就在兩天前，成都新地王來了——錦江區(qū)金融城三期H12地塊，起始總價(jià)約7.57億元，起始樓面價(jià)1.92萬/平米，地塊開拍前樓面價(jià)已是錦江區(qū)新高、成都第二高。

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在綠城、建發(fā)、越秀、招商、大悅城、華僑城等十幾家還有余力拿地的房企現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)82輪后，貝殼旗下貝好家以10.76億總價(jià)、2.73萬/平米的樓面價(jià)、42.19%的溢價(jià)率成功競(jìng)獲，成都單價(jià)最貴地塊就這么水靈靈地誕生了。

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好多開發(fā)商大佬還在土拍現(xiàn)場(chǎng)哀嘆，錯(cuò)過了新地王。地產(chǎn)相關(guān)社交媒體也紛紛炸開了鍋，難道最大中介公司準(zhǔn)備進(jìn)軍樓市了？在樓市哀鴻遍野的情況下，貝殼憑什么能依然看好樓市，并投下巨額賭注？

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01

貝殼地產(chǎn)，優(yōu)勢(shì)幾何？

說起貝殼的樓市經(jīng)驗(yàn)，你會(huì)想到啥？

首先，我會(huì)想到它是一家房產(chǎn)中介交易平臺(tái)公司。早在2021年，貝殼就已經(jīng)以其3.85萬億元的總交易額，拿下9.7%的市場(chǎng)份額（數(shù)據(jù)來源：灼識(shí)咨詢報(bào)告），躋身全球前三大商業(yè)平臺(tái)，也成為全國(guó)最大的房產(chǎn)交易和服務(wù)平臺(tái)，目前已經(jīng)擁有了45.9萬經(jīng)紀(jì)人，在全國(guó)大中小城市布局了45948家線下門店（數(shù)據(jù)來源：貝殼2024Q2單季財(cái)報(bào)），并且這個(gè)數(shù)據(jù)還在持續(xù)增長(zhǎng)。

其次，貝殼的港股市值高達(dá)1405.43億（9月20日數(shù)據(jù)），比萬科、碧桂園、綠城等多家頭部知名房企的市值加起來還要多。存量房時(shí)代，貝殼的名頭可能比任何開發(fā)商都響亮。

但除開品牌優(yōu)勢(shì)，貝殼和其他開發(fā)商相比，并沒有很多豐富優(yōu)秀的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，他的拿地動(dòng)作也是從今年3月才剛剛開始，直至7月30日，旗下貝好家才斥資1.34億元在西安首次成功拿下兩宗住宅用地（數(shù)據(jù)來源：貝殼2024Q2單季財(cái)報(bào)）。

因此，不管是優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)還是強(qiáng)大的品控團(tuán)隊(duì)都暫時(shí)無法兌現(xiàn)。

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也許還有人要說，貝殼擁有強(qiáng)大的渠道組織能力，能自產(chǎn)自銷；還有就是有錢任性，人家玩得起，根據(jù)貝殼官方發(fā)布的2024年第二季度財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)，貝殼Q2季度凈收入高達(dá)234億元，同比增長(zhǎng)19.9%。

這個(gè)營(yíng)收能力，是現(xiàn)在多少開發(fā)商做夢(mèng)也達(dá)不到的。只要好好投入，配合上成都金三的地理位置和資源稀缺性，完全不會(huì)輸。

但其實(shí)在我們團(tuán)隊(duì)看來，以上都不是貝殼最強(qiáng)大最核心的能力，而是：樓市大數(shù)據(jù)、基于該大數(shù)據(jù)的“私人定制”型房產(chǎn)。

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如何理解？貝殼作為全國(guó)最強(qiáng)最大的房屋中介平臺(tái)，他的數(shù)據(jù)中心也擁有最為龐大、全面的數(shù)據(jù)，匯集了全國(guó)最多的二手房買賣數(shù)據(jù)、熱銷戶型數(shù)據(jù)、用戶數(shù)據(jù)、暢銷小區(qū)數(shù)據(jù)及原因、用戶購(gòu)房習(xí)慣、決策時(shí)間等房產(chǎn)消費(fèi)數(shù)據(jù)。

依照這些數(shù)據(jù)，貝殼完全可以模擬出符合該地塊最受歡迎的產(chǎn)品類型，園林規(guī)劃、房屋布局等極具針對(duì)性的開發(fā)！

看懂了這些，我們才知道，貝殼的殺手锏有多狠！

02

大數(shù)據(jù)，真的這么牛嗎？

成功案例數(shù)不勝數(shù)

要知道大數(shù)據(jù)，到底有多牛？下面這個(gè)真實(shí)案例會(huì)給你答案。

首先聲明，絕不是我們吹牛，而是真人真事！

我們把視線投到NBA常年墊底球隊(duì)，勇士身上。

大家都知道，傳統(tǒng)NBA一直都是超級(jí)中鋒+后衛(wèi)的經(jīng)典組合，并在NBA王朝中橫行霸道了幾十年。最早的張伯倫、拉塞爾，奧拉朱旺；后來的奧尼爾+科比、大本鐘華萊士的活塞隊(duì)、馬刺的雙中鋒鄧肯+羅賓遜等，那都是大殺四方，稱霸一時(shí)。

傳統(tǒng)NBA球隊(duì)想要能在聯(lián)盟中立足，那必須要有超級(jí)中鋒。

而彼時(shí)的金州勇士，在傳統(tǒng)NBA時(shí)代，堪稱典型的魚腩，連續(xù)20年墊底。但自從勇士隊(duì)與硅谷的一支大數(shù)據(jù)新技術(shù)團(tuán)隊(duì)合作后，短短幾年時(shí)間，從墊底弱隊(duì)，成為最熱門的超級(jí)球隊(duì)。

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早在2011年，勇士隊(duì)率先引進(jìn)sport VU系統(tǒng)（當(dāng)然，這項(xiàng)技術(shù)現(xiàn)在已經(jīng)非常普及）。但當(dāng)時(shí)，在NBA屬于絕對(duì)的劍走偏鋒，獨(dú)一無二。

你可以簡(jiǎn)單把它理解為，在籃球場(chǎng)四周裝上6臺(tái)智能攝像頭，獲取數(shù)據(jù)。有了它，可以獲取勇士球員每一次運(yùn)球、傳球、跑動(dòng)等的全面數(shù)據(jù)。

此外，結(jié)合大數(shù)據(jù)處理和智能決策系統(tǒng)MOCAP，形成海量的系統(tǒng)戰(zhàn)術(shù)數(shù)據(jù)，從而根據(jù)比賽制定出合理的戰(zhàn)術(shù)，還能模擬出擊潰對(duì)手的陣容配備。

后來，由于根本沒有明星球員愿意到勇士隊(duì)。勇士隊(duì)根據(jù)自身特點(diǎn)并依據(jù)大數(shù)據(jù)分析，確定了以三分球?yàn)楹诵牡倪M(jìn)攻方式，并選庫里作為球隊(duì)超級(jí)核心。同時(shí)根據(jù)庫里的比賽數(shù)據(jù)分析得出其出手時(shí)機(jī)、出手角度和最佳狀態(tài)的投籃時(shí)間段等數(shù)據(jù)，再篩選出適配的輔助球員。庫里也成為單個(gè)賽季投中三分最多的球員，勇士隊(duì)的三分球成了讓聯(lián)盟其他球隊(duì)聞風(fēng)喪膽的致命武器。

最后，這些都還不足以成為冠軍球隊(duì)，防守板塊的功臣德拉蒙德﹒格林，也是被球隊(duì)從大數(shù)據(jù)中分析發(fā)現(xiàn)的“天才”。要知道，德拉蒙德﹒格林的天賦、身體都不出眾，在其他球隊(duì)就是個(gè)穩(wěn)定替補(bǔ)，而能篩選出他的就是大數(shù)據(jù)！

就這樣，靠著這套科學(xué)的進(jìn)攻和防守體系，勇士隊(duì)連續(xù)6年打入總決賽，并在2015年、2017年、2018年、2022年拿下總冠軍，成為近十年內(nèi)NBA最成功的球隊(duì)！

他們靠的就是大數(shù)據(jù)分析和以此排出來的“私人定制”級(jí)球隊(duì)陣容！

而隨著大數(shù)據(jù)的盛行，NBA的賽場(chǎng)也發(fā)生了巨大轉(zhuǎn)變，所謂的大數(shù)據(jù)不僅是我們球迷、媒體看到的得分、助攻、籃板、命中率等，還有將場(chǎng)上球員的各項(xiàng)表現(xiàn)通過算法公式轉(zhuǎn)化為綜合的數(shù)值，也就是PER（The Player Efficiency Rating，球員效率值），用數(shù)字來精準(zhǔn)衡量球員水平，而勇士隊(duì)率先使用大數(shù)據(jù)算法，成為其最大受益者！

03

貝殼，有備而來！

早在西安拿地時(shí)，貝殼就曾對(duì)外表示，旗下貝好家置業(yè)的定位并不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，而是數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)型住宅開發(fā)服務(wù)平臺(tái)，主要為業(yè)主方、開發(fā)商等合作伙伴提供“1+2”模式的綜合解決方案。

根據(jù)貝殼官方解讀：“1+2”模式中，“1”指的是產(chǎn)品解決方案，以C2M（從消費(fèi)者到制造者）為核心理念，通過大數(shù)據(jù)分析，利用AI算法深度洞察和挖掘出客戶需求，形成包含產(chǎn)品定位、初步設(shè)計(jì)、深度設(shè)計(jì)等的全套產(chǎn)品解決方案；“2”則指靈活多樣的資金服務(wù)以及線上線下一體化的高效營(yíng)銷服務(wù)。

貝殼C2M模型示意圖

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所以等著看貝殼鬧開發(fā)笑話的可以歇歇了，人家根本不會(huì)走傳統(tǒng)地產(chǎn)商的業(yè)務(wù)模式，而是帶著自身優(yōu)越的大數(shù)據(jù)與定制資源以及強(qiáng)悍的品牌實(shí)力、知名度，深度賦能傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商，再加上強(qiáng)大的資金實(shí)力，在成都金三這塊寶地上，貝殼一定會(huì)給樓市帶來新玩法。

以前是開發(fā)商有什么產(chǎn)品，購(gòu)房者等著買；現(xiàn)在是開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)的反饋和需求定制專屬產(chǎn)品，這完全是一個(gè)顛覆傳統(tǒng)認(rèn)知的變化。

我們可以說，貝殼此舉將是樓市一個(gè)劃時(shí)代的符號(hào)！

-- 寫在最后 --

我們之前寫過一篇稿子：

先天下之憂而憂，點(diǎn)出了樓市已經(jīng)開始進(jìn)入到了死胡同，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)需要進(jìn)行大面積的轉(zhuǎn)向，開啟多項(xiàng)技能樹。

貝殼的躬身入局，也許就是這個(gè)技能樹的起點(diǎn)，也符合國(guó)家大戰(zhàn)略方向，但終點(diǎn)絕對(duì)不止貝殼一個(gè)方向。

我們甚至可以提前預(yù)告，貝殼在其發(fā)布會(huì)上一定會(huì)高聲宣布：房產(chǎn)AI大數(shù)據(jù)分析、“私人定制” 的住房時(shí)代已經(jīng)來了。賺足噱頭，在資本市場(chǎng)上異軍突起！

所以，千萬別以為貝殼只是個(gè)“二手房服務(wù)平臺(tái)”。這就類似“勇士隊(duì)”的轉(zhuǎn)變，會(huì)不會(huì)引領(lǐng)樓市大變局？敬請(qǐng)期待我們之后的分析！

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