文/十一弟

最近，廣州城投發(fā)行了一筆公司債，本金60億，為期五年。

讓人羨慕的是發(fā)行利率，年息大概2.18%。

目前，央行最新的五年期貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為3.6%。

2.18%的利率水平，比電話中介向十一弟推銷的消費(fèi)貸利息還要低。

這筆本金60億的公司債，廣州城投選擇了私募發(fā)行。

一般來說，私募發(fā)債融資，更適合那些需要快速融資、財(cái)務(wù)門檻不足，或者資金用途靈活的企業(yè)。

背靠廣州國企信用，廣州城投的融資能力屬于獨(dú)一檔——

它有大把金融機(jī)構(gòu)愿意以很低的成本，向其輸送資金。

廣州城投的主營業(yè)務(wù)，非常多樣——

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、金融、房地產(chǎn)、資產(chǎn)經(jīng)營、餐飲服務(wù)、鋼琴及數(shù)碼樂器產(chǎn)品制造、城市給排水等。

它在廣州的主營業(yè)務(wù)，最讓人熟悉的，還是運(yùn)營管理的城市地標(biāo)——

花城匯、廣州塔、海心沙。

前幾年，廣州城投參與了三家暴雷企業(yè)的投資，讓它損失慘重——

一家是雪松控股，它投資了60億；

另一家是恒大，它投資了100億；

還有一家是富力地產(chǎn)，它投資了40億。

雪松控股和恒大，這兩家企業(yè)的結(jié)局，大家都已經(jīng)知道了。

它們挖下大窟窿，就算埋了自己，恐怕也填不上。

廣州城投扔進(jìn)去的160億投資款，已經(jīng)很難拿回來了。

對雪松控股、恒大和富力地產(chǎn)的投資，走了背字兒，碰上黑天鵝，需要時(shí)間來消化損失。

但畢竟是昨日黃花，變成過去式了，有錢就能解決。

廣州城投正在遭遇的，是用錢也解決不了的問題。

它的主營業(yè)務(wù)里，房地產(chǎn)是很重要的收入來源，也投入了大量資金拿地。

按照去年的銷售規(guī)模排名，廣州城投算是本地第四大國企開發(fā)商。

排在它前面的，是越秀地產(chǎn)、珠江實(shí)業(yè)、廣州地鐵。

在廣州，它有兩個(gè)投資巨大的在售項(xiàng)目——

廣州城投·天禧、廣州城投·東園公館。

無一例外，這兩個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，都陷入了困境。

2023年，廣州天河區(qū)掛牌了一塊地，起拍價(jià)超過44億。

這塊地計(jì)容面積不到28萬平米，需要無償配建7.5萬平米人才公寓、1.4萬平米公共設(shè)施，還規(guī)劃了7.6萬平米商辦面積。

折算下來，地塊內(nèi)可售住宅面積大約11萬平米。

廣州城投以底價(jià)摘牌，分?jǐn)偟阶≌糠值钠骄鶚敲鎯r(jià)，將近3.9萬/平米。

這塊地被開發(fā)成了廣州城投·天禧，拿地一年后，去年六月份開盤入市。

正式開盤之前，廣州城投的預(yù)期很高——

據(jù)說，它對外放出來的吹風(fēng)價(jià)，打算賣到6萬/平米。

不過，去年天河樓市的價(jià)格戰(zhàn)打得火熱，廣州城投無奈，選擇降價(jià)入市。

天禧的開盤價(jià)，定在了5萬/平米，部分戶型的最低價(jià)，只需要4.7萬/平米就能上車。

但就算是降價(jià)入市，依然賣不動(dòng)。

沒辦法，廣州城投只能選擇繼續(xù)割肉。

開盤幾個(gè)月后，天禧推出了一批特價(jià)房，最低單價(jià)降到了4.1萬/平米。

天禧項(xiàng)目投資巨大，連同44億土地款在內(nèi)，總投資超過了102億。

算上7.6萬平米商辦面積，項(xiàng)目整體可售面積大約19萬平米。

這樣算下來，天禧的平均開發(fā)成本需要5.4萬/平米。

最初定在5萬/平米的開盤價(jià)，可能就是踩著保本銷售的價(jià)格線。

去年底，項(xiàng)目推出來一批特價(jià)房，單價(jià)降到4.1萬/平米。

這其實(shí)已經(jīng)擊穿了分?jǐn)偟阶≌糠值臉敲鎯r(jià)，鐵定要虧本了。

降價(jià)越狠，哪怕賣一套、虧一套，買房人也不愿意上車買單。

十一弟查了下，去年六月份，天禧有兩棟樓、總共274套房取證入市。

到現(xiàn)在，只賣掉了87套，將近一年時(shí)間，去化率不到三分之一。

去年底推出的特價(jià)房，單價(jià)4.1萬/平米，還不是天禧目前的最低價(jià)。

據(jù)說，項(xiàng)目最低價(jià)已經(jīng)降到了3.7萬/平米，跌破了4字頭。

相比最初5萬/平米的開盤價(jià)，天禧現(xiàn)在的最低價(jià)，相當(dāng)于打了七折。

在廣州，廣州城投名下打折降價(jià)的樓盤，不止是天禧，還有東園公館。

東園公館的拿地時(shí)間，比天禧更早。

而且，這塊地在當(dāng)時(shí)是一塊妥妥的地王。

2020年，位于廣州越秀區(qū)的東園公館地塊掛牌出讓，廣州城投以24億底價(jià)摘牌拿下。

這塊地開發(fā)規(guī)模不大，剔除需要配建的1.3萬平米回遷安置房面積后，可售住宅面積只剩下3.3萬平米。

折算下來，平均樓面價(jià)超過了7萬/平米，成為廣州土拍史上的單價(jià)地王。

從拿地到開盤，廣州城投一直拖了整整三年時(shí)間。

拿地一時(shí)爽，開盤悔斷腸——

東園公館的銷售定價(jià)，讓廣州城投焦頭爛額。

一開始，廣州城投對外放出來的吹風(fēng)價(jià)，每平米在13萬左右。

等到正式開盤，東園公館的價(jià)格區(qū)間，最貴的賣到了18萬/平米，最便宜的也賣到了12萬/平米。

相比三年前的拿地樓面價(jià)，開盤價(jià)翻了一倍以上。

東園公館在越秀南路上，位置非常核心。

但項(xiàng)目周邊，包圍著三十年前的老小區(qū)，大部分二手房價(jià)格，只賣到了四五萬。

有的三萬出頭，也能拿下一套。

東園公館拍出的地價(jià)，比周邊老小區(qū)二手房的價(jià)格，還要高出一大截。

最低12萬/平米的開盤價(jià)，在那個(gè)片區(qū)里，簡直貴到離譜。

不出意料，廣州城投根本賣不動(dòng)。

十一弟查了下，東園公館有三棟樓、總共256套房取證入市。

到現(xiàn)在，開盤將近兩年時(shí)間，只賣了40套，去化率大約15%。

按照東園公館的去化速度，這兩百多套房，還要再賣十年左右，才能清盤售罄。

這個(gè)項(xiàng)目總投資37億，按照3.3萬平米可售面積計(jì)算，平均開發(fā)成本超過了11萬/平米。

房子賣不動(dòng)，廣州城投就只能降價(jià)。

從一開始最低12萬/平米的開盤價(jià)，很快就降到10萬/平米，卡在了保本銷售的價(jià)格線上。

據(jù)說，到去年六月份，項(xiàng)目最低價(jià)喊到了8字頭。

就算按照當(dāng)初最低12萬/平米的開盤價(jià)計(jì)算，也已經(jīng)打了七折。

而最讓人扎心的是，打折降價(jià)，還是帶不動(dòng)銷量。

在廣州，天禧和東園公館這兩個(gè)項(xiàng)目，總投資將近140億。

光是地價(jià)，就占用了68億資金。

其他開發(fā)商，都是做一個(gè)、成一個(gè)；到了廣州城投這里，拿一塊地，被套住一個(gè)。

再降價(jià)的話，就只能血虧；不降價(jià)的話，更賣不動(dòng)了，進(jìn)退兩難。

背靠廣州國企信用，廣州城投可以低成本融資，而且資金源源不斷。

在雪松控股、恒大、富力地產(chǎn)身上搭進(jìn)去200億，換作其他任何企業(yè)，可能都死過三回了。

廣州城投卻能安然無恙，可見它的命有多硬。

但在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，它有錢也解決不了——

拿地開發(fā)、降價(jià)銷售、賠本賣房的死結(jié)，它打不開，算是徹底套牢了。