官方宣布，南京房價(jià)降了！

2025年4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況今天發(fā)布，具體到南京：

4月新房價(jià)格環(huán)比降了0.4%、同比下跌1.7%；二手房價(jià)格環(huán)比降了0.7%，同比下跌4.3%。

問題來了，環(huán)比連漲5個(gè)月后，南京新房價(jià)格“踩剎車”，背后的原因是什么？二手房價(jià)持續(xù)友好，抄底撿漏的最佳時(shí)機(jī)來了嗎？

01

先看新房數(shù)據(jù)。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，4月南京新房價(jià)格環(huán)比下降0.4%，同比下降1.7%，今年前四個(gè)月均價(jià)同比下降3%。

具體到面積段，90㎡及以下、144㎡以上戶型價(jià)格環(huán)比降幅最小，均為0.1%，90-144㎡戶型價(jià)格環(huán)比則下降了0.7%。

拉長時(shí)間線，今年前四個(gè)月，90㎡及以下戶型均價(jià)同比降了3.6%，是三個(gè)面積段里均價(jià)波動(dòng)最大的。換句話來說，相較于去年同期，選擇在今年1-4月置業(yè)的剛需買家，往外掏的真金白銀更少了。

有人或許會(huì)困惑，去年11月起，南京新房價(jià)格走勢(shì)還不錯(cuò)，實(shí)現(xiàn)環(huán)比五連漲。銀四的重要節(jié)點(diǎn)，怎么不漲反降呢？

銳評(píng)君認(rèn)為，原因是多方面的。

第一，南京樓市行情，與全國大盤走勢(shì)基本一致。

在官方的解讀中，今年4月份70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平或略降；一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲轉(zhuǎn)為持平，二線城市則整體保持持平。

顯然，南京的新房價(jià)格指數(shù)，跟隨大盤走勢(shì)，出現(xiàn)了略降的情況。

還沒完。

今天，與房價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)同步發(fā)布的，還有《2025年1—4月份全國房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況》（國家統(tǒng)計(jì)局）。

這里面，提到了4月份的國房景氣指數(shù)為93.86。通過下面的折線圖不難發(fā)現(xiàn)：

去年4-12月，該指數(shù)呈較為穩(wěn)定的微漲態(tài)勢(shì)；去年12月-今年3月，該指數(shù)增幅較快，直觀反映了過去幾個(gè)月全國層面的小陽春行情；今年4月，樓市熱度回落、行情收窄，國房景氣指數(shù)環(huán)比小幅下滑。

國房景氣指數(shù)是什么意思？國家統(tǒng)計(jì)局給出了解釋：該指數(shù)直接反映樓市熱度，100點(diǎn)是最合適的景氣水平，95至105點(diǎn)之間為適度景氣水平，95以下為較低景氣水平，105以上為偏高景氣水平。

結(jié)合近半年來南京新房價(jià)格的環(huán)比走勢(shì)來看，此前的五連漲和4月的微降，基本與國房景氣指數(shù)的走勢(shì)吻合。

第二，銀四南京樓市熱度回落，分化明顯。

克而瑞南京的數(shù)據(jù)顯示，4月南京新房成交28.79萬㎡，同比下降12.68%，環(huán)比下降18.21%，成交均價(jià)28095元/㎡，同比上漲11.12%，環(huán)比下降0.93%。

成交量和成交均價(jià)環(huán)比雙雙下降，樓市熱度明顯回落，市場(chǎng)仍然處于持續(xù)修復(fù)期。

具象到在售新盤，樓盤之間的分化愈發(fā)明顯，悲歡并不相通。

熱盤如金陵月華、九廬、建發(fā)璞云等，賣得都還不錯(cuò)；雖然當(dāng)下不少在售新盤或多或少都有折扣，但部分遠(yuǎn)郊板塊的樓盤卻在打骨折，比如江北的華昌金沙一品、富園玖譽(yù)府等，低至6折賣房！

客觀上來說，多數(shù)開發(fā)商的持續(xù)讓利優(yōu)惠，是4月南京新房價(jià)格環(huán)比微降的直接原因。

進(jìn)入5月，南京新盤打折搶跑的情況還在繼續(xù)。就拿最近刷屏的某央企來說，其在江寧、仙林、江北的多個(gè)現(xiàn)房樓盤都在大幅度打折。誘人的價(jià)格面前，市場(chǎng)和買房人給予了熱烈回應(yīng)，這幾個(gè)樓盤銷量蹭蹭漲。

我們認(rèn)為，新房價(jià)格降了，對(duì)于買房人而言是好事，疊加公積金貸款利率下調(diào)、商貸利率仍處于相對(duì)低位，買房資金成本降低了不少。

而接下來，南京新房市場(chǎng)將呈現(xiàn)幾個(gè)走勢(shì)：

一個(gè)是老盤持續(xù)降價(jià)跑量，核心是縮小與二手房的價(jià)格差，在四代宅密集入市前“安全著陸”；

另一個(gè)是迭代新盤將陸續(xù)入市，比如小行金基G12、南站北谷G78、九龍湖金茂G18，以及杭州濱江、萬科、卓越等在江核代建/合作開發(fā)的新項(xiàng)目等。

簡而言之，接下來在南京買新房，買房人的選項(xiàng)就是兩類，要么價(jià)格到位，要么產(chǎn)品逆天，買方市場(chǎng)的幸福，懂的都懂。

02

接下來，說說南京二手房。

4月份，南京二手房價(jià)環(huán)比下降了0.7%，同比下降4.3%，今年1-4月均價(jià)同比下降5%。

具體到面積段，90㎡以下剛需戶型價(jià)格環(huán)比降幅最高，為0.8%；90-144㎡戶型，今年前四個(gè)月的均價(jià)同比降幅達(dá)5.2%。

與下探的價(jià)格相反的是，南京二手房成交量持續(xù)上揚(yáng)，4月全市成交量達(dá)9738套，環(huán)比上漲4.2%（數(shù)據(jù)來源于我愛我家）。

成交結(jié)構(gòu)和客戶畫像來看，4月份南京二手房客戶平均成交周期為39天，環(huán)比縮短10.9天；房源平均成交周期153.6天，環(huán)比減少20.4天，這得益于給力的價(jià)格、買家的置業(yè)意愿提升等。

我愛我家的進(jìn)一步數(shù)據(jù)顯示：4月南京二手房成交議價(jià)空間為9.5%，環(huán)比擴(kuò)大0.3%，二手房成交仍以以價(jià)換量為主。

成交總價(jià)和戶型結(jié)構(gòu)上，4月份，南京200萬以下成交房源占比超6成；90㎡以下中小戶型成交占比達(dá)66.6%，剛需購房仍是目前的絕對(duì)主力。

那么，現(xiàn)在南京二手房價(jià)觸底沒？買房人是果斷上車，還是再觀望觀望？銳評(píng)君認(rèn)為，可以瞄準(zhǔn)時(shí)機(jī)，果斷抄底。

宏觀層面來看，全國樓市仍然處于行情修復(fù)期，短期市場(chǎng)表現(xiàn)波動(dòng)較大。二手房價(jià)水平如何，更多是市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)體現(xiàn)，定價(jià)權(quán)更多掌握在行情和賣家手上。

具體到南京，今年樓盤交付潮+取消限售共同作用，南京二手房貨架上新了不少剛交付的優(yōu)質(zhì)次新房，無形中對(duì)存量二手房、新房等形成沖擊，房價(jià)體系自然更卷。

如果買房人的心理預(yù)期是買地段配套、房齡品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)等都還不錯(cuò)的優(yōu)質(zhì)次新房，不妨多對(duì)比不同小區(qū)、樓層、戶型房源的價(jià)格，遇到賣家急需用錢的“割肉價(jià)”，可以果斷入手。