目前的樓市，房企之間的分化相當(dāng)嚴(yán)重。

這幾年，上海樓市里國(guó)企、央企的身影越來(lái)越多，而此前很多風(fēng)光無(wú)限的民營(yíng)房企，有的直接暴雷，有的則是在縮減規(guī)模、艱難求生。

覆巢之下，焉有完卵？

隨著那些曾經(jīng)偏安一隅的開(kāi)發(fā)商的日子越來(lái)越難過(guò)，很多民營(yíng)房企開(kāi)始尋求自己的出路。

其中，有不少民企開(kāi)發(fā)商選擇了與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、地方政府等部門合作，參與開(kāi)發(fā)一些城市舊改以及拆遷等項(xiàng)目。

于是樓市里也誕生出了一種全新的合作模式：“民營(yíng)+鄉(xiāng)鎮(zhèn)”合資的鄉(xiāng)鎮(zhèn)型房企。

那么這種合資的新模式，能否得到市場(chǎng)的認(rèn)可呢？

今天總爺想跟大家聊一聊位于上海浦東三林的一個(gè)由民企開(kāi)發(fā)商與本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)合力開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目：永泰三里城

這個(gè)項(xiàng)目首期的292套房源，已于今年3月30號(hào)開(kāi)盤。

但是截止目前，根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目開(kāi)盤一個(gè)半月后，仍有135套房源可售，去化率還不足6成。

按理說(shuō)，“距離11號(hào)線三林站約500米”，“一站前灘”，“浦東總價(jià)800萬(wàn)級(jí)”、擁有諸多標(biāo)簽的永泰三里城的贏面是很大的。

可為何項(xiàng)目入市后還是遭遇了銷售瓶頸，今天我們就來(lái)聊一聊背后的原因。

01

什么是“鄉(xiāng)鎮(zhèn)型房企”

民企開(kāi)發(fā)商+本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)合力開(kāi)發(fā)，這種模式在上海其實(shí)并不多見(jiàn)。

由于開(kāi)發(fā)商的知名度和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力也是如今購(gòu)房者買房時(shí)的一個(gè)重要參考，因此一些沒(méi)有名氣的開(kāi)發(fā)商在當(dāng)下的樓市環(huán)境下往往很難突出重圍。

根據(jù)網(wǎng)上的公開(kāi)資料顯示：

永泰三里城背靠的上海香印城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司。

而該公司的股權(quán)由上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司和上海三林集鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司組成，其中前者擁有90%的持股比。

成立于1993年的上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司，是一家民營(yíng)房企。

根據(jù)百度百科的資料顯示，該民企在過(guò)去的十余年里在浦東成功開(kāi)發(fā)了東方城市花園、東方城市公寓、東方城市華庭、金龍東苑、錦繡苑等二十幾個(gè)樓盤。

雖然公司名氣不大，但是在浦東開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)還是有一些的。

值得注意的是，公司旗下的“上海市浦東城鄉(xiāng)拆遷有限公司”，參與了浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)、地鐵二號(hào)線、外環(huán)線等重大工程的動(dòng)拆遷工作，累計(jì)動(dòng)遷面積420.3萬(wàn)平方米，安置企業(yè)居民1.3萬(wàn)多戶。

也就是說(shuō)，這家開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的同時(shí)，也兼顧了浦東的城鄉(xiāng)拆遷的工作。

而該項(xiàng)目的鄉(xiāng)鎮(zhèn)合作方：上海三林集鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司，作為三林本地企業(yè)，參加過(guò)一些三林本地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，對(duì)三林的整體格局應(yīng)該是比較熟悉的，之前主要針對(duì)的就是動(dòng)遷地塊的整改工作。

根據(jù)總爺?shù)牧私猓?strong>永泰三里城的前身是金光村的“城中村”改造項(xiàng)目，目前在售的正是首批出讓宅地。

也正是因?yàn)橛捞┤锍堑慕ㄔO(shè)涉及到了城中村的舊改拆遷工作，從而引入了民營(yíng)+鄉(xiāng)鎮(zhèn)的合作新模式。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司負(fù)責(zé)前期拆遷，民營(yíng)房企負(fù)責(zé)后續(xù)開(kāi)發(fā)，這樣的分工也算是各司其職。

02

“高配”動(dòng)遷房硬傷多

由于是“民營(yíng)+鄉(xiāng)鎮(zhèn)”的合作開(kāi)發(fā)，很多購(gòu)房者認(rèn)為永泰三里城與周邊的動(dòng)遷房無(wú)異，從而扣上了“高級(jí)動(dòng)遷房”的帽子。

說(shuō)起來(lái)，永泰三里城的具體位置，位于浦東三林板塊的腹地——三林西，距離前灘、三林濱江大約在3公里左右。

距離前灘一站地鐵，這樣的地理位置其實(shí)不算太差。

但“左手老破小，右手拆遷房”，這樣的周邊環(huán)境著實(shí)勸退了不少購(gòu)房者。

在項(xiàng)目的西南側(cè)，就是三林的大型動(dòng)遷區(qū)；

而項(xiàng)目的西北側(cè)，則是以凌兆新村為代表的工人新村，也是老破小集聚地。

作為一個(gè)總價(jià)800萬(wàn)級(jí)的新房項(xiàng)目，對(duì)面就是300萬(wàn)的老破小，這樣的周遭環(huán)境，直接影響了項(xiàng)目接受度和未來(lái)成長(zhǎng)性。

再加上板塊內(nèi)并無(wú)明確的后續(xù)規(guī)劃，所以整體城市界面預(yù)計(jì)今后也不會(huì)有太大變化，未來(lái)想象空間有限。

對(duì)于追求高品質(zhì)生活的客戶來(lái)說(shuō)，總價(jià)800萬(wàn)至2000萬(wàn)，肯定希望周邊的圈層和能級(jí)相匹配，而永泰三里城目前的周邊圈層，顯然無(wú)法滿足客戶的期望。

另外，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售的介紹，項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2026年8月才能交付。

這樣的交付時(shí)間，在目前市面上同時(shí)期的新房中也算比較晚的了。

但由于涉及到“城中村”改造，本來(lái)就是一個(gè)漫長(zhǎng)且復(fù)雜的過(guò)程。

所以盡管項(xiàng)目目前的規(guī)劃已經(jīng)完成，但是在二期的15-15地塊中，還有一個(gè)集發(fā)大樓并未搬走。

據(jù)總爺?shù)玫降男〉老�，這個(gè)集發(fā)大樓也是個(gè)比較難拆的“釘子戶”。

所以永泰三里城規(guī)劃中的二期能否按期兌現(xiàn)，目前仍然是存疑狀態(tài)。

考慮到如今地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，未來(lái)永泰三里城的交付難免讓人憂心。

03

核心產(chǎn)品力不足

最后，總爺認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目之所以賣不掉還有一個(gè)根本問(wèn)題，是它的產(chǎn)品力本身不足。

這年頭，一個(gè)新房項(xiàng)目的成功與否，很大程度上還是取決于其產(chǎn)品力本身。

如今市場(chǎng)上，大型品牌房企有著更強(qiáng)的成本優(yōu)勢(shì)和管理能力，所以產(chǎn)品力往往更加領(lǐng)先。

作為規(guī)模不大的民營(yíng)房企+鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，由于缺乏足夠的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，要想成功突圍，就更需要做出遠(yuǎn)超市場(chǎng)期待的作品，才有可能贏得市場(chǎng)的青睞。

然而，永泰三里城給出的產(chǎn)品力&裝修標(biāo)準(zhǔn)，確實(shí)存在許多不盡如人意的地方。

作為一個(gè)總價(jià)800萬(wàn)起的項(xiàng)目，它打造了一個(gè)非人車分流的小區(qū)。

地面停車位的存在，不僅影響了小區(qū)的整體美觀度，也給居民的生活帶來(lái)了不便。

整體來(lái)看，目前現(xiàn)場(chǎng)僅展示了一套100平方米的樣板間。

項(xiàng)目的樣板間打造的可以說(shuō)是非常普通，沒(méi)有什么細(xì)節(jié)值得推敲，讓人感覺(jué)開(kāi)發(fā)商對(duì)待產(chǎn)品的態(tài)度多少有些敷衍。

相較于項(xiàng)目8.2萬(wàn)/㎡的均價(jià)，項(xiàng)目的品牌和裝標(biāo)也非常一般：

沒(méi)有配備智能馬桶、灶具油煙機(jī)的品牌為老板、科勒的潔具等也都是些基本款，并且衛(wèi)生間甚至都沒(méi)有安裝玻璃移門。

總爺在去看樣板間的時(shí)候，還以為誤入了某個(gè)上海遠(yuǎn)郊總價(jià)300-400萬(wàn)的剛需盤，完全不敢想象這會(huì)是2024年出現(xiàn)的總價(jià)800w+的新盤。

不得不說(shuō)，在各家開(kāi)發(fā)商都在卷產(chǎn)品力的當(dāng)下，這家開(kāi)發(fā)商的裝修水平確實(shí)稍顯敷衍。

不過(guò)最近開(kāi)發(fā)商在經(jīng)過(guò)了一期的滑鐵盧之后，終于意識(shí)到了上海市場(chǎng)不是他們想象的那樣了。

根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售給到的消息，目前開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在努力提升裝標(biāo)，全新的樣板間也即將對(duì)外開(kāi)放參觀。

不知道提升之后的三里城，能否在二期扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)。

其實(shí)按理說(shuō)，“距離11號(hào)線三林站約500米”，“一站前灘”，“浦東總價(jià)800萬(wàn)級(jí)”、擁有諸多標(biāo)簽的永泰三里城的贏面是很大的。

但“去化難”的現(xiàn)實(shí)卻告誡了整個(gè)樓市：好的“產(chǎn)品力”才是贏得市場(chǎng)的關(guān)鍵。

以往我們說(shuō)買房除了地段，地段，還是地段。

可現(xiàn)如今，開(kāi)發(fā)商、產(chǎn)品力、生活配套、乃至周邊圈層，都已經(jīng)成為了購(gòu)房者們的重要考量。

所以從永泰三里城這個(gè)項(xiàng)目身上，我們也能看出這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)型房企遇到的最大挑戰(zhàn)：

要想解決項(xiàng)目的“去化”問(wèn)題，提升自身產(chǎn)品力已經(jīng)迫在眉睫。

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