誰(shuí)對(duì)樓市的研判相對(duì)準(zhǔn)？萬(wàn)科算一個(gè)。

其一，萬(wàn)科研判趨勢(shì)是有“先天優(yōu)勢(shì)”的。

作為廣泛布局一二三線、聚焦剛需改善主流產(chǎn)品、且整體規(guī)模巨大的頭部房企，注定他的市場(chǎng)觸角更廣闊，更縱深，更靈敏。

萬(wàn)科先天就可以通過(guò)購(gòu)房者“上門(mén)量、帶看量，認(rèn)購(gòu)量，成交周期”等銷(xiāo)售市場(chǎng)“KPI探針”，去真實(shí)感知中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一線水溫。而且數(shù)字化時(shí)代加持后，探針靈敏度更高了。

其二，萬(wàn)科2018年“活下來(lái)”的提前研判，甚至之前很多輪房地產(chǎn)拐點(diǎn)萬(wàn)科提前降價(jià)跑量的研判，都是屢屢驗(yàn)證的。

當(dāng)然，萬(wàn)科背后的強(qiáng)大的研究團(tuán)隊(duì)和行業(yè)研究以及一大批麥肯錫出身的高管就不多數(shù)了，這大抵可算是萬(wàn)科研判的“后天優(yōu)勢(shì)”。

“活下去”這個(gè)研判，筆者也多說(shuō)一句！

筆者好奇的不是萬(wàn)科做出了“活下來(lái)”這個(gè)預(yù)判，而是奇怪為何是“2018”這個(gè)節(jié)點(diǎn)喊出來(lái)？

畢竟眾所周知2019年，2020年，2021年7月之前，這有3、4年時(shí)間差。而且隨后三四年房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)都繼續(xù)完成了高增長(zhǎng)、高成長(zhǎng)。

更奇怪的是，行業(yè)只關(guān)注了萬(wàn)科活下來(lái)警告，而沒(méi)關(guān)注萬(wàn)科喊出活下來(lái)的理由和依據(jù)是什么。甚至行業(yè)更多一部分在嘲笑活下來(lái)“喊太早了”，有點(diǎn)危言聳聽(tīng)。

但奇怪的是，萬(wàn)科只是悄悄收縮過(guò)冬，但卻依舊沒(méi)解釋理由和依據(jù)。

是不愿意說(shuō)？還是不能說(shuō)？

事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)走向本質(zhì)是“政策市”主導(dǎo)，是上層主導(dǎo)。

而作為多年行業(yè)一哥的萬(wàn)科，客觀上更有機(jī)會(huì)接觸政策上層，洞察上層對(duì)房地產(chǎn)真正動(dòng)手的決心和舉措……當(dāng)然，這都是猜想而已。

但過(guò)去4年間，原因已不重要，重要的是結(jié)果——即萬(wàn)科在提前喊出并內(nèi)部貼上“活下來(lái)”大字報(bào)后，也同步采取了諸如提前限制拿地規(guī)模甚至業(yè)績(jī)滑落，收斂聚焦等活下來(lái)的舉措。

彼時(shí)筆者也寫(xiě)文提醒萬(wàn)科儲(chǔ)銷(xiāo)比控制在2.0內(nèi)，是10強(qiáng)房企中最低的一家。彼時(shí)萬(wàn)科土地市場(chǎng)的提前收縮，與其他房企的高歌猛進(jìn)形成兩個(gè)畫(huà)風(fēng)。

如今看來(lái)，爆雷房企不就是當(dāng)初那三四年高歌猛進(jìn)的嗎？從這個(gè)角度來(lái)看，做企業(yè)，的確，難的不是踩油門(mén)，難的是踩剎車(chē)！

也因此，如今同行哀鴻遍野的背景下，萬(wàn)科“活下來(lái)”了，而且活得較從容！

正如6月30日股東會(huì)深鐵領(lǐng)導(dǎo)評(píng)價(jià)：

“時(shí)間證明了郁亮主席、萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)班子是有前瞻性的，面對(duì)行業(yè)劇烈的調(diào)整，郁亮主席帶領(lǐng)萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)極早地做了正確的戰(zhàn)略判斷和經(jīng)營(yíng)調(diào)整，采取了審慎的經(jīng)營(yíng)策略和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，牢牢守住了不發(fā)生系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的底線?！?/strong>

此刻，2018年已過(guò)去很久了。

此刻，房地產(chǎn)依舊苦不堪言，眾多地產(chǎn)人信心不再紛紛轉(zhuǎn)行！

此時(shí)此刻，萬(wàn)科對(duì)行業(yè)，對(duì)未來(lái)，對(duì)房企下一步怎么看？這是當(dāng)下最關(guān)鍵的問(wèn)題。

而提出活下來(lái)后，這一兩年，萬(wàn)科一直給行業(yè)打氣。筆者也結(jié)合6月30日萬(wàn)科股東會(huì)以及萬(wàn)科的實(shí)際表現(xiàn)，總結(jié)一下在如今2023年630年中時(shí)刻，萬(wàn)科對(duì)行業(yè)的7個(gè)判斷。

希望讓更多地產(chǎn)人對(duì)行業(yè)未來(lái)，對(duì)房企變革，對(duì)未來(lái)增添信心和判斷力。

01地產(chǎn)銳觀察

房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力是夠的

當(dāng)下更多是觀望

當(dāng)下行業(yè)最大的痛點(diǎn)是銷(xiāo)售下行和對(duì)后市信心不足。

而作為產(chǎn)業(yè)鏈龍頭的銷(xiāo)售下行后，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈就會(huì)被傳導(dǎo)，比如銷(xiāo)售不行，拿地就沒(méi)底氣，新開(kāi)工也不敢多開(kāi)……但銷(xiāo)售下行核心被大家歸結(jié)為需求不足、收入不足，老百姓三年疫情后沒(méi)錢(qián)了，而且眼下就業(yè)率也不理想。

對(duì)此，萬(wàn)科給出的判斷很一針見(jiàn)血。當(dāng)下房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力是夠的，當(dāng)下只是在持幣觀望！

翻譯一下就是當(dāng)下買(mǎi)房的有錢(qián)人還是夠的，他們只是沒(méi)信心，沒(méi)好的預(yù)期，所以暫時(shí)不敢出手。

對(duì)此，郁亮給出2個(gè)量化指標(biāo)。

其一，從購(gòu)買(mǎi)力直接指標(biāo)“居民存款額”看，眼下截止2023年5月底居民部門(mén)的存款增加到接近130萬(wàn)億的規(guī)模，比去年同期還多增了1.4萬(wàn)億。

顯然，總量看，老百姓不僅有錢(qián)，而且比2022年同期還要更多一些。

其二，第二個(gè)購(gòu)買(mǎi)力觀察指標(biāo)是居民部門(mén)總儲(chǔ)蓄對(duì)利息保障倍數(shù)。

即居民部門(mén)可支配收入扣掉消費(fèi)之后的剩余部分能夠“覆蓋”多少倍利息，這個(gè)指標(biāo)更能準(zhǔn)確反映居民償付住房抵押貸款的能力。

總儲(chǔ)蓄對(duì)利息保障倍數(shù)高，意味著老百姓償本付息能力和再購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)。

而郁亮表示：“現(xiàn)在來(lái)看這個(gè)指標(biāo)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于安全邊界，所以從購(gòu)買(mǎi)力來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)力是在的。”

筆者也查了一下，居民部門(mén)總儲(chǔ)蓄對(duì)利息保障倍數(shù)這個(gè)指標(biāo)，中國(guó)過(guò)去是20多倍，現(xiàn)在是6倍到8倍水平。

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)居民部門(mén)利息保障倍數(shù)高于 1.5 倍時(shí)，幾乎沒(méi)有國(guó)家/地區(qū)沒(méi)有發(fā)生過(guò)房?jī)r(jià)大跌情況。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)在第一次泡沫頂峰期，家庭總儲(chǔ)蓄對(duì)利息償還的覆蓋倍數(shù)2007 年時(shí)只有1.46；日本1989 年時(shí)只有1.49；而1997年香港僅為1.23。

對(duì)比之下，當(dāng)下中國(guó)總量看，“購(gòu)買(mǎi)力”是在的。

更通俗的說(shuō)是，購(gòu)房者是有錢(qián)的，只不過(guò)現(xiàn)在越來(lái)越多存在銀行！

02地產(chǎn)銳觀察

市場(chǎng)看似飽和

但實(shí)質(zhì)新需求巨大

購(gòu)買(mǎi)力是夠的，購(gòu)房者是有錢(qián)的，但為何當(dāng)下房地產(chǎn)銷(xiāo)售不足？

答案只有兩種。

其一，大家對(duì)房子需求少了，不想買(mǎi)房了。

其二，大家有需求，但眼下感覺(jué)房?jī)r(jià)下跌，房地產(chǎn)在深度調(diào)整，所以先觀望不出手。對(duì)此，萬(wàn)科的答案也偏后者。

的確，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)，有人說(shuō)是夕陽(yáng)行業(yè)了，有人說(shuō)行業(yè)飽和沒(méi)得玩了，有人干脆轉(zhuǎn)行了，但事實(shí)上，萬(wàn)科對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)是有信心的。

為何有信心？核心還是房地產(chǎn)需求是可清晰預(yù)判的。

郁亮強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)未來(lái)長(zhǎng)期的需求基礎(chǔ)還是在的，未來(lái)對(duì)房子的需求只不過(guò)從“有沒(méi)有”到“好不好”階段發(fā)展而已。

其一，未來(lái)十年城鎮(zhèn)化中后期，還將新增將近7000萬(wàn)城鎮(zhèn)人口，將有2.6億新市民將會(huì)扎根下來(lái)，他們需要房子，他們的居住條件還有很大改善提升空間！

其二，有房子也需要再買(mǎi)房。數(shù)據(jù)表明，目前中國(guó)現(xiàn)有城市住房有1/3是2000年之前建設(shè)的房子，20年前的房子跟今天房子相比，在品質(zhì)等方面還是有很多可以改善的。

打個(gè)最簡(jiǎn)單的比方，今天城市里面房子竟然還有2/3是沒(méi)有電梯的，房子的眾多模塊，其實(shí)都有巨大改善提升空間。

其三，圍繞房地產(chǎn)空間的更多改善需求、衍生需求客觀存在。比如度假旅游需求，這是未來(lái)一個(gè)需求風(fēng)口，是未來(lái)房地產(chǎn)合理增長(zhǎng)的要素。

郁亮舉了一個(gè)秦皇島阿那亞這個(gè)文旅神盤(pán)的案例。郁亮的評(píng)價(jià)是——這個(gè)項(xiàng)目，與其說(shuō)是解決了老百姓的旅游需求問(wèn)題，還不如說(shuō)滿足的是人們對(duì)精神文化生活需求的問(wèn)題。

新需求，改善需求，美好生活的衍生需求……綜合來(lái)看，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是有機(jī)會(huì)的，市場(chǎng)是不會(huì)飽和的，未來(lái)市場(chǎng)需求是客觀存在且能持續(xù)的。

也因此，如果需求在，短期市場(chǎng)表現(xiàn)表明的是“市場(chǎng)短期預(yù)期”的問(wèn)題。尤其大家對(duì)未來(lái)的預(yù)期感到不確定或不明朗，所以在買(mǎi)房方面先選擇看一看、等一等。

03地產(chǎn)銳觀察

無(wú)需擔(dān)憂行業(yè)收縮

18萬(wàn)億是天花板12億平米是保底線

需求是客觀存在的，那么需求到底有多大？

作為頭部房企的萬(wàn)科，沒(méi)有誰(shuí)比巨頭更關(guān)心行業(yè)未來(lái)蛋糕究竟多大的研判！

對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)大小，萬(wàn)科有一個(gè)明確看法——即新房需求“上有天花板，下有保底線”。

說(shuō)的更具體點(diǎn)是，2021年18萬(wàn)億是天花板，是行業(yè)峰值。而未來(lái)12億平米則是“保底線”。

萬(wàn)科不是隨口說(shuō)說(shuō)，而是深度分析。

其一，中國(guó)房地產(chǎn)商品房存量規(guī)模已經(jīng)很大了，城鎮(zhèn)人均居住面積有40平米左右，再加上過(guò)去幾年大規(guī)模建設(shè)，這些建設(shè)的房子要陸續(xù)交付投入使用，所以未來(lái)新房市場(chǎng)不可能回到2021年的歷史峰值。

2021年就是中國(guó)房地產(chǎn)的天花板年！

其二，另一方面，從人口流動(dòng)、住房改善的速度來(lái)看，只要外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化，在一段時(shí)間之內(nèi)每年有12億平方米需求，這就是保底線。

推算一下，2022年全國(guó)房產(chǎn)均價(jià)9552元，考慮到未來(lái)中國(guó)GDP的中速增長(zhǎng)以及CPI上漲，也因此未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間中國(guó)房地產(chǎn)保底線容量至少每年有（12億*0.955萬(wàn)）11.4萬(wàn)億規(guī)模。

未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)在10萬(wàn)+量級(jí)是大概率事件。這一點(diǎn)頭部TOP10房企基本都是如此判斷。

另外考慮到泛地產(chǎn)，即加上每年的二手房交易大概7萬(wàn)億左右的規(guī)模加持，未來(lái)僅僅住宅房地產(chǎn)的交易量就是18萬(wàn)億甚至20多萬(wàn)億的市場(chǎng)。

這還沒(méi)加上其他存量資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)，所以泛地產(chǎn)市場(chǎng)更加澎湃！

從這個(gè)角度講，不能因?yàn)榉康禺a(chǎn)的短期深度洗牌出清，就對(duì)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)失去信心。

04地產(chǎn)銳觀察

哪怕4、5、6月下跌

但市場(chǎng)一定會(huì)恢復(fù)到合理水平

長(zhǎng)期有需求，但短期4，5，6月的市場(chǎng)掉頭下滑，讓寒冬地產(chǎn)人的內(nèi)心、信心又開(kāi)始受挫。

的確，2023年年初1、2、3月市場(chǎng)有所恢復(fù)，特別是3月份給大家很好的感覺(jué)，信心有提振，但4、5、6月份的數(shù)據(jù)，讓大家信心、士氣很受挫，但哪怕如此，萬(wàn)科依舊給出了給行業(yè)打氣的判斷。

其一， 短期信心，的確還需進(jìn)一步“重建”。

郁亮坦言：

“4月份一、二線新房成交環(huán)比下降26%，5月份又下降了2%。6月份從先行指標(biāo)來(lái)看，一手房來(lái)訪量又下降7%左右，二手房帶看量下降10%左右，這些先行指標(biāo)告訴我們6月份的市場(chǎng)也不容樂(lè)觀。

3個(gè)月前的年度業(yè)績(jī)會(huì)上，我說(shuō)了市場(chǎng)既沒(méi)有狂飆，也沒(méi)有倒春寒，因?yàn)槟菚r(shí)候很多人覺(jué)得行業(yè)又開(kāi)始狂飆了，所以我趕緊說(shuō)沒(méi)有狂飆，也沒(méi)有倒春寒。但實(shí)際情況比當(dāng)時(shí)預(yù)期要差一些，從目前看，短期信心還需要進(jìn)一步重建?！?/p>

其二，短期雖然承壓，但短期的壓力更多源于“外在因素”所造成，并非是行業(yè)內(nèi)在因素。

比如“購(gòu)買(mǎi)能力”和“需求缺乏”等因素的缺失，所以，未來(lái)房地產(chǎn)一旦修復(fù)這種市場(chǎng)預(yù)期和市場(chǎng)氛圍，特別是外部因素趨于穩(wěn)定后，房地產(chǎn)市場(chǎng)也一定能恢復(fù)，也會(huì)恢復(fù)到合理的成交水平。

所以，郁亮相信，哪怕當(dāng)下4、5、6月下跌，但未來(lái)市場(chǎng)一定會(huì)恢復(fù)到“合理水平”。

未來(lái)房地產(chǎn)上有天花板，下有保底線，還是處于一個(gè)緩慢復(fù)蘇的過(guò)程中，只不過(guò)眼下比我們當(dāng)初3月預(yù)測(cè)預(yù)想的時(shí)間更長(zhǎng)一點(diǎn)，壓力更大一點(diǎn)而已！

05地產(chǎn)銳觀察

家電業(yè)

誕生更有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)

這兩天，寧高寧提出一個(gè)觀點(diǎn)：好企業(yè)都產(chǎn)生危機(jī)之中！

而站在房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨飽和，幾乎很多中產(chǎn)都有房子，人均住房40平米的現(xiàn)狀下，很多人本能覺(jué)得“客戶都有房子了，開(kāi)發(fā)商沒(méi)得玩了”的簡(jiǎn)單推斷。

但事實(shí)上眼下中國(guó)眾多成熟行業(yè)和優(yōu)秀企業(yè)的演變都有一個(gè)共性現(xiàn)象。即更有競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)秀企業(yè)往往會(huì)誕生在市場(chǎng)初步飽和時(shí)的行業(yè)調(diào)整洗牌期。

郁亮舉例：

中國(guó)的家電行業(yè)也是在基本每戶都有家電的情況下才誕生了更有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)。

的確類(lèi)似美的集團(tuán)，也是家電看似飽和階段進(jìn)行戰(zhàn)略收斂聚焦，產(chǎn)品力創(chuàng)新，管理變革，最終在家電整體蛋糕高位下行調(diào)整時(shí)逆向崛起。

當(dāng)然，美的也是在3年左右業(yè)績(jī)少數(shù)下滑后結(jié)構(gòu)性變革陣痛后開(kāi)始崛起。

同樣，華潤(rùn)雪花啤酒，也是在行業(yè)飽和整體蛋糕下滑時(shí)反而逆勢(shì)增長(zhǎng)。

郁亮強(qiáng)調(diào)：

“消費(fèi)者需求更新迭代非?？?，好的產(chǎn)品必然是受歡迎的，萬(wàn)科相信市場(chǎng)永遠(yuǎn)不會(huì)飽和的，房地產(chǎn)市場(chǎng)常做常有，常做常新。

過(guò)去的手機(jī)行業(yè)，如今的汽車(chē)行業(yè)，以及家電行業(yè)，往往都是在行業(yè)完全成熟后不斷長(zhǎng)出新的分支，枝干，并逐步取代原來(lái)的主干?！?/strong>

郁亮的言外之意——今天的房地產(chǎn)行業(yè)也正在經(jīng)歷這個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻！

06地產(chǎn)銳觀察

大型房企

開(kāi)發(fā)/經(jīng)營(yíng)/服務(wù)并重是必然趨勢(shì)

房地產(chǎn)如何常做常有，常做常新，分支如何變主干？現(xiàn)在整個(gè)優(yōu)秀企業(yè)創(chuàng)新，轉(zhuǎn)型，突破的關(guān)鍵時(shí)刻。

如何在這個(gè)時(shí)期抓住這個(gè)機(jī)會(huì)需要什么樣的能力？對(duì)此，郁亮給出的答案是要具備“全場(chǎng)景服務(wù)”的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

何為“全場(chǎng)景服務(wù)”的綜合競(jìng)爭(zhēng)力？

回顧整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程，剛開(kāi)始是有房子賣(mài)就好了，后來(lái)不僅房子要造好，還要有花園，后來(lái)發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)也很重要，再后來(lái)是社區(qū)商業(yè)配套方不方便。

而到現(xiàn)在，甚至最好產(chǎn)城要融合，最好產(chǎn)業(yè)和生活能夠在一起，當(dāng)然現(xiàn)在還要有綠色生態(tài)，包括智慧化、科技化住宅是剛需，這些都需要全場(chǎng)景的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

的確，單一做住宅的房企在未來(lái)房地產(chǎn)新格局中越來(lái)越?jīng)]競(jìng)爭(zhēng)力，這一點(diǎn)金地集團(tuán)的董事長(zhǎng)凌克也反復(fù)強(qiáng)調(diào)。

郁亮也表示：

“在房地產(chǎn)舊模式下，基本上靠拿地和融資。但在新的發(fā)展模式下，如果還只是靠這兩招，可能會(huì)出現(xiàn)買(mǎi)越多地錯(cuò)誤越多、融資越多有可能越不安全的情況。”

所以長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，眼下市場(chǎng)短期的上下波動(dòng)可能都是正常的，但作為大型企業(yè)而言更重要的站在行業(yè)趨勢(shì)和客戶需求演變趨勢(shì)上，認(rèn)清大勢(shì)，這個(gè)行業(yè)再也回不到對(duì)住宅開(kāi)發(fā)過(guò)于依賴(lài)的階段。

也因此，在萬(wàn)科這2年，基本從戰(zhàn)略上鎖定了“開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重”是必然選擇！

少賽道可以跑得快，多賽道可以跑得遠(yuǎn)。未來(lái)多賽道的萬(wàn)科，一方面既解決好開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的止跌企穩(wěn)，又解決好經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)穩(wěn)中提升，最終把開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重的綜合能力變成綜合持續(xù)高質(zhì)量的回報(bào)。

事實(shí)上，今天投資者對(duì)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的吸引力、關(guān)注度、認(rèn)可度都在提高增強(qiáng)。尤其在單一住宅賽道波動(dòng)性過(guò)大的背景下，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)賽道能夠創(chuàng)造穩(wěn)定的、持續(xù)的的現(xiàn)金流回報(bào)。

其次，開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)，服務(wù)并重后，公司整體不僅現(xiàn)金流互補(bǔ)，而且在收益利潤(rùn)增長(zhǎng)得到助力和做大。

應(yīng)該說(shuō)，相對(duì)以前經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)回報(bào)率低，如今隨著全社會(huì)平均收益水平的下降，隨著經(jīng)營(yíng)服務(wù)性的專(zhuān)業(yè)化、高效化，今天經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)收益率也在提升，最終經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)與開(kāi)發(fā)類(lèi)差距已經(jīng)沒(méi)有那么大，未來(lái)經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)的利潤(rùn)總額也不可小覷。

基于此，類(lèi)似萬(wàn)科、龍湖、華潤(rùn)等大型房企都在強(qiáng)化這一趨勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力！

無(wú)獨(dú)有偶，龍湖在2022年底也開(kāi)始針對(duì)6大航道進(jìn)行梳理出122航道新組合。其中1為開(kāi)發(fā)航道，2為經(jīng)營(yíng)航道（龍湖商業(yè)+龍湖長(zhǎng)租公寓），2為服務(wù)航道（龍湖智慧物業(yè)+龍湖智造代建服務(wù)）。

歸納起來(lái)，打的也是開(kāi)發(fā)+經(jīng)營(yíng)+服務(wù)的戰(zhàn)略組合牌。

值得期待的是，龍湖2022年非開(kāi)的經(jīng)營(yíng)性收入236億，相當(dāng)于每月即使不賣(mài)一套房子，已經(jīng)有月均20億收入；

更讓業(yè)內(nèi)艷羨的是龍湖2022年經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)在總利潤(rùn)占比已經(jīng)高達(dá)27%。未來(lái)3到5年力爭(zhēng)提升到50%。

07地產(chǎn)銳觀察

要打造差異化投資力

房企拿地不是比拼有錢(qián)而是比拼綜合競(jìng)爭(zhēng)力

今天房地產(chǎn)肌肉感、力量感都集中體現(xiàn)在央國(guó)企瘋狂大手筆拿地，而民營(yíng)房企即使足夠?qū)I(yè)化，有能力建造好產(chǎn)品，但卻巧婦難為無(wú)米之炊。

核心是沒(méi)錢(qián)去拿地。

比如就在深圳第二批土拍一塊超總地塊，中海以125億的總價(jià)獲取單個(gè)地塊，參賽選手全是央國(guó)企，無(wú)一民企。

但事實(shí)上，今天房企拿地除了資金門(mén)檻外，其實(shí)越來(lái)越多比拼的是綜合競(jìng)爭(zhēng)力！

其一，核心一二線城市單純住宅土地越來(lái)越少，多業(yè)態(tài)，多持有的復(fù)合地塊成為常態(tài)；

其二，萬(wàn)科也坦言在如今搖號(hào)拿地等背景下，萬(wàn)科提出要構(gòu)造自己差異化的投資優(yōu)勢(shì)或是投資競(jìng)爭(zhēng)力，最終萬(wàn)科的答案正是“多賽道的綜合競(jìng)爭(zhēng)力”。

即通過(guò)類(lèi)似地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，物業(yè)的蝶城戰(zhàn)略，到歷史文化街區(qū)的改造等多賽道的能力，去解決城市發(fā)展和管理過(guò)程中的各種問(wèn)題。

對(duì)此，萬(wàn)科內(nèi)部形象稱(chēng)為“打群架”的能力。

真正針對(duì)一個(gè)城市區(qū)域的問(wèn)題，各個(gè)“軍種”包圍起來(lái)，形成綜合整體的解決能力。

萬(wàn)科在多賽道綜合競(jìng)爭(zhēng)力拿地已經(jīng)嘗到很多甜頭，收獲頗豐。

比如萬(wàn)科分享：

“2023年上半年，因?yàn)樯虾Ｋ山∠蟪且黄谏虉?chǎng)印力做得非常好，所以助力獲取了上海松江印象城二期；同樣比如類(lèi)似還有之前和悅榕莊協(xié)同獲取的東莞松山湖項(xiàng)目。

除了多賽道綜合競(jìng)爭(zhēng)力外，萬(wàn)科還在持續(xù)提升復(fù)雜產(chǎn)品的綜合產(chǎn)品力，最終這些都直接形成未來(lái)萬(wàn)科投資競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)。”

可以預(yù)見(jiàn)的是，伴隨萬(wàn)科住宅，商業(yè)，長(zhǎng)租公寓，物流，物業(yè)等多賽道，多業(yè)態(tài)各自形成競(jìng)爭(zhēng)力乃至整體多賽道協(xié)同競(jìng)爭(zhēng)力后，萬(wàn)科的土地獲取將形成戰(zhàn)略上領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)力。

小結(jié)

作為龍頭，4年前萬(wàn)科是警告，強(qiáng)調(diào)活下去，如今這2年，萬(wàn)科則在給行業(yè)打氣。此刻，對(duì)于未來(lái)樓市，看過(guò)萬(wàn)科的最新提醒，你怎么看？

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