誰對樓市的研判相對準？萬科算一個。

其一，萬科研判趨勢是有“先天優(yōu)勢”的。

作為廣泛布局一二三線、聚焦剛需改善主流產(chǎn)品、且整體規(guī)模巨大的頭部房企，注定他的市場觸角更廣闊，更縱深，更靈敏。

萬科先天就可以通過購房者“上門量、帶看量，認購量，成交周期”等銷售市場“KPI探針”，去真實感知中國房地產(chǎn)市場的一線水溫。而且數(shù)字化時代加持后，探針靈敏度更高了。

其二，萬科2018年“活下來”的提前研判，甚至之前很多輪房地產(chǎn)拐點萬科提前降價跑量的研判，都是屢屢驗證的。

當(dāng)然，萬科背后的強大的研究團隊和行業(yè)研究以及一大批麥肯錫出身的高管就不多數(shù)了，這大抵可算是萬科研判的“后天優(yōu)勢”。

“活下去”這個研判，筆者也多說一句！

筆者好奇的不是萬科做出了“活下來”這個預(yù)判，而是奇怪為何是“2018”這個節(jié)點喊出來？

畢竟眾所周知2019年，2020年，2021年7月之前，這有3、4年時間差。而且隨后三四年房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)都繼續(xù)完成了高增長、高成長。

更奇怪的是，行業(yè)只關(guān)注了萬科活下來警告，而沒關(guān)注萬科喊出活下來的理由和依據(jù)是什么。甚至行業(yè)更多一部分在嘲笑活下來“喊太早了”，有點危言聳聽。

但奇怪的是，萬科只是悄悄收縮過冬，但卻依舊沒解釋理由和依據(jù)。

是不愿意說？還是不能說？

事實上，中國房地產(chǎn)走向本質(zhì)是“政策市”主導(dǎo)，是上層主導(dǎo)。

而作為多年行業(yè)一哥的萬科，客觀上更有機會接觸政策上層，洞察上層對房地產(chǎn)真正動手的決心和舉措……當(dāng)然，這都是猜想而已。

但過去4年間，原因已不重要，重要的是結(jié)果——即萬科在提前喊出并內(nèi)部貼上“活下來”大字報后，也同步采取了諸如提前限制拿地規(guī)模甚至業(yè)績滑落，收斂聚焦等活下來的舉措。

彼時筆者也寫文提醒萬科儲銷比控制在2.0內(nèi)，是10強房企中最低的一家。彼時萬科土地市場的提前收縮，與其他房企的高歌猛進形成兩個畫風(fēng)。

如今看來，爆雷房企不就是當(dāng)初那三四年高歌猛進的嗎？從這個角度來看，做企業(yè)，的確，難的不是踩油門，難的是踩剎車！

也因此，如今同行哀鴻遍野的背景下，萬科“活下來”了，而且活得較從容！

正如6月30日股東會深鐵領(lǐng)導(dǎo)評價：

“時間證明了郁亮主席、萬科經(jīng)營班子是有前瞻性的，面對行業(yè)劇烈的調(diào)整，郁亮主席帶領(lǐng)萬科團隊極早地做了正確的戰(zhàn)略判斷和經(jīng)營調(diào)整，采取了審慎的經(jīng)營策略和穩(wěn)健的財務(wù)策略，牢牢守住了不發(fā)生系統(tǒng)風(fēng)險的底線。”

此刻，2018年已過去很久了。

此刻，房地產(chǎn)依舊苦不堪言，眾多地產(chǎn)人信心不再紛紛轉(zhuǎn)行！

此時此刻，萬科對行業(yè)，對未來，對房企下一步怎么看？這是當(dāng)下最關(guān)鍵的問題。

而提出活下來后，這一兩年，萬科一直給行業(yè)打氣。筆者也結(jié)合6月30日萬科股東會以及萬科的實際表現(xiàn)，總結(jié)一下在如今2023年630年中時刻，萬科對行業(yè)的7個判斷。

希望讓更多地產(chǎn)人對行業(yè)未來，對房企變革，對未來增添信心和判斷力。

01地產(chǎn)銳觀察

房地產(chǎn)購買力是夠的

當(dāng)下更多是觀望

當(dāng)下行業(yè)最大的痛點是銷售下行和對后市信心不足。

而作為產(chǎn)業(yè)鏈龍頭的銷售下行后，整個產(chǎn)業(yè)鏈就會被傳導(dǎo)，比如銷售不行，拿地就沒底氣，新開工也不敢多開……但銷售下行核心被大家歸結(jié)為需求不足、收入不足，老百姓三年疫情后沒錢了，而且眼下就業(yè)率也不理想。

對此，萬科給出的判斷很一針見血。當(dāng)下房地產(chǎn)購買力是夠的，當(dāng)下只是在持幣觀望！

翻譯一下就是當(dāng)下買房的有錢人還是夠的，他們只是沒信心，沒好的預(yù)期，所以暫時不敢出手。

對此，郁亮給出2個量化指標。

其一，從購買力直接指標“居民存款額”看，眼下截止2023年5月底居民部門的存款增加到接近130萬億的規(guī)模，比去年同期還多增了1.4萬億。

顯然，總量看，老百姓不僅有錢，而且比2022年同期還要更多一些。

其二，第二個購買力觀察指標是居民部門總儲蓄對利息保障倍數(shù)。

即居民部門可支配收入扣掉消費之后的剩余部分能夠“覆蓋”多少倍利息，這個指標更能準確反映居民償付住房抵押貸款的能力。

總儲蓄對利息保障倍數(shù)高，意味著老百姓償本付息能力和再購買能力較強。

而郁亮表示：“現(xiàn)在來看這個指標還遠遠高于安全邊界，所以從購買力來看，購買力是在的。”

筆者也查了一下，居民部門總儲蓄對利息保障倍數(shù)這個指標，中國過去是20多倍，現(xiàn)在是6倍到8倍水平。

國際經(jīng)驗表明，當(dāng)居民部門利息保障倍數(shù)高于 1.5 倍時，幾乎沒有國家/地區(qū)沒有發(fā)生過房價大跌情況。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，美國在第一次泡沫頂峰期，家庭總儲蓄對利息償還的覆蓋倍數(shù)2007 年時只有1.46；日本1989 年時只有1.49；而1997年香港僅為1.23。

對比之下，當(dāng)下中國總量看，“購買力”是在的。

更通俗的說是，購房者是有錢的，只不過現(xiàn)在越來越多存在銀行！

02地產(chǎn)銳觀察

市場看似飽和

但實質(zhì)新需求巨大

購買力是夠的，購房者是有錢的，但為何當(dāng)下房地產(chǎn)銷售不足？

答案只有兩種。

其一，大家對房子需求少了，不想買房了。

其二，大家有需求，但眼下感覺房價下跌，房地產(chǎn)在深度調(diào)整，所以先觀望不出手。對此，萬科的答案也偏后者。

的確，對未來房地產(chǎn)，有人說是夕陽行業(yè)了，有人說行業(yè)飽和沒得玩了，有人干脆轉(zhuǎn)行了，但事實上，萬科對中國房地產(chǎn)的未來是有信心的。

為何有信心？核心還是房地產(chǎn)需求是可清晰預(yù)判的。

郁亮強調(diào)，房地產(chǎn)未來長期的需求基礎(chǔ)還是在的，未來對房子的需求只不過從“有沒有”到“好不好”階段發(fā)展而已。

其一，未來十年城鎮(zhèn)化中后期，還將新增將近7000萬城鎮(zhèn)人口，將有2.6億新市民將會扎根下來，他們需要房子，他們的居住條件還有很大改善提升空間！

其二，有房子也需要再買房。數(shù)據(jù)表明，目前中國現(xiàn)有城市住房有1/3是2000年之前建設(shè)的房子，20年前的房子跟今天房子相比，在品質(zhì)等方面還是有很多可以改善的。

打個最簡單的比方，今天城市里面房子竟然還有2/3是沒有電梯的，房子的眾多模塊，其實都有巨大改善提升空間。

其三，圍繞房地產(chǎn)空間的更多改善需求、衍生需求客觀存在。比如度假旅游需求，這是未來一個需求風(fēng)口，是未來房地產(chǎn)合理增長的要素。

郁亮舉了一個秦皇島阿那亞這個文旅神盤的案例。郁亮的評價是——這個項目，與其說是解決了老百姓的旅游需求問題，還不如說滿足的是人們對精神文化生活需求的問題。

新需求，改善需求，美好生活的衍生需求……綜合來看，未來中國房地產(chǎn)市場是有機會的，市場是不會飽和的，未來市場需求是客觀存在且能持續(xù)的。

也因此，如果需求在，短期市場表現(xiàn)表明的是“市場短期預(yù)期”的問題。尤其大家對未來的預(yù)期感到不確定或不明朗，所以在買房方面先選擇看一看、等一等。

03地產(chǎn)銳觀察

無需擔(dān)憂行業(yè)收縮

18萬億是天花板12億平米是保底線

需求是客觀存在的，那么需求到底有多大？

作為頭部房企的萬科，沒有誰比巨頭更關(guān)心行業(yè)未來蛋糕究竟多大的研判！

對未來房地產(chǎn)市場大小，萬科有一個明確看法——即新房需求“上有天花板，下有保底線”。

說的更具體點是，2021年18萬億是天花板，是行業(yè)峰值。而未來12億平米則是“保底線”。

萬科不是隨口說說，而是深度分析。

其一，中國房地產(chǎn)商品房存量規(guī)模已經(jīng)很大了，城鎮(zhèn)人均居住面積有40平米左右，再加上過去幾年大規(guī)模建設(shè)，這些建設(shè)的房子要陸續(xù)交付投入使用，所以未來新房市場不可能回到2021年的歷史峰值。

2021年就是中國房地產(chǎn)的天花板年！

其二，另一方面，從人口流動、住房改善的速度來看，只要外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化，在一段時間之內(nèi)每年有12億平方米需求，這就是保底線。

推算一下，2022年全國房產(chǎn)均價9552元，考慮到未來中國GDP的中速增長以及CPI上漲，也因此未來很長一段時間中國房地產(chǎn)保底線容量至少每年有（12億*0.955萬）11.4萬億規(guī)模。

未來中國房地產(chǎn)在10萬+量級是大概率事件。這一點頭部TOP10房企基本都是如此判斷。

另外考慮到泛地產(chǎn)，即加上每年的二手房交易大概7萬億左右的規(guī)模加持，未來僅僅住宅房地產(chǎn)的交易量就是18萬億甚至20多萬億的市場。

這還沒加上其他存量資產(chǎn)的經(jīng)營運營，所以泛地產(chǎn)市場更加澎湃！

從這個角度講，不能因為房地產(chǎn)的短期深度洗牌出清，就對整個地產(chǎn)行業(yè)失去信心。

04地產(chǎn)銳觀察

哪怕4、5、6月下跌

但市場一定會恢復(fù)到合理水平

長期有需求，但短期4，5，6月的市場掉頭下滑，讓寒冬地產(chǎn)人的內(nèi)心、信心又開始受挫。

的確，2023年年初1、2、3月市場有所恢復(fù)，特別是3月份給大家很好的感覺，信心有提振，但4、5、6月份的數(shù)據(jù)，讓大家信心、士氣很受挫，但哪怕如此，萬科依舊給出了給行業(yè)打氣的判斷。

其一， 短期信心，的確還需進一步“重建”。

郁亮坦言：

“4月份一、二線新房成交環(huán)比下降26%，5月份又下降了2%。6月份從先行指標來看，一手房來訪量又下降7%左右，二手房帶看量下降10%左右，這些先行指標告訴我們6月份的市場也不容樂觀。

3個月前的年度業(yè)績會上，我說了市場既沒有狂飆，也沒有倒春寒，因為那時候很多人覺得行業(yè)又開始狂飆了，所以我趕緊說沒有狂飆，也沒有倒春寒。但實際情況比當(dāng)時預(yù)期要差一些，從目前看，短期信心還需要進一步重建?！?/p>

其二，短期雖然承壓，但短期的壓力更多源于“外在因素”所造成，并非是行業(yè)內(nèi)在因素。

比如“購買能力”和“需求缺乏”等因素的缺失，所以，未來房地產(chǎn)一旦修復(fù)這種市場預(yù)期和市場氛圍，特別是外部因素趨于穩(wěn)定后，房地產(chǎn)市場也一定能恢復(fù)，也會恢復(fù)到合理的成交水平。

所以，郁亮相信，哪怕當(dāng)下4、5、6月下跌，但未來市場一定會恢復(fù)到“合理水平”。

未來房地產(chǎn)上有天花板，下有保底線，還是處于一個緩慢復(fù)蘇的過程中，只不過眼下比我們當(dāng)初3月預(yù)測預(yù)想的時間更長一點，壓力更大一點而已！

05地產(chǎn)銳觀察

家電業(yè)

誕生更有競爭力的企業(yè)

這兩天，寧高寧提出一個觀點：好企業(yè)都產(chǎn)生危機之中！

而站在房地產(chǎn)市場日趨飽和，幾乎很多中產(chǎn)都有房子，人均住房40平米的現(xiàn)狀下，很多人本能覺得“客戶都有房子了，開發(fā)商沒得玩了”的簡單推斷。

但事實上眼下中國眾多成熟行業(yè)和優(yōu)秀企業(yè)的演變都有一個共性現(xiàn)象。即更有競爭力的優(yōu)秀企業(yè)往往會誕生在市場初步飽和時的行業(yè)調(diào)整洗牌期。

郁亮舉例：

中國的家電行業(yè)也是在基本每戶都有家電的情況下才誕生了更有競爭力的企業(yè)。

的確類似美的集團，也是家電看似飽和階段進行戰(zhàn)略收斂聚焦，產(chǎn)品力創(chuàng)新，管理變革，最終在家電整體蛋糕高位下行調(diào)整時逆向崛起。

當(dāng)然，美的也是在3年左右業(yè)績少數(shù)下滑后結(jié)構(gòu)性變革陣痛后開始崛起。

同樣，華潤雪花啤酒，也是在行業(yè)飽和整體蛋糕下滑時反而逆勢增長。

郁亮強調(diào)：

“消費者需求更新迭代非?？欤玫漠a(chǎn)品必然是受歡迎的，萬科相信市場永遠不會飽和的，房地產(chǎn)市場常做常有，常做常新。

過去的手機行業(yè)，如今的汽車行業(yè)，以及家電行業(yè)，往往都是在行業(yè)完全成熟后不斷長出新的分支，枝干，并逐步取代原來的主干。”

郁亮的言外之意——今天的房地產(chǎn)行業(yè)也正在經(jīng)歷這個關(guān)鍵時刻！

06地產(chǎn)銳觀察

大型房企

開發(fā)/經(jīng)營/服務(wù)并重是必然趨勢

房地產(chǎn)如何常做常有，常做常新，分支如何變主干？現(xiàn)在整個優(yōu)秀企業(yè)創(chuàng)新，轉(zhuǎn)型，突破的關(guān)鍵時刻。

如何在這個時期抓住這個機會需要什么樣的能力？對此，郁亮給出的答案是要具備“全場景服務(wù)”的綜合競爭力。

何為“全場景服務(wù)”的綜合競爭力？

回顧整個房地產(chǎn)開發(fā)過程，剛開始是有房子賣就好了，后來不僅房子要造好，還要有花園，后來發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)也很重要，再后來是社區(qū)商業(yè)配套方不方便。

而到現(xiàn)在，甚至最好產(chǎn)城要融合，最好產(chǎn)業(yè)和生活能夠在一起，當(dāng)然現(xiàn)在還要有綠色生態(tài)，包括智慧化、科技化住宅是剛需，這些都需要全場景的綜合競爭力。

的確，單一做住宅的房企在未來房地產(chǎn)新格局中越來越?jīng)]競爭力，這一點金地集團的董事長凌克也反復(fù)強調(diào)。

郁亮也表示：

“在房地產(chǎn)舊模式下，基本上靠拿地和融資。但在新的發(fā)展模式下，如果還只是靠這兩招，可能會出現(xiàn)買越多地錯誤越多、融資越多有可能越不安全的情況。”

所以長遠來看，眼下市場短期的上下波動可能都是正常的，但作為大型企業(yè)而言更重要的站在行業(yè)趨勢和客戶需求演變趨勢上，認清大勢，這個行業(yè)再也回不到對住宅開發(fā)過于依賴的階段。

也因此，在萬科這2年，基本從戰(zhàn)略上鎖定了“開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重”是必然選擇！

少賽道可以跑得快，多賽道可以跑得遠。未來多賽道的萬科，一方面既解決好開發(fā)業(yè)務(wù)的止跌企穩(wěn)，又解決好經(jīng)營性業(yè)務(wù)穩(wěn)中提升，最終把開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重的綜合能力變成綜合持續(xù)高質(zhì)量的回報。

事實上，今天投資者對經(jīng)營性不動產(chǎn)的吸引力、關(guān)注度、認可度都在提高增強。尤其在單一住宅賽道波動性過大的背景下，經(jīng)營性不動產(chǎn)賽道能夠創(chuàng)造穩(wěn)定的、持續(xù)的的現(xiàn)金流回報。

其次，開發(fā)，經(jīng)營，服務(wù)并重后，公司整體不僅現(xiàn)金流互補，而且在收益利潤增長得到助力和做大。

應(yīng)該說，相對以前經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)回報率低，如今隨著全社會平均收益水平的下降，隨著經(jīng)營服務(wù)性的專業(yè)化、高效化，今天經(jīng)營服務(wù)類收益率也在提升，最終經(jīng)營服務(wù)類與開發(fā)類差距已經(jīng)沒有那么大，未來經(jīng)營服務(wù)類的利潤總額也不可小覷。

基于此，類似萬科、龍湖、華潤等大型房企都在強化這一趨勢和競爭力！

無獨有偶，龍湖在2022年底也開始針對6大航道進行梳理出122航道新組合。其中1為開發(fā)航道，2為經(jīng)營航道（龍湖商業(yè)+龍湖長租公寓），2為服務(wù)航道（龍湖智慧物業(yè)+龍湖智造代建服務(wù)）。

歸納起來，打的也是開發(fā)+經(jīng)營+服務(wù)的戰(zhàn)略組合牌。

值得期待的是，龍湖2022年非開的經(jīng)營性收入236億，相當(dāng)于每月即使不賣一套房子，已經(jīng)有月均20億收入；

更讓業(yè)內(nèi)艷羨的是龍湖2022年經(jīng)營性利潤在總利潤占比已經(jīng)高達27%。未來3到5年力爭提升到50%。

07地產(chǎn)銳觀察

要打造差異化投資力

房企拿地不是比拼有錢而是比拼綜合競爭力

今天房地產(chǎn)肌肉感、力量感都集中體現(xiàn)在央國企瘋狂大手筆拿地，而民營房企即使足夠?qū)I(yè)化，有能力建造好產(chǎn)品，但卻巧婦難為無米之炊。

核心是沒錢去拿地。

比如就在深圳第二批土拍一塊超總地塊，中海以125億的總價獲取單個地塊，參賽選手全是央國企，無一民企。

但事實上，今天房企拿地除了資金門檻外，其實越來越多比拼的是綜合競爭力！

其一，核心一二線城市單純住宅土地越來越少，多業(yè)態(tài)，多持有的復(fù)合地塊成為常態(tài)；

其二，萬科也坦言在如今搖號拿地等背景下，萬科提出要構(gòu)造自己差異化的投資優(yōu)勢或是投資競爭力，最終萬科的答案正是“多賽道的綜合競爭力”。

即通過類似地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，物業(yè)的蝶城戰(zhàn)略，到歷史文化街區(qū)的改造等多賽道的能力，去解決城市發(fā)展和管理過程中的各種問題。

對此，萬科內(nèi)部形象稱為“打群架”的能力。

真正針對一個城市區(qū)域的問題，各個“軍種”包圍起來，形成綜合整體的解決能力。

萬科在多賽道綜合競爭力拿地已經(jīng)嘗到很多甜頭，收獲頗豐。

比如萬科分享：

“2023年上半年，因為上海松江印象城一期商場印力做得非常好，所以助力獲取了上海松江印象城二期；同樣比如類似還有之前和悅榕莊協(xié)同獲取的東莞松山湖項目。

除了多賽道綜合競爭力外，萬科還在持續(xù)提升復(fù)雜產(chǎn)品的綜合產(chǎn)品力，最終這些都直接形成未來萬科投資競爭力的基礎(chǔ)。”

可以預(yù)見的是，伴隨萬科住宅，商業(yè)，長租公寓，物流，物業(yè)等多賽道，多業(yè)態(tài)各自形成競爭力乃至整體多賽道協(xié)同競爭力后，萬科的土地獲取將形成戰(zhàn)略上領(lǐng)先的競爭力。

小結(jié)

作為龍頭，4年前萬科是警告，強調(diào)活下去，如今這2年，萬科則在給行業(yè)打氣。此刻，對于未來樓市，看過萬科的最新提醒，你怎么看？

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