王健林又雙叒叕賣萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)了！

這次直接甩賣48座，總價(jià)500億，接盤(pán)方竟是騰訊、京東、陽(yáng)光人壽組成的“熟人團(tuán)”！

單座估值僅10.4億，比去年腰斬還低，太盟帶頭掏出50億兜底，國(guó)有銀行貸款300億，這波操作堪稱商業(yè)地產(chǎn)史上最大規(guī)模的資本局！

更絕的是，萬(wàn)達(dá)賣完產(chǎn)權(quán)還能繼續(xù)收管理費(fèi)，徹底轉(zhuǎn)型“包租公”模式。

不過(guò)，王健林個(gè)人83億股權(quán)被凍結(jié)，蘇寧、融創(chuàng)追債180億，這500億真能解萬(wàn)達(dá)的燃眉之急嗎？

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熟人局再續(xù)前緣：騰訊京東陽(yáng)光人壽又來(lái)接盤(pán)了

這次買賣，哪是資本交易，分明是萬(wàn)達(dá)的“老友記”重聚。

太盟投資集團(tuán)牽頭，騰訊、京東、陽(yáng)光人壽等“老熟人”組團(tuán)進(jìn)場(chǎng)，直接把48座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)打包帶走。

其實(shí)，這陣容眼熟得很——騰訊和京東早在2018年就掏出340億入股萬(wàn)達(dá)，陽(yáng)光人壽這兩年更是買了6座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，妥妥的“接盤(pán)專業(yè)戶”。

騰訊：從股東到接盤(pán)俠的華麗轉(zhuǎn)身

2018年，騰訊花100億入股萬(wàn)達(dá)商業(yè)，持股4.12%，結(jié)果萬(wàn)達(dá)上市失敗，蘇寧、融創(chuàng)鬧著要回購(gòu)，騰訊卻一聲不吭。

2023年，騰訊旗下上海儒意又花22.62億收購(gòu)北京萬(wàn)達(dá)投資49%股權(quán)，這次更是直接下場(chǎng)買樓。

馬化騰這盤(pán)棋下得妙，微信支付、小程序、智慧商圈系統(tǒng)一打通，未來(lái)逛商場(chǎng)刷臉就能支付，AR試衣、精準(zhǔn)廣告推送全安排上，線下流量全變成騰訊的“數(shù)據(jù)金礦”。

陽(yáng)光人壽：險(xiǎn)資抄底的穩(wěn)賺邏輯

陽(yáng)光人壽這兩年成了萬(wàn)達(dá)的“接盤(pán)主力”，先后買了6座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

為啥？因?yàn)槿f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)年均租金回報(bào)率6%-8%，比銀行理財(cái)香多了。

就拿杭州拱墅萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，年租金1.09億，險(xiǎn)資買了就能躺著收租。

更絕的是，這些廣場(chǎng)很多已經(jīng)完成REITs底層資產(chǎn)備案，未來(lái)打包上市能賺翻。

陽(yáng)光人壽這波操作，堪稱“買樓收租+資本運(yùn)作”的教科書(shū)。

太盟投資：資本掮客的連環(huán)計(jì)

太盟投資堪稱萬(wàn)達(dá)的“白衣騎士”，2024年?duì)款^600億注資大連新達(dá)盟，這次又掏出50億認(rèn)購(gòu)基金次級(jí)份額，承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)博取超額收益。

太盟的算盤(pán)打得精：先抄底萬(wàn)達(dá)的核心資產(chǎn)，再通過(guò)REITs證券化或整體上市退出。

據(jù)業(yè)內(nèi)估算，成都金牛萬(wàn)達(dá)等12個(gè)項(xiàng)目發(fā)行REITs的內(nèi)部收益率可達(dá)8.7%，遠(yuǎn)超普通商業(yè)貸款5.4%的成本。

02

500億買48個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：骨折價(jià)甩賣還是資本抄底？

本次交易的這48座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)可都是“硬通貨”，北京朝陽(yáng)大悅城、上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)、成都春熙路項(xiàng)目，哪個(gè)不是年客流超2000萬(wàn)人次的地標(biāo)？

但這次交易單座估值僅10.4億，比2023年縮水65%，堪稱“骨折價(jià)”。

接盤(pán)方卻笑開(kāi)了花，因?yàn)樗麄兂椎氖侨f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的黃金地段和成熟客流。

從交易結(jié)構(gòu)來(lái)看，太盟牽頭成立500億專項(xiàng)基金，自己掏50億當(dāng)“風(fēng)險(xiǎn)兜底”，國(guó)有銀行貸款300億，剩下150億靠夾層融資。

這種“次級(jí)+優(yōu)先級(jí)”設(shè)計(jì)，讓太盟用10%本金撬動(dòng)10倍杠桿，一旦項(xiàng)目回報(bào)率超8%就能賺翻，虧了也有次級(jí)份額先扛著。

萬(wàn)達(dá)則玩起“金蟬脫殼”——賣產(chǎn)權(quán)、留運(yùn)營(yíng)，每年坐收品牌管理費(fèi)，徹底轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)！

萬(wàn)達(dá)到底打的什么算盤(pán)？

萬(wàn)達(dá)商管現(xiàn)在背著2990億債務(wù)，明年要還303億，可兜里現(xiàn)金只剩116億，缺口足足187億。

再加上王健林個(gè)人83億股權(quán)被凍結(jié)，蘇寧、融創(chuàng)追債180億，不賣資產(chǎn)真扛不住了。

但這次可不是單純割肉，萬(wàn)達(dá)保留運(yùn)營(yíng)權(quán)徹底轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式。

畢竟珠海萬(wàn)達(dá)商管去年輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了80%利潤(rùn)，甩掉重資產(chǎn)包袱才能輕裝上陣。

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王健林的連環(huán)計(jì)：賣賣賣能否解局？

王健林這兩年簡(jiǎn)直成了“賣賣賣”專業(yè)戶，2024年賣了30座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，今年又甩賣48座，累計(jì)套現(xiàn)超800億。

但這波操作背后，是萬(wàn)達(dá)的生死局。

1、債務(wù)壓頂：股權(quán)凍結(jié)的達(dá)摩克利斯之劍

王健林最近有點(diǎn)慘，5月8日新增3億股權(quán)凍結(jié)，3月18日北京萬(wàn)達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)80億股權(quán)被凍結(jié)，凍結(jié)期限到2028年。

更要命的是，蘇寧、融創(chuàng)追債180億，仲裁結(jié)果還沒(méi)出來(lái)，萬(wàn)達(dá)的股權(quán)重組卡得死死的。

這500億交易要是成了，至少能覆蓋年內(nèi)到期的200億公開(kāi)債本息，但萬(wàn)達(dá)的債務(wù)窟窿還大著呢。

2、輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型：是餡餅還是陷阱？

萬(wàn)達(dá)這兩年瘋狂轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，2024年輕資產(chǎn)項(xiàng)目占比突破60%，管理費(fèi)收入98億。

但問(wèn)題也不少：第三方項(xiàng)目占比攀升可能稀釋品牌價(jià)值，華潤(rùn)萬(wàn)象生活、龍湖天街等對(duì)手也在加速布局輕資產(chǎn)賽道。

更關(guān)鍵的是，萬(wàn)達(dá)雖然保留運(yùn)營(yíng)權(quán)，但產(chǎn)權(quán)沒(méi)了，未來(lái)租金分成和管理費(fèi)收入能撐住估值嗎？

3、資本博弈：騰訊京東的野心

騰訊和京東這次接盤(pán)可不是單純當(dāng)財(cái)務(wù)投資者。

騰訊計(jì)劃把微信支付、即時(shí)零售等生態(tài)塞進(jìn)商場(chǎng)，京東則想把物流直接搬進(jìn)倉(cāng)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)“上午商場(chǎng)下單，下午小哥送貨”。

未來(lái)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，可能變成“騰訊智慧廣場(chǎng)”“京東即時(shí)零售中心”，線下消費(fèi)場(chǎng)景徹底被互聯(lián)網(wǎng)巨頭重塑。

在言叔看來(lái)，則王健林這波500億交易，既是斷臂求生的無(wú)奈之舉，也是商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的風(fēng)向標(biāo)。

騰訊、京東等資本的入場(chǎng)，標(biāo)志著線下消費(fèi)主權(quán)正在從地產(chǎn)商向科技巨頭轉(zhuǎn)移。

萬(wàn)達(dá)能否憑借輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力涅槃重生？王健林的連環(huán)計(jì)能否最終解局？我們拭目以待。

但有一點(diǎn)可以肯定：這場(chǎng)交易之后，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的格局，真的要變天了。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。