領(lǐng)銜首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，華夏金茂購(gòu)物中心REIT（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“金茂REIT”）即將面世。

11月28日，中國(guó)金茂（00817.HK）公告，上交所已就建議金茂REIT上市確認(rèn)并無(wú)任何異議，且證監(jiān)會(huì)亦已準(zhǔn)予注冊(cè)REITs，意味著金茂REIT即將在上交所獨(dú)立上市。

據(jù)悉，首批3只消費(fèi)REITs從申報(bào)到獲批，僅用了一個(gè)月，彰顯政策的大力支持。目前三家正在籌備發(fā)行，最快有望在12月公開(kāi)發(fā)售。

縱觀全球REITs市場(chǎng)，以?xún)?yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)作為底層資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品已經(jīng)非常成熟。但是我國(guó)公募REITs剛剛啟航，且受商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)租金回報(bào)水平偏低等制約，投資者仍有疑慮。

那么，首批3單消費(fèi)REITs，值不值得買(mǎi)？

01看底層資產(chǎn)

對(duì)投資者而言，消費(fèi)類(lèi)公募REITs的收益來(lái)源于運(yùn)營(yíng)收入和資產(chǎn)增值，因此對(duì)底層資產(chǎn)的價(jià)值和運(yùn)營(yíng)質(zhì)量要求很高。

業(yè)內(nèi)人士介紹，首批3單消費(fèi)REITs在上報(bào)之前，房企都做了大量的工作，對(duì)底層資產(chǎn)都做了詳盡細(xì)致的梳理，可謂優(yōu)中選優(yōu)。

以金茂REIT為例，本次入池的長(zhǎng)沙金茂覽秀城，是中國(guó)金茂打造的首個(gè)覽秀城產(chǎn)品，位于重點(diǎn)省會(huì)城市長(zhǎng)沙梅溪湖商圈。

作為“新消費(fèi)之都”，長(zhǎng)沙居民消費(fèi)能力在中部地區(qū)省會(huì)中首屈一指。而按照《2035湖南湘江新區(qū)國(guó)土空間規(guī)劃》，長(zhǎng)沙梅溪湖定位是國(guó)家級(jí)新區(qū)——湘江新區(qū)的主公共中心，而且是唯一的主中心。

自2007年長(zhǎng)沙啟動(dòng)梅溪湖綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以來(lái)，十余年大成，梅溪湖商圈已經(jīng)成為了一個(gè)蓄勢(shì)而起的潛力股，以長(zhǎng)沙金茂覽秀城為核心的商業(yè)新中心已然成形。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙金茂覽秀城1公里范圍內(nèi)人口約5萬(wàn)，3公里內(nèi)人口約60萬(wàn)，5公里內(nèi)人口約146萬(wàn)。其中，5公里范圍內(nèi)人口組成主要以25-40歲的年輕家庭客群為主，消費(fèi)能力強(qiáng)勁。

并且，作為梅溪湖商圈稀缺的濱水商業(yè)體，長(zhǎng)沙金茂覽秀城周?chē)骞餆o(wú)同等規(guī)模競(jìng)品，在區(qū)域內(nèi)吸客能力明顯強(qiáng)。

且梅溪湖也是中國(guó)金茂多年深耕之地，作為梅溪湖國(guó)際新城的一級(jí)運(yùn)營(yíng)商和開(kāi)發(fā)商，中國(guó)金茂一直為推動(dòng)區(qū)域的發(fā)展不遺余力。

目前區(qū)域內(nèi)已匯集騰訊、泰康之家等名企總部，湖南大學(xué)、梅溪湖國(guó)際文化藝術(shù)中心等優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)、教育、藝術(shù)配套，是長(zhǎng)沙品質(zhì)生活住區(qū)最密集、消費(fèi)需求最旺盛的區(qū)域之一，梅溪湖景區(qū)也是長(zhǎng)沙市民微度假的重要目的地。

占位高能級(jí)稀缺商圈，消費(fèi)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)強(qiáng)勁，金茂REIT底層資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)，也是其作為首批消費(fèi)REITs快速獲批的原因之一，預(yù)計(jì)上市后也會(huì)收到投資人的認(rèn)可與偏愛(ài)。

02看發(fā)行人

作為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，發(fā)行人通常是REITs資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理方，而一個(gè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的發(fā)行人才會(huì)有心思為REITs發(fā)展謀長(zhǎng)遠(yuǎn)。

因此專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為 ，首批3單消費(fèi)REITs能不能買(mǎi)，除了看底層資產(chǎn)是否優(yōu)質(zhì)外，還要看發(fā)行人是否具備出色的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力，這是REITs能夠獲得持續(xù)穩(wěn)定收益的核心關(guān)鍵。

以金茂REIT為例。

中國(guó)金茂是中國(guó)中化8大主業(yè)之一的城市運(yùn)營(yíng)唯一平臺(tái)，中國(guó)中化是國(guó)資委首批確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一，金茂商業(yè)為中國(guó)金茂旗下專(zhuān)業(yè)且唯一運(yùn)管平臺(tái)。

金茂商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)成熟穩(wěn)定，本部主要負(fù)責(zé)人均具有至少14年以上的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，會(huì)員私域流量近3年增長(zhǎng)快速，達(dá)到行業(yè)標(biāo)桿水平，合作品牌超1000個(gè)。堅(jiān)持“CPI”戰(zhàn)略，通過(guò)消費(fèi)者洞察、無(wú)邊界聯(lián)動(dòng)、數(shù)字化和綠色科技創(chuàng)新三個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，打造出差異化的經(jīng)營(yíng)模式。

覽秀城品牌是金茂商業(yè)旗下三個(gè)品牌之一（另兩個(gè)為“金茂匯”“金茂時(shí)尚生活中心”），也是金茂商業(yè)板塊重點(diǎn)打造的核心品牌，肩負(fù)著金茂拓展商業(yè)版圖、打造標(biāo)桿城市運(yùn)營(yíng)商的使命。

金茂REIT的入池資產(chǎn)長(zhǎng)沙金茂覽秀城，是中國(guó)金茂打造的首個(gè)覽秀城產(chǎn)品，也是產(chǎn)品線中的標(biāo)桿產(chǎn)品，于2016年11月開(kāi)業(yè)，可租賃面積超6萬(wàn)平方米。截至2023年6月末，日均客流3.9萬(wàn)人次，上半年銷(xiāo)售額達(dá)4.29億元。

據(jù)金茂REIT招募說(shuō)明書(shū)數(shù)據(jù)，2021年至2023年6月末，長(zhǎng)沙覽秀城近三年NOI（凈營(yíng)業(yè)收入）復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)55.40%，運(yùn)營(yíng)收入近三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)31.27%。

自2016年11月?tīng)I(yíng)業(yè)至今，長(zhǎng)沙覽秀城一直保持著較高的出租率。2020年面對(duì)疫情影響，金茂主動(dòng)調(diào)整策略，優(yōu)化租戶(hù)結(jié)構(gòu)，改善租戶(hù)質(zhì)量，出租率迅速反彈，至2023年6月末出租率達(dá)98.36%，同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了租金水平的上漲，帶動(dòng)了項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提高。

數(shù)據(jù)顯示，2020-2023年1-6月，長(zhǎng)沙覽秀城日均銷(xiāo)售額年復(fù)合增長(zhǎng)率為25.47%，日均客流量年復(fù)合增長(zhǎng)率為15.57%。

另?yè)?jù)招募說(shuō)明書(shū)，長(zhǎng)沙覽秀城2024年到期的租約中，有約35%已確認(rèn)到期續(xù)簽意向，約65%的到期租約將新簽調(diào)升租金，預(yù)計(jì)新簽租約平均租金及物業(yè)費(fèi)能夠合計(jì)提升約30%，未來(lái)提升空間巨大。

另外，中國(guó)金茂的商業(yè)版圖已覆蓋上海、南京、長(zhǎng)沙、青島、天津、蘇州等多個(gè)核心城市，已開(kāi)業(yè)的覽秀城品牌還有南京金茂覽秀城、張家港金茂覽秀城、青島金茂覽秀城。在寧波、天津、杭州、武漢還有新的覽秀城項(xiàng)目在建，計(jì)劃于2024-2026年陸續(xù)開(kāi)業(yè)。中國(guó)金茂未來(lái)將持續(xù)向公募REITs平臺(tái)裝入優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，未來(lái)增長(zhǎng)性可期。

03看分派率

購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)REITs，分派率是要考慮的重要因素。所謂 “分派率”，是針對(duì)預(yù)期發(fā)行規(guī)模的分紅水平。

據(jù)金茂REIT招募說(shuō)明書(shū)，長(zhǎng)沙金茂覽秀城項(xiàng)目擬募資規(guī)模10.99億元，2024年收入預(yù)測(cè)11266萬(wàn)元，2024年運(yùn)營(yíng)凈收益預(yù)測(cè)5425萬(wàn)元，項(xiàng)目對(duì)應(yīng)2024年資本化率約5.42%，收益良好，預(yù)計(jì)現(xiàn)金分派率為4.8%，較其他產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs上市時(shí)較高。

另外，發(fā)行人往往是REITs最大份額的持有人，金茂REIT也不例外。據(jù)招募說(shuō)明書(shū)顯示，中國(guó)金茂計(jì)劃透過(guò)原始權(quán)益人上海興秀茂認(rèn)購(gòu)金茂REIT約34%的基金份額，體現(xiàn)了對(duì)自家REITs產(chǎn)品的信心。

專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，在長(zhǎng)端利率下行的大背景之下，具有穩(wěn)定絕對(duì)收益的公募REITs尤為可貴。首批消費(fèi)REITs優(yōu)中選優(yōu)，投資性?xún)r(jià)比不言而喻。

可以預(yù)見(jiàn)，持有較多優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)、并具備商管運(yùn)營(yíng)能力的房企，有望獲得更多政策支持，成為助推公募REITs市場(chǎng)提速發(fā)展的中堅(jiān)力量。

而消費(fèi)類(lèi)REITs 的正式啟航，真正實(shí)現(xiàn)了商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)“融投管退”，打開(kāi)了資產(chǎn)價(jià)值重估空間。如中國(guó)金茂這樣有大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)能力并舍得分紅的房企，也將基業(yè)長(zhǎng)青。

數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)金茂歷經(jīng)超16年上市發(fā)展，累計(jì)現(xiàn)金分紅201億元，分紅率達(dá)到34.13%，長(zhǎng)期為投資人提供了豐厚的分紅回報(bào)。