10月廣州新房網(wǎng)簽6521宗，環(huán)比上升43%，比去年同期成交上升23%，創(chuàng)近5個月以來新高。

在以中心五區(qū)社�！�5改2”，黃埔、番禺取消限購，全市增值稅征免年限“5改2”三條措施主導(dǎo)的“920新政”刺激下，10月新房市場呈現(xiàn)明顯復(fù)蘇態(tài)勢。

另一方面，今年中秋+國慶8天黃金周，市場成交活躍，2023年十一假期廣州一手住宅實際開盤/加推約3166套，較去年同期增加66%。

今年十一推售主力集中在外圍，大多采用降價、一口價促銷策略，而番禺得益新政限購松綁東風(fēng)加持，整體去化表現(xiàn)相對亮眼。

此外，樓市新政的熱度，正迅速向土地市場傳遞。

10月8日，國慶假期后的首場土拍出現(xiàn)熱點：去年12月曾經(jīng)遭遇流拍的天河梅花鋁廠地塊，在經(jīng)歷了將近一年的回爐后，吸引了8家央國企爭搶至最高限價。

最終由中鐵建搖號競得，折合樓面價52714元/㎡，成功晉級廣州歷史第四高地價，可見當(dāng)前廣州土地市場、樓市正相互“熱傳遞”。

【新批供應(yīng)】10月供應(yīng)集中在假期前夕，節(jié)后供應(yīng)放緩

10月，廣州住宅新批供應(yīng)5390套（59.47萬㎡），供應(yīng)面積比9月減少15%。

近7成供應(yīng)集中在國慶假期一周。假期后進入供應(yīng)明顯放緩，開發(fā)商亦根據(jù)國慶假期成交表現(xiàn)調(diào)整營銷策略。

10月國慶假期后，多個中心區(qū)全新盤相繼開售，如荔灣白鵝潭板塊的花語和岸，10月20日晚推售264套單位，首日去化可觀。

此外，越秀北京路板塊的港匯臺、白云萬科瑧山府均在月內(nèi)開盤。

【成交情況】限購松綁東風(fēng)加持，番禺新盤表現(xiàn)強勢

10月市場成交焦點非番禺莫屬，區(qū)域促銷力度雖然不算強力；

但整體銷售氛圍熱烈，假期番禺多個優(yōu)質(zhì)項目銷售現(xiàn)場爆滿，多臺客戶在帶看、算價。

據(jù)實地調(diào)研了解，在番禺限購政策放開后，市場涌現(xiàn)了不少“深圳、珠�！钡目蛻羟皝碣徺I，華南、萬博、科創(chuàng)城等多個板塊推售活躍。

另外，為減少假期客戶出游返鄉(xiāng)影響，番禺今年十一多個項目搶跑且表現(xiàn)亮眼；

比如萬博長隆悅府于9月25日搶跑，首推98-142㎡三四房共計568套，開盤價格為54000-72000元/平區(qū)間，開盤當(dāng)晚去化率超5成，為今年以來全新盤去化較好的項目之一，單盤去化率遠高于廣州平均水平。

此外，星河盛世錦城亦在假期前開盤，項目為羅邊村舊改項目，首推95-128㎡三四房產(chǎn)品，開盤價格為35000-39000元/平區(qū)間，多中介渠道帶客，現(xiàn)場人氣較旺，去化理想。

據(jù)實地調(diào)研了解到，該項目在國慶假期期間，項目仍是十分“熱鬧”，樣板房、談價區(qū)、沙盤展示區(qū)均有多臺客戶計價、帶看，98平戶型基本售罄，僅剩幾套房源可售。

【庫存狀況】10月成交加速庫存減少，但消化周期仍處于高位

截至10月末，全市庫存量1191.1萬㎡，去化周期19.2個月；

由于今年6-9月成交出現(xiàn)明顯下滑，即使10月新房供應(yīng)減少+成交加速，消化周期仍處于近一年高位。

【個盤表現(xiàn)】長隆悅府得政策紅利刺激，成交“一騎絕塵”

10月統(tǒng)計周期內(nèi)較為搶眼的項目當(dāng)屬番禺華潤長隆悅府，該盤為920新政后首個開盤的項目，加上本身華潤品牌IP、萬象系商業(yè)概念帶動，截至10月末累計網(wǎng)簽317宗，“一騎絕塵”，大幅拋離其他項目。

此外，成交排名第二、三位的項目，均來自番禺，可見新政對番禺樓市刺激較強。

【后市研判】政策松綁下市場分化，區(qū)域開發(fā)商動作值得關(guān)注

從10月市場表現(xiàn)來看，在目前的大環(huán)境下，廣州各區(qū)域成交“冷熱分化”的態(tài)勢明顯，部分缺乏規(guī)劃利好、存貨較多，且政策利好并未偏向的區(qū)域，獲取客戶的難度依然較大。

比如增城、南沙等區(qū)域表現(xiàn)略顯乏力，而番禺承借政策“東風(fēng)”，多個板塊的優(yōu)質(zhì)項目強勢開盤、加推，銷售現(xiàn)場可謂“人頭涌涌”；

另外，部分合理的投資需求亦開始流入，十一假期期間不少珠海、深圳客戶開始入市番禺房源。

經(jīng)歷新政首月刺激之后，展望11、12月市場成交將會進入調(diào)整階段，一方面中心區(qū)天河、海珠、荔灣等區(qū)全新盤將會持續(xù)吸引擁有“2年社保房票”的客戶入市，尤其是全新盤項目吸客能力更強。

此外，取消限購后市場熱度較高的番禺、黃埔，將會保持較高去化水平。

相比之下，除上述區(qū)域之外的項目，則需要考慮調(diào)整營銷策略以吸引客戶。如加強渠道促成交、或適時以價換量。