多項(xiàng)樓市寬松政策創(chuàng)歷史，情況好一些的售樓處真實(shí)的來訪量和成交量也僅僅是微增，差一些的樓盤仍舊比較冷清，遠(yuǎn)沒有一些媒體此前預(yù)期的“搶房”現(xiàn)象出現(xiàn)，對(duì)于很多被套在樓市的業(yè)主來說很是失望。失望的主要包含三類人：

一類是在2019年-2021年高點(diǎn)買房的人，買的樓盤一點(diǎn)優(yōu)惠沒有，而且還要搖號(hào)，連樓棟樓層都沒得選。

二類是買的房子比較早的人，如果僅僅看成本的話，到現(xiàn)在仍舊沒虧，但他們心不甘，畢竟在高峰期值300萬，現(xiàn)在只能賣180萬，期待市場(chǎng)不能再跌了，后面最好能恢復(fù)原來的價(jià)值。

三類是置換的人。這類人可能是目前市場(chǎng)上最最糾結(jié)的了，手中的老房子不好賣，眼睜睜看著低利率、高優(yōu)惠的新房子而不能買。

面對(duì)樓市的低迷，大大小小的樓市優(yōu)化措施持續(xù)了兩年有余，很多人已經(jīng)產(chǎn)生免疫，覺得來再多的政策都沒用。在他們看來，如果真想恢復(fù)樓市，與其小火慢燉，不斷消耗大家的預(yù)期，倒不如直接上猛藥，比如重啟棚改貨幣化安置、成立住房銀行全面收購多余的庫存等等。

市場(chǎng)有這么多的個(gè)體愿望沒得到滿足，是很多人對(duì)救樓市效果不感到失望的表現(xiàn)。但其實(shí)是大錯(cuò)特錯(cuò)。

需要告訴大家的是，本輪樓市支持，并不是重回到過去那種粗放式發(fā)展老路。你想啊，如果我們?cè)俅笠?guī)模拆遷，不僅造成資源浪費(fèi)、環(huán)境污染，更重要的是還得背負(fù)巨額的債務(wù)，現(xiàn)在地方債是多高了？現(xiàn)在由國家發(fā)債替代地方發(fā)債的道理我們應(yīng)該懂，不想讓地方背負(fù)更多的發(fā)展隱患。

對(duì)于未來的房地產(chǎn)發(fā)展，國家明確提出走高質(zhì)量、新發(fā)展模式，其中3點(diǎn)是必須規(guī)避的。

首先是房企不能再高杠桿炒作市場(chǎng)，不僅危及金融系統(tǒng)安全，還影響社會(huì)穩(wěn)定（付不出上下游貨款、爛尾交不了房）；

其次是不能再爆炒暴跌，瞬間炒起來的樓市肯定不是健康樓市，它會(huì)伴隨潮水退去而摔得更疼，最后只剩一地雞毛、一堆爛攤子；

最后是供需不能再嚴(yán)重脫節(jié)。房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的根本還是要遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，供應(yīng)不能大幅脫離需求，需求也不能大幅背離供應(yīng)，否則，暴漲暴跌就難以避免。這也是住建部要求各地做好今明兩年以及2030年住房發(fā)展規(guī)劃的原因，“以人定房、以房定地”，防止大起大落。

心急吃不了熱豆腐，凡事都要遵循規(guī)律，樓市恢復(fù)發(fā)展也是一樣。

就拿“4.30”后的幾個(gè)核心樓市支持政策來說，每一項(xiàng)政策真正發(fā)揮作用都需要時(shí)間。

比如控制供地節(jié)奏，自然資源部要求新房去化周期36個(gè)月以上城市暫停宅地供應(yīng)，去化周期18-36個(gè)月的動(dòng)態(tài)確定宅地供應(yīng)上限。舉個(gè)例子說明：

你所在城市屬于暫停供宅地城市之列，假如新房庫存8萬套，目前近3個(gè)月平均每月去化6000套，除去供需平衡線10個(gè)月的庫存量10個(gè)月*6000套=6萬套。意味著還2萬套需要通過停止新增商品房供應(yīng)來實(shí)現(xiàn)，差不多要3.3個(gè)月時(shí)間。也就說，3.3個(gè)月后，理論上你所在城市的住房供需就不存在供過于求了，屬于供需平衡。

但需要說明的是，現(xiàn)在是樓市弱市階段，3.3個(gè)月后，市場(chǎng)也未必真正有多火，所以，還得延長(zhǎng)住房供應(yīng)時(shí)間，相當(dāng)于要送一程，其實(shí)就是給予更多恢復(fù)市場(chǎng)信心的機(jī)會(huì)。比如我們繼續(xù)去化樓市庫存到5-6個(gè)月周期，也就是庫存只剩3萬套了，大概總共需要7-8個(gè)月時(shí)間，到那時(shí)你再看市場(chǎng)就完全不一樣了：市場(chǎng)上買漲不買跌的心理會(huì)體現(xiàn)得淋漓盡致。

還比如，購買首套房首付款不低于15%、購買二套房首付款不低于25%，在樓市恢復(fù)初期，有幾個(gè)人會(huì)用？答案很明顯。只有當(dāng)樓市恢復(fù)到一定程度，量?jī)r(jià)齊升的時(shí)，當(dāng)不少人覺得房?jī)r(jià)要漲或者已經(jīng)在漲了，他們才會(huì)啟用這個(gè)低首付政策。可以說，這個(gè)政策就是為后面樓市啟動(dòng)準(zhǔn)備的，不是不發(fā)揮作用，而是時(shí)間未到。

還有限購政策退出也是類似道理，都是為樓市恢復(fù)沖刺階段做準(zhǔn)備的。特別是當(dāng)市場(chǎng)庫存消化到一定程度時(shí)，這個(gè)時(shí)候就需要擁有更多購房資格的人接力，一套不行就二套，二套不行就三套。只要市場(chǎng)預(yù)期向好，這些購房資格就會(huì)被更多人使用。

可以看出，我們很多人的個(gè)人想法是有局限的，而國家出臺(tái)的一個(gè)個(gè)支持政策肯定不能僅限于當(dāng)前，他既然下決心要恢復(fù)樓市，那一定是有通盤考慮的，前、中、后期都會(huì)考慮到，最終要把這件事辦成。

看到這里，有讀者可能會(huì)說，難道我們還要重走樓市暴漲暴跌、房子過剩的老路嗎？

未來誰也不能精準(zhǔn)預(yù)測(cè)，但從政策設(shè)計(jì)初衷來看，出現(xiàn)以上情況的可能性不大。原因有3點(diǎn)：

首先是，前面談到了一些，國家已經(jīng)要求各地安排好未來幾年的住房發(fā)展規(guī)劃。宅地供應(yīng)一定是根據(jù)市場(chǎng)需求來的，就是我們常說的供需要匹配，從本質(zhì)上決定市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)供需失衡。

其次是不再大規(guī)模建設(shè)前期同質(zhì)化房子，住建部提出的是開辟新賽道，即建設(shè)好房子。所以，在自然資源部下文要求放開遠(yuǎn)郊容積率1.0限制后，各地均明顯下調(diào)了宅地容積率，為建設(shè)好房子提供了關(guān)鍵條件。

換言之，房地產(chǎn)發(fā)展軌道由剛需過渡到改善，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，又不至于出現(xiàn)更多過剩房源。

最后，有了這輪樓市調(diào)整的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，在對(duì)房地產(chǎn)的管控措施應(yīng)該是愈發(fā)成熟，起碼大方向不會(huì)走偏。對(duì)此，我們應(yīng)有信心。