春節(jié)前后，市場(chǎng)呈現(xiàn)出銷(xiāo)售量?jī)r(jià)改善、土拍回暖等現(xiàn)象，但區(qū)域分化依舊顯著。

這些變化，讓市場(chǎng)參與者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2025年能否真正“止跌回穩(wěn)”，充滿(mǎn)期待又滿(mǎn)懷疑慮。

那么，市場(chǎng)回暖是否可以持續(xù)，房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)何時(shí)能達(dá)成？嵩山論市的專(zhuān)家基于豐富的數(shù)據(jù)與深入的市場(chǎng)洞察，對(duì)此展開(kāi)了深度研討。

1

春節(jié)前后銷(xiāo)售改善趨勢(shì)能否持續(xù)？

——動(dòng)能改善但是分化加劇

主持人：根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，2025年春節(jié)周35個(gè)重點(diǎn)城市成交面積約23.46萬(wàn)平方米，同比微降11%，不過(guò)一線(xiàn)城市同比增長(zhǎng)134%，廣州、重慶等城市認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)表現(xiàn)亮眼。您如何看待這種銷(xiāo)售量?jī)r(jià)改善的趨勢(shì)，它在后續(xù)是否具備可持續(xù)性？

春節(jié)前后房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售，量?jī)r(jià)改善是多種因素疊加的結(jié)果。從需求端來(lái)看，返鄉(xiāng)置業(yè)潮確實(shí)為市場(chǎng)注入了活力。

以湖北為例，1月商品住房成交面積上漲40%以上，春節(jié)假期全省新建商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)近20%，咸寧春節(jié)返鄉(xiāng)安居博覽會(huì)現(xiàn)場(chǎng)成交房屋240余套，成交總金額超1.5億元，這充分展現(xiàn)了返鄉(xiāng)置業(yè)對(duì)三四線(xiàn)城市剛需剛改市場(chǎng)的拉動(dòng)作用。

同時(shí)，政策利好持續(xù)釋放，多地通過(guò)優(yōu)化公積金政策，如提高貸款額度、降低首付比例，以及發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方式，刺激了購(gòu)房需求。

然而，判斷這一趨勢(shì)能否持續(xù)，需要審慎分析多方面因素。一方面，春節(jié)是傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，購(gòu)房需求存在集中釋放的情況。

例如廣州2025年春節(jié)期間認(rèn)購(gòu)面積為3.28萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)71%，但節(jié)后市場(chǎng)能否維持熱度，關(guān)鍵在于后續(xù)潛在需求的轉(zhuǎn)化。

從宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)層面看，如果經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程不如預(yù)期，居民收入增長(zhǎng)受限，將會(huì)削弱購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力與購(gòu)房意愿。

這一點(diǎn)也可以從房?jī)r(jià)端看出，2024年四季度以來(lái)，也就是一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比改善明顯，但是趨勢(shì)上仍然依賴(lài)居民收入改善的進(jìn)一步支撐。

從市場(chǎng)庫(kù)存角度分析，盡管供給端，市場(chǎng)預(yù)期2025年全國(guó)新開(kāi)工面積同比下降18.8%、竣工面積同比下降10.7%，但三四線(xiàn)城市庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}依舊嚴(yán)峻，而且當(dāng)前現(xiàn)房的去化周期仍然較長(zhǎng)。

若庫(kù)存去化速度滯后，必然會(huì)對(duì)銷(xiāo)售的持續(xù)增長(zhǎng)形成阻礙。綜合這些因素，目前尚不能斷言春節(jié)前后銷(xiāo)售量?jī)r(jià)改善的趨勢(shì)可以持續(xù)，后續(xù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)值得密切關(guān)注。

2

土拍回暖能否重塑供給→銷(xiāo)售良性循環(huán)？

——土拍回暖只是開(kāi)端

主持人：近期土拍市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)明顯，1月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30家房企單月投資拿地總金額（全口徑）接近638億元，同比增長(zhǎng)186%，多地出現(xiàn)高溢價(jià)地塊。您認(rèn)為土拍回暖在多大程度上能夠重塑房地產(chǎn)市場(chǎng)供給到銷(xiāo)售的良性循環(huán)？

土拍回暖為房地產(chǎn)市場(chǎng)供給→銷(xiāo)售良性循環(huán)的重塑帶來(lái)了積極信號(hào)，但實(shí)現(xiàn)過(guò)程并非一帆風(fēng)順。

從積極方面來(lái)看，土拍市場(chǎng)升溫反映出房企對(duì)市場(chǎng)預(yù)期有所改善，投資信心增強(qiáng)。頭部房企積極角逐核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，1月北京、上海、深圳、杭州等多地土拍中，溢價(jià)率超20%的地塊頻現(xiàn)，杭州湖墅單元地塊溢價(jià)率更是高達(dá)71.25%。

這意味著未來(lái)市場(chǎng)將迎來(lái)更多高品質(zhì)項(xiàng)目，優(yōu)化市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)。新樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)建設(shè)不僅會(huì)帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)同發(fā)展，創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會(huì)，還能增加居民收入，進(jìn)而刺激購(gòu)房需求，為供給→銷(xiāo)售良性循環(huán)奠定基礎(chǔ)。

不過(guò)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)面臨諸多挑戰(zhàn)。

首先，土拍成本的大幅提升直接推高了房企的開(kāi)發(fā)成本，進(jìn)而增加該地塊項(xiàng)目房?jī)r(jià)上漲壓力。一旦房?jī)r(jià)漲幅超出購(gòu)房者承受范圍，購(gòu)房需求將受到抑制，影響銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。

以杭州湖墅單元地塊為例，成交樓面價(jià)高達(dá)64834元/㎡，未來(lái)房?jī)r(jià)必然受到成本因素影響。

其次，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化嚴(yán)重，核心城市土拍火熱，而三四線(xiàn)城市土拍市場(chǎng)依舊冷清。這種分化使得市場(chǎng)難以同步形成良性循環(huán)，三四線(xiàn)城市面臨庫(kù)存積壓與需求不足的雙重困境，難以借助土拍回暖實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的有效復(fù)蘇。

此外，房企在拿地后的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)還面臨資金周轉(zhuǎn)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等諸多不確定性因素，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都可能打破良性循環(huán)的構(gòu)建。

所以，土拍回暖只是開(kāi)端，要真正重塑供給→銷(xiāo)售的良性循環(huán)，需要房企、政府和市場(chǎng)各方共同努力，破解一系列難題。

3

區(qū)域分化對(duì)市場(chǎng)格局有何影響？

——分化本身是行業(yè)修復(fù)必由之路

主持人：區(qū)域分化一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)的突出特征，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，這種分化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局產(chǎn)生了哪些具體影響？

區(qū)域分化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的影響廣泛而深遠(yuǎn)。

在市場(chǎng)走勢(shì)方面，一線(xiàn)城市和部分強(qiáng)二線(xiàn)城市，如北京、上海、深圳、成都、杭州等，憑借強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、完善的產(chǎn)業(yè)體系和有效的人口吸附能力，市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)回暖。

從價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)看，2025年1月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比，成都、烏魯木齊上漲，深圳持平；新房?jī)r(jià)格方面，上海、深圳等城市市場(chǎng)熱度延續(xù)，1月上海新房成交環(huán)比雖有下降，但同比增長(zhǎng)，深圳同比增125%。

這些城市的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)也十分亮眼，土地市場(chǎng)同樣活躍，中指院1月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30家房企拿地主要集中在高能級(jí)城市的優(yōu)質(zhì)地塊。

與之形成鮮明對(duì)比的是，三四線(xiàn)城市面臨人口持續(xù)流出、產(chǎn)業(yè)支撐不足的困境，庫(kù)存壓力巨大，房?jī)r(jià)處于深度調(diào)整階段，市場(chǎng)活躍度極低。

從市場(chǎng)資源配置角度分析，區(qū)域分化導(dǎo)致資源進(jìn)一步向核心城市集中。

以1月房企拿地情況為例，華潤(rùn)置地、招商蛇口等企業(yè)在核心城市積極拿地，單月拿地金額分別達(dá)到124億元、126億元。

這種資源集中使得核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更具活力，配套設(shè)施不斷完善。而三四線(xiàn)城市由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資減少，城市建設(shè)和發(fā)展速度放緩，與核心城市的差距進(jìn)一步拉大。

在政策層面，區(qū)域分化促使政策制定更加差異化。核心城市止跌回穩(wěn)進(jìn)度更好，也會(huì)進(jìn)一步落地人口集聚；三四線(xiàn)城市則需出臺(tái)更多刺激性政策，吸引人口流入，消化庫(kù)存。

總體而言，區(qū)域分化加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不平衡性，給市場(chǎng)的整體穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展帶來(lái)了巨大挑戰(zhàn)。

4

止跌回穩(wěn)能否在2025年實(shí)現(xiàn)？

——核心城市止跌回穩(wěn)趨勢(shì)夯實(shí)

主持人：2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)能否實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，是市場(chǎng)各方最為關(guān)注的問(wèn)題。結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)狀況，您認(rèn)為在2025年實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的可能性有多大？

從目前市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)既有機(jī)遇也面臨挑戰(zhàn)。

政策層面，無(wú)論是需求端的購(gòu)房門(mén)檻降低、金融支持，還是供給側(cè)的土地出讓規(guī)則調(diào)整、城市更新等政策持續(xù)發(fā)力，都為市場(chǎng)企穩(wěn)創(chuàng)造了有利條件。春節(jié)前后部分城市銷(xiāo)售量?jī)r(jià)改善，土拍市場(chǎng)回暖，也增強(qiáng)了市場(chǎng)信心。

例如1月30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交927萬(wàn)平方米，環(huán)比下降53%，但同比轉(zhuǎn)正微增1%，這是市場(chǎng)止跌的積極信號(hào)。

然而，實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)仍面臨諸多阻礙。宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性依然存在，若經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期，居民購(gòu)房能力和信心將受到嚴(yán)重影響。房企債務(wù)問(wèn)題尚未得到根本解決，部分中小房企資金鏈緊張，這不僅影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，還可能導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)不穩(wěn)定。

另外，房?jī)r(jià)和物價(jià)體系關(guān)聯(lián)，后續(xù)整體的內(nèi)需企穩(wěn)和房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，也是一體兩面的。

區(qū)域分化問(wèn)題突出，三四線(xiàn)城市市場(chǎng)困境短期內(nèi)難以改善，嚴(yán)重拖累整體市場(chǎng)的企穩(wěn)進(jìn)程。

從銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看，盡管部分城市表現(xiàn)良好，但2025年1月房企銷(xiāo)售金額同比仍下降15.4%、面積同比下降24.9%。

綜合判斷，2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)部分區(qū)域，如一線(xiàn)城市和部分強(qiáng)二線(xiàn)城市，有較大概率實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

但從全國(guó)范圍來(lái)看，要全面達(dá)成這一目標(biāo)，需要政策進(jìn)一步精準(zhǔn)調(diào)控，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定復(fù)蘇，化解房企面臨的困境，為房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境。

5

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于關(guān)鍵轉(zhuǎn)折期，當(dāng)前銷(xiāo)售行情回暖是實(shí)打?qū)嵉姆e極信號(hào)，給市場(chǎng)注入了一針強(qiáng)心劑。

盡管這其中存在政策推動(dòng)與特殊節(jié)點(diǎn)的助力，但不可否認(rèn)的是，市場(chǎng)信心正在逐步恢復(fù)，需求也在緩慢釋放。

雖然不能僅憑當(dāng)下數(shù)據(jù)斷言已實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，但諸多跡象都指向好的方向。

土拍市場(chǎng)的升溫，意味著房企對(duì)市場(chǎng)前景有了更樂(lè)觀(guān)的預(yù)期，愿意加大投入，這將為后續(xù)市場(chǎng)發(fā)展提供動(dòng)力。而市場(chǎng)的不平衡和分化恐怕將是長(zhǎng)期存在的趨勢(shì)。

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