出品 | 搜狐地產(chǎn)&焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作者 | 王澤紅

“房子賣了以后，我卻失眠了！”

“失眠不是因?yàn)閮r(jià)格的折損，而是我始終覺(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)再度回升?！崩畈┫蛩押?cái)經(jīng)說(shuō)道。

今年7月掛牌后，房?jī)r(jià)一直下跌，他對(duì)賣房已經(jīng)失去信心。但自9月26日高層提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，到住建部等五部委打出一套“組合拳”，樓市交易活躍度明顯提升。

但出手之后，他又陷入新的憂慮之中。

項(xiàng)麗麗在6月底掛牌，而且是一次性兩套房，一套是89平的自主型商品房（共有產(chǎn)權(quán)房的前身），另一套為52平“老破小”，前者因掛牌價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)，在8月份很快以527萬(wàn)元成交。

但“老破小”卻一直未能出售，掛牌價(jià)無(wú)奈從428萬(wàn)一直降到345萬(wàn)，期間與多位買家經(jīng)歷多輪商談。10月中下旬，她曾錯(cuò)失一次更高價(jià)的賣房機(jī)會(huì)，與老公連續(xù)吵架三個(gè)晚上。

11月6日，在第五輪談判中，她最終以320萬(wàn)出售，距離掛牌價(jià)跌108萬(wàn)。

“價(jià)格沒(méi)啥變化，我媳婦一直盯著小區(qū)的掛牌房源，但數(shù)量有所增加?！蔽挥诒本┐笈d區(qū)的劉郡說(shuō)道。他于年初賣掉“老破小”，準(zhǔn)備置換一套同小區(qū)內(nèi)更寬敞的戶型，新買家收房后便轉(zhuǎn)頭將房屋租給他，無(wú)縫銜接。

本來(lái)準(zhǔn)備快出快進(jìn)，但未曾想到一直租房至今，對(duì)此他內(nèi)心很慶幸?！皠傆纸涣艘粋€(gè)季度的租金，準(zhǔn)備再觀望觀望。”

房?jī)r(jià)下跌中苦等“接盤俠”的賣房業(yè)主，在這一輪新政中迎來(lái)買家的同時(shí)，也陷入了新的焦慮中，有的擔(dān)憂賣在底部，有的重新篤定房?jī)r(jià)還會(huì)反彈，有的縮窄議價(jià)空間、甚至漲價(jià)，有的還在繼續(xù)割肉出售……

“掛牌價(jià)下調(diào)83萬(wàn)，帶看才變多”

但對(duì)于二手房業(yè)主而言，有一件事是確定的，終于有人來(lái)買房了。

據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)，10月份全國(guó)商品房成交同比、環(huán)比實(shí)現(xiàn)“雙增長(zhǎng)”，是2007年起首次“銀十”超過(guò)“金九”。尤其是一線城市，北上廣深走出了火熱行情，連破多項(xiàng)成交紀(jì)錄：

北京二手房成交超2.25萬(wàn)套，創(chuàng)19個(gè)月以來(lái)新高，上海成交達(dá)2.37萬(wàn)套，均突破1.5萬(wàn)套榮枯線；深圳新房認(rèn)購(gòu)超1.3萬(wàn)套，新房網(wǎng)簽量創(chuàng)35個(gè)月新高；廣州新房銷售翻番。

此外，杭州、武漢、南京和蘇州等核心城市，成交量也明顯回暖。

掛牌三個(gè)多月的李博，李博也感知到看房量增加，意識(shí)到賣房時(shí)機(jī)來(lái)臨。10月15日，他以124萬(wàn)元將房屋成功出售，相比2015年180萬(wàn)的買入價(jià)，虧損56萬(wàn)元。

他的房子位于南京江北高新區(qū)，掛牌以來(lái)價(jià)格每周下跌，每當(dāng)他認(rèn)為跌到底時(shí)，底線不斷被擊穿，對(duì)于賣房也逐漸失去信心，只想盡早將出手止損，直到9月底政策頻出、市場(chǎng)回暖之際才得償所愿。

李博是一位地產(chǎn)從業(yè)者，對(duì)于行業(yè)的變化感觸更深，但在房子賣出的那一刻，他又患得患失起來(lái)，“怕自己判斷失誤，畢竟已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了高峰，如果這次低谷只是暫時(shí)性的，那就虧大了?！?/p>

“現(xiàn)在市場(chǎng)是好點(diǎn)了，我掛在咸魚上的公寓，現(xiàn)在咨詢的人也多了?！北本┏?yáng)區(qū)的一位業(yè)主劉先生也如此說(shuō)道。

項(xiàng)麗麗也是在這一輪市場(chǎng)回暖下，重拾賣房信心，她的“老破小”位于北京海淀八里莊區(qū)域，6月底掛牌后帶看寥寥無(wú)幾，被迫不斷調(diào)低掛牌價(jià)，瀏覽量與關(guān)注開始有起色，緊接著9月下旬政策頻出，帶看量驟增。

“從428萬(wàn)降到370萬(wàn)時(shí)，帶看才開始多起來(lái)，降價(jià)之前帶看少的可憐。后續(xù)掛牌價(jià)一直下調(diào)，直到降至345萬(wàn)?！?項(xiàng)麗麗說(shuō)道，從8月29日至11月5日，共有41次帶看，但9月之前僅8次，其余均發(fā)生在9月20號(hào)之后。

“9月26號(hào)就多了起來(lái)，平均兩天一次，與新政有關(guān)系，也可能是降價(jià)的緣故?！彼闷鹗謾C(jī)，看著近期的看房記錄說(shuō)道。

“十一之后很明顯，中介打電話口徑也變了，不再是一打電話就說(shuō)姐該降價(jià)了，而是變成姐你有變化嗎？就這樣問(wèn)了，他們也開始小心、怕業(yè)主漲價(jià)的那種感覺(jué)?！?/p>

“與丈夫吵架接受現(xiàn)狀，看房變多卻不敢加價(jià)”

由此，項(xiàng)麗麗才開啟與買家的五輪商談，而前兩次最讓她印象深刻。

“第一次發(fā)生于掛牌價(jià)調(diào)至385萬(wàn)后，時(shí)間是9月5日，那位買家直接開口300萬(wàn)，然后一直探我的底，問(wèn)310萬(wàn)、320萬(wàn)行不行，然后一直磨，我一聽價(jià)格差這么多，就沒(méi)必要聊了，不到一個(gè)小時(shí)就走了?！?/p>

“我甚至都懷疑是中介找的假客戶，過(guò)來(lái)忽悠我，就是為了讓我們降價(jià)?！?項(xiàng)麗麗氣憤地說(shuō)道?！拔耶?dāng)時(shí)的心理價(jià)是350萬(wàn)?！?/p>

第二次商談已是“十一”期間，也是她最遺憾的一次。“那一次買家想325萬(wàn)簽約，但我不想割肉那么多，沒(méi)有同意。未曾想到10月下旬，同小區(qū)同戶型有業(yè)主313萬(wàn)便出售，成交底線再次被拉低?！?/p>

“那次是我老公和中介談的價(jià)格，由于在出差，他讓我去簽約。當(dāng)時(shí)是晚上八點(diǎn)，我當(dāng)時(shí)心里還在繃著340、350那個(gè)勁兒，就不想簽。他已經(jīng)分析了周邊的市場(chǎng)價(jià)，認(rèn)為325萬(wàn)可以簽，符合市場(chǎng)價(jià)，但我心里很不舒服?！?/p>

“然后我想加價(jià)5萬(wàn)，但對(duì)方?jīng)]有同意，最后沒(méi)有談攏。因?yàn)樘澨啵屹I的時(shí)候成本投入380萬(wàn)，相當(dāng)于虧了50萬(wàn)。”項(xiàng)麗麗分析道。

“前年最高點(diǎn)時(shí)漲到470萬(wàn)，我當(dāng)時(shí)候還挺興奮，漲了近100萬(wàn)?，F(xiàn)在一下子跌到虧，我心里特別不能接受，割肉一樣?！?/p>

就在此后幾天，同小區(qū)同戶型三樓的一套房子，以313.8萬(wàn)元成交后，她意識(shí)到錯(cuò)過(guò)了一次賣房好時(shí)機(jī)，一種不好的預(yù)感油然而生，想賣320萬(wàn)也很難了。

“老公很生氣，覺(jué)得那次差點(diǎn)就成了，為什么就錯(cuò)過(guò)了這個(gè)機(jī)會(huì)。當(dāng)時(shí)他出差一個(gè)禮拜沒(méi)回家，我倆電話里吵了三個(gè)晚上，他就是為了讓我接受這個(gè)現(xiàn)實(shí)，認(rèn)清當(dāng)下的市場(chǎng)現(xiàn)狀。然后我就哭的不行，50萬(wàn)相當(dāng)于好幾年的收入，誰(shuí)不難受。”

也正是這一次，她將心理預(yù)期價(jià)位降至320萬(wàn)，接下來(lái)的第三次與第四次，也正如其預(yù)感，賣家出價(jià)基本是從300萬(wàn)開始談，最高能加到310萬(wàn)，項(xiàng)麗麗最終還是沒(méi)有妥協(xié)。

“看房量變多之后，有一陣想過(guò)漲價(jià)，但我們是為了置換，明年就要上學(xué)用、想趕緊成交，所以不敢加，怕漲價(jià)后把客戶嚇跑。因?yàn)樯弦粋€(gè)成交才314萬(wàn)不到，我們的底價(jià)已經(jīng)比人家高，漲也漲不了多少。”

“租金收益難抵房貸利率，手握850萬(wàn)欲置換”

之所以愿意虧損賣房，項(xiàng)麗麗是計(jì)劃“賣舊換新”，他認(rèn)為當(dāng)下是置換的好時(shí)機(jī)。

兩套房戶型均偏小，“老破小”長(zhǎng)久出租，一家人此前居住在那套已售的89平自主型商品房，但隨著結(jié)婚生子和父母到來(lái)幫忙照看，如今已略顯局促，所以想置換一套大戶型，而且必須在2024年5月之前完成。

“孩子明年上學(xué)，5月份開始報(bào)名，要在3月活4月前落戶，所以在年前想趕緊買?！?她說(shuō)道，反正降了一起降，漲了一起漲。

“我們想要海淀區(qū)置換一套面積更大的二手房，如果房?jī)r(jià)下降，大面積的降幅肯定比我們小面積降幅更大，這也是置換的另一個(gè)好處?！?/p>

她的預(yù)算是1500萬(wàn)，沒(méi)有選擇新房因新樓盤配套的學(xué)區(qū)屬性弱。

項(xiàng)麗麗算過(guò)一筆賬，自住型商品房已售527萬(wàn)，如果“老破小”售價(jià)320萬(wàn)，兩套房子能回流現(xiàn)金850萬(wàn)左右，然后自己再添點(diǎn)，可以支付900萬(wàn)的首付款，貸款額度為600萬(wàn)，按照目前的房貸利率，月供不到3萬(wàn)元。

自住型商品房是政策房，當(dāng)初購(gòu)買時(shí)比周邊商品住房低30%左右，所以如今即便以低于市場(chǎng)價(jià)出售，項(xiàng)麗麗依舊是賺，但“老破小”按照目前行情注定要虧。

項(xiàng)麗麗也曾思考過(guò)不出售“老破小“，隨著北京首付比例的降低，500多萬(wàn)的本金足夠支付。但再買卻屬于二套房，房貸利率為3.55%，相比首套的3.15%高出不少；而”老破小“的每月租金為5700元，每年還有一個(gè)月空置期，年租金收益率不到2%，遠(yuǎn)低于二套房貸利率。

所以，她認(rèn)為全部賣掉以首套資格置換更劃算。

“此外，賣掉首付也能多一點(diǎn)，還貸壓力小一點(diǎn)?！?/p>

從10月至今，她賣房與買房?jī)蓷l腿走路，不是在賣房議價(jià)，就是在海淀區(qū)看房。直到11月6日晚上，在第五次商談中，“老破小”最終以320萬(wàn)成交，與其最新的心理價(jià)相匹配。

自從那套自住型商品房出售后，項(xiàng)麗麗一家便租住在隔壁小區(qū)，她的看房足跡從萬(wàn)柳片區(qū)、中關(guān)村片區(qū)，到蘇州街、世紀(jì)城，再到曙光花園觀瀾國(guó)際、四季青，正在尋覓中。

有了賣房被砍價(jià)的經(jīng)歷，她對(duì)于買房有了更多心得。與繼續(xù)觀望的劉郡不同，項(xiàng)麗麗今年買房勢(shì)在必行。

（為保護(hù)隱私，李博、項(xiàng)麗麗和劉郡均為化名。）