巨變襲來的時候，大多數(shù)人往往都還沒意識到。

前幾天，重慶市租賃住房貸款支持計劃試點暨住房租賃基金首批收購項目簽約儀式舉行。

簽約儀式上，重慶嘉寓房屋租賃公司、重慶建渝住房租賃基金共收購7個項目，合計4207套小戶型房源，將用于保租房。

企查查信息顯示，兩家收購方都是妥妥的國資背景。

是的，你沒有看錯，“國家隊”下場收房子了。

實際上，重慶并不是第一個吃螃蟹的城市。全國各地的“存量房掃貨行動”早就開始了。

早在去年，福州和濟(jì)南已經(jīng)發(fā)放了兩筆貸款，用于收購存量商品房，額度分別是4.88億元和4.6億元。

進(jìn)入2024年以來，落地速度明顯加快，資金量也起來了。

青島拿到貸款18.5億元，支持收購首批存量住房項目7個，涉及房屋總套數(shù)2319套。

天津濱海新區(qū)落地資金19.18億元，支持收購首批存量住房項目4個，涉及房屋總套數(shù)1826套。

根據(jù)上述公開報道里提到的貸款額度，簡單統(tǒng)計一下，很可能已經(jīng)超過了60億元。

這筆錢，指望地方自掏腰包，肯定是不現(xiàn)實的。

最近幾年，賣地收入驟減，城投瘋狂托底，哪里還有錢收購賣不出去的存量房？

那么錢從哪里來呢？

答案是：（央）媽給。

2023年初，中國人民銀行設(shè)立了1000億元“租賃住房貸款支持計劃”，在全國范圍內(nèi)選擇8個城市開展試點，支持住房租賃機(jī)構(gòu)批量收購存量住房，用作保障性租賃住房，試點安排支持貸款。

8個試點城市分別是：福州、天津、重慶、成都、長春、青島、濟(jì)南、鄭州。

剛剛提到的幾個城市，都是被選中當(dāng)作試點的。

2015年，我們曾經(jīng)嘗試過“漲價去庫存”，房價迎來史詩級普漲。

如今，轟轟烈烈的新一輪去庫存運動，又要開始了！

嚴(yán)格來說，國家隊下場買房，并非今年才有的事情。

一年多前，各地曾經(jīng)掀起過一波“國資收購存量房”的風(fēng)潮——

2022年7月，河南鄭地住房租賃有限公司發(fā)布招標(biāo)公告，計劃收購鄭州四環(huán)內(nèi)存量房源作為人才公寓。

2022年8月，濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)資產(chǎn)運營管理有限公司公開收購3000套商品房作為租賃儲備。

2022年10月，一份網(wǎng)傳會議紀(jì)要顯示，蘇州擬對6個區(qū)及4個縣市共10個板塊回購約1萬套新房。

此外，浙江湖州、河北邯鄲、新疆阿勒泰等三、四線城市也先后發(fā)布政策，鼓勵將存量房源轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房。

表格內(nèi)容由新京報記者根據(jù)公開信息整理

又是濟(jì)南，又是鄭州，發(fā)現(xiàn)沒有，

2022年提出收購存量房的城市，跟8個試點城市的“重合度”還挺高。

一方面，入選試點的幾個城市，除了成都之外，最近幾年樓市都“不太爭氣”。

甚至包括成都在內(nèi)，都存在庫存高、去化慢的情況。

重慶的廣義庫存消化周期，一度高達(dá)9.8年。

另一方面，它們又是僅次于頭部城市的中堅力量，城市能級和經(jīng)濟(jì)實力并不差。

既有省會城市（福州、長春、濟(jì)南、鄭州、成都），也有直轄市（天津、重慶），還有副省級城市（青島）。

與三四線城市相比，這些城市一直有人口流入，購房需求也并沒有大面積萎縮，樓市并非無可救藥。

那么，去庫存的威力究竟有多大？

我們以重慶本次收購的4207套為例。

今年1月份，重慶主城區(qū)商品房成交量是8043套。大概相當(dāng)于半個月的成交水平，數(shù)量并不算少。

據(jù)“說財貓”統(tǒng)計，8個試點城市的住宅銷售額，去年累計有1萬億。

1000億，相當(dāng)于銷售額的10%，也不算少了。

更何況，“租賃住房貸款支持計劃”目前尚處于試點階段。

順利的話，未來有機(jī)會在更多地方推廣，比如高庫存“同病相憐”的武漢，甚至一線城市遠(yuǎn)郊區(qū)。

一切才剛剛開始。

理想狀態(tài)下，國家隊下場收房可以起到“一石四鳥”的效果：

第一，幫助地方去庫存穩(wěn)房價。

鄭州、重慶、長春等城市，前幾年土地供應(yīng)量不加控制，導(dǎo)致新房庫存堆積嚴(yán)重（尤其郊區(qū)、新城），供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求，價格擠兌、銷售踩踏頻頻出現(xiàn)，難以扭轉(zhuǎn)。

人為減少市場上的新房供應(yīng)，手動去庫存，有助于樓市供求關(guān)系回歸健康。

第二，緩解地方債壓力。

2021-2022年，民營房企被“三道紅線”捆住，集體撤出土拍市場，導(dǎo)致地方國資頻頻托底。

而需要托底的土地，往往都位于去化困難、配套缺乏的地段。城投貸款買了地，蓋了房，最后卻賣不掉，也使得地方債務(wù)風(fēng)險不斷累積。

把城投手里“滯銷”的房子買走，地方財政也能喘口氣。

第三，籌集到了保租房房源。

新房改“14號文”明確了兩大目標(biāo)，其一是加大保障性住房建設(shè)和供給，讓工薪收入群體逐步實現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮。

而保障房的主要構(gòu)成正是保障性租賃住房（保租房），也是各地必須要完成的“規(guī)定動作”。

根據(jù)界面智庫梳理，在今年政府工作報告中提及保障房的28省市中，云南、內(nèi)蒙古、重慶、河北、海南、廣東、北京、山東、四川、上海、湖南等11省市新增保障房均提及保障性租賃房。

相比于新建，直接購買存量房用作保租房，既免去了重復(fù)建設(shè)，也能夠更快投入使用。

第四，培養(yǎng)未來的商品房購買力。

讓青年就業(yè)人群、中低收入群體住有所居，留在城市里不斷奮斗積累財富，未來有機(jī)會進(jìn)入商品房市場。

重慶住建部門：

支持住房租賃基金加大收購力度，加快培育租購并舉新模式，積極引導(dǎo)形成“先租后購再改善”的住房梯度消費理念，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

這其實也是各個地方的“陽謀”：

新市民、青年人手里錢不夠，可以先住在低租金的保租房。工作幾年攢攢錢，也準(zhǔn)備要成家了，退可選配售型保障房，進(jìn)可選商品房。

2015年的“漲價去庫存”，是一次無差別的大水漫灌。

2024年的“收購去庫存”，更像是一次更精準(zhǔn)的定向放水。

從上面對試點城市的考量和選擇來看，樓市已經(jīng)劃下一道鮮明的分界線。

人口和資金不斷流出的無數(shù)中小城市，不僅面臨著購買力衰竭的命運，也不再是救市政策的焦點。

它們的結(jié)局，也許只有被拋下。

城市無法移動，但人可以離開。