作者：kangins

一而再、再而三，為了提振中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，彭博社可謂操碎了心！

剛剛，彭博社再傳消息，這已經(jīng)是自8月30日彭博社第一次報(bào)道“存量38萬(wàn)億房貸即將調(diào)降利率”該消息以來(lái)的第三次。

根據(jù)該報(bào)道：

1、部分銀行已為利率調(diào)整做最后準(zhǔn)備；

2、部分業(yè)主將很快就可以享受首批50個(gè)基點(diǎn)的利率調(diào)整；

3、擬議的降息將分兩步，總計(jì)約80個(gè)基點(diǎn)；

如果消息最終落地，彭博社可謂房地產(chǎn)行業(yè)“V型”轉(zhuǎn)折點(diǎn)的吹哨人！

01 38萬(wàn)億的利益博弈

存量房貸的降低，顯而易見(jiàn)的一個(gè)好處：

有效降低已購(gòu)房者的負(fù)擔(dān),提振消費(fèi)！

當(dāng)然也有一個(gè)明顯的壞處：

影響了銀行的既得利益！

對(duì)于究竟是降or不降，自彭博社8月30日?qǐng)?bào)道以來(lái)，涉及利益相關(guān)者開(kāi)始了隔空博弈：

1、銀行方代表招商銀行，在其2024年中期業(yè)績(jī)交流會(huì)上，對(duì)于被問(wèn)及“存量房貸轉(zhuǎn)按揭”時(shí)，行長(zhǎng)王良表示，沒(méi)有接到任何相關(guān)通知，政策還沒(méi)有得到確認(rèn)。王良也坦言，如果相關(guān)政策要推出的話，會(huì)對(duì)銀行業(yè)的存量按揭利率帶來(lái)一定的負(fù)面的影響。“我想宏觀管理部門(mén)會(huì)做好充分的論證和研究，再推出這樣的政策?！蓖趿急硎?。

請(qǐng)注意這里措辭，“…沒(méi)有接到…”、“…還沒(méi)有得到確認(rèn)…”、意思是雖然我也聽(tīng)到一些消息，但是上面沒(méi)有給任何正式的通知，同時(shí)表明了自己這一潛在消息的態(tài)度“…做好充分的評(píng)論和研究，再推出這樣的政策”，充分表明了，當(dāng)前階段銀行端對(duì)這一消息似乎難以接受，至于什么時(shí)候能接受，這個(gè)問(wèn)題應(yīng)認(rèn)真充分地討論，顯然以招商銀行的態(tài)度真實(shí)反應(yīng)了當(dāng)前銀行們對(duì)這一政策的真實(shí)態(tài)度，畢竟對(duì)于銀行們而言，存量房貸利率下調(diào)對(duì)于銀行息差構(gòu)成挑戰(zhàn)。

2、支持方代表當(dāng)屬以住建部為代表的官媒，9月7日在彭博社第二次發(fā)聲后，在其主管的旗下核心媒體中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)上用一整版面連發(fā)三篇文章，分別從經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點(diǎn)、惠民角度、社評(píng)的方式一氣呵成，排版上呈現(xiàn)志在必得的之勢(shì)。

其認(rèn)為：

1、目前房地產(chǎn)發(fā)展的主要任務(wù)之一是穩(wěn)定房地產(chǎn)、促進(jìn)市場(chǎng)恢復(fù)和平穩(wěn)支行，防止市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)冷，通過(guò)降低存量房貸利率等金融政策進(jìn)行紓困和在消費(fèi)上的支持；

2、雖然去年以來(lái)存量房貸利率已做過(guò)一些調(diào)整，但是新增房貸和存量房貸的息差依然較大。以北京為例，大部分存量房貸利率在4.75%，新增房貸利率最低能到3.4%，差了135基點(diǎn)；

3、平衡銀行與整體大局的關(guān)系中指出，發(fā)展依然是首要問(wèn)題。當(dāng)前 ，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)自我修復(fù)能力不足，從其基本面面臨的挑戰(zhàn)來(lái)看，則是蘊(yùn)含著改革的勇氣和迫切需要，存量房貸下調(diào)導(dǎo)致銀行盈利下降是短期影響，長(zhǎng)期來(lái)看，其資產(chǎn)負(fù)債表是改善的，不良貸款是減少的，持有的資產(chǎn)估值是提高的，對(duì)金融安全和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定是大有幫助。

對(duì)于存量房貸利率調(diào)降對(duì)消費(fèi)提振是立竿見(jiàn)影的，如果按平均降低1%的話，則每年節(jié)省的利息支出高達(dá)：

3800億！

顯然，這規(guī)模相當(dāng)巨大！不同于其它銀行放水是通過(guò)企業(yè)端再進(jìn)入居民個(gè)人消費(fèi)端，降房貸產(chǎn)生的收益將直接進(jìn)入居民的口袋端，而減少的收益也是巨大的，如果按貸款余額100萬(wàn)計(jì)算：

每100萬(wàn)貸款每月可節(jié)省的利息相差700多元！

如果是在一線城市，對(duì)于動(dòng)輒幾百萬(wàn)的房貸，則利率產(chǎn)生的金額差距將更大，以上海中產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)上車(chē)門(mén)檻500萬(wàn)房子而言，最大每個(gè)月可節(jié)省利息：

3000多元，妥妥省出一個(gè)人的生活費(fèi)！

02 如何提升潛在購(gòu)房者信心？

當(dāng)前要讓房地產(chǎn)行業(yè)重振旗鼓，除了對(duì)于存量購(gòu)房者構(gòu)成利好外，顯然對(duì)于新購(gòu)房人來(lái)說(shuō)也是一個(gè)提升購(gòu)房信心的觀察指標(biāo)：

畢竟如果存量購(gòu)房者普遍陷入被套的窘境中，會(huì)讓潛在購(gòu)買(mǎi)者覺(jué)得現(xiàn)在買(mǎi)房會(huì)不會(huì)是一個(gè)君入甕的陷阱？

如有存量購(gòu)買(mǎi)人開(kāi)心了，潛在購(gòu)買(mǎi)者才有購(gòu)買(mǎi)房子的動(dòng)力和信心！

而且持續(xù)擴(kuò)大的新房與存量房貸的利差對(duì)于存量房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)人是否公平？畢竟：

存量購(gòu)房人正在經(jīng)受房?jī)r(jià)與還貸壓力的雙重打擊。

截止到2024年2季度，中國(guó)個(gè)人住房貸款余額為37.79萬(wàn)億，是2021年3季度以來(lái)最低值；

個(gè)人住房貸款余額的減少，很可能與新舊貸款的利率差持續(xù)擴(kuò)大相關(guān)。

而通過(guò)灰產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)貸用來(lái)置換中長(zhǎng)期住房貸款則成了很多人挺而走險(xiǎn)的嘗試：

截止至2024年我們來(lái)看一組經(jīng)營(yíng)貸的數(shù)據(jù)，住戶貸款中，經(jīng)營(yíng)貸余額是23.8萬(wàn)億，創(chuàng)歷史新高，同比增長(zhǎng)12.2%，環(huán)比增長(zhǎng)1.5%。

經(jīng)營(yíng)貸中中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)貸余額是12.8萬(wàn)億，創(chuàng)歷史新高，同比增長(zhǎng)15.3%，環(huán)比增長(zhǎng)2.7%。

一負(fù)一正之間，正說(shuō)明了：

除了部分資金提前還貸外，相當(dāng)一部分資金選擇了利率更低的經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)行置換。

唯一的缺點(diǎn)就是，使用短周期的經(jīng)營(yíng)貸置換長(zhǎng)周期的房貸，容易引發(fā)潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。

03 10萬(wàn)億經(jīng)營(yíng)貸即將引爆？

近期，市面上開(kāi)始不斷有消息爆出近10萬(wàn)億規(guī)模的經(jīng)營(yíng)貸即將被擊穿的消息。

這10萬(wàn)億數(shù)字到底是如何而來(lái)？

據(jù)康哥了解，消息源最早源于ZGFY這個(gè)自媒體對(duì)經(jīng)營(yíng)貸這一客觀數(shù)字的推斷：

截止至2023年底，全國(guó)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)貸余額高達(dá)22.15萬(wàn)億，而在2020年末這個(gè)數(shù)字僅為11.54萬(wàn)億。

于是乎，有部分自媒體就推斷，按三年期經(jīng)營(yíng)貸來(lái)測(cè)算，這差額增量的超10萬(wàn)億部分將于今年2024年集中到期，因此推斷說(shuō)10萬(wàn)億這個(gè)大雷。

在康哥看來(lái)，這個(gè)10萬(wàn)億數(shù)字不能說(shuō)十分準(zhǔn)確：

1、增量部分是三年累計(jì)新增，有部分可能是2022年或2023年新增的，所以貿(mào)然直接取值是會(huì)有夸大嫌疑；

2、雖然沒(méi)有10萬(wàn)億這么夸張，但是顯然這是一個(gè)確定比肩恒大2萬(wàn)億負(fù)債的大雷，甚至疊加核心抵押物住房在當(dāng)前這個(gè)行情下估值重塑造成的沖擊波，很可能今年未暴的雷明年也會(huì)暴。

寫(xiě)在最后

一輪始自恒大的房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)，原來(lái)大家以為的是：

定點(diǎn)爆破。

現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)一看，原來(lái)是：

接近全軍覆滅。

而這多米諾骨牌能否停下？何時(shí)停下？目前來(lái)看尚未有明顯跡象。。但是如何防止一個(gè)更大的雷被引爆，這無(wú)疑值得所有人：

警惕！PGH