康橋是浦東被埋沒的一個(gè)鎮(zhèn)，幾乎成了浦東樓市的“隱形”板塊，一直被掩蓋在周浦名下。

康橋的樓市存在感很薄弱，知名度與配套遠(yuǎn)遜于鄰居周浦。

究竟是什么造成了這種落差？這片被遺忘的土地，未來是否還能翻身？

康橋的歷史起點(diǎn)低，資源積累薄弱，與周浦拉開了巨大的發(fā)展代際差。

明明是康橋更近浦東城區(qū)，但這個(gè)地方卻經(jīng)常被稱作“周康”，周浦在前、康橋反而在后。

這也在于康橋原本就屬于周浦，1961年劃出周西人民公社成立周西鄉(xiāng)，后來因?yàn)榘l(fā)展康橋工業(yè)區(qū)的出名，周西鄉(xiāng)在1994年更名為康橋鎮(zhèn)。

也就是說，康橋真正建鎮(zhèn)的時(shí)間才30年的光景，這么短的時(shí)間非常缺乏歷史沉淀。

反觀周浦，歷史基底可就深厚多了。

周浦早在民國時(shí)期就成為了鎮(zhèn)，還一度成立過周浦市，后來發(fā)展成為“小上?！薄捌謻|第一鎮(zhèn)”。

從周浦獨(dú)立出來后，康橋一直是工業(yè)區(qū)，直到現(xiàn)在工業(yè)烙印依然深，宜居屬性非常缺失。

作為南匯曾經(jīng)的工業(yè)重鎮(zhèn)，康橋遍布工業(yè)園、建材市場和高壓線走廊；

西側(cè)更因垃圾焚燒廠（現(xiàn)已改造為垃圾中轉(zhuǎn)站）曾經(jīng)飽受詬病；

加之農(nóng)田、農(nóng)房乃至墓地（雙龍福地）混雜其間，“城鄉(xiāng)結(jié)合部”的標(biāo)簽被貼得牢牢的。

直到2009年南匯并入浦東，康橋加入浦東大家庭后才迎來轉(zhuǎn)機(jī)。

張江南擴(kuò)、機(jī)場聯(lián)絡(luò)線的開通，讓康橋一下子躍居浦東“地理中心”。

然而，歷史對(duì)康橋的欠賬太多，讓它在浦東的樓市失去了站位，發(fā)展很錯(cuò)亂和割裂。

動(dòng)遷房與廠房交錯(cuò)，城市界面雜亂破碎，康橋缺乏統(tǒng)一、優(yōu)質(zhì)的居住氛圍，形成不了置業(yè)吸引力。

在浦東購房者認(rèn)知中，“周康”板塊長期以周浦為核心，萬達(dá)商圈、歷史底蘊(yùn)使其成為外溢首選。

康橋是南匯和浦東交界的邊角料荒漠地區(qū)，這個(gè)地方很適合用來放置別墅和動(dòng)遷房。

所以2000年初上海商品房時(shí)代到來后，康橋打造了中科大學(xué)村、萬科提香別墅、康橋半島等別墅區(qū)；

后來又承接了市區(qū)動(dòng)遷配套職能，誕生了四高示范區(qū)以及湯巷更多片區(qū)的動(dòng)遷房；

同時(shí)康橋也夾雜著開發(fā)了新商品房，以林海公路五兄弟為代表；

在如今的城中村改造號(hào)召下，康橋又搞了橫沔古鎮(zhèn)更新項(xiàng)目。

這讓康橋的整體開發(fā)是錯(cuò)亂的，什么產(chǎn)品都有，各個(gè)片區(qū)聯(lián)系還弱，市場很散亂。

康橋東西跨度約11公里，各片區(qū)被工業(yè)區(qū)、高架割裂開來，缺乏有效聯(lián)動(dòng)，自然形成了各自為政的樓市版圖，每個(gè)片區(qū)購買價(jià)值與邏輯都不同，需要拆開來看：

林海公路五兄弟、18號(hào)線沿線片區(qū)、四高示范區(qū)、康橋東站湯巷片區(qū)、橫沔古鎮(zhèn)更新片區(qū)的發(fā)展互相孤立，讓康橋樓市很散裝和失序。

1、尷尬的林海公路片區(qū)

林海公路旁的中科大學(xué)村、萬科提香別墅的開發(fā)邏輯是一開始想靠近三林打造別墅。

但是開發(fā)不成片，別墅氛圍不強(qiáng)，周圍都是工業(yè)區(qū)。

康橋的別墅開發(fā)很散，東部的康橋半島是想靠著周浦打造別墅，所以互相離得很遠(yuǎn)。

康橋的早期別墅產(chǎn)品定位不高，沒有佘山獨(dú)棟別墅建得那么漂亮和大氣。

林海公路遺留的有上世紀(jì)90年代的老公房（浦三路4677弄、南華城），也有2000年后的老式商品房和動(dòng)遷房；

更有新近幾年打造的次新小區(qū)，以保利首創(chuàng)頌、浦發(fā)仁恒珊瑚世紀(jì)、中駿柏景灣為代表。

這幾個(gè)次新小區(qū)處在康橋最西部，跟康橋東部的板塊沒啥聯(lián)系，是一個(gè)孤立的居住片區(qū)。

他們本想以品質(zhì)出道贏得市場競爭，奈何沒有地鐵和商業(yè)配套，陷入了尷尬的境地。

這個(gè)片區(qū)是浦東跟閔行交界的地方，浦東不舍得投入，因此資源相對(duì)匱乏。

但是浦東房價(jià)哪里都貴，這幾個(gè)小區(qū)掛牌動(dòng)輒7萬+元/m2，買在這是不是有點(diǎn)“冤大頭”呢？

論通勤便捷、配套成熟度，同價(jià)位在康橋內(nèi)部、三林、唐鎮(zhèn)或御橋都有更優(yōu)選擇。

2、成熟和性價(jià)比選擇的18號(hào)線沿線片區(qū)

18號(hào)線沿線也是什么產(chǎn)品都有，老公房周康新村、早期動(dòng)遷房雙秀南/西/北園，早期商品房綠地康橋新苑等。

這些產(chǎn)品在開發(fā)的時(shí)候比18號(hào)線規(guī)劃要早很多，還不知道自己會(huì)成為地鐵盤。

如今的康橋18號(hào)線沿線片區(qū)已經(jīng)成了張江外溢的性價(jià)比選擇。

綠地康橋新苑、中邦城市、綠地東上海、美林小城等都是沿線成交的性價(jià)比小區(qū)，總價(jià)不高能買到帶電梯、近地鐵的三房。

尤其是中邦大都會(huì)是2016年的次新小區(qū)，離地鐵很近，成交單價(jià)僅6萬多，在房齡、價(jià)格、品質(zhì)和交通方面優(yōu)點(diǎn)都很凸出。

這樣的產(chǎn)品在整個(gè)18號(hào)線上游都找不到，而且地理位置比周浦要好。

中邦城市、美林小城

3、四高示范區(qū)

康橋的別墅、動(dòng)遷房和商品房開發(fā)幾乎是同步的，在承接市區(qū)動(dòng)遷配套職能上，誕生了四高示范區(qū)。

這個(gè)片區(qū)西部是高壓線走廊，東部是羅山高架，跟周邊幾個(gè)片區(qū)的割裂感明顯，而且去任何一個(gè)地鐵站都遠(yuǎn)。

這是2006年集中建設(shè)的動(dòng)遷大居，動(dòng)遷居民主要來自黃浦、楊浦，居民素質(zhì)尚可。

產(chǎn)品都是帶電梯的動(dòng)遷房，城市界面整齊統(tǒng)一。

在浦東近主城的3萬多帶電梯的產(chǎn)品很稀缺，同樣的產(chǎn)品要去周浦南四高、航頭鶴沙航城才能買到。

在上游的北蔡花更高的價(jià)格買到的還是90年代的步梯老公房，電梯動(dòng)遷房都要5-6萬了。

除了產(chǎn)品和價(jià)格有優(yōu)勢外，片區(qū)居住環(huán)境還好，界面還可以，沿街商鋪也多，有生活氛圍。

這里適合預(yù)算有限、想要電梯房、對(duì)地鐵要求不高、還想近浦東主城的剛需買家。

4、康橋東站湯巷片區(qū)

康橋東站以后會(huì)是一個(gè)較大的樞紐，機(jī)場聯(lián)絡(luò)線、在建21號(hào)線、規(guī)劃心港快線三線交匯。

但是這么好的位置卻被周邊的老舊小區(qū)提前占據(jù)了，這是康橋早期發(fā)展規(guī)劃留下的后遺癥。

這個(gè)片區(qū)次新房很少，旭輝亞瑟郡、墅外金柳灣是為數(shù)不多的選擇，成交分別在6萬、5萬左右。

康橋鑫都、沔溪苑是2006年前后建造的近地鐵多層動(dòng)遷房，仁怡苑是2017年建造的新一代電梯動(dòng)遷房，成交都在4萬元/m2左右。

雖然這個(gè)片區(qū)以后出行很方便、房子還有性價(jià)比，但是當(dāng)前配套和界面不咋滴，需要等待升級(jí)。

5、橫沔古鎮(zhèn)更新片區(qū)

橫沔古鎮(zhèn)在康橋最東部，被度假區(qū)高架跟湯巷割裂開來，近川沙迪士尼，目前是鄉(xiāng)下風(fēng)貌。

這個(gè)片區(qū)出了一個(gè)更新項(xiàng)目橫沔玖境，在不好賣后更名為了張江金茂府。

小區(qū)旁邊就是菜地，很接地氣，很能代表浦東特色。

這里只能說是一個(gè)賭未來成長的潛力區(qū)，距離發(fā)展成熟會(huì)有一個(gè)很長的周期。

上述五大片區(qū)地理隔絕、發(fā)展步調(diào)不一、購房邏輯各異，形成了康橋整體樓市混亂與失序的狀態(tài)。

面對(duì)這么多困境，未來的康橋該怎么破局呢？

在浦東“金色中環(huán)”及“張江科學(xué)城3.0版”戰(zhàn)略加持下，康橋迎來了翻身的契機(jī)。

這個(gè)核心驅(qū)動(dòng)力是產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶動(dòng)城市轉(zhuǎn)型。

在張江的賦能下，康橋的工業(yè)轉(zhuǎn)型和城市更新正在加速，產(chǎn)業(yè)、交通、配套和宜居環(huán)境都在改善，區(qū)域正在爆發(fā)出潛力。

2021年張江科學(xué)城擴(kuò)容將康橋全鎮(zhèn)納入，定位“張江機(jī)器人谷”，產(chǎn)業(yè)迎來大升級(jí)。

康橋張江機(jī)器人谷引入了ABB、傅利葉智能等80余家機(jī)器人企業(yè)，2025年工業(yè)產(chǎn)值目標(biāo)超220億。

漕河涇康橋商務(wù)綠洲也是康橋產(chǎn)業(yè)升級(jí)的核心載體之一，這里入住了很多高端智能制造、電子信息、生物醫(yī)藥等高新技術(shù)企業(yè)：

今年還有一大批重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目相繼在康橋落地，如中機(jī)應(yīng)急、滴翠智能（農(nóng)業(yè)AI）、視源股份（汽車電子）等，總投資超百億；

“工業(yè)上樓”模式（如均瑤數(shù)字仿真園）大大地提升了康橋的土地利用效能。

為了加快工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型、置換出低端廠房，康橋建立了一大批產(chǎn)業(yè)空間載體。

位于秀浦路3408號(hào)的久富科創(chuàng)園主打精裝研發(fā)辦公，吸引了一部分生物醫(yī)藥企業(yè)入?。?/p>

11號(hào)線康恒路打造出了康橋最高大上的數(shù)智天地商辦CBD，主打元宇宙產(chǎn)業(yè)集群：

康橋還有很多空地，可開發(fā)空間巨大，有能力承載浦東未來20年的發(fā)展需求。

康橋的交通也在改善，新軌交落地，還在建設(shè)周鄧快速路項(xiàng)目，以后康橋東西聯(lián)絡(luò)更緊密了。

機(jī)場聯(lián)絡(luò)線代表了浦東東西發(fā)展主軸，心港快線代表了浦東的南北發(fā)展主軸。

也就是說，康橋處在了浦東東西、南北兩大發(fā)展主軸的黃金交匯點(diǎn)，樞紐戰(zhàn)略地位上升很高！

周鄧快速路全長約17.2公里，是連接上海東站和浦東機(jī)場T3航站樓的主要快速路和集散道路。

這條快速路要是建成了，以后康橋又多了一條去往東方樞紐的通道，浦東“中部樞紐”地位進(jìn)一步顯現(xiàn)。

康橋的配套短板也在加緊補(bǔ)足，正在從“工業(yè)荒漠”到宜居新城轉(zhuǎn)變。

商業(yè)新開、公園新開、學(xué)校新建，相較以前康橋的整體宜居度已經(jīng)提升了很多。

新田360廣場2021年建成開業(yè)，瀾庭里2024年底開業(yè)，商業(yè)休閑有了好去處。

新開的瀾庭里商業(yè)

沔青公園2022年底改造升級(jí)完成；沿北公園2023年1月建成開放；

秀南公園、湯巷公園2024年初雙雙改造完成，康橋沔西綠地公園將在2026年建成對(duì)外開放。

一口氣搞這么多公園，康橋?yàn)榱艘司有鲁瞧戳耍?/p>

秀南公園改造前后對(duì)比

康橋新落成的九年一貫制建平秀沈?qū)W校將在今年9月招生，教育配套也迎來了升級(jí)：

建平秀沈?qū)W校

當(dāng)做了這么多努力后，以后的康橋會(huì)不會(huì)超越周浦、打贏一場翻身仗呢？

雖說康橋迎來了轉(zhuǎn)型的機(jī)遇，但從現(xiàn)實(shí)的考量來看，挑戰(zhàn)還是不少的。

康橋的早期動(dòng)遷房和工業(yè)區(qū)太多，商品房無法成片開發(fā)，缺乏連貫、純粹的次新居住氛圍。

作為“張江產(chǎn)業(yè)重度承載區(qū)”，康橋未來重點(diǎn)仍在產(chǎn)業(yè)開發(fā)，宅地供應(yīng)相對(duì)有限。

可以預(yù)見的是，周浦、唐鎮(zhèn)以后仍然是大張江樓市新盤供應(yīng)的主力區(qū)，會(huì)搶走康橋的流量。

加之康橋地鐵沿線土地開發(fā)殆盡，未來很難再有地鐵盤開發(fā)出來，樓市能級(jí)受到了限制。

我們當(dāng)然也希望康橋通過更大努力實(shí)現(xiàn)更大的界面更新和居住體驗(yàn)提升，擺脫“埋沒”的標(biāo)簽，成為張江強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)輻射下的重要配套腹地和宜居社區(qū)。

但康橋要真正超越周浦成為獨(dú)立的核心居住板塊，受限于土地供應(yīng)和開發(fā)結(jié)構(gòu)，短期內(nèi)還是比較難實(shí)現(xiàn)的。

康橋的終極置業(yè)建議是首選18號(hào)線沿線的成熟區(qū)，新開發(fā)片區(qū)如橫沔落地周期長，慎重考慮。

康橋要想徹底翻身需要把那些大量空地和工業(yè)區(qū)都翻新建成現(xiàn)代化城區(qū)，這個(gè)周期會(huì)拉得更長，跟我們當(dāng)下置業(yè)客群關(guān)系就不大了，可能等不起。

未來的康橋究竟會(huì)如何發(fā)展？且讓我們拭目以待！