5月17日，地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了“史詩(shī)級(jí)”救市。

一系列組合拳包括降低首付比例，下調(diào)公積金貸款利率，取消商貸利率下限，“國(guó)家隊(duì)”出手去庫(kù)存等。

在很多人眼中，這輪組合拳威力巨大，甚至可能是樓市下個(gè)十年的拐點(diǎn)。

當(dāng)然也有人并不看好，畢竟基本面沒(méi)有逆轉(zhuǎn)，認(rèn)為短期內(nèi)依舊困難重重。

新政效果還有待進(jìn)一步觀察，但總爺關(guān)注到一個(gè)有趣的現(xiàn)場(chǎng)：一線城市之間，對(duì)新政的反饋呈現(xiàn)出巨大差異。

在深圳，新政首夜有樓盤(pán)24小時(shí)不打烊、通宵賣(mài)房、逆勢(shì)漲價(jià)，不少二手房房東甚至連夜?jié)q價(jià)，效果似乎是立竿見(jiàn)影。

在上海，新政的反饋似乎有所延遲，新盤(pán)售樓處流量并未出現(xiàn)大幅波動(dòng)，中介也并未迎來(lái)想象中的熱度。

今天總爺就和大家聊聊，為什么會(huì)有如此大反差？新政究竟會(huì)帶來(lái)怎樣的改變？

01

徹底沸騰，瘋狂的深圳樓市

這兩年深圳樓市有多慘，這周的反彈就有多瘋狂。

“517”新政后的首個(gè)周末，降首付、降利率等消息，讓本就被行情壓抑的深圳觀望者開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)。

首先，通宵看房重現(xiàn)深圳樓市，熱門(mén)樓盤(pán)都擠滿(mǎn)了人。

陷入困境已久的開(kāi)發(fā)商們，自然是不愿意錯(cuò)過(guò)這個(gè)機(jī)會(huì)出貨，“豪賭”新政執(zhí)行起15%首付的政策。

具體操作方法是：先交付誠(chéng)意金鎖定房源，若1個(gè)月內(nèi)深圳未出臺(tái)降首付的政策，買(mǎi)房人可以全額退款。

深圳的朋友告訴總爺：“幾乎所有營(yíng)銷(xiāo)人員都被拉去樓盤(pán)支援，取消休假立即返崗�！�

其次，新房銷(xiāo)售出現(xiàn)回暖，很多樓盤(pán)都迎來(lái)去化高峰。

5月18日，深圳寶安的鴻榮源·胤璇開(kāi)盤(pán)爐，當(dāng)天去化14.9億，去化率高達(dá)98%，接近“日光”。

多家新盤(pán)連夜發(fā)出喜報(bào)，久違的海報(bào)開(kāi)始刷爆朋友圈，很多樓盤(pán)都號(hào)稱(chēng)周末成交幾十套起步。

甚至還有一家樓盤(pán)，宣布逆勢(shì)漲價(jià)1%，但明眼人都能看出僅是營(yíng)銷(xiāo)手段罷了。

至于二手房情況，深圳的中介從業(yè)者也紛紛忙碌起來(lái)，房東也開(kāi)始審慎對(duì)待砍價(jià)，甚至逆勢(shì)調(diào)價(jià)。

從目前深圳市場(chǎng)的反饋來(lái)看，新政猶如一劑猛藥，讓沉寂的市場(chǎng)一下子活躍起來(lái)，至于實(shí)際網(wǎng)簽金額還有待觀察。

02

表面平靜，上海樓市靜悄悄

相比于瘋狂的深圳樓市，從總爺周末的實(shí)地走訪來(lái)看，表面上是靜悄悄的。

新房售樓處有不少新政宣傳，但未出現(xiàn)大幅流量增加，成交也比較穩(wěn)定。

總爺走訪了五大新城和市區(qū)多個(gè)樓盤(pán)，和部分中介和自媒體的“自high”不同，現(xiàn)場(chǎng)還是相對(duì)平靜的。

在老閔行的華潤(rùn)置地映江潤(rùn)府，現(xiàn)場(chǎng)正在進(jìn)行有序認(rèn)籌，銷(xiāo)售也在耐心地給客戶(hù)講解項(xiàng)目。

憑借出色的產(chǎn)品表現(xiàn)，華潤(rùn)這幾天認(rèn)購(gòu)了100多組，在如今行情下算是不錯(cuò)表現(xiàn)。

在梅隴的中鐵建萬(wàn)科朗詩(shī)花語(yǔ)，現(xiàn)場(chǎng)也是周末正常人氣，據(jù)說(shuō)四期開(kāi)盤(pán)半個(gè)月去化了九成。

總爺也問(wèn)了熟悉的銷(xiāo)售，新政反饋比較正常，相關(guān)公積金利率客戶(hù)并不敏感，和平時(shí)相比并沒(méi)有增加很多工作量。

在相對(duì)冷門(mén)的樓盤(pán)尚灣林語(yǔ)，現(xiàn)場(chǎng)幾乎看不到客戶(hù)，新政確實(shí)只能錦上添花，很難雪中送炭了。

總爺也和幾位營(yíng)銷(xiāo)總溝通，普遍反饋是：“目前對(duì)上海樓市比較有信心，正在期待更大力度的放開(kāi)。”

目前上海新盤(pán)對(duì)新政的理解和執(zhí)行，只是已經(jīng)官宣的公積金利率調(diào)整，至于深圳的15%首付，據(jù)總爺了解還沒(méi)有樓盤(pán)敢于試水。

關(guān)于極度內(nèi)卷的二手房市場(chǎng)，總爺隨機(jī)找了幾家中介聊了聊，一位新人是這樣說(shuō)的：“啥時(shí)候放開(kāi)限購(gòu)，再不開(kāi)單要餓肚子了�！�

在泗涇地鐵旁邊的中介門(mén)店一條街，不少已經(jīng)換成了奶茶店，很多從業(yè)者已經(jīng)坐不住了。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，這兩年有近10萬(wàn)人離開(kāi)上海二手房行業(yè)。屬于上海中介人員的春天，可能還有一陣子要等了。

從上海市場(chǎng)的走訪情況來(lái)看，新政后普遍處于觀望狀態(tài)，無(wú)論是樓盤(pán)還是買(mǎi)房人，都在等待下一個(gè)信號(hào)。

03

全面放開(kāi)？讓子彈再飛一會(huì)

了解完對(duì)新政的執(zhí)行情況來(lái)看，關(guān)于深圳和上海截然相反的表現(xiàn)，其實(shí)也就不難理解了。

第一個(gè)原因是，樓市的不同狀態(tài)，決定了大家對(duì)新政的執(zhí)行和反饋力度。

深圳樓市處于低迷期，如此大力度的組合拳，成為了很多樓盤(pán)難得的機(jī)遇，因此勢(shì)必要抓住機(jī)會(huì)大力營(yíng)銷(xiāo)。

有朋友私下告訴總爺，目前的熱銷(xiāo)海報(bào)中可能有灌水情況，最關(guān)鍵的是一定要把氣氛烘托到位。

而上海市場(chǎng)比較微妙，雖然下行行情顯而易見(jiàn)，但很多樓盤(pán)還處于快速去化階段，對(duì)新政的理解也相對(duì)謹(jǐn)慎。

第二個(gè)原因是，客戶(hù)群體有一定區(qū)別，影響了大家買(mǎi)房決策的決心。

深圳作為更有活力的年輕人城市，除了改善型客戶(hù)外，剛落戶(hù)的年輕客群是主力，首付比例的調(diào)整有比較大的吸引力。

再加上之前一段時(shí)間的快速下行后，很多觀望者認(rèn)為調(diào)整已經(jīng)到位，目前是一個(gè)不錯(cuò)的入場(chǎng)階段。

上海市場(chǎng)情況有些不同，除了新落戶(hù)客群外，置換客戶(hù)依舊是市場(chǎng)主力，二手房行情一定程度決定了新房市場(chǎng)。

很多人都是在手里二手房出貨后，再用錢(qián)去置換新房，因此 “以舊換新”政策，激活了部分置換客，反而有一定市場(chǎng)反饋。

總爺認(rèn)為，這輪“史詩(shī)級(jí)”救市只是開(kāi)始，現(xiàn)在說(shuō)樓市逆轉(zhuǎn)還為時(shí)尚早。

在大規(guī)模的整體刺激后，更多不同城市、甚至不同區(qū)域的差異化政策將陸續(xù)出爐。

與此同時(shí)，樓市依舊缺乏信心，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)平均首付占可支配收入比例，已經(jīng)回落至2008年水平。

可以預(yù)見(jiàn)的是，大規(guī)模降低落戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)、放開(kāi)限購(gòu)政策、降低利息成本，即將在一線城市持續(xù)上演。

作為房企來(lái)說(shuō)，每一次政策都是窗口期，在充滿(mǎn)不確定性的未來(lái)面前，將貨值轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金、或更優(yōu)質(zhì)的土地，可能是最明智的選擇。

而對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，無(wú)論政策如何變化，借的錢(qián)都是要還的。在不確定的行情中，更應(yīng)該嚴(yán)格挑選產(chǎn)品、買(mǎi)入真正的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。

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