一把傘撐在熱氣騰騰的炒鍋上方，63歲的吉華琴在東安新村23.7㎡的公共廚房里準備晚餐，這不是防雨，而是防止斑駁脫落的墻皮和樓上滲下的水滴掉進鍋里。三百米外，推土機已駛入這片老社區(qū)，幾年后，全球總價地王在此誕生，而三公里外的黃浦江畔，一套500㎡豪宅正以單價突破30萬元刷新歷史。

2025年端午前夕，上海靜悄悄改寫了全球房地產(chǎn)紀錄。

徐匯區(qū)東安新村三宗地塊以協(xié)議出讓方式完成交易，總金額鎖定523.03億元，登頂全球總價地王。

這三幅位于徐匯內(nèi)環(huán)的黃金地塊被上海地產(chǎn)集團與徐匯城投合資公司收入囊中，規(guī)劃總建筑面積60萬㎡，其中住宅面積達41.8萬㎡。

幾乎同時，世博濱江的保利·世博天悅項目中，500㎡的“OPUSONE500”戶型以單價超30萬元完成價格備案。

這一數(shù)字不僅打破上海新房備案價天花板，更超越新天地21萬/㎡的傳統(tǒng)豪宅價格體系，宣告黃浦江核心段資產(chǎn)的價值重構。

支撐30萬單價的底氣，來自一場精心設計的土地運作。

上海地產(chǎn)集團——這個資產(chǎn)超4200億的國資巨獸，正通過“協(xié)議出讓+產(chǎn)權轉讓+聯(lián)合開發(fā)”的三步策略，掌控著核心地塊的流向。

東安新村三宗地塊的協(xié)議出讓規(guī)避了公開市場的激烈競價。

上海地產(chǎn)深度參與該地塊舊改前期工作，最終以523億元總價鯨吞這片內(nèi)環(huán)寶地。

若公開拍賣，緊鄰地鐵東安路站的地塊必將引發(fā)房企血戰(zhàn)。

畢竟僅1.4公里外的綠城潮鳴東方項目，5月剛以19.5萬元/㎡均價開盤即罄。

這種“場所聯(lián)動”策略的精妙在于：

國企平臺先承接舊改地塊，降低開發(fā)商直接參與的門檻；

再通過上海聯(lián)交所掛牌轉讓項目公司股權，引入專業(yè)開發(fā)力量。

去年中建系摘得外灘源著、招商蛇口接手徐匯新長橋項目，都是同一模式下的產(chǎn)物。

當房企在公開市場廝殺時，隱秘戰(zhàn)線已完成60%上海舊改的土地重組。

30萬備案價的突破，本質是政策管制的定向松綁。

根據(jù)上海市住建委規(guī)定，商品房銷售實行“一價清”制度，開發(fā)商不得超備案價格銷售。

而備案價需經(jīng)物價部門核算評估，調整必須重新申報。

保利世博天悅的30萬單價能獲備案，體現(xiàn)了政策對特殊資產(chǎn)的差異化對待。

該項目占據(jù)黃浦江45公里岸線中最珍貴的“黃金S灣”，是浦西不再供應的一線江景宅地。

黃浦江沿線百米內(nèi)住宅用地已永久收官，浦東僅剩2個新盤，世博天悅成為不可再生的“城市孤品”。

這種定價突破具有強烈信號意義。

當常規(guī)豪宅還在比拼裝修標準時，頂豪市場已轉向資產(chǎn)配置邏輯：

上海核心地段頂豪近五年年均增值率8%，跑贏普通住宅35個百分點。

30萬備案價的確立，實則為資本提供了新的價值坐標。

施工圍擋已在東安新村舊址立起，而世博天悅那套單價30億的“大國觀景臺”靜候主人。

在資本與政策的雙重護航下，上海頂豪市場正以每年15%的單價漲幅重構價值坐標系。

而523億地王背后真正的價值，或許正如動遷居民所言：

“告別撐傘做飯的日子，才是城市更新的勛章”。