

從7月以來(lái)，在好多篇經(jīng)濟(jì)研究的文章里，我都看到過(guò)“7月份樓市二次探底”的字眼，但底部到底在哪里呢？

回歸到最基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，當(dāng)供應(yīng)量持續(xù)大于需求量時(shí)，我們?cè)偃ネ诰蚩蛻粜枨?，還能從哪里去找空間呢？

話題回歸到這次利率的大幅下調(diào)。

這次下調(diào)能夠激發(fā)起新的購(gòu)房需求嗎？

我的回答是，

利率下調(diào)，一定可以激發(fā)新需求，但激發(fā)出的需求也是一定的。

不夠刺激

我們可以從這輪調(diào)控看出，整個(gè)的調(diào)控手段都有一個(gè)調(diào)性，就是相對(duì)溫和，避免刺激。

LPR利率下調(diào)下，已經(jīng)是一種“普惠性”的調(diào)控了，但依然沒(méi)有到2008年時(shí)的力度。

換句話說(shuō)，不夠刺激。

表現(xiàn)為兩點(diǎn)。

第一，不同城市的真實(shí)房貸利率不一致。

我說(shuō)的是真實(shí)房貸利率。北京這樣的一線城市，通過(guò)不同的操作手段，不同的銀行給出的利率可以從5%以上到3.8%，甚至3.5%。而像廣東惠州，在去年的時(shí)候房貸利率還在6-7%的高位，但是現(xiàn)在快速到了4.1%。

也就是說(shuō)，4.1%的歷史最低房貸利率，實(shí)際上落地到市場(chǎng)，它發(fā)生的真實(shí)效用會(huì)打不少折扣，因?yàn)槭袌?chǎng)上真實(shí)的房貸利率比表面的高。這個(gè)不均衡，對(duì)于消費(fèi)力最強(qiáng)的大城市人群的買房熱情，提振意義沒(méi)有想象的大。

第二，本次房貸利率下降只針對(duì)增量，不針對(duì)存量。

從中能看出政策背后的意圖，提倡大家去買新房，而對(duì)于二手房的交易卻沒(méi)有利率的傾斜。這與2008年時(shí)房貸利率打7折還不一樣，那個(gè)可謂是“超猛”，不管是增量、存量，無(wú)論首套、多套，均是一刀切，來(lái)，都7折。

但此次的利率下調(diào)只針對(duì)增量，不對(duì)存量；只對(duì)首套，不對(duì)多套。

這樣來(lái)看，對(duì)于極剛需的購(gòu)房人群來(lái)說(shuō)，利率下調(diào)的部分和高房?jī)r(jià)比起來(lái)，簡(jiǎn)直九牛一毛，激發(fā)不起任何興趣；

對(duì)于剛需客戶來(lái)說(shuō)，信心修復(fù)前或者說(shuō)市場(chǎng)回暖前，利率下調(diào)部分和風(fēng)險(xiǎn)之間存在著巨大的不對(duì)等，理性的購(gòu)房者不會(huì)因?yàn)槔氏抡{(diào)這個(gè)單一利好而冒著巨大的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)場(chǎng)；

對(duì)于以一換一的置換或改善客戶來(lái)說(shuō)，卻是真實(shí)的利好：置換成本直接被降低，甚至有購(gòu)房需求但是一直觀望的客戶來(lái)說(shuō)，直接降低了他們的購(gòu)房成本。

所以，我們不能只看紙面上的數(shù)字，要深入到市場(chǎng)去了解真實(shí)的情況，才能看清楚，這么多調(diào)控下來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)到底是為啥一直支愣不起來(lái)。

歸根結(jié)底，利率下調(diào)對(duì)于現(xiàn)在的樓市來(lái)說(shuō)是“治標(biāo)不治本”的，對(duì)于市場(chǎng)的修復(fù)也依然是有限的。

所以，這次的利率下調(diào)能否刺破購(gòu)房者的觀望情緒呢？

我們有理由相信，該來(lái)一點(diǎn)刺激的了！