時光流轉(zhuǎn)至2025年，樓市依舊在調(diào)整的軌道上前行，延續(xù)著此前的發(fā)展態(tài)勢。今年1—4月的數(shù)據(jù)猶如一面鏡子，清晰地映照出市場的現(xiàn)狀：新建商品房銷售面積達(dá)29252萬平方米，然而同比下降了20.2%；新建商品房銷售額為28067億元，降幅更是達(dá)到了28.3%，其中住宅銷售額下降幅度高達(dá)31.1%。

再將目光投向2025年第一季度，全國70個大中城市中，有53個城市的二手房價格環(huán)比出現(xiàn)下跌，其中12個城市的跌幅超過1.5%。這一系列數(shù)據(jù)，無疑都表明樓市正經(jīng)歷著深刻的變革。

回首往昔，華人首富李嘉誠早在2018年就曾對房地產(chǎn)市場做出過精準(zhǔn)預(yù)測。當(dāng)時，房地產(chǎn)市場正處于繁榮周期，房價一路高歌猛進(jìn)，很多人沉浸在樓市持續(xù)上漲的幻夢中。

李嘉誠卻冷靜地指出：“房子始終是用來住人的，內(nèi)地的房價一直居高不下，在未來數(shù)年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)有可能會面臨大洗牌，炒房客們應(yīng)該謹(jǐn)慎了。”然而，這一預(yù)言在當(dāng)時并未得到足夠的重視，很多人對他的觀點嗤之以鼻，堅信樓市不會進(jìn)入調(diào)整周期。

但如今看來，李嘉誠當(dāng)年的預(yù)測蘊含著深刻的洞察。他的預(yù)言主要包含兩層深意。

其一，內(nèi)地房價長期居高不下，早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I力。這種脫離實際的高房價，注定無法長久維持，最終會走向去投資化、去杠桿化，逐步回歸居住屬性。這無疑是在給那些炒房客敲響警鐘，提醒他們買房需謹(jǐn)慎，以免被套在樓市之中。

其二，未來數(shù)年內(nèi)，房地產(chǎn)市場將迎來一場大洗牌。那些高負(fù)債率、銷售業(yè)績下滑、融資困難的房企，將面臨破產(chǎn)重組的命運；而低負(fù)債、資金充裕的房企則有望在這場洗牌中生存下來。同時，各地房價也會出現(xiàn)分化，泡沫越大的城市，房價下跌的幅度可能就越大。

從當(dāng)前的市場情況來看，如果不出意外，下半年國內(nèi)房地產(chǎn)市場將迎來三大顯著變化。

首先，房價將出現(xiàn)明顯的分化。過去，二三線城市的房價下跌速度相對較快，而上海、深圳等一線城市中心城區(qū)的房價則表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性。然而，進(jìn)入2025年下半年后，這一局面或?qū)l(fā)生改變。二三線城市的房價跌幅有望收窄，而一線城市核心區(qū)域的房價則可能開始補(bǔ)跌。這是因為一線城市房價長期處于高位，與居民收入差距過大，房價與收入比超過40的情況并不少見。隨著市場調(diào)整的深入，這些城市的房價也難以獨善其身。

其次，政策救市的力度將進(jìn)一步加大。自2024年以來，國內(nèi)已經(jīng)出臺了各種救市政策。大多數(shù)城市取消了限購，銀行大幅下調(diào)了房貸利息和首付比例，稅務(wù)部門也減免了購房者的契稅、增值稅。

但遺憾的是，這些政策的效果并不明顯。預(yù)計下半年，還將有更多的救市政策出臺。取消限購的城市可能會進(jìn)一步增加，銀行房貸利率仍有下調(diào)的空間。這對于剛需家庭來說，無疑是一個購房的好機(jī)會。在政策的支持下，購房成本有望降低，購房門檻也會相應(yīng)降低。

最后，房企將面臨一場前所未有的大洗牌。從2023年開始，像恒大、碧桂園、融創(chuàng)等頭部房企都出現(xiàn)了爛尾樓以及債務(wù)違約的情況。下半年，這一趨勢可能會進(jìn)一步加劇。那些前些年瘋狂拿地擴(kuò)張、負(fù)債率高達(dá)70%-80%以上的房企，將面臨債務(wù)集中到期、銷售業(yè)績下行、融資渠道不暢等多重壓力，資金鏈斷裂的風(fēng)險大增，最終可能被淘汰出局。

當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場調(diào)整的趨勢，早在2018年就被李嘉誠所預(yù)言。如今，預(yù)言正在一步步成為現(xiàn)實。進(jìn)入2025年下半年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場將迎來房價分化、政策救市力度加大、房企大洗牌這三大變化。

對于購房者來說，需要密切關(guān)注市場動態(tài)，理性做出購房決策；對于房企來說，則需要加快轉(zhuǎn)型升級，降低負(fù)債率，提高自身的抗風(fēng)險能力。在這場樓市的變革中，唯有順應(yīng)市場趨勢，才能在激烈的競爭中立于不敗之地。