7月9日晚，萬(wàn)科披露了一份投資者關(guān)系活動(dòng)記錄表，就業(yè)績(jī)預(yù)告、債務(wù)償還、大宗交易情況等諸多熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了回應(yīng)。

記錄表顯示，在公司會(huì)議室，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮、總裁祝九勝、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華、董秘朱旭、高級(jí)副總裁兼商業(yè)事業(yè)部（BG）首席合伙人孫嘉，接待了廣發(fā)證券、花旗證券、中信證券等機(jī)構(gòu)的調(diào)研。

萬(wàn)科管理層表示，房地產(chǎn)行業(yè)不可能長(zhǎng)期保持現(xiàn)狀，行業(yè)只要活下去就一定有機(jī)會(huì)，有信心、有決心推動(dòng)萬(wàn)科盡快重回健康發(fā)展軌道。

以下為0709萬(wàn)科投資者會(huì)議紀(jì)要全文：

問(wèn)題一、公司怎么看待未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)？5月份以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了重大政策，公司有沒(méi)有觀察到市場(chǎng)銷售出現(xiàn)變化？

回答：本輪政策對(duì)癥下藥，直指痛點(diǎn)，效果明顯。4月30日政治局會(huì)議以來(lái)，中央連續(xù)召開會(huì)議，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了重要指示。需求端政策力度較大，很多城市取消了限購(gòu)，取消了按揭貸款利率下限，也調(diào)降了首套、二套貸款首付。

6月，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額環(huán)比增長(zhǎng)32.5%，同比降低21.8%，降幅收窄13.6個(gè)百分點(diǎn)。4月以來(lái)萬(wàn)科自身銷售額也在逐月上升。目前幾個(gè)核心城市比如上海、深圳、杭州、廣州成交有企穩(wěn)跡象。特別是一些改善型項(xiàng)目，銷售情況都不錯(cuò)。這是非常好的信號(hào)。

供給端方面，5月17日全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議當(dāng)中提出，要扎實(shí)推進(jìn)消化存量商品房、妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，針對(duì)的正是行業(yè)解題最關(guān)鍵的痛點(diǎn)，給予了市場(chǎng)很大的信心和鼓舞。相信政策會(huì)給予市場(chǎng)持續(xù)支撐，指明方向。

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系人民群眾切身利益，關(guān)系經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和金融穩(wěn)定大局。6月7日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，要繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備新的去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)政策措施。我們相信應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的政策工具是非常充分的，并且已經(jīng)做好了準(zhǔn)備。相對(duì)于潛在總需求，目前的供給水平無(wú)論從總量還是結(jié)構(gòu)方面都不充分，活下去并且能夠提供優(yōu)質(zhì)住宅的企業(yè)有機(jī)會(huì)。

我們始終認(rèn)為，未來(lái)十年需求量完全可以保障每年10～12億平方米的開工量。但2023年我們商品住宅新開工量只有6.9億平方米，今年1-5月同比進(jìn)一步下降25%。照此推算，預(yù)計(jì)今年住宅新開工量不會(huì)超過(guò)5億平方米，人均下來(lái)比一些發(fā)達(dá)國(guó)家目前的水平還低。

從我國(guó)城市發(fā)展階段和人民對(duì)美好生活的追求看，不可能長(zhǎng)期保持現(xiàn)狀，行業(yè)只要活下去就一定有機(jī)會(huì)。尤其是能夠提供優(yōu)質(zhì)住宅、滿足改善性需求的企業(yè)，優(yōu)勢(shì)會(huì)更加明顯。

問(wèn)題二、市場(chǎng)很關(guān)心公司的融資情況，包括銀團(tuán)落地的情況，能否介紹一下這方面的進(jìn)展？

回答：公司獲得了金融機(jī)構(gòu)極大的支持，融資渠道保持通暢。今年以來(lái)，公司合計(jì)新增融資、再融資超600億元，對(duì)應(yīng)償還超過(guò)500億元。過(guò)程中主要金融機(jī)構(gòu)都給予了公司極大支持。融資模式轉(zhuǎn)型取得了較大進(jìn)展。融資模式轉(zhuǎn)型是一攬子方案當(dāng)中的重要內(nèi)容。項(xiàng)目白名單方面，按照“應(yīng)報(bào)盡報(bào)”原則積極申請(qǐng)，公司大部分在建項(xiàng)目都已經(jīng)向?qū)俚爻鞘凶隽松陥?bào)。

公司也利用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸的機(jī)會(huì)，積極開展專項(xiàng)行動(dòng)，上半年新增149.8億元。銀團(tuán)貸款有序推進(jìn)。5月公司獲得招商銀行牽頭的200億元銀團(tuán)貸款，這也是近年來(lái)房地產(chǎn)單筆金額較大的一筆貸款，6月落地交行固融資產(chǎn)包融資。未來(lái)公司還將繼續(xù)爭(zhēng)取銀團(tuán)貸款機(jī)會(huì)，鞏固公司現(xiàn)金流。

問(wèn)題三、目前來(lái)看公司的開發(fā)業(yè)務(wù)可能還面臨比較大壓力，公司會(huì)采取什么舉措來(lái)應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)？公司認(rèn)為未來(lái)開發(fā)業(yè)務(wù)最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是什么？

回答：按照一攬子方案的安排，開發(fā)業(yè)務(wù)既要瘦身，又要健體。健體體現(xiàn)在盡可能創(chuàng)造增量，優(yōu)化能力。瘦身體現(xiàn)在盤活存量，修復(fù)開發(fā)業(yè)務(wù)的資源結(jié)構(gòu)。上半年，開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售回款1186億元，保持在行業(yè)頭部。值得一提的是，在上半年銷售中，全口徑現(xiàn)房簽約超過(guò)240億元，車（位）商（鋪）辦（公）簽約超過(guò)150億元，有效改善了存量資源結(jié)構(gòu)。

健體體現(xiàn)在盡可能創(chuàng)造增量，優(yōu)化能力。具體來(lái)看：2022年后新增投資項(xiàng)目表現(xiàn)回歸預(yù)期水平。2022年至今累計(jì)投資項(xiàng)目71個(gè)，產(chǎn)能金額超過(guò)2800億元，目前累計(jì)去化60%左右，項(xiàng)目已售部分的毛利率水平18%以上。

公司會(huì)爭(zhēng)取一切可能的支持，把握新的增量機(jī)會(huì)，為未來(lái)業(yè)績(jī)改善積蓄力量。產(chǎn)品線建設(shè)走向成熟，受到客戶廣泛認(rèn)可。以拾系、映象系、光年系等為代表的新產(chǎn)品，不僅業(yè)績(jī)有保障，品質(zhì)和效率也有大幅提高。圍繞產(chǎn)品和技術(shù)的研發(fā)創(chuàng)新，分布式成立了工藝工法、戶型功能模塊和新技術(shù)材料的研發(fā)基地，新材料、新戶型產(chǎn)品和精裝標(biāo)準(zhǔn)廣泛落地。

其中，未來(lái)城市理想單元的首發(fā)實(shí)踐項(xiàng)目上海嘉定理想之地已經(jīng)落地呈現(xiàn)。項(xiàng)目以“活力”、“低碳”、“智慧”為主要核心場(chǎng)景，以公共空間串聯(lián)高度垂直混合的各種業(yè)態(tài)，并融合小尺度街區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，營(yíng)造“密度+濃縮”的上海市心生活。

項(xiàng)目在2023年完成銷售簽約120億元。管理的精細(xì)程度顯著加強(qiáng)。在銷售過(guò)程中更精細(xì)地管理量?jī)r(jià)策略和費(fèi)效比提升；在開發(fā)過(guò)程中提升支出管理的顆粒度，強(qiáng)調(diào)限價(jià)限額的約束性；在設(shè)計(jì)過(guò)程中通過(guò)總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)上的調(diào)整，挖掘不同產(chǎn)品的價(jià)值，深化財(cái)務(wù)和成本精算水平，力爭(zhēng)通過(guò)產(chǎn)品溢價(jià)和提高投入產(chǎn)出提升盈利水平。

在現(xiàn)房銷售方面具備領(lǐng)先的能力優(yōu)勢(shì)。集團(tuán)在海南研究快速開發(fā)、建設(shè)和交付現(xiàn)房的一整套流程，通過(guò)多種提效方式，可以實(shí)現(xiàn)14個(gè)月從拿地到帶裝修的交付，這套做法已經(jīng)得到很好的總結(jié)，這也是公司的能力優(yōu)勢(shì)。

問(wèn)題四、租賃住宅業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)都屬于公司確定的三大主業(yè)之一，上半年的經(jīng)營(yíng)情況怎么樣？

回答：公司租賃業(yè)務(wù)保持健康穩(wěn)定發(fā)展，體現(xiàn)為：

一是運(yùn)營(yíng)效率持續(xù)提升，保持行業(yè)領(lǐng)先。1-6月GOP利潤(rùn)率90.1%，同比提升1.3pts。單房運(yùn)營(yíng)成本158.8元/間/月，同比下降13.3%。聚焦物業(yè)及設(shè)備層面長(zhǎng)期良好的運(yùn)營(yíng)維護(hù)，持續(xù)開展“入住如新”和“維修八必會(huì)”，實(shí)現(xiàn)老項(xiàng)目“入住如新”。

如西安大學(xué)城店開業(yè)9年，面對(duì)資產(chǎn)老化問(wèn)題，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)自己動(dòng)手進(jìn)行維修改造，實(shí)現(xiàn)老項(xiàng)目煥新，提升客戶滿意度和產(chǎn)品品質(zhì)，出租率保持95%以上。

二是隨著運(yùn)營(yíng)能力的不斷成熟，幫助內(nèi)外部盤活存量房產(chǎn)、土地的能力不斷增強(qiáng)。上半年公寓業(yè)務(wù)新項(xiàng)目拓展1.5萬(wàn)間，比去年同期增長(zhǎng)85.3%。現(xiàn)管理租賃住房24.5萬(wàn)間，累計(jì)開業(yè)18.4萬(wàn)間，繼續(xù)保持集中式長(zhǎng)租公寓管理規(guī)模全國(guó)第一。

其中，上半年拓展一線城市房間數(shù)11874間，占比80.6%。如深圳平山村項(xiàng)目，通過(guò)“國(guó)企統(tǒng)租+合資運(yùn)營(yíng)”模式，獲取6000間房源；與小米戰(zhàn)略合作，獲取北京小米宿舍項(xiàng)目，房源2658間，打造泊寓服務(wù)行業(yè)頭部企業(yè)員工宿舍標(biāo)桿項(xiàng)目。

公寓業(yè)務(wù)獲得了多城市地方政府的信任，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目拓展路徑新突破。已與濟(jì)南城投、長(zhǎng)春安居、天津?yàn)I海建投等多城市國(guó)企簽署戰(zhàn)略合作意向。其中濟(jì)南城投已明確合作房源約1.2萬(wàn)間。這些路徑為下半年進(jìn)一步有質(zhì)量增長(zhǎng)提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

三是在大型項(xiàng)目上，建立了突出的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、社群口碑。公寓業(yè)務(wù)在經(jīng)營(yíng)北京草橋（院兒產(chǎn)品系）、深圳云城等大型項(xiàng)目的過(guò)程中，積累了大型項(xiàng)目的產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)和服務(wù)能力，成為公寓業(yè)務(wù)突出的產(chǎn)品線優(yōu)勢(shì)。

例如，廈門海灣社區(qū)體量4044間，2023年3月入市后，面對(duì)片區(qū)內(nèi)原常住人口稀少、公共交通匱乏、接近0的生活配套的局面，公寓業(yè)務(wù)通過(guò)積累的B端客戶經(jīng)驗(yàn)、生活配套招商能力、社區(qū)運(yùn)營(yíng)能力，開業(yè)后連續(xù)16個(gè)月月均簽約500間，實(shí)現(xiàn)出租率100%，首個(gè)完整年度的NOI率超過(guò)5%。

萬(wàn)物云處在成熟發(fā)展期，上半年在服務(wù)客戶方面表現(xiàn)出色，經(jīng)營(yíng)良好。蝶城運(yùn)營(yíng)提效成果顯著，已完成287個(gè)蝶城變陣，上半年提效近2億元。萬(wàn)科物業(yè)通過(guò)深挖人行、車行服務(wù)需求，結(jié)合物聯(lián)網(wǎng)和AI大數(shù)據(jù)形成軟硬件一體化的智慧通行解決方案，提效超過(guò)1億。

萬(wàn)物梁行繼續(xù)蟬聯(lián)“中國(guó)IFM綜合設(shè)施管理企業(yè)TOP1”，能源委托管理財(cái)務(wù)模型、分散式業(yè)務(wù)就近交付集約模型等創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品落地試點(diǎn)。上海中港匯項(xiàng)目利用能源委托管理財(cái)務(wù)模型，實(shí)現(xiàn)年均節(jié)能率18.6%，并提前綁定8年能源合作及未來(lái)4年物業(yè)服務(wù)合同，年飽和收入1554萬(wàn)。

問(wèn)題五、公司提到今年會(huì)加快推進(jìn)大宗交易，請(qǐng)問(wèn)目前的進(jìn)展如何？此前公司有部分資產(chǎn)交易出現(xiàn)虧損，大宗交易增加會(huì)不會(huì)導(dǎo)致公司的盈利有更大壓力？

回答：根據(jù)一攬子方案的安排，公司在今年以來(lái)，加大力度推進(jìn)大宗資產(chǎn)交易工作：大宗交易包括資產(chǎn)交易和REIT、Pre-REIT基金兩個(gè)方面。

上半年實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)交易回款93.4億元，其中，2月完成23.8億元轉(zhuǎn)讓七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%股權(quán)，5月完成超總項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，回款22.35億元。6月份印力還完成了南翔印象城MEGA48%的股權(quán)交易。

REITs和Pre-REIT基金方面取得積極進(jìn)展。4月印力REIT完成上市發(fā)行，發(fā)行規(guī)模32.6億元。

保障性租賃住房REITs和物流倉(cāng)儲(chǔ)REITs在申報(bào)過(guò)程中。建萬(wàn)租賃Pre-REIT基金實(shí)現(xiàn)廣州項(xiàng)目擴(kuò)募；消費(fèi)Pre-REIT基金在推進(jìn)過(guò)程中。

一攬子方案，不僅是瘦身，也包括健體，公司大宗交易工作的推進(jìn)，核心聚焦在三個(gè)方面的能力建設(shè)。

一是構(gòu)建面向未來(lái)的、戰(zhàn)略的、可持續(xù)的資產(chǎn)退出渠道，尤其是REIT和Pre-REIT基金；

二是持續(xù)提升資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)水平，打造越來(lái)越多的優(yōu)良資產(chǎn)；

三是努力廣泛地鏈接和服務(wù)包括地方政府、本地產(chǎn)業(yè)、和個(gè)人投資者在內(nèi)的資產(chǎn)買家，提供客戶需要的產(chǎn)品和服務(wù)。

市場(chǎng)情況始終處于動(dòng)態(tài)變化過(guò)程中，對(duì)于公司來(lái)說(shuō)，最能把握的是，聚焦于持續(xù)提升經(jīng)營(yíng)管理水平。大宗資產(chǎn)交易并不必然會(huì)產(chǎn)生虧損。上半年的大宗交易中，有虧有賺。比如出售上海萬(wàn)科七寶廣場(chǎng)股權(quán)，實(shí)現(xiàn)了12.3億元的權(quán)益利潤(rùn)。

公司會(huì)努力提高資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)水平，提升資產(chǎn)價(jià)值。以公司商業(yè)業(yè)務(wù)為例，通過(guò)店鋪升級(jí)、提升多經(jīng)收入等舉措，上半年同店同比的收入和NPI均有約7%的增長(zhǎng)；公司公寓業(yè)務(wù)的整體NOI率預(yù)計(jì)在2024年也有10%的增長(zhǎng)，相信這些努力會(huì)支持公司在資產(chǎn)交易的過(guò)程中提升盈利或減少虧損。

問(wèn)題六、半年報(bào)預(yù)計(jì)出現(xiàn)大額虧損，今年首季度萬(wàn)科僅虧損3.6億，為什么二季度的虧損金額會(huì)大幅增加？

回答：關(guān)于上半年虧損的原因，業(yè)績(jī)預(yù)告當(dāng)中做了分析。結(jié)算節(jié)奏以及從今年二季度開始全力落實(shí)聚焦主業(yè)、瘦身健體的一攬子方案，都加大了二季度虧損壓力。歷史上我們出現(xiàn)了轉(zhuǎn)型操之過(guò)急、步子太大，開發(fā)項(xiàng)目投資過(guò)于樂(lè)觀等問(wèn)題，隨著市場(chǎng)的變化、房?jī)r(jià)的下跌，這些問(wèn)題對(duì)公司現(xiàn)金流和業(yè)績(jī)都產(chǎn)生了壓力。

一般而言，一季度是交付結(jié)算的淡季，二季度的交付結(jié)算規(guī)模要顯著超過(guò)一季度，歷史問(wèn)題帶來(lái)的業(yè)績(jī)壓力會(huì)體現(xiàn)得明顯。例如今年上半年，我們交付了7.4萬(wàn)套房子，其中二季度交付了5.6萬(wàn)套，占比75%。

此外，結(jié)合市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化，公司也對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提了減值。公司從今年二季度開始全力落實(shí)瘦身健體的一攬子穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)和降低負(fù)債的方案，對(duì)庫(kù)存去化、資產(chǎn)交易和股權(quán)處置都采取了更加堅(jiān)決的行動(dòng)。

公司在今年3月底確定了一攬子穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)和降低負(fù)債的方案，對(duì)現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫(kù)存去化、資產(chǎn)交易和股權(quán)處置都采取了更加堅(jiān)決的行動(dòng)。有些交易價(jià)格低于賬面值，并且主要發(fā)生在二季度。但這些舉措有助于公司更快回籠資金，是我們保安全、活下去、重新回到高質(zhì)量發(fā)展軌道必須要付出的陣痛和代價(jià)。

公司對(duì)業(yè)績(jī)虧損深表歉意，唯有更加努力才對(duì)得起股東。目前在各方的支持下，一攬子方案的各項(xiàng)工作都在有序推進(jìn)，下半年公司會(huì)全力以赴，積極落實(shí)業(yè)務(wù)重整和化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一攬子方案，我們有信心、有決心，在房地產(chǎn)發(fā)展新模式中，聚焦主賽道，推動(dòng)企業(yè)盡快重回健康發(fā)展軌道。

問(wèn)題七、首先想確認(rèn)一下公司上半年是不是融到的錢比償還的錢更多一些，如果是的話，這是一個(gè)很積極的信號(hào)。另外，中期業(yè)績(jī)出現(xiàn)虧損，會(huì)不會(huì)影響公司現(xiàn)金流及債務(wù)償還規(guī)劃？今年還有多少公開到期的債務(wù)要償還？公司對(duì)接下來(lái)的債務(wù)償還是怎么規(guī)劃的？

回答：如果看有息負(fù)債，公司上半年借了600多億，償還500多億，所以有息負(fù)債總體是會(huì)有增長(zhǎng)的，但是如果看付息債務(wù)（含供應(yīng)鏈融資），整個(gè)債務(wù)結(jié)構(gòu)上其實(shí)是有一些優(yōu)化的，就是降低了一些短期的到期的債務(wù)，所以整體融資從付息債務(wù)的口徑是有一些下降的。

這個(gè)過(guò)程中我們確實(shí)得到了金融機(jī)構(gòu)極大的支持。因?yàn)樾袠I(yè)銷售回款在前，結(jié)算收入利潤(rùn)在后的特點(diǎn)，中期業(yè)績(jī)數(shù)字大部分體現(xiàn)的是歷史經(jīng)營(yíng)結(jié)果，對(duì)當(dāng)期現(xiàn)金流不構(gòu)成影響。

安全始終是第一位的，一攬子方案對(duì)保障現(xiàn)金流發(fā)揮重大作用，必須堅(jiān)定不移的執(zhí)行下去。公司實(shí)施的一攬子穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)和降低負(fù)債的方案，能夠幫助公司現(xiàn)金流恢復(fù)健康循環(huán)，化解債務(wù)，為發(fā)展提供必要的資金，必須堅(jiān)定不移的執(zhí)行下去。

上半年資產(chǎn)交易、股權(quán)處置等工作，為公司實(shí)現(xiàn)超過(guò)100億的現(xiàn)金回流。上半年公司完成了公開市場(chǎng)債務(wù)的安全兌付，下半年有關(guān)債務(wù)償還已有安排。

公開市場(chǎng)債務(wù)方面，上半年公司完成3筆境外債的償付，折合人民幣約105億元，年內(nèi)已無(wú)到期的境外公開市場(chǎng)債務(wù)；完成3筆境內(nèi)公司債和中票的償付，合計(jì)50億元。下半年，境內(nèi)公開債券還剩余2筆，合計(jì)共43億元，通過(guò)經(jīng)營(yíng)端現(xiàn)金流、過(guò)渡銀團(tuán)等渠道已有相應(yīng)償還安排。

問(wèn)題八、公司公布了2億元的增持計(jì)劃，目前公司的業(yè)績(jī)和股價(jià)都處在低位，怎么看待公司的前景？

回答：管理團(tuán)隊(duì)一直都主動(dòng)將自身利益與公司捆綁、以實(shí)際行動(dòng)表達(dá)和股東共進(jìn)退的決心。

過(guò)去十年，管理團(tuán)隊(duì)多次以個(gè)人名義增持萬(wàn)科股票，比如2014年郁亮主席曾使用2013全年稅后收入購(gòu)買萬(wàn)科股票；2022年，在公司全職工作的董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員又自愿以2021年度的全部稅后收入購(gòu)買了萬(wàn)科股票。

當(dāng)前雖然公司在經(jīng)營(yíng)上遇到挑戰(zhàn)，但公司已經(jīng)明確了瘦身健體的行動(dòng)路線，未來(lái)會(huì)聚焦現(xiàn)金流安全，按照“一攬子方案”的明確路線圖，推進(jìn)業(yè)務(wù)重整和風(fēng)險(xiǎn)化解，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)推動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

萬(wàn)科管理班子堅(jiān)定看好行業(yè)和公司未來(lái)，會(huì)全力以赴做好經(jīng)營(yíng)。為了在特殊環(huán)境下穩(wěn)定市場(chǎng)信心，管理團(tuán)隊(duì)決定再次推出增持計(jì)劃，公司骨干管理人員共計(jì)1862人計(jì)劃增持公司股票，并自愿鎖定兩年，希望向市場(chǎng)各方表達(dá)與股東同呼吸、共命運(yùn)的決心，提振市場(chǎng)信心。

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