在歲末年終之時(shí)，上市公司瑞安房地產(chǎn)發(fā)布了一起交易公告。 這起交易意味著，2023年實(shí)體商業(yè)領(lǐng)域內(nèi)最火的新項(xiàng)目——鴻壽坊的控股權(quán)已被轉(zhuǎn)讓。

這則發(fā)布于2023年12月29日的公告大體是這樣：瑞安房地產(chǎn)出售鴻壽坊所在的上海九澤置業(yè)有限公司65%股權(quán)。交易完成后，上市公司將獲得凈現(xiàn)金總額約為人民幣11.99億元。

同時(shí)，協(xié)議規(guī)定，于完成前或待完成后，項(xiàng)目公司將委聘或已委聘瑞安新天地（上海）、上海豐誠鴻壽坊物業(yè)管理有限公司及遠(yuǎn)見投資分別就資產(chǎn)管理、物業(yè)管理及管理咨詢向項(xiàng)目公司及合作投資組合提供服務(wù)。

我們再回顧一下鴻壽坊項(xiàng)目基本情況：

1、 項(xiàng)目為位于上海市普陀區(qū)長壽路街道8街坊第 33丘地塊的一幅商業(yè)及辦公用地。

2、 總占地面積為15,258平方米，總地上建筑面積為63,363平方米。

關(guān)于這則交易的核心條款，也就是鴻壽坊項(xiàng)目的估值結(jié)果是這樣的：

根據(jù)瑞安聘請萊坊測量師行有限公司對項(xiàng)目的估值，通過參考周邊可比地區(qū)類似已落成物業(yè)的市場價(jià)值進(jìn)行評估，截至2023年6月30日，整個(gè)鴻壽坊項(xiàng)目的估值為25.83億元，按照總地上建筑面積63363平米折算，單價(jià)為4.08萬元/平米。

那么，這樣4.08萬/平米的商業(yè)物業(yè)價(jià)格，與上海長壽路地段的住宅價(jià)格相比，屬于什么水平呢？

我上貝殼二手房查看了一下鴻壽坊周邊的長壽路板塊的二手住宅價(jià)格。以2023年12月31日的數(shù)據(jù)顯示，周邊老舊的二手房價(jià)格基本在6.5~8萬元/平米。近兩年新建的高端次新房價(jià)格可以達(dá)13萬元/平米。

按這樣的價(jià)格計(jì)算，鴻壽坊均價(jià)約4萬/平米的單價(jià)，只有周邊住宅價(jià)格的一半多一些。

圖：鴻壽坊周邊住宅價(jià)格 來源：貝殼網(wǎng)，房地產(chǎn)觀察家整理

當(dāng)然，這樣的商鋪價(jià)值和住宅倒掛的現(xiàn)象，也是因?yàn)轼檳鄯惶幱谏虾５膬?nèi)環(huán)內(nèi)核心地段，這個(gè)獨(dú)特的區(qū)域位置決定了這里住宅價(jià)格要高于商業(yè)資產(chǎn)的價(jià)格。

作為我們認(rèn)為去年開業(yè)最成功的商業(yè)項(xiàng)目，我們再來復(fù)盤鴻壽坊的整體規(guī)劃。

鴻壽坊整體鳥瞰效果圖 來自公司官網(wǎng)

項(xiàng)目包含2棟新建甲級辦公樓，約4.8萬平米，和新舊建筑融合的新型街市商業(yè)，約1.5萬平米。其中，甲級辦公樓為瑞安辦公旗下的高端辦公產(chǎn)品“企業(yè)天地”系列，定位為高端辦公空間。

整個(gè)項(xiàng)目最有看點(diǎn)的就是街區(qū)商業(yè)板塊。這個(gè)1.5萬平米的餐飲主題商業(yè)，已經(jīng)成功在全行業(yè)內(nèi)引起了超高的影響力和人氣。這種以美食為特色的市集型社區(qū)商業(yè)，他們“用美食鏈接社區(qū)鄰里關(guān)系”、“萬物即可市集”、“精致的煙火氣”等經(jīng)營理念，給全行業(yè)帶來了巨大的啟發(fā)，給小體量社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營模式開創(chuàng)了一條全新的思路。

鴻壽坊食集，圖片來自于房地產(chǎn)觀察家

我們也曾經(jīng)深度分析過鴻壽坊商業(yè)的操盤模式，具體內(nèi)容請見文章（點(diǎn)擊藍(lán)色文章名可查看全文）。

鴻壽坊作為一個(gè)非常精彩的商業(yè)項(xiàng)目，只是在剛開業(yè)初期，瑞安就將股權(quán)賣給險(xiǎn)資以求變現(xiàn)，略有可惜。

而瑞安房地產(chǎn)對這次交易也有自己明確的解釋，那就是：這次交易符合集團(tuán)的“輕資產(chǎn)策略”，該策略旨在改善集團(tuán)的資金循環(huán)，并與大家控股等長期合作伙伴建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，從而使集團(tuán)能夠擴(kuò)大所管理的資產(chǎn)及增加經(jīng)常性管理費(fèi)收入?！?/strong>

商業(yè)項(xiàng)目

華東地區(qū)-上海：/////////

杭州：/| 蘇州：|合肥：|福州：

華北地區(qū)-北京：/////| 天津：

華南地區(qū)-廣州： | |深圳： / |臺灣：

西南地區(qū)-成都：///// |重慶：//

華中地區(qū)-長沙：

西北地區(qū)-西安：/

東北地區(qū)-吉林：

文旅項(xiàng)目

華東地區(qū)-南京： |合肥： |莫干山：

華南地區(qū)-江西：/

西南地區(qū)-云南：/ |昆明：|眉山：

東北地區(qū)-大連： |

西北地區(qū)-寧夏：

華北地區(qū)-北京：/ |秦皇島： |承德：

華中地區(qū)-鄭州：

西北地區(qū)-西安：

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