朋友家小區(qū)是05年建造的位于上海西南中環(huán)的普通小區(qū)，2010年買的房子。一直沒住，2015年才入住。

入住后，物業(yè)就告訴他“小區(qū)地面已經(jīng)沒有固定車位了，只有臨時車位，每天先到先得”，然而，朋友卻發(fā)現(xiàn)，小區(qū)現(xiàn)有地面的所謂“固定車位”，全都是小區(qū)開發(fā)建成之初遺留下來的，第一波業(yè)主先到先得。

這些地面固定車位占整個小區(qū)地面車位的50%，只剩下50%是臨時機動車位。

隨著小區(qū)車子越來越多，地面50%的臨時車位根本不夠用，小區(qū)停車越來越難了。

小區(qū)居民經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，當(dāng)他們無處可停時，這些地面“固定車位”卻經(jīng)常”空著但不讓�！�，導(dǎo)致他們很多車只能停在小區(qū)花壇草坪上。

小區(qū)居民很納悶：”“固定車位”又沒有買產(chǎn)權(quán)，每個月交的停車費錢和我們一樣多。大家都是業(yè)主，憑什么他們有固定車位呢？”

那么，小區(qū)地面車位究竟應(yīng)該不應(yīng)該用來做”固定車位“呢？

一、小區(qū)地面車位一般不得作為固定停車位出租給特定業(yè)主、使用人使用

我們都知道，小區(qū)停車位一般有兩種，一種是在小區(qū)規(guī)劃建造之時就計劃專用作停車使用的停車位，這種車位一般設(shè)在小區(qū)地下車庫、人防工程內(nèi)，有產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)車位之分。這種車位，是完全應(yīng)當(dāng)固定給產(chǎn)權(quán)人、使用權(quán)人使用的。

而另一種車位，就是這種數(shù)量不小的地面車位，地面車位在小區(qū)規(guī)劃建造之時，并非用來停車，而是用于小區(qū)道路通行之用。后由于小區(qū)停車位緊張，才改變用途用于停車。那么這種停車位，根據(jù)《民法典》第二百七十五條規(guī)定，”占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。“屬于業(yè)主共有，就意味著大家都能使用，并非某人特有。

2021年實施的《上海市住宅物業(yè)管理區(qū)域機動車停放管理規(guī)定》第三條第二款也明確規(guī)定，”利用小區(qū)原始規(guī)劃設(shè)計停車位之外的區(qū)域設(shè)置停車位的，不得作為固定停車位出租給特定業(yè)主、使用人使用�！�

因此，小區(qū)地面車位根據(jù)法律規(guī)定，屬于業(yè)主共有車位，作為特點業(yè)主的固定車位使用，不僅侵害了小區(qū)業(yè)主的共同利益，也不符合相關(guān)法律規(guī)定。

二、地面車位如何從”固定車位“回歸”業(yè)主共有車位“？

事實上，現(xiàn)有的小區(qū)地面固定車位，多是由于歷史遺留問題造成的。部分小區(qū)開發(fā)較早，早年在停車問題不緊張的情況下，業(yè)主通過向物業(yè)有償購買或者無償?shù)怯浀姆绞�，取得了小區(qū)地面車位的固定使用權(quán)，并以約定俗成的形式長期占有使用。

要解決這一問題，小芝認為，既要尊重歷史，又要依靠法律。

應(yīng)當(dāng)承認，我國《物權(quán)法》實施于2007年，在這之前，并沒有業(yè)主共有的概念，因此，這部分業(yè)主依靠先占取得地面固定車位，具有一定的合理性。

因此，一個比較保守的辦法是，根據(jù)“新人新辦法”“老人老辦法”的原則，繼續(xù)承認地面固定車位業(yè)主的使用權(quán)，但是一旦擁有固定車位業(yè)主出售房屋后，其所擁有的“固定車位”自動轉(zhuǎn)為“業(yè)主共有車位”，供全體業(yè)主使用。

這樣通過若干年的消化，可以逐步消化解決小區(qū)“固定車位”的歷史遺留問題。

另外一種比較激進的辦法是，通過小區(qū)業(yè)主大會決議的形式，直接修改小區(qū)停車規(guī)約，將小區(qū)所有的地面車位全部劃歸“業(yè)主共有車位”。

這種辦法好處是見效快，但是一方面由于有既得利益業(yè)主的阻撓，決議很難通過，另一方面容易引發(fā)小區(qū)鄰里糾紛，形成不穩(wěn)定因素，因此并不推薦。

小芝認為：小區(qū)停車難問題的解決，關(guān)鍵在于物業(yè)、業(yè)委會、居委會三駕馬車能否發(fā)揮作用，尤其是在解決“固定車位”歷史遺留問題上，“三駕馬車”要負起責(zé)任來，摸清小區(qū)地面停車位底數(shù)，針對小區(qū)的實際情況，優(yōu)化調(diào)整小區(qū)停車規(guī)約，讓小區(qū)居民不再為停車問題犯難！

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