昔日資本市場的寵兒

圖片來源：自如官網(wǎng)

在房地產(chǎn)市場風云變幻的當下，一度備受矚目的長租公寓品牌“自如”，近期卻陷入了前所未有的風波之中。

近期社交平臺上頻繁曝光的自如批量單方解約房東事件，不僅引發(fā)了市場的廣泛關注，也讓自如這位昔日資本市場的寵兒面臨了嚴峻的挑戰(zhàn)。

作為背靠鏈家、貝殼的長租公寓運營商，自如擁有的平臺實力、資本實力屬于行業(yè)頭牌。只不過，在行業(yè)監(jiān)管越來越嚴格、發(fā)展越來越規(guī)范之時，自如發(fā)展的黃金期恐怕已經(jīng)過去，自如的資本故事也越來越難講了。

PART 01單方解約風波

市值哥的一哥們最近也遇到了這檔煩心事，房客提前退租，整個小區(qū)出現(xiàn)了降租，空置期也進一步延長，想著找自如，省省心吧。

可原本是為了省心，不承想，最后鏈家門店告知市值哥，自如不收房了。和鏈家小哥交流下來，才發(fā)現(xiàn)，時代的齒輪，終于把善于“算計”的自如給碾壓了。

“很難上市，外加庫存積壓龐大，所以自如停止收房，只有去庫存，至于合同時間長的，自如就會開啟單方解約。自如實在太重了，前幾年租賃市場好，大刀闊斧的收，這兩年租金水平下滑，自如房源缺乏優(yōu)勢，即使沒有租客，也要向房東支付房租，所以沒法操作下去了”哥們交流時，那一臉的無奈都要溢出來了。

而在各種社交平臺上，遇到同類問題的房東還數(shù)不勝數(shù)。從最開始的協(xié)商降租，再到延長空置期，一年延長36天，當房東不同意以上協(xié)商的時候，自如就啟動單方解約的流程，在完成單方解約前，房東的房租就會暫停支付，等最后解約后才會統(tǒng)一支付。

雖然自如愿意付兩個月的房租作為違約金，但要扣除一個月的保證金，算下來只有一個月的房租。

與此同時，自如所謂的“省心”和“全線上簡化流程”，對房東也展現(xiàn)得淋漓盡致：有房東在沒有同意解約的情況下，被APP自動走完了解約流程。

圖片來源：自如官網(wǎng)

面對這樣的局面，房東們要么將自己的交涉過程進行分享，要么就投訴給媒體，希望媒體能夠仗義執(zhí)言。其中北京新聞廣播新聞熱線就接到了眾多市民反映，自己作為房東，與租房平臺——“自如”簽訂了租賃合同，如今在租期未滿的情況下，自如單方面提出要么降房租、要么解除合同的“二選一”方案。而在經(jīng)過采訪之后，發(fā)出了“要么降租，要么解約”，退租潮下的自如能否“自如”……的疑問。

對此行業(yè)人士直言，自如近期因市場環(huán)境變化，不得不采取批量單方解約房東的措施。這一決策背后，反映的是出租市場的下滑對自如租金收入造成的壓力。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月全國大中城市租金繼續(xù)回落，2024年4月全國大中城市租金掛牌均價為34.93元/平方米/月，環(huán)比下降0.59%，同比下跌1.37%。4月租金下滑的態(tài)勢仍未扭轉，今年以來，全國租金總體呈現(xiàn)下滑局面，截至4月，環(huán)比呈現(xiàn)三連降，同比六連降。北京、上海等一線城市下降得更為厲害，同比出現(xiàn)了“十連降”。

圖片來源：自如小程序

當然，市值君認為這種“租金”降溫從另一方面也是公租房、廉租房等供應量不斷提升所產(chǎn)生的效果，也讓更多離開家鄉(xiāng)發(fā)展的人才在租房成本上得到實惠，降低外來人才的生活成本。

反觀自如，其收房的高峰期2017-2018年，算是房租近年的高位，2019年，自如宣布管理房源數(shù)量突破100萬間。二房東困在100萬套房里也開始埋下伏筆，還記得當年我愛我家原副總裁胡景輝曾對外表示：“以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規(guī)模，以高于市場正常價格的20%到40%爭搶房源，人為抬高收房價格?！?/p>

其實我們也發(fā)現(xiàn)，自如的商業(yè)模式從另一方面講也是為了擁有足夠房源基礎上實現(xiàn)“定價權”，如果市場持續(xù)火熱，他的模式不僅可以盆滿缽滿，更是成為這個領域的核心角色。但是，如今自如卻遭到當年“野心”的反噬，我們需要更客觀地看待和敬畏市場。

如今，這位手握大量出租房源的二房東，在市場環(huán)境變化下感受到了前所未有的壓力，面對此前的高租金，也只能不得不通過解約房東來應對租金收入下降的風險。

圖片來源：自如官網(wǎng)

PART 02 4年未獲融資

回顧自如的發(fā)展歷程，不難發(fā)現(xiàn)其作為長租公寓市場的領軍品牌，曾經(jīng)受到資本市場的熱烈追捧。

華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊等知名投資機構紛紛為其注入資金，助力其快速擴張。特別是在2020年3月，軟銀愿景基金更是向自如投資了高達10億美元，進一步彰顯了資本市場對自如的認可與期待。

圖片來源：自如官網(wǎng)

然而，自那次融資之后，自如并未再披露新的融資進展。而此前時不時冒出來“在IPO路上的”市場傳聞，在進入2023年底后，也開始銷聲匿跡了，至今仍未傳出遞表的確切消息。

有業(yè)內(nèi)分析人士指出，在長租公寓市場相繼出現(xiàn)暴雷事件的背景下，一級資本市場對自如等企業(yè)的態(tài)度變得異常謹慎。對于依賴高杠桿運營的自如來說，缺乏資本的支持，無疑增加了其發(fā)展的風險，也讓其面臨了前所未有的困境。
資本市場需要有新的故事，自如也在重新撰寫新的故事——

一方面，自如在大規(guī)模與原有業(yè)主解約，另一方面，自如正在加強與增益租業(yè)主的合作。

圖片來源：自如官網(wǎng)

從自如官網(wǎng)上可以查詢到，“增益租”業(yè)務模式包括裝修和出租兩個板塊。裝修業(yè)務由自如提供、業(yè)主付費；出租由自如負責，承諾給業(yè)主保底收益，對年度租金總額超出保底租金的增益部分，由自如和業(yè)主按約定比例分成。

在自如的宣傳中，“增益租”模式具有租金無差價、無空置期、收益有保底、年度有分成等優(yōu)勢，構建了自如與業(yè)主的全新合作關系，更具抗風險能力和收益增值能力。

而這更像是自如想擺脫重資產(chǎn)形象、轉型輕資產(chǎn)的表現(xiàn)。但這個新故也不好寫，已有不少業(yè)主反映自如“增益租”存在裝修質(zhì)量差、增益分成沒保障等情況。海報新聞就報道深圳自如被指房屋裝修存在多重問題，業(yè)主不滿后單方解約還要求業(yè)主支付裝修費的情況。

出租市場的下滑對自如的影響是顯而易見的。隨著租金收入的減少，原來的商業(yè)模式和資本股市就顯得捉襟見肘了?，F(xiàn)在單方解約房東，力推新業(yè)務，可能是自如在市場壓力下的一種自救行為，但這也無疑給其品牌形象和市場地位帶來了不小的沖擊。

自如的單方解約事件可謂是市場和資本雙重壓力下的一次反噬。

LAST

所有行業(yè)都會有一個周期，只是周期長短不一。鏈家可謂是幸運的，不僅享受到了行業(yè)發(fā)展的紅利，貝殼也在美股市場一度超過900億美元市值，現(xiàn)在回落至200億美元左右的位置，也是資本的態(tài)度。

我們曾經(jīng)認為自如的模式很有機會，但怕的就是太重，可是不重他就沒有優(yōu)勢，如果這個周期過去了，即使終究會反彈，他也可能停步在這個山坳里，因為太重了。

現(xiàn)在他開始嘗試“減重”發(fā)展，市值君能感受到他沒有了當年的豪氣，畢竟市場的教育代價太大了。

自如或許會成為這個時代的一個符號，一個極具爭議的符號。

這個符號是否會反噬貝殼？讓我們持續(xù)關注。

圖片來源：自如小程序