文｜鄧浩志

6月5日，北京土拍單日攬金超130億元。其中比較受矚目的是貝好家再次拿地。項目位于昌平北四村，地塊由越秀+北京城建+未來科學(xué)城+貝好家聯(lián)合體以底價23.95億元摘得，成交樓面價約3萬元/m2。

貝殼自2024年7月開始進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，至今還不到一年時間，這已經(jīng)是它參與的第六個項目了。前五個項目分別位于西安、成都、上海、杭州、長沙。其中西安項目為綠城代建；杭州、長沙、北京項目均為合作項目；其他合作方均為專業(yè)的房地產(chǎn)公司。而成都、上海兩個項目則為貝殼自主操盤。貝殼正加速進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

在現(xiàn)代商業(yè)史上，不少企業(yè)都死于業(yè)務(wù)多元化。雖然貝殼在房地產(chǎn)銷售領(lǐng)域已經(jīng)是領(lǐng)軍，甚至是處于壟斷地位的企業(yè)，但它的業(yè)務(wù)優(yōu)勢主要集中在房地產(chǎn)銷售渠道這個層面。當(dāng)今，幾乎半數(shù)以上的開發(fā)商都要靠它賣房子，所以貝殼自己直接下場干房地產(chǎn)，真的能夠成功嗎？

很多和貝殼深入接觸的人都反饋，貝殼內(nèi)部管理是非常混亂的。這個賽道專業(yè)化程度高，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊。從業(yè)務(wù)分類上看，貝殼對房地產(chǎn)開發(fā)更是100%的外行。光懂銷售，有客戶資源，但如果做不出好產(chǎn)品，提供不了好服務(wù)，缺乏對政府流程的熟悉，對市場偏好的認(rèn)知，缺少優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定的融資渠道，缺乏開發(fā)領(lǐng)域各個細(xì)節(jié)的經(jīng)驗，能取得好結(jié)果嗎？我想這一定很難。

順帶說一句，畢竟對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗不足，不是挖幾個中海、萬科的高管就能解決的問題。早年，國內(nèi)中小房企都曾經(jīng)外聘過知名房企高管，部分甚至是明星高管，但卻幾乎無一例外最終都失敗了。原因多種多樣，有老板太主觀，有企業(yè)文化不兼容，有中層基層員工專業(yè)化程度低，也有架構(gòu)歷練不足等等。而過去貝殼的成功是建立在優(yōu)秀的二手業(yè)務(wù)模式+壟斷的客戶資源上，而這些優(yōu)勢，幾乎都不可能平移到房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，沒能提供多少有價值的加持。

如果找其他企業(yè)合作，各自發(fā)揮自身優(yōu)勢，比如你開發(fā)經(jīng)驗足，我找你代建；我客戶資源多，我來賣房子，還有可能取得不錯的成績。但如果一手包辦，全程自行開發(fā)，那要么注定失敗，要么得花較長時間摸索，付出不低的學(xué)習(xí)成本。