這兩天，10萬(wàn)億化債的消息刷屏了。

　　有網(wǎng)友問(wèn)十一郎，10萬(wàn)億這數(shù)聽(tīng)著巨大，都說(shuō)這錢(qián)是在給地方政府減輕地方債務(wù)的，那到底什么叫化債？ 這10萬(wàn)億化債對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么樣的影響？

　　01

　　DICHAN SHIYIYAN

　　先來(lái)看官方的消息。

　　在11月8日全國(guó)人大常委會(huì)辦公廳舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部部長(zhǎng)藍(lán)佛安介紹，從2024年開(kāi)始，中國(guó)將連續(xù)五年每年從新增地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券中安排8000億元，專(zhuān)門(mén)用于化債，累計(jì)可置換隱性債務(wù)4萬(wàn)億元。

　　再加上這次全國(guó)人大常委會(huì)批準(zhǔn)的6萬(wàn)億元債務(wù)限額，直接增加地方化債資源10萬(wàn)億元。

　　同時(shí)也明確，2029年及以后到期的棚戶(hù)區(qū)改造隱性債務(wù)2萬(wàn)億元，仍按原合同償還。

　　藍(lán)佛安表示， 2028年之前，地方需要消化的隱性債務(wù)總額從14.3萬(wàn)億元大幅下降至2.3萬(wàn)億元，化債壓力大大減輕。

　　以上消息，打個(gè)不太恰當(dāng)?shù)耐ㄋ椎谋确骄褪牵?/p>

　　爸爸給兒子做擔(dān)保，要求銀行給兒子再寬限幾十年，同時(shí)降點(diǎn)利率，讓他慢慢還。

　　這里的爸爸是中央，兒子是地方。

　　至此，直指地方債務(wù)和樓市高庫(kù)存兩大核心癥狀的貨幣政策和財(cái)政政策都已出臺(tái)，十一郎認(rèn)為，未來(lái)，地方債與房地產(chǎn)行業(yè)都會(huì)逐步企穩(wěn)。

　　為什么這么說(shuō)呢？

　　10萬(wàn)億化債，本質(zhì)上是以低息債務(wù)替換原有高息債務(wù)，同時(shí)，拉長(zhǎng)還款周期，債務(wù)沒(méi)有消失，還債主體也沒(méi)變。

　　什么意思呢？

　　其實(shí)就是爸爸給兒子借的錢(qián)降點(diǎn)利息，原來(lái)兒子貸款的利率可能是5%，現(xiàn)在給降到了1.5%，然后再把還款的時(shí)間拉長(zhǎng)了，原來(lái)是要10年還清，現(xiàn)在告訴兒子可以20年還清。 大概就是這么個(gè)意思。

　　這樣做有兩個(gè)好處：

　　1.兒子的債務(wù)并沒(méi)有消失，這樣他依然是有壓力的，所以以后花錢(qián)不敢那么大手大腳，動(dòng)不動(dòng)就給寵物買(mǎi)蘋(píng)果手表。

　　2.兒子感受到了爸爸的溫暖，不再破罐子破摔，心里重新搞事業(yè)的干勁又被燃起來(lái)，有了奮斗的動(dòng)力。

　　這樣的“化債”手段可比直接給兒子還債，要更健康。

　　所以，官方才說(shuō)，這一化債舉措意在減輕地方財(cái)政壓力，促進(jìn)城市基礎(chǔ)建設(shè)。當(dāng)然，這在很大程度上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)產(chǎn)生積極的影響。

　　為什么這樣講？ 10萬(wàn)億元只是開(kāi)始。 財(cái)政部部長(zhǎng)藍(lán)佛安在新聞發(fā)布會(huì)上還表示，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策，已按程序報(bào)批，近期即將推出。

　　隱性債務(wù)置換工作，馬上啟動(dòng)。

　　發(fā)行特別國(guó)債補(bǔ)充國(guó)有大型商業(yè)銀行核心一級(jí)資本等工作，正在加快推進(jìn)中。

　　專(zhuān)項(xiàng)債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲(chǔ)備，以及收購(gòu)存量商品房用作保障性住房方面，財(cái)政部正在推動(dòng)加快落地。

　　02

　　DICHAN SHIYIYAN

　　話說(shuō)回來(lái)，先看看10萬(wàn)億化債方案到底怎么回事，十一郎給大家劃重點(diǎn)。

　　首先，經(jīng)過(guò)本輪債務(wù)置換之后，游離于一般公共預(yù)算體系之外的隱性債務(wù)將徹底“顯化”。 同時(shí)，中央還將對(duì)地方政府可能出現(xiàn)的新增隱性債務(wù)進(jìn)行大力度督察，未來(lái)地方政府的舉債將持續(xù)規(guī)范化。

　　十一郎了解到，這是政府部門(mén)首次披露政府全口徑債務(wù)規(guī)模，此前從未公開(kāi)隱債。 藍(lán)部長(zhǎng)提及，“2023年底全口徑負(fù)債85萬(wàn)億，國(guó)債30萬(wàn)億， 地方債40.7萬(wàn)億，隱債14.3萬(wàn)億，政府負(fù)債率67.5%。 ”

　　隱性債務(wù)是什么？ 地方政府可以直接發(fā)債，但有限額，地方發(fā)展所需資金不能完全滿(mǎn)足，地方政府就會(huì)向各種有關(guān)聯(lián)的平臺(tái)、公司、企業(yè)融資借錢(qián)，債務(wù)不透明，就很難受監(jiān)管，形成隱性債務(wù)。

　　現(xiàn)在通過(guò)債務(wù)置換的方式，讓地方政府通過(guò)正規(guī)渠道發(fā)債獲得資金，把這些隱性債務(wù)該還的都還了后，通過(guò)發(fā)債券形成的債務(wù)就透明，可監(jiān)管了。

　　第二，是化債，不是消債，最終大量降低利息支出成本，拉長(zhǎng)還款周期。

　　隱債規(guī)模降至2.3萬(wàn)億元，每年節(jié)約利息接近1700億元。 藍(lán)部長(zhǎng)提到“2028年之前，地方需消化的隱性債務(wù)總額從14.3萬(wàn)億元大幅降至2.3萬(wàn)億元，平均每年消化額從2.86萬(wàn)億元減為4600億元，不到原來(lái)的六分之一，化債壓力大大減輕”。

　　降低利息成本方面，十一郎了解到，十年期國(guó)債利率一般在3%這個(gè)水平區(qū)間。 但是，形成地方政府隱性債務(wù)的融資渠道五花八門(mén)，銀行貸款、資管計(jì)劃等等不一而足，這些融資渠道的利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府債券，7%、8%利息不罕見(jiàn)，10%左右的也有，而且還款周期還短。

　　藍(lán)部長(zhǎng)提到五年累計(jì)可節(jié)約成本6000億元左右，由于化債降成本具有累積效應(yīng)，我們按照五年2.8、2.8、2.8、0.8、0.8萬(wàn)億節(jié)奏估算，最終化債完成后，每年節(jié)省的利息成本接近1700億。

　　其本質(zhì)，是通過(guò)提高地方債務(wù)限額的方式，用專(zhuān)項(xiàng)債資金，置換地方政府原有的隱性債務(wù)。 用這些資金，地方先把到期應(yīng)該償還隱性債務(wù)還了，然后地方政府未來(lái)再去償還這部分新增債券。 債務(wù)并沒(méi)有消失，償債主體也仍然是地方政府。

　　考慮到與今年以來(lái)穩(wěn)健偏寬松的貨幣政策營(yíng)造的低利率和充裕的流動(dòng)性相配合，本次財(cái)政增量政策在實(shí)際中的執(zhí)行效果還將更好，宏觀政策取向一致性的要求得到了很好的貫徹。

　　第三，地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的釋放能夠?yàn)槲磥?lái)政府舉債，特別是中央政府舉債創(chuàng)造更多空間，提升經(jīng)濟(jì)抵御外部風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)的能力。

　　10萬(wàn)億化債方案落地后，地方政府拿著發(fā)債籌集來(lái)的錢(qián)，把金融機(jī)構(gòu)的結(jié)構(gòu)化融資、高息短債等很大部分隱性債務(wù)債務(wù)清掉，拆掉金融系統(tǒng)的炸彈，化解金融領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)。 這樣一來(lái)，地方政府舉債就有了更大空間。

　　03

　　DICHAN SHIYIYYAN

　　了解到以上內(nèi)容后，相信大家對(duì)此次10萬(wàn)億化債對(duì)房地產(chǎn)可能產(chǎn)生的影響就有了更深的理解。

　　十一郎認(rèn)為，直接的影響有兩個(gè)。

　　第一，專(zhuān)項(xiàng)債資金可以用于收購(gòu)閑置土地、收購(gòu)存量房源，債務(wù)限額調(diào)整后，地方可發(fā)行的專(zhuān)項(xiàng)債額度變高。

　　第二，國(guó)內(nèi)房企融資成本會(huì)降低，緩解現(xiàn)金流壓力。

　　這將有助于房企增加融資渠道，降低融資成本，利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 而這在未來(lái)勢(shì)必有利于消化樓市存量。

　　更多的影響是間接的。 政策方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策空間更大了，未來(lái)更多更重磅的政策會(huì)加碼落地。 部分城市特別是一二線城市逐漸見(jiàn)底，市場(chǎng)快速企穩(wěn)將是趨勢(shì)。

　　供地方面，926政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)明確提出嚴(yán)控增量。 這點(diǎn)能落地的話，樓市增量降低，存量消化就會(huì)好些。 此前地方政府大量供地，很大一部分原因是賣(mài)地還債。 而10萬(wàn)億化債方案落地，地方政府單位時(shí)間內(nèi)償債壓力減輕，賣(mài)地還債的必要性就降低了。

　　城市發(fā)展方面，地方財(cái)力不足，交通、能源等基建工程必然放緩。而房地產(chǎn)行業(yè)又特別依賴(lài)于城市有效資產(chǎn)建設(shè)的進(jìn)度，且房地產(chǎn)業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)定的樓市對(duì)于地方財(cái)政收入的重要性越來(lái)越大。

　　有了化債方案，地方政府對(duì)于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、規(guī)劃落地的進(jìn)度會(huì)加快，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值無(wú)疑是很大的。

　　此次10萬(wàn)億化債方案，不僅力度空前，并且能夠接續(xù)發(fā)力，將為房地產(chǎn)市場(chǎng)信心回穩(wěn)和經(jīng)濟(jì)向好注入強(qiáng)大動(dòng)力。

　　——The End——