廣州今年土拍市場的熱點(diǎn)，先是西邊荔灣的白鵝潭，之后南邊番萬博，然后輪到北邊的嘉禾望崗，之后是番禺南部，6月再到天河員村板塊，吸引了35家房企一起搖號，而7月份又要輪到白云的設(shè)計之都地塊了！ 在前兩年廣州市場的熱點(diǎn)是往東部走，現(xiàn)今來看，當(dāng)大家一窩蜂追趕一個區(qū)域或者一個板塊的熱點(diǎn)是極不明智的選擇，當(dāng)時在高位接黃埔盤的接盤俠們有不少在站崗的。今年2-3月珠城也是極其火熱，但最近三個月成交跌到谷底，只要量上不去，價格自然也上不去。

目前廣州的趨勢并不是一個區(qū)域或者一個板塊統(tǒng)領(lǐng)市場，而是各個區(qū)域有各自的熱點(diǎn)。2023年1月廣州政府工作報告就指出廣州編制面向2049年的城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，將優(yōu)化形成“一廊一帶、雙核五極”的多中心、網(wǎng)絡(luò)化城市結(jié)構(gòu)，廣州未來發(fā)展會呈現(xiàn)出多點(diǎn)開花的狀態(tài)。我們從城市更新規(guī)劃的戰(zhàn)略布局，也可以窺見一座多中心、多極點(diǎn)的城市發(fā)展邏輯。

未來城市的發(fā)展一定是敞開的，而不是圍繞核心而設(shè)定的，深圳的崛起就是這樣的一個過程，從關(guān)內(nèi)特區(qū)到隨著外部需求增長，形成各自區(qū)域的發(fā)展中心。

過去白云因?yàn)榈卮蠓慷?，產(chǎn)品豐富，豪宅、改善、剛需樣樣都有，所以白云的樓市部分板塊常常被人吐槽價格不怎么漲。但是今年的市場卻不同，我們來看這8宗地塊中，白云區(qū)有一宗地塊進(jìn)入搖號，成為開發(fā)商中的香餑餑，就是嘉禾望崗地塊，這里和設(shè)計之都屬于白云新城北片區(qū)。這是一宗回爐地塊，地塊本身的條件也非常優(yōu)越。步行500米即達(dá)嘉禾望崗站；周邊交通路網(wǎng)密集，車行30分鐘可到白云新城。2公里范圍內(nèi)有云門NEW PARK、嘉禾金鉑天地、盈通綜合批發(fā)市場等購物中心；2公里內(nèi)坐擁頂級醫(yī)療配套1所三甲醫(yī)院，東側(cè)緊鄰白云山。

最終被過江龍廈門國貿(mào)地產(chǎn)幸運(yùn)搖中，收入囊中，將會為近年以本地國企開發(fā)為主的白云帶來“新元素”“新產(chǎn)品”。

為什么嘉禾望崗的地塊會受到這三家房企的青睞呢？

無外乎有以下幾點(diǎn)讓房企看到有錢賺：1、地價便宜，有利潤空間；2、看好本板塊，周邊有規(guī)劃有配套能吸引到客戶；3、周邊購買潛力強(qiáng)勁。

先說下板塊，項(xiàng)目地塊距離設(shè)計之都2公里，地鐵14號線/2號線/3號線三線交匯。

國際知名的設(shè)計都市有巴黎、柏林、米蘭、都靈、赫爾辛基、蒙特利爾等等。設(shè)計關(guān)乎到一座城市的氣質(zhì)，也會左右市場潮流的方向。柏林、法蘭克福的工業(yè)設(shè)計，巴黎的服裝設(shè)計，都成為埋進(jìn)城市血液的烙印。而廣州的設(shè)計之都改造目標(biāo)是成為設(shè)計產(chǎn)業(yè)集聚的國際品牌搖籃，粵港澳大灣區(qū)甚至全國設(shè)計行業(yè)領(lǐng)軍機(jī)構(gòu)的總部落戶地，前景遠(yuǎn)大。首個園區(qū)還沒開建，就受到聯(lián)合國教科文組織邀請申報“設(shè)計之都”名號的城市。

廣州也有打造設(shè)計之都的資本。這里是廣告業(yè)發(fā)展的起源地，工業(yè)設(shè)計有深厚的歷史。最好的例子網(wǎng)紅冬奧會吉祥物“冰墩墩”，便出自廣州美術(shù)學(xué)院視覺藝術(shù)設(shè)計學(xué)院院長曹雪教授，曾設(shè)計廣州城市形象LOGO。

除了工業(yè)設(shè)計，廣州的建筑、服裝、美妝、珠寶等設(shè)計水準(zhǔn)也處于前列，但缺少一個發(fā)聲的大載體、大平臺，來發(fā)展壯大。因此廣州設(shè)計之都應(yīng)運(yùn)而生，擔(dān)負(fù)起提高廣州在設(shè)計行業(yè)的話語權(quán)、助力廣州成為全球設(shè)計之都的重任。

2017年設(shè)計之都開始謀劃，共28平方公里，分三期開發(fā)，相當(dāng)于3個白云新城總部集聚區(qū)（9平方公里）、3.5個國際金融城（8平方公里）、4個珠江新城（6.6平方公里）那么大，接近廣州琶洲人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)（30平方公里）。

目前設(shè)計之都25棟大樓封頂、19棟建成投產(chǎn)。4月28日，隨著新一批企業(yè)集中簽約，廣州設(shè)計之都“總部朋友圈”突破140家。建筑設(shè)計領(lǐng)域有省交研院、香港思城等龍頭機(jī)構(gòu)；工業(yè)設(shè)計領(lǐng)域有歐派家居、德國ABT等骨干企業(yè)；時尚設(shè)計領(lǐng)域有阿道夫、洪興股份等頭部企業(yè)；數(shù)字設(shè)計領(lǐng)域有廣聯(lián)達(dá)、4K花園等創(chuàng)新企業(yè)。

廣州設(shè)計之都屬于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，在白云現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群中，政府投入超2000億，廣州國際金融城總投資才超1800億元，琶洲西區(qū)總投資867億。等到全部地塊投產(chǎn)后，廣州設(shè)計之都的年產(chǎn)值將達(dá)300-500億，稅收超過20億，2022年8月，一期開園運(yùn)營，僅開園5個月，首年產(chǎn)值達(dá)480億元。廣州民營科技園工業(yè)總產(chǎn)值目前才800億。廣州設(shè)計之都的目標(biāo)是，千億級精品價值園區(qū)。

設(shè)計之都規(guī)劃之初人口目標(biāo)約4.1萬人，預(yù)計可容納5到8萬的就業(yè)人口。

未來板塊發(fā)展將會輻射到周邊板塊，因此如果在嘉禾望崗和設(shè)計之都周邊置業(yè)是有遠(yuǎn)見的，選房要怎么選？來看看白云樓市的情況：

白云區(qū)市場相對是比較穩(wěn)定，全市一手住宅2月份成交猛漲時，白云市場也成交猛增；5月份成交是下滑態(tài)勢，但是白云區(qū)卻是逆勢上漲23%；再來看看二手成交，2月份越秀、海珠成交上漲81.24%和82.6%時，白云區(qū)僅僅上漲51.1%；而3月份市場繼續(xù)上漲時，越秀和海珠成交上漲15.47%和23.79%，白云上漲是中心五區(qū)最高的42.32%。可以判定市場向高點(diǎn)走時，白云表現(xiàn)會慢半拍，但是從來不會缺席，最終該有的都會有。白云的樓市有內(nèi)生市場供應(yīng)，站得比較穩(wěn)。

因此對于剛需和改善人群，如果買這個板塊的住宅，不會因?yàn)橹皟r格過高而水分多高位站崗 ，反而有些板塊價格漲得太高了，跌落的風(fēng)險就高。

嘉禾望崗本身流量就很高，再加上南下通過2號線承接白云新城南片區(qū)，而白云新城配套成熟，商業(yè)，醫(yī)院，教育，宜居，人口密度集中。周邊望崗村（時代介入，改造范圍為230公頃）、陳田村（富力已經(jīng)在在改造中，總范圍約62.61公頃 ）進(jìn)行舊改，板塊將舊貌換新顏，提升城市形象，虹吸人口進(jìn)入。

白云新城南片區(qū)主要以政府配套，商業(yè)辦公樓為主，住宅盤均過1000W。而白云新城北片門檻低點(diǎn)，相對中心區(qū)的房價來說，這個板塊的物業(yè)起點(diǎn)不高，但是居住卻很舒適、生活方便、交通便捷，不管是自住還是保值增值都是相對穩(wěn)定的。

我們來看下這個板塊有哪些優(yōu)質(zhì)的一二手物業(yè)：

嘉禾望崗板塊的二手物業(yè)相對較多，居住人口也較多，周邊成熟的都有新世界的3個組團(tuán)、時代玫瑰園、金碧雅苑、云山詩意和嶺南新世界。

從地理位置來看時代玫瑰園、金碧雅苑、云山詩意擁有地理上絕對的優(yōu)勢，靠近白云設(shè)計之都，也靠近地鐵黃邊站。樓齡相對舊一些，但是價格相對便宜，成交熱度也較高，轉(zhuǎn)手高，不愁接盤俠。金碧雅苑適合剛需首次買房的客戶，230萬左右就可以上車；而玫瑰園和云山詩意280萬可入手，如果想買120方以上在500萬左右。如果想買新一點(diǎn)的樓盤，可以考慮新世界的云逸和嘉云府，價格也相對貴一些。如果想買豪宅單位，可以考慮華發(fā)四季名苑，樓盤新，價格為嘉禾望崗板塊的天花板。

有些朋友想選新房，首先推薦：

天悅云山府：越秀地產(chǎn)與廣州公交集團(tuán)兩大國企聯(lián)手打造，位于白云山底。項(xiàng)目打造6棟高層住宅和3棟小高層住宅、1棟公寓及附屬配套商業(yè)，還需配建1所9班幼兒園、1座公交站場。帶裝修均價約4.7-5.3萬元/平。與周邊二手相比，可謂是在廣州屈指可數(shù)的一二手倒掛的新項(xiàng)目，值得抓住機(jī)會。

本項(xiàng)目主要特點(diǎn)為：廣州核心區(qū)域首個公交TOD，即樓下便是公交總站，能無縫接駁2/3/14號線嘉禾望崗站、14/18號線（在建）東平站、3號線白云大道北站。樓體東南向45度+樓棟抬高約18米，讓更多戶型能無遮擋看一線山景。

主打建面約90㎡/125㎡/160㎡三至五房，戶型方正實(shí)用，適合剛改性，預(yù)算在400-800萬左右的人群。

其次推薦：廣州地鐵·云城上品

廣州地鐵集團(tuán)在白云區(qū)首個獨(dú)立開發(fā)的住宅產(chǎn)品，創(chuàng)新“軌道+產(chǎn)業(yè)+生活”開發(fā)模式，自主開發(fā)物業(yè)“上品”系。廣州地鐵打造了萬勝廣場、荔勝廣場、悅江上品等多個商業(yè)與住宅項(xiàng)目。整個項(xiàng)目約1180戶，7棟100m高層住宅樓。

雖然這個項(xiàng)目目前交通不方便，但是未來是4條地鐵線交匯。項(xiàng)目是白云城市中心站地鐵上蓋，這里已有18號線、22號線。18號線途經(jīng)珠江新城、琶洲等高能板塊，22號線串聯(lián)廣州南站、白云站、廣州火車站等樞紐，這兩條大動脈在白云城市中心交匯，這個站點(diǎn)離CBD最近，3站到廣州東站，4站到珠江新城，5站到琶洲。

學(xué)校方面更不用擔(dān)心，2019年9月，政府就在白云城市中心站旁引入名校廣州市鐵一中學(xué)（白云校區(qū)）。別的地方，通常先賣房后建學(xué)校。白云城市中心則是真正的“配套先行”。2022年，廣州市鐵一中學(xué)（白云校區(qū)）首屆中考畢業(yè)生平均分達(dá)636分，高居白云公辦學(xué)校第一。云城上品還配建有12班幼兒園，附近也有多所中小學(xué)林立。

了解板塊的規(guī)劃和未來的前景，也了解了周邊一手和二手住宅的產(chǎn)品和價格等現(xiàn)狀，回過頭再看看，嘉禾望崗?fù)麔彽貕K到底做什么樣的產(chǎn)品和價格合適呢？

優(yōu)勢：交通方便：離地鐵近，有產(chǎn)業(yè)：離板塊發(fā)展中心設(shè)計之都近；有購買力：周邊二手住宅小區(qū)成熟，且大部分房齡較久，有置換需求，購買力較好。項(xiàng)目配套幼兒園，1公里范圍內(nèi)有優(yōu)質(zhì)的小學(xué)。

劣勢：項(xiàng)目體量不大，66385平方米（可建設(shè)用地面積33566），計容面積為100698（居住用地）。項(xiàng)目自身僅有生活配套，無大型的商業(yè)配套。要到嶺南新世界那邊共享配套。競品也較為強(qiáng)勢，例如新世界云耀，還有越秀公交天悅云云山府以及二手樓盤。

綜合以上客群、區(qū)位發(fā)展和競品差異化等情況，小研君初步判斷：可以定位為剛改類型產(chǎn)品，適度的輻射一些剛需首次置業(yè)和品質(zhì)改善客戶，面積段為90-160㎡，價格定位在5.0-6.0萬元/㎡之間。如果裝修檔次等偏剛需，則價格可以為5.0-5.5萬元/㎡，對開發(fā)商來說可以去化快一些，盡快回籠資金；如果裝修檔次等偏品改，價格可以定位在5.5-6.0萬元/㎡，具體戶配還需要再做客戶研究和細(xì)化。

另外，在7月12-13日白云還有一宗靚地，設(shè)計之都AB2603065地塊出讓。位于設(shè)計之都西擴(kuò)區(qū)，橫跨設(shè)計生活區(qū)與創(chuàng)意活力區(qū)，占地約2.8公頃，計容建面約8.4萬方。起拍樓面地價26000元/平方米，起拍總價為21.97億元。距離地鐵站較近，14號線二期（在建，預(yù)計2024年開通）鶴南站500米，周邊交通路網(wǎng)密集，車行20分鐘可到白云新城，40分鐘可達(dá)市政府、北京路。

從起拍樓面地價可以看出，這個項(xiàng)目也是非常的優(yōu)質(zhì)，直接奔5-6萬元/㎡去，具體這個地塊會表現(xiàn)如何，我們拭目以待！

一般項(xiàng)目上市會加緊宣傳造勢，周邊二手的業(yè)主的心態(tài)也會增強(qiáng)，所以趕在這兩個項(xiàng)目入市之前置入周邊的物業(yè)，是一個非常明智的決定！ 趕緊點(diǎn)擊下方小程序，看看有什么優(yōu)質(zhì)物業(yè)吧！