春節(jié)前后，市場呈現(xiàn)出銷售量價改善、土拍回暖等現(xiàn)象，但區(qū)域分化依舊顯著。

這些變化，讓市場參與者對房地產市場在2025年能否真正“止跌回穩(wěn)”，充滿期待又滿懷疑慮。

那么，市場回暖是否可以持續(xù)，房地產止跌回穩(wěn)何時能達成？嵩山論市的專家基于豐富的數(shù)據(jù)與深入的市場洞察，對此展開了深度研討。

1

春節(jié)前后銷售改善趨勢能否持續(xù)？

——動能改善但是分化加劇

主持人：根據(jù)相關數(shù)據(jù)，2025年春節(jié)周35個重點城市成交面積約23.46萬平方米，同比微降11%，不過一線城市同比增長134%，廣州、重慶等城市認購數(shù)據(jù)表現(xiàn)亮眼。您如何看待這種銷售量價改善的趨勢，它在后續(xù)是否具備可持續(xù)性？

春節(jié)前后房地產市場銷售，量價改善是多種因素疊加的結果。從需求端來看，返鄉(xiāng)置業(yè)潮確實為市場注入了活力。

以湖北為例，1月商品住房成交面積上漲40%以上，春節(jié)假期全省新建商品房銷售面積同比增長近20%，咸寧春節(jié)返鄉(xiāng)安居博覽會現(xiàn)場成交房屋240余套，成交總金額超1.5億元，這充分展現(xiàn)了返鄉(xiāng)置業(yè)對三四線城市剛需剛改市場的拉動作用。

同時，政策利好持續(xù)釋放，多地通過優(yōu)化公積金政策，如提高貸款額度、降低首付比例，以及發(fā)放購房補貼等方式，刺激了購房需求。

然而，判斷這一趨勢能否持續(xù)，需要審慎分析多方面因素。一方面，春節(jié)是傳統(tǒng)銷售旺季，購房需求存在集中釋放的情況。

例如廣州2025年春節(jié)期間認購面積為3.28萬平方米，同比增長71%，但節(jié)后市場能否維持熱度，關鍵在于后續(xù)潛在需求的轉化。

從宏觀經濟層面看，如果經濟復蘇進程不如預期，居民收入增長受限，將會削弱購房者的購買力與購房意愿。

這一點也可以從房價端看出，2024年四季度以來，也就是一二線城市房價環(huán)比改善明顯，但是趨勢上仍然依賴居民收入改善的進一步支撐。

從市場庫存角度分析，盡管供給端，市場預期2025年全國新開工面積同比下降18.8%、竣工面積同比下降10.7%，但三四線城市庫存積壓問題依舊嚴峻，而且當前現(xiàn)房的去化周期仍然較長。

若庫存去化速度滯后，必然會對銷售的持續(xù)增長形成阻礙。綜合這些因素，目前尚不能斷言春節(jié)前后銷售量價改善的趨勢可以持續(xù)，后續(xù)市場動態(tài)值得密切關注。

2

土拍回暖能否重塑供給→銷售良性循環(huán)？

——土拍回暖只是開端

主持人：近期土拍市場回暖態(tài)勢明顯，1月重點監(jiān)測的30家房企單月投資拿地總金額（全口徑）接近638億元，同比增長186%，多地出現(xiàn)高溢價地塊。您認為土拍回暖在多大程度上能夠重塑房地產市場供給到銷售的良性循環(huán)？

土拍回暖為房地產市場供給→銷售良性循環(huán)的重塑帶來了積極信號，但實現(xiàn)過程并非一帆風順。

從積極方面來看，土拍市場升溫反映出房企對市場預期有所改善，投資信心增強。頭部房企積極角逐核心城市優(yōu)質地塊，1月北京、上海、深圳、杭州等多地土拍中，溢價率超20%的地塊頻現(xiàn)，杭州湖墅單元地塊溢價率更是高達71.25%。

這意味著未來市場將迎來更多高品質項目，優(yōu)化市場供給結構。新樓盤的開發(fā)建設不僅會帶動上下游產業(yè)鏈的協(xié)同發(fā)展，創(chuàng)造大量就業(yè)機會，還能增加居民收入，進而刺激購房需求，為供給→銷售良性循環(huán)奠定基礎。

不過，實現(xiàn)良性循環(huán)面臨諸多挑戰(zhàn)。

首先，土拍成本的大幅提升直接推高了房企的開發(fā)成本，進而增加該地塊項目房價上漲壓力。一旦房價漲幅超出購房者承受范圍，購房需求將受到抑制，影響銷售環(huán)節(jié)。

以杭州湖墅單元地塊為例，成交樓面價高達64834元/㎡，未來房價必然受到成本因素影響。

其次，當前房地產市場區(qū)域分化嚴重，核心城市土拍火熱，而三四線城市土拍市場依舊冷清。這種分化使得市場難以同步形成良性循環(huán)，三四線城市面臨庫存積壓與需求不足的雙重困境，難以借助土拍回暖實現(xiàn)市場的有效復蘇。

此外，房企在拿地后的開發(fā)、建設、銷售等環(huán)節(jié)還面臨資金周轉、市場競爭等諸多不確定性因素，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都可能打破良性循環(huán)的構建。

所以，土拍回暖只是開端，要真正重塑供給→銷售的良性循環(huán)，需要房企、政府和市場各方共同努力，破解一系列難題。

3

區(qū)域分化對市場格局有何影響？

——分化本身是行業(yè)修復必由之路

主持人：區(qū)域分化一直是房地產市場的突出特征，在當前市場環(huán)境下，這種分化對房地產市場格局產生了哪些具體影響？

區(qū)域分化對房地產市場格局的影響廣泛而深遠。

在市場走勢方面，一線城市和部分強二線城市，如北京、上海、深圳、成都、杭州等，憑借強大的經濟實力、完善的產業(yè)體系和有效的人口吸附能力，市場逐漸企穩(wěn)回暖。

從價格數(shù)據(jù)來看，2025年1月二手房價格環(huán)比，成都、烏魯木齊上漲，深圳持平；新房價格方面，上海、深圳等城市市場熱度延續(xù)，1月上海新房成交環(huán)比雖有下降，但同比增長，深圳同比增125%。

這些城市的銷售數(shù)據(jù)也十分亮眼，土地市場同樣活躍，中指院1月重點監(jiān)測的30家房企拿地主要集中在高能級城市的優(yōu)質地塊。

與之形成鮮明對比的是，三四線城市面臨人口持續(xù)流出、產業(yè)支撐不足的困境，庫存壓力巨大，房價處于深度調整階段，市場活躍度極低。

從市場資源配置角度分析，區(qū)域分化導致資源進一步向核心城市集中。

以1月房企拿地情況為例，華潤置地、招商蛇口等企業(yè)在核心城市積極拿地，單月拿地金額分別達到124億元、126億元。

這種資源集中使得核心城市房地產市場發(fā)展更具活力，配套設施不斷完善。而三四線城市由于房地產開發(fā)投資減少，城市建設和發(fā)展速度放緩，與核心城市的差距進一步拉大。

在政策層面，區(qū)域分化促使政策制定更加差異化。核心城市止跌回穩(wěn)進度更好，也會進一步落地人口集聚；三四線城市則需出臺更多刺激性政策，吸引人口流入，消化庫存。

總體而言，區(qū)域分化加劇了房地產市場的不平衡性，給市場的整體穩(wěn)定和協(xié)調發(fā)展帶來了巨大挑戰(zhàn)。

4

止跌回穩(wěn)能否在2025年實現(xiàn)？

——核心城市止跌回穩(wěn)趨勢夯實

主持人：2025年房地產市場能否實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，是市場各方最為關注的問題。結合當前市場狀況，您認為在2025年實現(xiàn)這一目標的可能性有多大？

從目前市場表現(xiàn)來看，2025年房地產市場實現(xiàn)止跌回穩(wěn)既有機遇也面臨挑戰(zhàn)。

政策層面，無論是需求端的購房門檻降低、金融支持，還是供給側的土地出讓規(guī)則調整、城市更新等政策持續(xù)發(fā)力，都為市場企穩(wěn)創(chuàng)造了有利條件。春節(jié)前后部分城市銷售量價改善，土拍市場回暖，也增強了市場信心。

例如1月30個重點城市整體成交927萬平方米，環(huán)比下降53%，但同比轉正微增1%，這是市場止跌的積極信號。

然而，實現(xiàn)止跌回穩(wěn)仍面臨諸多阻礙。宏觀經濟環(huán)境的不確定性依然存在，若經濟復蘇不及預期，居民購房能力和信心將受到嚴重影響。房企債務問題尚未得到根本解決，部分中小房企資金鏈緊張，這不僅影響項目開發(fā)進度，還可能導致市場供應不穩(wěn)定。

另外，房價和物價體系關聯(lián)，后續(xù)整體的內需企穩(wěn)和房地產止跌回穩(wěn)，也是一體兩面的。

區(qū)域分化問題突出，三四線城市市場困境短期內難以改善，嚴重拖累整體市場的企穩(wěn)進程。

從銷售數(shù)據(jù)看，盡管部分城市表現(xiàn)良好，但2025年1月房企銷售金額同比仍下降15.4%、面積同比下降24.9%。

綜合判斷，2025年房地產市場部分區(qū)域，如一線城市和部分強二線城市，有較大概率實現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

但從全國范圍來看，要全面達成這一目標，需要政策進一步精準調控，促進區(qū)域協(xié)調發(fā)展，推動經濟穩(wěn)定復蘇，化解房企面臨的困境，為房地產市場營造良好的發(fā)展環(huán)境。

5

結語

房地產市場正處于關鍵轉折期，當前銷售行情回暖是實打實的積極信號，給市場注入了一針強心劑。

盡管這其中存在政策推動與特殊節(jié)點的助力，但不可否認的是，市場信心正在逐步恢復，需求也在緩慢釋放。

雖然不能僅憑當下數(shù)據(jù)斷言已實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，但諸多跡象都指向好的方向。

土拍市場的升溫，意味著房企對市場前景有了更樂觀的預期，愿意加大投入，這將為后續(xù)市場發(fā)展提供動力。而市場的不平衡和分化恐怕將是長期存在的趨勢。

提示：本文來源嵩山論市，圖表有刪節(jié)，可點擊左下角“閱讀原文”跳轉。獲取樓市成交最新分析研報，關注公眾號后發(fā)消息“回穩(wěn)”，自動獲取。

我們組建了多個對你有用的微信社群

加紅姐微信ZhuDBJ666，須備注公司，私聊入群

紅姐的地產金融知識星球VIP群（付費）