文/十一弟
兩個(gè)月前，李嘉誠家族旗下的上市平臺(tái)——長(zhǎng)和，計(jì)劃將其在全球23個(gè)國(guó)家的43個(gè)港口，出售給美國(guó)大型財(cái)團(tuán)貝萊德集團(tuán)。
這筆對(duì)價(jià)高達(dá)1363億的交易事項(xiàng)，鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，爭(zhēng)議不斷。
在長(zhǎng)和打包出售的港口資產(chǎn)里，包含了巴拿馬運(yùn)河兩端的巴爾博亞和克里斯托瓦爾兩處港口的轉(zhuǎn)讓。
在地緣政治與中美博弈的復(fù)雜局勢(shì)下，長(zhǎng)和進(jìn)行的港口交易，變得極為敏感。
李嘉誠家族為何選擇在此時(shí)套現(xiàn)退出，引發(fā)了外界的許多猜測(cè)。
但從純商業(yè)角度來看，李超人縱橫商場(chǎng)的七十多年里，他的嗅覺足夠靈敏，眼光十分老辣。
李嘉誠又一次被置于聚光燈下，他的每一筆交易事項(xiàng)、每一個(gè)商業(yè)動(dòng)作，都會(huì)更受關(guān)注。
在北京東四環(huán)，李嘉誠家族擁有唯一在售的豪宅項(xiàng)目——
御翠園。
它是當(dāng)年李嘉誠進(jìn)入北京的第一個(gè)住宅項(xiàng)目，也是他在北京囤地捂盤到現(xiàn)在的最后一個(gè)住宅項(xiàng)目。
目前在售的御翠園，屬于逸翠園項(xiàng)目二期。
早在2001年，通過協(xié)議出讓的方式，李嘉誠旗下的和記黃埔，以7個(gè)億的代價(jià)，拿到了逸翠園地塊。
這塊地的規(guī)劃建筑面積超過了44萬平米，折算下來，當(dāng)時(shí)拿地的平均樓面價(jià)，還不到1600塊錢/平米。
十年前，李嘉誠家族旗下的兩家上市平臺(tái)——長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、和記黃埔，籌劃了一次重大資產(chǎn)重組。
長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、和記黃埔名下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，統(tǒng)統(tǒng)劃歸到了新設(shè)立的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)。
從拿地時(shí)間開始算起，在逸翠園項(xiàng)目上，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)已經(jīng)拖延、磨蹭了二十多年。
2023年七月份，御翠園就取得了預(yù)售許可，推出了9棟樓，總共473套房。
項(xiàng)目備案價(jià)格，最低9萬/平米出頭，最貴將近10萬/平米。
御翠園位于北京朝陽區(qū)，地段相當(dāng)核心，早年開盤的項(xiàng)目一期，二手房均價(jià)9萬/平米。
周邊的觀湖國(guó)際二手房，賣到了9萬/平米出頭；泛海國(guó)際二手房，成交價(jià)都在10萬/平米以上。
去年，央企中建智地在北京東四環(huán)開發(fā)的北京宸園入市，據(jù)說開盤當(dāng)天就賣了60多億。
十一弟查了下，北京宸園的網(wǎng)簽備案情況，銷售單價(jià)超過了11萬/平米。
也就是說，御翠園的備案價(jià)，屬于隨行就市，與周邊二手房?jī)r(jià)格持平，甚至還有小幅倒掛。
但從拿到預(yù)售許可到正式開盤，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)又拖沓了整整一年。
去年七月份開盤以后，賣到現(xiàn)在，御翠園的銷售業(yè)績(jī)，不算太出色——
目前網(wǎng)簽備案了112套，去化率不到四分之一，成交均價(jià)不到8萬/平米。
這意味著，在備案價(jià)的基礎(chǔ)上，御翠園最高打了八折出貨。
最近，御翠園又推出了一批房源，主力戶型是140平米和180平米的三居室，還是高層。
但長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)把銷售單價(jià)，進(jìn)一步下調(diào)到了7萬/平米。
跟它最高將近10萬/平米的備案價(jià)相比，已經(jīng)打到了七折。
御翠園在去年剛剛開盤，有上百位業(yè)主是以接近8萬/平米的單價(jià)上車。
買房不到一年，每平米就降價(jià)了上萬塊錢，相同的戶型面積，一套房總價(jià)便宜了一兩百萬。
就算再有錢，也不能當(dāng)這樣的大冤種。
據(jù)說，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)在降價(jià)的同時(shí)，還向去年高位上車的老業(yè)主，給出了兩套補(bǔ)償方案，二選其一——
一種是補(bǔ)裝修，按照每平方米一個(gè)固定的價(jià)格，為老業(yè)主進(jìn)行裝修；
另一種是補(bǔ)差價(jià)，按照不同戶型給予80萬-100萬價(jià)格不等的補(bǔ)貼。
明擺著就是開出的封口費(fèi)，不過，相比國(guó)內(nèi)很多背刺老業(yè)主的開發(fā)商，已經(jīng)很有良心了。
這樣一來，價(jià)格打下來了，用錢堵住了老業(yè)主的嘴，讓他們不會(huì)在售樓處舉牌維權(quán)了。
李嘉誠想要盡快甩貨的意圖，算是非常明顯了。
從2001年拿地開始算起，逸翠園項(xiàng)目在李嘉誠手上，迄今囤地了24年之久。
現(xiàn)在不管如何打折降價(jià)，當(dāng)初每平米大概1600塊錢的地價(jià)，李嘉誠都是血賺。
按照目前打了七折、單價(jià)7萬/平米計(jì)算，房?jī)r(jià)也比地價(jià)翻了40多倍。
囤地捂盤，李嘉誠算得上祖師爺，也是他在內(nèi)地樓市慣用的套路伎倆——
坐等土地升值以后，再拿出來慢慢地開發(fā)銷售。
這比內(nèi)地開發(fā)商的高周轉(zhuǎn)、高杠桿，疲于奔命地拿地銷售，不知高明了多少，而且賺到的還更多。
過去幾十年，李嘉誠和他的“長(zhǎng)和系”，靠著囤地，在內(nèi)地樓市賺到了萬貫家財(cái)。
囤地是一門藝術(shù)，考驗(yàn)的是開發(fā)商的眼光。
基于目前北京東四環(huán)的行情價(jià)，御翠園就算賣不到11萬/平米的高價(jià)，也能繼續(xù)以8萬/平米的折扣價(jià)慢慢出貨。
在逸翠園項(xiàng)目上，李嘉誠都已經(jīng)囤地捂盤了二十多年，即便去化速度緩慢，反正早就賺夠了，根本不急于這一兩年。
而長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)卻選擇了以更大的折扣，繼續(xù)降價(jià)，唯一的解釋，就是李嘉誠想要盡快甩貨清盤了。
他有可能是看淡后市，也有可能出于其他考慮。
投資、做生意，其實(shí)就是低買高賣。
李嘉誠之所以能賺到億萬身家，除了他的天賦、勤奮、努力，還有就是眼光毒辣，非常擅長(zhǎng)踩點(diǎn)。
每一輪周期，在什么時(shí)候抄底買進(jìn)，又在什么時(shí)間拋售套現(xiàn)，或在什么時(shí)間換倉騰挪，他總是拿捏得非常精準(zhǔn)、恰到好處。
早年間，他對(duì)于投資決策，講過這樣一番名言——
“好的時(shí)候不要看得太好，壞的時(shí)候不要看得太壞�！�
“商人的首要目標(biāo)，是讓資本更安全，其次才是增值�！�
“思路清晰遠(yuǎn)比賣苦力干重要，心態(tài)正確遠(yuǎn)比現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)重要，選對(duì)方向遠(yuǎn)比努力做事重要，做對(duì)的事情遠(yuǎn)比把事情做對(duì)重要�！�
“當(dāng)一個(gè)新事物出現(xiàn)，只有5%的人知道，趕緊做，這就是機(jī)會(huì)，做早就是先機(jī)�！�
當(dāng)下，對(duì)李嘉誠來說，以他的商業(yè)嗅覺判斷，在中國(guó)內(nèi)地，在房地產(chǎn)行業(yè)，顯然又到了加速甩貨、套現(xiàn)退出的窗口期。
你可以質(zhì)疑他的立場(chǎng)，可以懷疑他的動(dòng)機(jī)，卻不能輕視他的投資眼光。
畢竟，不是誰都可以被叫作超人。
在賺錢這方面，你大爺永遠(yuǎn)是你大爺。