最近看到財(cái)新推送的一篇付費(fèi)文章，講的是盡管10月后樓市量?jī)r(jià)均有反彈，但惠譽(yù)依然維持明年房?jī)r(jià)將繼續(xù)下跌的判斷（以下截圖是財(cái)新在公眾號(hào)發(fā)布的不完整免費(fèi)版）。

我看了下這篇財(cái)新的付費(fèi)文，其核心觀點(diǎn)在于，雖然成交量確實(shí)起來(lái)了，但屬于以價(jià)換量（股市術(shù)語(yǔ)又稱放量下跌）。也就是賣家主動(dòng)降價(jià)，以吸引買家成交，因此成交量走高的同時(shí)，價(jià)格卻在不斷下跌。

對(duì)此很多人肯定持有不同意見(jiàn)，他們說(shuō)他們觀察到的現(xiàn)象是，低價(jià)的房源賣完了，剩下的都是高價(jià)掛牌的房源，所以掛牌價(jià)是漲了。

他們說(shuō)的有沒(méi)有錯(cuò)呢？

沒(méi)錯(cuò)！

因?yàn)槊總€(gè)人的觀察，本質(zhì)都是盲人摸象，因?yàn)槌鞘胁煌陌鍓K，有著不同的行情。

以上海為例：

如果你觀察的是浦東陸家嘴板塊，那么9，10，11月的掛牌均價(jià)分別為11.96，11.96，12.01（數(shù)據(jù)來(lái)自貝殼）。

如果你觀察的是浦東花木板塊，那么9，10，11月的掛牌均價(jià)分別為9.81，9.76，9.83（數(shù)據(jù)來(lái)自貝殼）。

也就是說(shuō)，花木和陸家嘴板塊的11月的掛牌價(jià)，相比10月確實(shí)上漲了。也正如很多人所說(shuō)，低價(jià)的賣掉了，剩下的就是高價(jià)的。

但這并不能代表上海的全部情況，例如花木所在的浦東新區(qū)的整體平均掛牌價(jià)，這三個(gè)月分別為6.24，6.2，6.14

也就是從浦東全域看， 掛牌均價(jià)依然在下滑。

這個(gè)怎么解釋？

就是買家把低價(jià)的房源買掉后，并沒(méi)有出現(xiàn)因低價(jià)房源成交下架而導(dǎo)致掛牌均價(jià)變高的情況。反而是迎來(lái)了更多的房東降價(jià)，導(dǎo)致掛牌均價(jià)在繼續(xù)下跌。

我們?cè)賮?lái)統(tǒng)計(jì)下上海市中心各個(gè)區(qū)的掛牌均價(jià)走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)自上海貝殼）：

可以看到，所有行政區(qū)，在9月之后的掛牌均價(jià)，都是持續(xù)下跌。

這個(gè)和我們一直在跟蹤的跌漲比指標(biāo)也是一致的。

跌漲比 = 每日調(diào)降掛牌價(jià)的房源數(shù)/每日調(diào)升掛牌價(jià)的房源數(shù)

10月以來(lái)，上海的這個(gè)數(shù)字長(zhǎng)期在10以上，也就是每當(dāng)有一個(gè)房東漲價(jià)，就有十幾個(gè)房東降價(jià)。

這讓我想起了貝萊德的那句名言，“買不完，根本買不完”。

也就是在10~11月上海的天量成交下，迎來(lái)的是更多更猛烈的拋盤(pán)，或者我們也可以說(shuō)，正是因?yàn)榉繓|的持續(xù)降價(jià)，才使得上海收獲了更多的成交量。

但我認(rèn)為，這對(duì)止跌回穩(wěn)是有積極意義的。

就好比一套房從500萬(wàn)跌到300萬(wàn)，房東心是很痛的，但如果在400萬(wàn)時(shí)把房子賣出，由另一個(gè)購(gòu)房人接盤(pán)。那么200萬(wàn)的虧損平攤給兩個(gè)人，就會(huì)更有利于抗住壓力，使得樓市軟著陸。

從上海各個(gè)區(qū)近三個(gè)月的掛牌均價(jià)看，均價(jià)的下滑趨勢(shì)，是有所放緩的，也就是近兩個(gè)多月的天量成交，確實(shí)使得掛牌價(jià)的跌速變慢了。

但其實(shí)我們更關(guān)心的問(wèn)題是，高成交還能持續(xù)多久？如果成交量在未來(lái)某一天下滑了，已經(jīng)放緩的下跌速度，是否又會(huì)重新開(kāi)始加速？

要弄清楚高成交還能持續(xù)多久，其等價(jià)的一個(gè)問(wèn)題就是，購(gòu)買力從何而來(lái)？

答案是兩部分，一部分是購(gòu)房人當(dāng)下的收入（首付部分），另一部分是購(gòu)房人未來(lái)的收入（貸款部分）。

當(dāng)下的收入是很難改變的，但如果購(gòu)房人加杠桿并借用貸款買房，實(shí)際就是把他未來(lái)的收入全部變現(xiàn)到了當(dāng)下，形成了當(dāng)下的購(gòu)買力。于是造成當(dāng)下的購(gòu)買力猛增，然后推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

比如我們過(guò)去多次提到的一張圖：

每當(dāng)居民新增債務(wù)開(kāi)始猛漲，那么房?jī)r(jià)必然就會(huì)大漲，比如2009，2016都是這種情況。而當(dāng)居民新增貸款開(kāi)始下滑，比如2022年，房?jī)r(jià)就開(kāi)始失去這種未來(lái)變現(xiàn)的購(gòu)買力，而開(kāi)始下跌。

或者我們更精確的說(shuō)，居民新增貸款大漲，代表的是居民因某種特殊原因（比如放松限貸，比如說(shuō)止跌回穩(wěn)口號(hào)）懷揣著對(duì)“貨幣貶值或房?jī)r(jià)上漲”的恐懼，而集中在某個(gè)時(shí)期擴(kuò)大債務(wù)，把未來(lái)的購(gòu)買力放大到了當(dāng)下。

也就是說(shuō)，居民新增貸款的大漲，代表的是樓市當(dāng)下的購(gòu)買力大漲。但這種購(gòu)買力大漲是否能推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，還要看拋盤(pán)的力量。

很顯然，在2021年之前，任何一次購(gòu)買力大漲，其力量都超過(guò)了拋盤(pán)。但這種情況在2023年第一次被改變了。

我們來(lái)看下，從2020疫情開(kāi)始，截止到今天為止的上海居民債務(wù)增速。

如上圖，可以看到，2021年的居民債務(wù)增速大漲，帶來(lái)了購(gòu)買力，并推動(dòng)了房?jī)r(jià)大漲。2023年上半年，居民債務(wù)增速再一次提升，但本次由于更猛烈的拋盤(pán)，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的下跌。

2024年6月以后，由于上海527樓市新舉措帶來(lái)的預(yù)期提升，使得居民債務(wù)增速再一次猛烈提升，然而依然被拋盤(pán)牢牢壓制，掛牌均價(jià)繼續(xù)下跌至今。

由于上海房?jī)r(jià)已至少下跌至2020年水平，所以這三波杠桿買盤(pán)，已全部被套在了山崗上。

那么，我們更關(guān)心的是，當(dāng)下的居民債務(wù)增速，還有多少上升空間，這代表著未來(lái)，還有多少潛在購(gòu)買力。

2020之后的居民債務(wù)增速峰值，出現(xiàn)在2021年5月，數(shù)值為14.22%，而最新發(fā)布的10月的居民債務(wù)增速，是10.59%。

和2021年峰值相比，看似還有3.63%的空間，但實(shí)則不然。因?yàn)榫用駛鶆?wù)體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，和網(wǎng)簽相比，會(huì)有1個(gè)月的滯后。

我們來(lái)看下圖：

如圖，527樓市新舉措后，體現(xiàn)到居民債務(wù)的猛增，是7月。大概滯后一個(gè)月。

這個(gè)很好理解，因?yàn)殂y行放款，是在房產(chǎn)交易之后的。

那么也就是說(shuō)，止跌回穩(wěn)的提出在9月底，因此止跌回穩(wěn)帶來(lái)的高成交，其數(shù)據(jù)體現(xiàn)應(yīng)該在11月之后。

考慮到527之后提升了3個(gè)百分點(diǎn)，那么止跌回穩(wěn)口號(hào)以同樣幅度考量的話，現(xiàn)在的居民債務(wù)增速可能已經(jīng)到了13.6%左右，甚至更高，離2021年峰值，也僅僅只是一步之遙。

也就是說(shuō)，今年上海的房?jī)r(jià)下跌，并非是觀望情緒和購(gòu)買力不足的因素導(dǎo)致，而是購(gòu)買力已經(jīng)盡了全力，但無(wú)奈被更強(qiáng)大的拋盤(pán)力量壓制了。

如果以2021年峰值判斷，上海的買盤(pán)購(gòu)買力可能即將被耗盡。

就比如本周一，上面又提出貨幣適度寬松，據(jù)說(shuō)是四萬(wàn)億以來(lái)的首次，但上海樓市情緒卻未見(jiàn)波動(dòng)。周二和周三的降價(jià)房源依然是漲價(jià)房源的十幾倍，掛牌均價(jià)也依然下行。

并不是市場(chǎng)不響應(yīng)“適度寬松”的說(shuō)法，而是響應(yīng)的那批買家，在前幾次口號(hào)中就已入場(chǎng)被消耗殆盡。

上海樓市的疲態(tài)似乎已經(jīng)出現(xiàn)，喊口號(hào)拉預(yù)期，其邊際效用是遞減的。等被預(yù)期拉動(dòng)的這波需求消耗完畢，上海樓市也即將迎來(lái)變天了。

后記：

最近“止跌回穩(wěn)”，“貨幣寬松”的說(shuō)法頻出，我也知道大家的焦慮，無(wú)論是買家還是賣家，一旦對(duì)市場(chǎng)判斷錯(cuò)誤，做了錯(cuò)誤決策，那么多年積累的財(cái)富，也將被對(duì)手盤(pán)洗劫一空。就像我們文中提到的2021和2023年加杠桿的兩撥人，目前都已被套在山崗上。

所以，我從止跌回穩(wěn)口號(hào)開(kāi)始，每天都在知識(shí)星球發(fā)布最新的數(shù)據(jù)，以及點(diǎn)評(píng)最新的樓市狀況，做出對(duì)未來(lái)的判斷，也是為了輔助大家在樓市買賣中的判斷。

上文中我引用了上海掛牌均價(jià)的月維度數(shù)據(jù)（貝殼），在星球中我用的是周維度甚至日維度數(shù)據(jù)，給出最實(shí)時(shí)的數(shù)據(jù)以輔助大家判斷。包括各大城市的居民債務(wù)增速和加杠桿數(shù)據(jù)，我也一并提供最新的數(shù)據(jù)提供給大家判斷。

止跌回穩(wěn)這一波預(yù)期拉動(dòng)的買盤(pán)，確實(shí)超出了我們的預(yù)期，例如上海的買盤(pán)加杠桿確實(shí)已經(jīng)逼近2021年峰值。但和拋盤(pán)的博弈會(huì)如何演變，是否能真正止住掛牌均價(jià)的下跌，還是買盤(pán)被提前消耗殆盡，我們也將拭目以待。

但是，預(yù)期拉動(dòng)的加杠桿，畢竟只是短期購(gòu)買力的騰挪，最終的樓市支撐還是需要中產(chǎn)的收入上漲。我們也看到上面在發(fā)力促消費(fèi)。消費(fèi)漲了，企業(yè)營(yíng)收才會(huì)增長(zhǎng)，然后才會(huì)傳導(dǎo)到居民收入上。

而這個(gè)時(shí)候，也就會(huì)實(shí)現(xiàn)那個(gè)最終止跌回穩(wěn)的目標(biāo)。也衷心祝愿樓市可以早日止跌回穩(wěn)。大家也能在自己合適的價(jià)格上，買到滿意的房子。

全文完。既然已經(jīng)看到這里，請(qǐng)隨手點(diǎn)個(gè)贊和“在看”吧。

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