由于市場缺乏有效刺激利好，經(jīng)歷短暫的回升后；

10月廣州商業(yè)市場表現(xiàn)趨淡，除商鋪成交企穩(wěn)外，寫字樓及公寓的交易均呈下跌趨勢。具體詳見下面分析：

10月由于住宅項(xiàng)目社區(qū)商鋪批售集中，廣州商鋪市場供應(yīng)持續(xù)放量，入市278套2.18萬㎡，供應(yīng)量環(huán)比漲幅為30%。

市場成交走勢平穩(wěn)，成交量連續(xù)三個(gè)月企穩(wěn)在1.5萬平以上，為247套1.56萬㎡，環(huán)比微跌9%。

區(qū)域表現(xiàn)：郊區(qū)商鋪成交翻倍，市區(qū)表現(xiàn)相對平淡

10月共15個(gè)項(xiàng)目獲得商鋪批售，主要集中在外圍及白云區(qū)，超9成新增供應(yīng)為社區(qū)商鋪。

其中，花都區(qū)中旅?阿那亞?九龍湖批售0.72萬㎡點(diǎn)券社區(qū)商鋪，增城區(qū)中海聯(lián)智匯城、黃埔區(qū)品秀星樾分別供應(yīng)0.30萬㎡、0.24萬㎡。

本月唯一的底商供應(yīng)來自白云區(qū)全新項(xiàng)目廣州城投?未來智都，入市0.15萬㎡。

成交方面，10月郊區(qū)商鋪成交增長一倍，貢獻(xiàn)了4成的交易量。其中，增城區(qū)若干項(xiàng)目社區(qū)商鋪推售發(fā)力明顯，助力區(qū)域成交環(huán)比增長101%。

外圍區(qū)中，番禺區(qū)也錄得64%的環(huán)比漲幅，增長貢獻(xiàn)來自市橋板塊的舊盤的批量商鋪交易。南沙區(qū)環(huán)比縮減33%，但仍錄得0.41萬㎡的商鋪成交。

中心區(qū)商鋪表現(xiàn)平淡，成交量腰斬，各項(xiàng)目僅錄得零星商鋪交易。

項(xiàng)目成交：增城區(qū)源海仙村1號銷量領(lǐng)跑

本月增城區(qū)源海仙村1號、中建?鳳榕臺、品秀星圖的社區(qū)商鋪熱銷，分別成交了一二十套，源海仙村1號以0.23萬㎡的成交量位居榜首。

位于番禺市橋板塊的東怡新地錄得19套商鋪批量交易，合計(jì)0.11萬㎡。南沙區(qū)中國鐵建海語熙岸、保利南沙天匯也有不俗表現(xiàn)，各跑量15套、19套社區(qū)商鋪。

屬性分布：20-70㎡商鋪占比維持在7成以上

本月社區(qū)商鋪成交占比達(dá)93%，其余為底商成交。

面積段方面，20-70㎡主力鋪的成交占比保持在7成以上，70-120㎡、120-300㎡商鋪的占比微微擴(kuò)大至13%、11%。

整體供求：市場獲批2萬平新貨，成交沖高回落

繼上月零供應(yīng)后，10月廣州寫字樓市場迎來81套2.19萬㎡的新貨。

而市場批量交易項(xiàng)目減少，成交高位回落，為47套1.29萬㎡，成交量環(huán)比跌幅達(dá)63%。

區(qū)域表現(xiàn)：外圍寫字樓降溫明顯，成交跌幅接近7成

本月白云區(qū)廣州城投?未來智都全新亮相，批售81套2.19萬㎡的甲級寫字樓。

據(jù)悉，該項(xiàng)目位于廣州設(shè)計(jì)之都板塊，臨近地鐵二號線江夏站，是全國首個(gè)由國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒牌的“新城建”產(chǎn)業(yè)與應(yīng)用示范基地。

項(xiàng)目主要推售1030-2300 ㎡的甲級寫字樓和4100-6370㎡的獨(dú)棟/雙拼企業(yè)總部，雙拼獨(dú)棟整售預(yù)計(jì)4.5-5萬元/㎡，甲級寫字樓整層售預(yù)計(jì)3-3.5萬元/㎡。

10月外圍區(qū)寫字樓降溫明顯，成交大幅縮減，環(huán)比跌幅達(dá)67%。

市場5成交易量來自番禺區(qū)，以萬博、廣州南站板塊項(xiàng)目的成交貢獻(xiàn)為主，合計(jì)交易0.64萬㎡。

黃埔區(qū)成交環(huán)比縮減47%，為0.29萬㎡，主力項(xiàng)目為魚珠板塊個(gè)盤的整層寫字樓成交。

市中心僅白云、天河兩區(qū)錄得成交，白云區(qū)新盤持續(xù)熱銷助力，天河區(qū)成交微量，分別成交0.18萬㎡、0.05萬㎡。

項(xiàng)目成交：番禺寫字樓項(xiàng)目成交繼續(xù)領(lǐng)跑

本月甲級寫字樓成交占比擴(kuò)大至97%。番禺區(qū)保奧廣場成交0.28萬㎡，位居榜首。

白云區(qū)思城未來城市總部持續(xù)熱銷，以0.18萬㎡的銷量位居第二，交易包含一整層甲級寫字樓的成交。

黃埔區(qū)港航中心也錄得一整層甲級寫字樓交易，共0.15萬㎡。

此外，番禺區(qū)萬科世博匯新組團(tuán)寫字樓續(xù)銷0.14萬㎡，思科智慧城成交1套大面積單位，為0.12萬㎡的甲級寫字樓。

商業(yè)別墅占3%，交易來自番禺區(qū)珠江未來城，成交1套332㎡的商業(yè)別墅。

整體供求：市場表現(xiàn)趨淡，公寓供求齊齊下滑

10月廣州公寓市場供求齊齊下滑，新增供應(yīng)232套2.70萬㎡，供應(yīng)量環(huán)比下跌44%；

成交處于下行通道，市場缺乏大批量交易，成交量環(huán)比下跌20%，為529套3.23萬㎡。

庫存變化：去化放緩，公寓去庫存周期升至26.1個(gè)月

本月僅白云區(qū)粵海?云港城錄得公寓批售，項(xiàng)目A1棟大平層公寓入市，主力戶型為108-222㎡，2梯4戶，合計(jì)232套，近日項(xiàng)目A1棟板房和云club商務(wù)中心已對外開放。

由于去化放緩，10月末公寓去庫存周期升至26.1個(gè)月，但庫存量微降至124.8萬㎡。

區(qū)域表現(xiàn)：近6成交易來自中心區(qū)，外圍成交波動(dòng)不大

本月近6成公寓交易量來自中心區(qū)，除白云區(qū)成交高位回落79%外，其余區(qū)域公寓成交活躍度明顯提升。

其中，海珠區(qū)多個(gè)項(xiàng)目推出國慶營銷活動(dòng)，帶動(dòng)成交，區(qū)域以94套的銷量領(lǐng)跑。

白云、荔灣兩區(qū)也有57-58套的不俗表現(xiàn)，天河成交66套，主力貢獻(xiàn)來自舊盤的批量交易。

外圍區(qū)公寓成交占比3成，南沙、黃埔、花都區(qū)波動(dòng)不大，繼續(xù)以熱點(diǎn)項(xiàng)目的順銷為主，公寓成交在30-42套之間。

而番禺區(qū)沖高回落33%，但仍錄得58套的活躍成交。

增城從化兩區(qū)公寓成交縮減明顯，環(huán)比跌幅達(dá)35%、70%，僅譽(yù)山國際一個(gè)項(xiàng)目錄得兩位數(shù)成交。

項(xiàng)目成交：越秀?天薈江灣促銷領(lǐng)跑，廣州?鵬瑞1號首錄網(wǎng)簽

本月TOP10 公寓項(xiàng)目中，除譽(yù)山國際成交減少外，其余上榜項(xiàng)目成交均有所上漲，不過交易量差距不大。

海珠區(qū)越秀?天薈江灣憑借“國慶大促、裝修補(bǔ)貼、限時(shí)返場”等活動(dòng)帶動(dòng)成交42套公寓，位居榜首。

其次，天河區(qū)舊盤威立大廈批量成交兩個(gè)半層公寓，合計(jì)38套。越秀區(qū)富都商貿(mào)大廈主打2字頭明火公寓賣點(diǎn)，項(xiàng)目本月同樣以38套的銷量并列第二。

本月白云區(qū)粵海?云港城新樓棟續(xù)銷，成交18套，其中7套為大平層公寓。

另外，天河區(qū)金融城板塊的廣州?鵬瑞1號首次錄得3套網(wǎng)簽，項(xiàng)目T3棟大平層公寓國慶假期前已內(nèi)部解籌，首推450-550㎡單位，套均過億。

面積段方面，由于天河區(qū)威立大廈的批量成交，本月50-80㎡公寓占比擴(kuò)大至36%。

大平層公寓的活躍交易下，100㎡以上公寓占比小幅擴(kuò)大至9%，而30-50㎡面積段公寓占比為47%。

后市預(yù)測

近期，廣州商業(yè)市場缺乏利好刺激，且加推項(xiàng)目多為高端大平層公寓，對市場的成交量拉動(dòng)有限，整體在數(shù)據(jù)上表現(xiàn)不突出。

后續(xù)市場的表現(xiàn)有賴于市場信心的修復(fù)，以及開發(fā)商的營銷及讓利幅度。