最近，福田梅林有個(gè)公寓賣爆了，工作日都能賣暢銷28套，在這平靜如水的樓市里，殺出一條血路，像是一束光。

特別好奇這項(xiàng)目為啥好賣，就去了解了一下，均價(jià)5萬(wàn)+，它們的主要賣點(diǎn)，租金回報(bào)率對(duì)外口徑宣稱4-5%，能正常積分申請(qǐng)學(xué)位讀書，總價(jià)低160萬(wàn)就能上車精裝修，70年產(chǎn)權(quán)，地鐵口也不遠(yuǎn)，民水民電。

公寓最大的賣點(diǎn)還是租售比，于是，我了解了下這個(gè)片區(qū)的同類型的公寓，或者城中村的租金，單間普遍在3500-4000左右，作為新公寓，未來(lái)租個(gè)5000，貌似也不算離譜，至于48-70平的1-2房租金在6000-7000，也不算過(guò)份。

按項(xiàng)目總價(jià)170萬(wàn)，租金5000X12月=60000，租售比約3.5%

公寓和住宅的租售比相差是多少？

于是我查了下對(duì)面有個(gè)老舊小區(qū)梅林四村，74平售價(jià)約300萬(wàn)，租金5000X12月=60000，租售比約2%

位置幾乎無(wú)差別，該項(xiàng)目的公寓租售比高于住宅1.5%

如果單看租售比，不考慮面積大小，這個(gè)公寓的確比住宅優(yōu)秀。

但既然是房產(chǎn)投資，就得考慮流通性，抗性，金融熟悉的特征去綜合對(duì)比，比如公寓在出售時(shí)的稅費(fèi)高于住宅接近15%以上，這點(diǎn)很多人都忽略了，其次，公寓在銀行的抵押屬性也相對(duì)弱不少，住宅在銀行可抵押7-8成，公寓在銀行抵押只有4-6成，單看公寓高額的稅費(fèi)+金融屬性就有兩個(gè)致命bug，這公寓的1.5%租售比利差就算個(gè)屁了。

至今為止，深圳的公寓暫時(shí)還沒(méi)見(jiàn)到能增值能賺錢的，最為著名的龍光鉆公寓，當(dāng)年原價(jià)買，現(xiàn)在只能低于原價(jià)虧本至少30-50%賣才有人接盤，當(dāng)然我這只是考慮以后要出手的公寓，如果一直持有，這個(gè)問(wèn)題另說(shuō)另看。

至于學(xué)區(qū)申請(qǐng)，看了一下這個(gè)片區(qū)所帶的學(xué)區(qū)為梅麗小學(xué)與翰林初中，積分較低，辦個(gè)租賃合同就可以申請(qǐng)入學(xué)了，因?yàn)榻衲攴e分才71，租房就能讀書，還不需買公寓，這兩個(gè)學(xué)位幾乎是福田墊底，說(shuō)個(gè)笑話，你去景田辦個(gè)租賃合同，由于積分不夠被分流之后的學(xué)校都比這里強(qiáng)。

不過(guò)我還是能理解他們?yōu)樯对敢赓I公寓，用消費(fèi)的心態(tài)去做一筆理財(cái)。

因?yàn)榇婵罾⒃絹?lái)越低，很多理財(cái)都低于2%以下，甚至可預(yù)見(jiàn)未來(lái)還會(huì)跌至1-2%，前不久理財(cái)還有負(fù)利率的，于是很多人就會(huì)想，既然我手里這點(diǎn)錢做理財(cái)都做不到2-3%以上，這公寓還能湊合，還有3%以上，何樂(lè)而不為？

只不過(guò)沒(méi)看懂未來(lái)的形勢(shì)有多嚴(yán)峻，此舉實(shí)屬有點(diǎn)像病急亂投醫(yī),逢廟就燒香。

現(xiàn)金為王的時(shí)代，守住現(xiàn)金，別亂投資，別亂消費(fèi)，才是正道，這公寓的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于機(jī)會(huì)，守住錢包才是未來(lái)幾年最為關(guān)鍵的事。