8月廣州新房網(wǎng)簽4136宗，環(huán)比下跌20%，比去年同期成交下跌32%。

除傳統(tǒng)淡季因素以外，不少客戶(hù)認(rèn)為官方將會(huì)出臺(tái)市場(chǎng)利好政策；

因此抱著等待、觀望心態(tài)暫緩入市，導(dǎo)致市場(chǎng)成交大幅下滑，創(chuàng)2023年以來(lái)月度新低。

除房地產(chǎn)市場(chǎng)因素以外，第二季度全國(guó)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速未如預(yù)期，經(jīng)濟(jì)下行壓力仍比較大，導(dǎo)致部分客戶(hù)入市決心減弱；“賣(mài)一買(mǎi)一”流轉(zhuǎn)速度放緩，影響改善客戶(hù)換房速度。

此外，雖然7月末高層多次發(fā)話(huà)支持經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；

但四大一線城市始終“只打雷，不下雨”，并未有確實(shí)的樓市松綁政策落地，導(dǎo)致市場(chǎng)信心不足、持續(xù)觀望。

【新批供應(yīng)】實(shí)際供應(yīng)下滑明顯，開(kāi)發(fā)商亦在等待政策再調(diào)整推貨計(jì)劃

8月，廣州住宅新批供應(yīng)5403套（58.55萬(wàn)㎡），供應(yīng)面積比7月增加3%；

主要原因?yàn)閬嗊\(yùn)城一盤(pán)推出1648套（17.87萬(wàn)㎡），預(yù)計(jì)與碧桂園退出，項(xiàng)目股權(quán)調(diào)整有關(guān)。

假如剔除亞運(yùn)城影響，實(shí)際8月供應(yīng)3755套（40.68萬(wàn)㎡），供應(yīng)下滑同樣明顯。

除開(kāi)發(fā)商半年沖刺結(jié)束后調(diào)整推貨節(jié)奏之外，由于當(dāng)前樓市政策處于調(diào)整期；

因此開(kāi)發(fā)商亦暫時(shí)放緩供應(yīng)計(jì)劃，待樓市刺激政策落地后再調(diào)整推盤(pán)計(jì)劃。

此外，由于近2年遠(yuǎn)郊區(qū)域宅地供應(yīng)減少，剛需盤(pán)整體推貨量減少，同樣對(duì)整體市場(chǎng)供應(yīng)有明顯影響。

從區(qū)域情況來(lái)看，本月番禺由于受亞運(yùn)城集中取證影響，供應(yīng)面積達(dá)27.5萬(wàn)㎡，假如剔除亞運(yùn)城影響，番禺8月新增供應(yīng)953套（9.66萬(wàn)㎡）。

實(shí)際上8月無(wú)區(qū)域新增供應(yīng)超過(guò)10萬(wàn)㎡，可見(jiàn)供應(yīng)與成交一樣處于相對(duì)“低迷”的狀態(tài)。

【成交情況】剛需乏力，“賣(mài)一買(mǎi)一”不暢，市場(chǎng)缺乏亮點(diǎn)

8月市場(chǎng)低迷，乏善可陳。

一方面，剛需區(qū)域優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目量減少，客戶(hù)可選擇的仍以舊有板塊、項(xiàng)目為主，客戶(hù)缺乏“新鮮感”，亦是成交乏力的其中一個(gè)原因。

如南沙、增城等區(qū)，主力成交盤(pán)仍以黃閣、金洲、朱村的2021-2022年入市項(xiàng)目為主，客戶(hù)購(gòu)房缺乏“緊迫性”，導(dǎo)致成交周期放緩。

另一方面，由于近2個(gè)月一二手市場(chǎng)均表現(xiàn)出疲態(tài)，部分希望“賣(mài)一買(mǎi)一”的改善客換房節(jié)奏亦受到影響，導(dǎo)致近兩個(gè)月部分中心區(qū)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化表現(xiàn)未如理想；

近期海珠、荔灣部分全新盤(pán)入市，首日去化僅維持20-30%水平，相比起今年第一、二季度開(kāi)盤(pán)的同區(qū)項(xiàng)目，有明顯的差距，說(shuō)明目前市場(chǎng)“流轉(zhuǎn)”不暢。

【庫(kù)存狀況】成交放緩，廣州消化周期時(shí)隔6個(gè)月后再次抬頭

截至8月末，全市庫(kù)存量1210.3萬(wàn)㎡，去化周期16.6個(gè)月。

由于今年6-8月成交出現(xiàn)明顯下滑，去化能力減弱，導(dǎo)致廣州庫(kù)存消化周期在今年持續(xù)下降的趨勢(shì)下“突然”抬頭，目前已逼近17個(gè)月水平。

【個(gè)盤(pán)表現(xiàn)】土地市場(chǎng)表現(xiàn)火爆+多個(gè)優(yōu)質(zhì)盤(pán)計(jì)劃入市，番禺項(xiàng)目成交集中

8月廣州整體市場(chǎng)表現(xiàn)淡靜，番禺區(qū)域市場(chǎng)熱度相對(duì)較高。

主要原因?yàn)榻衲攴嘧谡嘏某觥皳u號(hào)價(jià)”，加上萬(wàn)博CBD成熟、南大干線投入使用，各種規(guī)劃利好陸續(xù)兌現(xiàn)，成為今年廣州市場(chǎng)表現(xiàn)較佳的區(qū)域之一。

另一方面，今年拿地并計(jì)劃在金九銀十入市的華潤(rùn)長(zhǎng)隆項(xiàng)目、龍湖?御湖景已開(kāi)始誠(chéng)意登記，吹風(fēng)價(jià)頗高；

受此刺激，客戶(hù)加速對(duì)區(qū)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的購(gòu)入速度。

本月保利領(lǐng)秀海、亞運(yùn)城兩個(gè)項(xiàng)目成交集中，可圈可點(diǎn)。

【后市研判】市場(chǎng)期盼利好政策出臺(tái)，官方落地措施將決定“金九銀十”成色

7月末從高層到地方均表態(tài)要支持房地產(chǎn)健康發(fā)展，但就廣州8月實(shí)際情況來(lái)看，市場(chǎng)期盼的強(qiáng)力救市政策尚未落地，導(dǎo)致8月成交未如預(yù)期。

接下來(lái)，全年樓市重要的節(jié)點(diǎn)“金九銀十”即將到來(lái)，我部認(rèn)為今年金九銀十乃至第四季度的市場(chǎng)“成色”，將取決于官方落地措施力度。

假如全方位、多渠道的刺激政策能夠順利落地推進(jìn)，則有望刺激客戶(hù)購(gòu)房欲望，促進(jìn)市場(chǎng)恢復(fù)正常成交運(yùn)轉(zhuǎn)。

但假如政策“利空”，依舊“只打雷不下雨”，則9、10月廣州市場(chǎng)將會(huì)存在一定不穩(wěn)定因素，預(yù)計(jì)在缺少利好的支持下市場(chǎng)復(fù)蘇的可能性較低。