作者：張頡

和君咨詢業(yè)務(wù)合伙人

引言

2024年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出"統(tǒng)籌化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與高質(zhì)量發(fā)展"，疊加國(guó)務(wù)院35號(hào)文的335指標(biāo)剛性約束，使城投公司的傳統(tǒng)舉債發(fā)展模式遭遇政策的全面封堵。與此同時(shí)，新基建投資正加速向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)端遷移——2024年產(chǎn)業(yè)園REITs在上交所發(fā)行規(guī)模達(dá)到405億元，"投建營(yíng)一體化"成為產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的核心戰(zhàn)略方向。

和君咨詢服務(wù)的眾多城投平臺(tái)公司數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)公司的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類收入占比高達(dá)80%以上，而且在產(chǎn)業(yè)招商過(guò)程中對(duì)政府資源的依賴較大，缺乏市場(chǎng)化的產(chǎn)業(yè)招商與投資運(yùn)作能力，對(duì)基于產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心的商業(yè)模式升級(jí)仍處于門外摸索與初期探索階段。

和君咨詢基于對(duì)政策的深刻解讀，以及對(duì)全國(guó)上百家城投產(chǎn)投等平臺(tái)公司的實(shí)戰(zhàn)咨詢與研究發(fā)現(xiàn)，城投轉(zhuǎn)型不是選擇題，而是“十五五”的生存必答題。那些已經(jīng)完成“戰(zhàn)略定位重塑+戰(zhàn)略格局重構(gòu)”的平臺(tái)公司，已經(jīng)完成了從土地的物理價(jià)值增值向產(chǎn)業(yè)的化學(xué)價(jià)值指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)進(jìn)化，“十五五”將是這場(chǎng)生死局的最后時(shí)刻，和君咨詢希望通過(guò)幫助客戶從推動(dòng)認(rèn)知革命到重構(gòu)核心能力，突破轉(zhuǎn)型困局，實(shí)現(xiàn)“十五五”的全面跨越。

一、推動(dòng)認(rèn)知革命：城投轉(zhuǎn)型必須跨越的兩大思想鴻溝

在傳統(tǒng)城投模式與產(chǎn)投新范式激烈碰撞的今天，轉(zhuǎn)型已不僅是業(yè)務(wù)層面的調(diào)整，更是一場(chǎng)觸及靈魂的認(rèn)知革命。當(dāng)土地財(cái)政的潮水退去，那些仍用“政府代建商”思維經(jīng)營(yíng)的平臺(tái)公司，正陷入“資產(chǎn)荒”與“債務(wù)困局”的雙重絞殺。而那些成功突圍的標(biāo)桿平臺(tái)公司，早已在戰(zhàn)略認(rèn)知上完成兩大關(guān)鍵躍遷——從“被動(dòng)執(zhí)行者”到“產(chǎn)業(yè)操盤(pán)手”的角色重構(gòu)，從“資產(chǎn)持有”到“價(jià)值裂變”的盈利邏輯顛覆。這場(chǎng)認(rèn)知革命，將決定誰(shuí)能在“十五五”的產(chǎn)業(yè)新賽道上搶占制高點(diǎn)。

1. 上級(jí)關(guān)系：從“政策執(zhí)行者”到“產(chǎn)業(yè)操盤(pán)手”

城投公司的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方向往往是上級(jí)政府制定的，產(chǎn)業(yè)招商也往往依靠政府的招商資源導(dǎo)入。而優(yōu)秀的產(chǎn)投公司在這方面已經(jīng)走在了前頭，通過(guò)對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)預(yù)判，以及細(xì)分產(chǎn)業(yè)鏈的高價(jià)值環(huán)節(jié)預(yù)判，這些公司實(shí)現(xiàn)了從“政策執(zhí)行者”向“產(chǎn)業(yè)操盤(pán)手”的全面轉(zhuǎn)變，就像頂級(jí)棋手那樣能夠預(yù)判未來(lái)十步的棋局變化，在最有利的產(chǎn)業(yè)鏈點(diǎn)位上進(jìn)行招商布局，用產(chǎn)業(yè)思維重構(gòu)戰(zhàn)略發(fā)展格局。隨著自身定位的轉(zhuǎn)變，與上級(jí)政府的關(guān)系也將從弱依靠變?yōu)閺?qiáng)支撐。

2. 內(nèi)部經(jīng)營(yíng)：從“資產(chǎn)堆積”到“價(jià)值裂變”

城投公司的最大資產(chǎn)就是地產(chǎn)，因此資產(chǎn)管理成為這些公司的聚焦重點(diǎn)，開(kāi)發(fā)、代建、租金等地產(chǎn)收入成為這些公司的收入主源，隨著地產(chǎn)從稀缺資源變?yōu)槿哂噘Y源，資產(chǎn)堆積就會(huì)使公司發(fā)展越來(lái)越舉步維艱。產(chǎn)業(yè)發(fā)展在初期往往呈現(xiàn)門檻高和收入低的特點(diǎn)，但是那些持續(xù)在這條產(chǎn)業(yè)賽道上耕耘的平臺(tái)公司，經(jīng)過(guò)“早期投資+賦能服務(wù)+增值退出”這一循環(huán)的多年積淀，已經(jīng)成功探索出了一條價(jià)值裂變之道。將每棟樓宇的物理堆積增值模式，轉(zhuǎn)變?yōu)樵诿織潣怯钌蠘?gòu)建產(chǎn)業(yè)增值的化學(xué)反應(yīng)堆。

二、核心能力進(jìn)化：重構(gòu)五大核心能力進(jìn)化產(chǎn)投新物種

當(dāng)城投公司向產(chǎn)投公司轉(zhuǎn)型升級(jí)中，其能力模型必須經(jīng)歷基因級(jí)重構(gòu)才能成功完成跨越。產(chǎn)業(yè)前瞻力、資本組合力、數(shù)智驅(qū)動(dòng)力、生態(tài)構(gòu)建力、市場(chǎng)變現(xiàn)力五大新質(zhì)能力，正成為城投公司彎道超車的新密碼。那些仍在用招商手冊(cè)堆砌企業(yè)名錄、用財(cái)務(wù)報(bào)表衡量樓宇價(jià)值的平臺(tái)，注定被淘汰。而手握這五大“核武器”，才能促進(jìn)城投公司實(shí)現(xiàn)產(chǎn)投新物種的全面進(jìn)化。

1. 產(chǎn)業(yè)前瞻力——穿越周期的"產(chǎn)業(yè)望遠(yuǎn)鏡"

當(dāng)各地還在泛泛地討論打造打造光伏特色產(chǎn)業(yè)園，進(jìn)行光伏產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)鏈補(bǔ)鏈延鏈，漫天撒錢般地大力招商與光伏概念相關(guān)的企業(yè)時(shí)，成都某產(chǎn)投公司已經(jīng)通過(guò)"技術(shù)成熟度-市場(chǎng)滲透率"綜合分析，預(yù)判到鈣鈦礦電池即將迎來(lái)商業(yè)化拐點(diǎn)，于是集中資源聚焦布局，重點(diǎn)吸引細(xì)分產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的23家企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)估值兩年增長(zhǎng)300%。

和君咨詢認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)基本完成了從產(chǎn)業(yè)大鍋燴到特色主題產(chǎn)業(yè)園的進(jìn)化，如果還處于這個(gè)階段的平臺(tái)公司就需要毫不猶豫地大步快跑進(jìn)入下一階段，因?yàn)槟阋呀?jīng)處于生死局邊緣了。

而強(qiáng)鏈補(bǔ)鏈延鏈其實(shí)是以產(chǎn)業(yè)鏈集群發(fā)展為核心的區(qū)域產(chǎn)業(yè)組合戰(zhàn)略，需要通過(guò)各產(chǎn)業(yè)園的差異化定位和協(xié)同化發(fā)展來(lái)建設(shè)的，屬于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高階模式，目前蘇州的醫(yī)藥與醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)布局已經(jīng)在向這個(gè)方向發(fā)展。

因此對(duì)于大多數(shù)城投公司在向產(chǎn)投公司轉(zhuǎn)型時(shí)，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)鏈的動(dòng)態(tài)發(fā)展推演模型，從中挖掘高價(jià)值的細(xì)分產(chǎn)業(yè)方向，并對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑清晰預(yù)判，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)細(xì)分領(lǐng)域的價(jià)值預(yù)判與精耕細(xì)作布局，是更加容易打造的核心能力。而對(duì)于產(chǎn)業(yè)資源豐富且具有一定規(guī)模的平臺(tái)公司，則可以在差異化定位不同產(chǎn)業(yè)園的同時(shí)，提前進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈集群的組合戰(zhàn)略布局，則能夠在未來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)格局的重大價(jià)值突破。

2. 投資增值力——產(chǎn)投聯(lián)動(dòng)的"資本組合拳"

當(dāng)多數(shù)城投公司還在依賴土地抵押、發(fā)行債券等傳統(tǒng)融資手段時(shí)，廣州某產(chǎn)投集團(tuán)早已玩轉(zhuǎn)了一套“資本組合拳”：用政府專項(xiàng)債建設(shè)產(chǎn)業(yè)載體，以產(chǎn)業(yè)基金孵化早期項(xiàng)目，再用REITs盤(pán)活成熟資產(chǎn)，最后通過(guò)供應(yīng)鏈金融激活產(chǎn)業(yè)鏈上下游。這套“四維資本矩陣”讓資金周轉(zhuǎn)效率提升4倍，并成功培育出多家獨(dú)角獸企業(yè)，使其投資收益占總收入的50%以上。

和君咨詢調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前眾多城投公司仍停留在“借錢搞建設(shè)，收租還利息”的初級(jí)階段，那些率先轉(zhuǎn)型的產(chǎn)投平臺(tái)，已經(jīng)百花齊放地開(kāi)始了多種資本組合拳創(chuàng)新。

其中比較常見(jiàn)的是構(gòu)建“母基金+直投“模式，母基金不但能夠以一定比例撬動(dòng)社會(huì)資本，放大國(guó)資效能，還能通過(guò)投資多個(gè)子基金，覆蓋不同行業(yè)、階段和區(qū)域，降低單一項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。直投則聚焦重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)核心環(huán)節(jié)，通過(guò)深度參與強(qiáng)化對(duì)產(chǎn)業(yè)核心的賦能力與掌控力，獲取超額收益。然而這種模式也存在局限與弊端，如戰(zhàn)略漂移風(fēng)險(xiǎn)、利益沖突隱憂等，建議要提前設(shè)立一定運(yùn)作與管控機(jī)制，否則可能從“價(jià)值引擎”淪為“財(cái)務(wù)黑洞”。

而和君咨詢也在為一些跑在更前面的產(chǎn)投平臺(tái)服務(wù)，打造基于產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)投資邏輯的產(chǎn)投聯(lián)動(dòng)模式，通過(guò)與上市公司合作定增基金與并購(gòu)基金等形式，重新構(gòu)建雙方在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展與促進(jìn)投資與市值增值中的互補(bǔ)合作機(jī)制，打造“產(chǎn)業(yè)賦能+投資增值”的產(chǎn)投聯(lián)動(dòng)模式，形成更強(qiáng)的投資增值力。

3. 數(shù)智驅(qū)動(dòng)力——產(chǎn)業(yè)升級(jí)的"智驅(qū)新底座"

在我們到訪過(guò)的眾多產(chǎn)業(yè)園中，數(shù)字大屏已經(jīng)成為了眾多產(chǎn)業(yè)園展現(xiàn)智慧園區(qū)能力的新標(biāo)配，巨大屏幕上的眾多數(shù)字與圖表給人撲面的科技感。然而很多產(chǎn)業(yè)園的這塊數(shù)字大屏往往是有領(lǐng)導(dǎo)參觀時(shí)才打開(kāi)的面子工程，大屏上的數(shù)據(jù)根本無(wú)人關(guān)心，有些甚至為了應(yīng)付領(lǐng)導(dǎo)參觀而在后臺(tái)做假數(shù)據(jù)。

和君咨詢?cè)谝I(lǐng)平臺(tái)公司構(gòu)建數(shù)智化建設(shè)時(shí)，通常會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值進(jìn)行深度分析，然后從投資最小且最容易產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)鏈共性價(jià)值的環(huán)節(jié)入手，譬如生產(chǎn)性能源的智能化管理，智能倉(cāng)儲(chǔ)的共享式服務(wù)等，之后再逐步通過(guò)對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的數(shù)據(jù)打通和智慧賦能，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈整體競(jìng)爭(zhēng)力的提升，這樣才能整整構(gòu)建起推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的智能驅(qū)動(dòng)底座。而且我們?cè)趯?shí)踐中發(fā)現(xiàn)，很多平臺(tái)公司往往只關(guān)注硬件建設(shè)，建成之后無(wú)人使用變成了擺設(shè)。

和君咨詢建議數(shù)智化建設(shè)一定要秉承以終為始的原則，先從數(shù)智化價(jià)值的變現(xiàn)入手，先構(gòu)建盈利方式，先找到愿意買單的客戶，然后再進(jìn)行數(shù)智化建設(shè)，這樣才能打造有價(jià)值且有生命力的數(shù)智驅(qū)動(dòng)力。

4. 資源整合力——生態(tài)構(gòu)建的"超級(jí)連接器"

在深圳某科技園的一間咖啡館里，每周都在上演“資源配對(duì)奇跡”：芯片設(shè)計(jì)公司偶遇下游封裝廠，投資人精準(zhǔn)捕獲Pre-IPO項(xiàng)目，科研機(jī)構(gòu)當(dāng)場(chǎng)簽約技術(shù)轉(zhuǎn)讓……。然而這些看似偶然發(fā)生的事件，其實(shí)都是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)精心設(shè)計(jì)的“生態(tài)雨林系統(tǒng)”在發(fā)揮作用，園區(qū)內(nèi)企業(yè)平均縮短60%的研發(fā)周期，融資成功率是外部市場(chǎng)的5倍。

和君咨詢通過(guò)對(duì)眾多平臺(tái)公司的資源整合能力分析后發(fā)現(xiàn)，其資源整合力通常分為三個(gè)階段。

初級(jí)階段是服務(wù)超市階段，引入眾多服務(wù)內(nèi)容印在招商小冊(cè)子中，再在園區(qū)內(nèi)設(shè)立一個(gè)服務(wù)柜臺(tái)或服務(wù)專區(qū)，企業(yè)需要服務(wù)時(shí)可以進(jìn)行選擇。

中級(jí)階段是產(chǎn)業(yè)社群階段，此時(shí)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)不僅是引入各類資源，還會(huì)開(kāi)展各類社群活動(dòng)來(lái)促進(jìn)企業(yè)之間的合作，使產(chǎn)業(yè)生態(tài)的生命力更加活躍，產(chǎn)業(yè)社群正在被越來(lái)越多的平臺(tái)公司積極推動(dòng)起來(lái)。

而高級(jí)階段則是生態(tài)價(jià)值階段，為了推動(dòng)產(chǎn)業(yè)生態(tài)發(fā)揮出更大價(jià)值，和君咨詢會(huì)助力平臺(tái)公司構(gòu)建五星匹配機(jī)制，包括產(chǎn)業(yè)方向與區(qū)域稟賦深度咬合的戰(zhàn)略匹配機(jī)制，供給能力與產(chǎn)業(yè)需求精準(zhǔn)適配的資源匹配機(jī)制，運(yùn)營(yíng)水平與資源整合難度動(dòng)態(tài)平衡的能力匹配機(jī)制，利益分配驅(qū)動(dòng)可持續(xù)協(xié)作的價(jià)值匹配機(jī)制，規(guī)則體系保障資源高效流動(dòng)的規(guī)則匹配機(jī)制。而且五星匹配機(jī)制不是靜態(tài)框架，而是動(dòng)態(tài)演進(jìn)的生態(tài)系統(tǒng)治理方略，唯有讓?xiě)?zhàn)略、資源、能力、價(jià)值、規(guī)則五股力量同頻共振，才能真正實(shí)現(xiàn)從“物理集聚”到“化學(xué)反應(yīng)的質(zhì)變”。

5. 市場(chǎng)變現(xiàn)力——留住企業(yè)的"終極核武器"

當(dāng)城投向產(chǎn)投轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，各地政府平臺(tái)公司開(kāi)啟了聲勢(shì)浩大的招商內(nèi)卷，各地都豪擲千金吸引企業(yè)——免租金、承諾代建廠房、基金提供投資，然而很多卻陷入了“引進(jìn)-流失-再引進(jìn)”的惡性循環(huán)，而合肥正悄悄地開(kāi)始了一場(chǎng)從“給錢”到“給市場(chǎng)”的變革。合肥場(chǎng)景創(chuàng)新促進(jìn)中心成立3年，共開(kāi)放了100個(gè)真實(shí)市場(chǎng)場(chǎng)景，一家本土AI企業(yè)原本計(jì)劃遷往深圳，卻在接入“城市管網(wǎng)監(jiān)測(cè)”場(chǎng)景后，半年內(nèi)拿下9個(gè)地級(jí)市訂單，營(yíng)收暴漲300%。

和君咨詢指出，要長(zhǎng)期留住企業(yè)，就必須要改變招商吸引力的底層邏輯，產(chǎn)投公司要打造的不是給企業(yè)短期輸血的能力，而是要為構(gòu)建能夠持續(xù)造血的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

基于這一底層邏輯的轉(zhuǎn)變，和君建議產(chǎn)投公司要構(gòu)建“三級(jí)變現(xiàn)引擎”，設(shè)計(jì)升級(jí)場(chǎng)景，精準(zhǔn)供需對(duì)接，收益模式創(chuàng)新。在設(shè)計(jì)升級(jí)場(chǎng)景時(shí)，要繪制好“產(chǎn)業(yè)-場(chǎng)景適配矩陣”，打造發(fā)展?jié)摿Υ笄屹x能效果好的新質(zhì)生產(chǎn)力升級(jí)場(chǎng)景，這將極大鼓舞更多的高質(zhì)量企業(yè)參與其中。

精準(zhǔn)供需對(duì)接是價(jià)值最高的引擎，將具有升級(jí)驅(qū)動(dòng)力的企業(yè)與市場(chǎng)高潛力的企業(yè)精準(zhǔn)對(duì)接，成功鏈接越多企業(yè)，則這些企業(yè)在當(dāng)?shù)氐脑跃驮礁?。收益模式?chuàng)新則通過(guò)為所有參與其中的企業(yè)打造了一個(gè)個(gè)共創(chuàng)共贏的收益模式，不但增強(qiáng)了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展力，更是推動(dòng)產(chǎn)投公司實(shí)現(xiàn)了商業(yè)模式的高質(zhì)量升級(jí)。

總結(jié)

城投轉(zhuǎn)型的本質(zhì)是“十五五”時(shí)期關(guān)乎存亡的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)爭(zhēng)，而“十五五”規(guī)劃將成為戰(zhàn)場(chǎng)決勝的布局關(guān)鍵。“十五五”的倒計(jì)時(shí)已然響起，城投公司正站在命運(yùn)的十字路口，是繼續(xù)在債務(wù)泥潭中掙扎，還是破繭成蝶成為產(chǎn)業(yè)生態(tài)的引領(lǐng)者？答案藏在每一個(gè)認(rèn)知革命的瞬間與每一輪能力重構(gòu)的突破之中。

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