25年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如何發(fā)展？

剛剛，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議為2025年的房地產(chǎn)工作指明了方向。

PART 01

2025年住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作

12月24日至25日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，2025年是“十四五”規(guī)劃收官之年，也是為“十五五”規(guī)劃開(kāi)好局打下基礎(chǔ)的關(guān)鍵之年，做好住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作意義重大。

明年全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作的總體思路是：

堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，完整準(zhǔn)確全面貫徹新發(fā)展理念，進(jìn)一步全面深化改革，以釘釘子精神狠抓落實(shí)，更加充分釋放住房城鄉(xiāng)建設(shè)穩(wěn)增長(zhǎng)巨大潛力，更加有力保障和改善民生，更加系統(tǒng)防范化解風(fēng)險(xiǎn)隱患，統(tǒng)籌推進(jìn)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)，穩(wěn)住樓市，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，大力推進(jìn)城市更新，促進(jìn)建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，堅(jiān)決完成“十四五”規(guī)劃目標(biāo)任務(wù)，奮力推進(jìn)住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

會(huì)議指出，2025年，要重點(diǎn)抓好以下工作：

持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

一是著力釋放需求。把“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”各項(xiàng)存量政策和增量政策堅(jiān)決落實(shí)到位，大力支持剛性和改善性住房需求。有效發(fā)揮住房公積金支持作用。加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，在新增100萬(wàn)套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模，消除安全隱患，改善居住條件。對(duì)群眾改造意愿強(qiáng)烈、條件比較成熟的項(xiàng)目重點(diǎn)支持。 二是著力改善供給。商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。以需定購(gòu)、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農(nóng)民工等實(shí)現(xiàn)安居。

推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

一是著力優(yōu)化和完善住房供應(yīng)體系，加快發(fā)展保障性住房，滿足城鎮(zhèn)住房困難工薪群體剛性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特別是好房子供給。 二是推動(dòng)建立要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，以編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃為抓手，以人定房、以房定地、以房定錢(qián)，促進(jìn)房地產(chǎn)供需平衡、市場(chǎng)穩(wěn)定。 三是大力推進(jìn)商品住房銷(xiāo)售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷(xiāo)售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。 四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度，為房屋安全提供有力保障。 五是完善房地產(chǎn)全過(guò)程監(jiān)管，整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益。

建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子。

一是提高住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)布新修訂的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》等住宅標(biāo)準(zhǔn)。 二是構(gòu)建支持住房品質(zhì)提升的制度體系，大力發(fā)展順應(yīng)人民群眾新期待的好房子。 三是支持房企特別是大型房企打造一批好房子樣板，把保障房率先建成好房子。 四是推進(jìn)老舊住宅更新改造，推廣裝配式裝修，把老房子、舊房子變成好房子。 五是大力實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。

2024年，房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)積極變化，出現(xiàn)了止跌回穩(wěn)勢(shì)頭，10月、11月新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)2個(gè)月同比、環(huán)比雙增長(zhǎng)；“保交房”攻堅(jiān)戰(zhàn)已交付住房338萬(wàn)套，完成既定目標(biāo)；“白名單”項(xiàng)目擴(kuò)圍增效；城中村改造擴(kuò)圍至300多個(gè)城市，實(shí)施城中村改造項(xiàng)目1790個(gè)，建設(shè)籌集安置住房161.7萬(wàn)套，改造城市危舊房7.4萬(wàn)套（間）；建設(shè)籌集配售型保障性住房、保障性租賃住房、公租房共計(jì)172萬(wàn)套（間）。

PART02

南京二手房市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇

截止2024年12月25日，南京二手房總掛牌量跌破15萬(wàn)套，來(lái)到14.9萬(wàn)。

去年以來(lái)，受市場(chǎng)房?jī)r(jià)持續(xù)走跌影響，南京掛牌出售二手房源持續(xù)激增，最高峰時(shí)曾一度達(dá)到18萬(wàn)套。

隨著中央強(qiáng)力救市，喊出止跌回穩(wěn)的最強(qiáng)音，出臺(tái)包括存量房利率調(diào)整至LPR-30基點(diǎn)，契稅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放寬等舉措，市場(chǎng)信心大幅回歸，自10月以來(lái)，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，部分小區(qū)隨著急售房源消耗殆盡，房東心里預(yù)期提升，成交價(jià)甚至出出現(xiàn)小幅上揚(yáng)，成交可談價(jià)空間收窄的情況。

上周，南京全市二手房成交2379套（含高淳、溧水），環(huán)比微漲0.3%。從成交走勢(shì)來(lái)看，12月二手房周成交持續(xù)高位，均保持在2300套以上，日均成交達(dá)400套以上，預(yù)計(jì)全年成交量在9.9萬(wàn)套左右，市場(chǎng)翹尾收官。

2024年南京二手住宅逐周成交量及環(huán)比情況

12月16日-12月22日南京二手住宅每日成交情況

（說(shuō)明：該數(shù)據(jù)為南京網(wǎng)上房地產(chǎn)官方發(fā)布數(shù)據(jù)，經(jīng)核實(shí)為過(guò)戶量情況，存在一定的滯后性，不能完全代表當(dāng)前市場(chǎng)情況，僅供參考。）

上周南京二手房新增掛牌量1324套，環(huán)比減少4%；新增掛牌房源均價(jià)28240元/㎡，環(huán)比下滑0.4%，基本穩(wěn)定。從掛牌走勢(shì)來(lái)看，二手房新增掛牌量連續(xù)2周回落，不少業(yè)主仍在觀望明年樓市走向，掛牌也相對(duì)謹(jǐn)慎；掛牌房源均價(jià)逐周小幅波動(dòng)，整體保持在2.8萬(wàn)/㎡左右。

2024年南京二手住宅逐周新增掛牌量?jī)r(jià)情況

目前，南京二手房市場(chǎng)行情基本穩(wěn)定，房東的持有信心也在逐步增強(qiáng)。目前無(wú)論是剛需首置，還是改善置換，都是比較好的時(shí)機(jī)。

在中央止跌回穩(wěn)的大陣方針下，市場(chǎng)有望持續(xù)迎來(lái)復(fù)蘇。

新房方面，南京不少板塊已陷入饑餓營(yíng)銷(xiāo)的狀態(tài)，不少板塊比如雨核、軟件谷、燕子磯、大校場(chǎng)等原先多家爭(zhēng)霸的局面，隨著部分熱銷(xiāo)盤(pán)近收官，已出現(xiàn)量增，折扣回收的趨勢(shì)。臨近年末不少網(wǎng)友反饋，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商價(jià)格很難談，回收優(yōu)惠成為市場(chǎng)慣例。

對(duì)于意向熱門(mén)板塊的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，如果板塊可選擇新房范圍有限，確實(shí)需要考慮擇機(jī)出手，一味的糾結(jié)等待，很有可能迎來(lái)的是看中房源持續(xù)售罄，最終樓層難挑。

有自住性需求的剛需和改善客群，結(jié)合自身的通勤半徑，以及考慮區(qū)域的交通、商業(yè)、醫(yī)療等綜合配套，選擇適合家庭自身的板塊。

24年，雖然上供的土地?cái)?shù)量不少，但不少還是城投保底，并不一定會(huì)形成上市，25年上半年能夠形成供應(yīng)的地塊數(shù)量著實(shí)有限。

PART03

科創(chuàng)園東片區(qū)首宗住宅地塊掛出

鼓樓濱江熱門(mén)低密地塊上拍！

就在昨天，南京土地市場(chǎng)網(wǎng)發(fā)布2024年寧出第23號(hào)出讓公告，推出兩幅低密宅地，分別位于麒麟科創(chuàng)園東片區(qū)和鼓樓濱江，容積率分別為1.05、1.25，總用地面積約3.28公頃，起拍總價(jià)4.67億元。

值得一提的是，這是麒麟科創(chuàng)園首次在東片區(qū)推出住宅地塊，此前區(qū)域出讓一直集中在中心片區(qū)。

這預(yù)示著麒麟科創(chuàng)園東片區(qū)的開(kāi)發(fā)將邁入新的建設(shè)階段。

目前麒麟科創(chuàng)園東片區(qū)除了已落地的“中科院”系資源外，醫(yī)療和教育資源也有明確的推進(jìn)進(jìn)展！

①醫(yī)療資源——皮研所地塊及周邊道路開(kāi)啟征地

今年八月，在江寧官網(wǎng)已經(jīng)發(fā)布了皮研所地塊即周邊道路啟動(dòng)拆遷。而皮研所將以創(chuàng)建國(guó)家皮膚病醫(yī)學(xué)中心為目標(biāo)！

從區(qū)位圖征收紅線來(lái)看，基本與21年批復(fù)的麒麟?yún)^(qū)域醫(yī)療分布控規(guī)一致。

緊接著，江寧區(qū)政府官網(wǎng)發(fā)布了關(guān)于《北京協(xié)和醫(yī)學(xué)院南京醫(yī)院國(guó)家皮膚病醫(yī)學(xué)中心（一期）地塊及周邊道路涉及國(guó)有土地上房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償方案（征求意見(jiàn)稿）》的公告，其中提到征收簽約期限為自征收決定下發(fā)的90天內(nèi)。

這也意味著將進(jìn)入實(shí)質(zhì)拆遷征收階段，北京協(xié)和醫(yī)學(xué)院南京醫(yī)院國(guó)家皮膚病醫(yī)學(xué)中心（一期）落地基本板上釘釘了！

2023年7月，官方公號(hào)【創(chuàng)新南京】層曾透露，醫(yī)科院皮研所新院區(qū)擬落地麒麟科創(chuàng)園的消息！文中指出，醫(yī)科院皮研所新院區(qū)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性推進(jìn)階段！

2024年5月25日，南京市與中國(guó)醫(yī)學(xué)科學(xué)院北京協(xié)和醫(yī)學(xué)院簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。南京日?qǐng)?bào)發(fā)布了該則消息，其中提到支持中國(guó)醫(yī)學(xué)科學(xué)院皮膚病醫(yī)院（研究所）創(chuàng)建國(guó)家皮膚病醫(yī)學(xué)中心！

按照時(shí)間點(diǎn)來(lái)看，皮研所新院區(qū)正在有條不紊的推進(jìn)中，而此前曾有資料顯皮研所新院區(qū)的啟動(dòng)時(shí)間或?yàn)?strong>2025-2027年（以實(shí)際推進(jìn)為準(zhǔn)，僅供參考）。

建設(shè)皮膚病特色“強(qiáng)專(zhuān)科、優(yōu)綜合”醫(yī)院，打造國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的、世界一流的臨床醫(yī)學(xué)中心、承載國(guó)家級(jí)皮膚病臨床診療中心、皮膚病基礎(chǔ)醫(yī)學(xué)研究與轉(zhuǎn)化中心、皮膚病高層次人才培養(yǎng)中心、國(guó)際交流合作中心、中西醫(yī)協(xié)同創(chuàng)新中心。

②南師附中——優(yōu)化原控規(guī)中教育用地規(guī)模及周邊道路交通組織

最近，麒麟科創(chuàng)園發(fā)布區(qū)域規(guī)劃調(diào)整服務(wù)招標(biāo)公告，首次曝光麒麟南師附中初高中選址！注意是初中+高中！并不只有初中~

從官方文件看，麒麟南師附中規(guī)劃初、高中，初步選址于麒麟科技城珠山組團(tuán)，具體位于南灣營(yíng)街以南、青龍大道以東！

其實(shí)關(guān)于南師落地麒麟科創(chuàng)園，此前就有跡可循。

早在今年8月，我們?cè)鴪?bào)道過(guò)麒麟科創(chuàng)園學(xué)校及醫(yī)院規(guī)劃事宜，下面這張圖可以清晰的看到，東片區(qū)小學(xué)、初中及高中教育用地，板塊內(nèi)還有南京重離子醫(yī)院的控規(guī)用地。

這次放出的東片區(qū)首宗地塊區(qū)位位于皮研所地塊的南側(cè)（桃紅為皮研所地塊），起拍地價(jià)僅1.14萬(wàn)/㎡，未來(lái)上市后即便售價(jià)2萬(wàn)/㎡+，也有較大的房地差，且容積率僅1.05，具備打造類(lèi)別墅產(chǎn)品。

NO.2024G98地塊、

O.2024G98地塊

地塊名稱：江寧區(qū)麒麟科創(chuàng)園蘇盛路以南、蘇興路以東地塊

地塊四至：東至蘇嘉路，南至前莊路，西至蘇興路，北至蘇盛路

規(guī)劃用地性質(zhì)：R2二類(lèi)居住用地

出讓面積：29079㎡

容積率：1.0＜Far≤1.05

建筑高度：≤24米

掛牌起始價(jià)：35000萬(wàn)元

起拍樓面價(jià)：11463元/㎡

與G39地塊相比，此次掛牌的G98地塊，容積率低至1.05，限高僅24米，低密度、高品質(zhì)、觀山景的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)十分明顯。

地塊西側(cè)規(guī)劃有3幅商辦用地，北側(cè)規(guī)劃有醫(yī)療用地（皮研所地塊）；

根據(jù)12月2日麒麟科創(chuàng)園發(fā)布的區(qū)域規(guī)劃調(diào)整服務(wù)招標(biāo)公告，初步選址的麒麟南師附中規(guī)劃初高中就在地塊北側(cè)的南灣營(yíng)街以南，該學(xué)校辦學(xué)規(guī)模包含初中和高中。未來(lái)教育資源相當(dāng)有優(yōu)勢(shì)。

去年3月舉行的南京師范大學(xué)附屬中學(xué)麒麟科技城教育集團(tuán)成立簽約活動(dòng)官宣，多方將共同組建南師附中麒麟科技城教育集團(tuán)，在麒麟科技城核心區(qū)建設(shè)1所高中、1所初中、2所小學(xué)。

除了麒麟科創(chuàng)園東片區(qū)，鼓樓濱江再次放出一幅優(yōu)質(zhì)宅地，東側(cè)緊靠桃源金茂府。

NO.2024G96地塊

地塊名稱：鼓樓區(qū)熱河南路街道察哈爾路以南、熱河南路以東地塊

地塊四至：東至現(xiàn)狀，南至現(xiàn)狀，西至熱河南路，北至察哈爾路

規(guī)劃用地性質(zhì)：R2二類(lèi)居住用地

出讓面積：3726.68㎡

容積率：1.0＜Far≤1.25

建筑高度：≤60米

掛牌起始價(jià)：11700萬(wàn)元

起拍樓面價(jià)：25116元/㎡

地塊東側(cè)緊鄰今年炙手可熱的熱銷(xiāo)盤(pán)桃園金茂府，自6月29日首開(kāi)至今3次開(kāi)盤(pán)，不足半年226套房源全部售罄，成交均價(jià)近5.6萬(wàn)元/㎡，為今年全市去化率最高的項(xiàng)目之一。該項(xiàng)目的熱銷(xiāo)和上月底綠城小幅溢價(jià)競(jìng)得G51地塊首進(jìn)鼓樓濱江，都使得鼓樓濱江再次成為了市場(chǎng)焦點(diǎn)。

與桃園金茂府容積率2.2不同，G96地塊容積率低至1.25，可打造居住舒適度更高的低密度第四代住宅，提供片區(qū)內(nèi)更高品質(zhì)的改善選擇。

同時(shí)，G96地塊的起拍樓面地價(jià)為25116元/㎡，較桃園金茂府成交價(jià)低4832元/㎡。

超低的容積率、略低的單位地價(jià)、更高的產(chǎn)品品質(zhì)、超低的出讓總價(jià)，G96地塊的投資價(jià)值十分顯著，“首開(kāi)、金茂應(yīng)該會(huì)特別鐘情這個(gè)地塊，非常適合打造升級(jí)版的桃園金茂府二期”。

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