文/狗蛋本蛋

今年前5個(gè)月，中建各局地產(chǎn)平臺(tái)，罕見地在土拍市場(chǎng)集體啞火。

中指院數(shù)據(jù)顯示，1-5月，中建智地以61億權(quán)益拿地金額，位列行業(yè)第12位。其余工程局地產(chǎn)公司集體跌出百?gòu)?qiáng)。

狗蛋看了下數(shù)據(jù)，第90-100位拿地金額都是11億，而拿地15億，就能擠進(jìn)Top50。

也就是說(shuō)，進(jìn)入Top100、Top50的門檻很低很低——

只要一線城市或高能級(jí)二線城市拿一宗地，穩(wěn)進(jìn)。

盡管門檻低到了塵埃里，其它工程局地產(chǎn)公司還是沒(méi)摸到門檻。

這很反常。

最近幾年，中海地產(chǎn)+中建地產(chǎn)組成的中建系，經(jīng)常在土拍市場(chǎng)嘎嘎亂殺。

中建系2024年新購(gòu)置土地75宗，權(quán)益拿地金額1385億元，2023年更是高達(dá)2127億元，高于同期的保利發(fā)展+華潤(rùn)置地，早已是隱形的行業(yè)老大。

2023年，中建5個(gè)工程局地產(chǎn)公司殺入拿地百?gòu)?qiáng)榜，其中，中建東孚（179億，第14）、中建壹品（146億，第16）、中建智地(107億，第22）、中建信和（80億，第38）、中建玖合（54億，第61）。

去年，這5家甚至都擠進(jìn)了50強(qiáng)，中建壹品以210億拿地金額高居行業(yè)第8。

有人會(huì)說(shuō)，是不是拿地策略的原因，它們偏好下半年拿地，以至于前5個(gè)月啞火。

咱們把時(shí)間維度拉到同期來(lái)對(duì)比：

2024年1-5月，中建壹品、中建信和、中建東孚權(quán)益拿地金額分別為210億、52億、27億，都在50強(qiáng)之內(nèi)，中建六局以11億權(quán)益拿地金額排在76位。

再往前看，2023年1-5月，中建智地拿地59億，中建壹品48億，中建東孚14億，在百?gòu)?qiáng)以內(nèi)。

也就是說(shuō)，最近兩年的前5個(gè)月，中建地產(chǎn)至少都有3-4個(gè)平臺(tái)公司進(jìn)入拿地榜百?gòu)?qiáng)。不像今年，直接從“五子登科”變成中建智地“一子獨(dú)秀”。

以上直觀數(shù)據(jù)可以說(shuō)明，今年上半場(chǎng)，中建地產(chǎn)的確整體掉速了。

狗蛋推測(cè)，有幾個(gè)重要因素。

一是內(nèi)部加強(qiáng)管控。

4月底，中國(guó)建筑2024年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，中國(guó)建筑副總裁、財(cái)務(wù)總監(jiān)黃杰強(qiáng)調(diào)，2025年要加強(qiáng)資產(chǎn)盤活，把在手存貨賣出去，加強(qiáng)投資管控，把收回的錢花在刀刃上。

黃杰還說(shuō)，要把有限的、寶貴的資源花在質(zhì)量高、效益好、回款及時(shí)的好項(xiàng)目上。對(duì)于回款差的單位和地區(qū)，將審慎地拓展新項(xiàng)目。

信號(hào)對(duì)外傳遞之前，估計(jì)內(nèi)部管控已經(jīng)持續(xù)一段時(shí)間。

那些前5個(gè)月沒(méi)有拿地的工程局，可能被“審慎”了。各局也確實(shí)各有煩惱，去化壓力大或者效益差。

比如中建二局（中建玖合母公司），據(jù)中國(guó)建筑披露的20家子公司數(shù)據(jù)所示，2024年的凈利潤(rùn)方面，該公司縮水最大，同比降23.8%。

對(duì)應(yīng)的，中建玖合“消失”了8個(gè)月，去年9月拿下上海大寧地王到今年5月份，一直沒(méi)新項(xiàng)目入賬。甚至都沒(méi)報(bào)名參加土拍。

除了內(nèi)部管控，還有另外一個(gè)重要因素：內(nèi)部博弈。

不管中海還是中建，都在聚焦一二線城市，尤其是北京和上海。

如此一來(lái)，兄弟奪食避免不了零和博弈，中海多吃一口，中建就少一口。

中海是中國(guó)建筑子公司，和中建各大工程局平級(jí)，各局地產(chǎn)平臺(tái)屬于孫公司。某種意義上，資源分配一定是先中海后中建。

上海市場(chǎng)，因?yàn)閲鷺?biāo)事件，中海消失了三年。中海回歸之后，勢(shì)必?cái)D壓兄弟公司的生存空間。

北京是中海的糧倉(cāng)，向來(lái)能爭(zhēng)必爭(zhēng)。

對(duì)比之下，今年前5個(gè)月，中海權(quán)益拿地金額283億，遠(yuǎn)超過(guò)去年同期的73億元，其中上百億砸在了北京市場(chǎng)。

所以在這兩個(gè)高能級(jí)市場(chǎng)，中建各局內(nèi)卷加劇。

變量是，局地產(chǎn)平臺(tái)自身勢(shì)能。

比如在北京，中建智地很強(qiáng)，去年權(quán)益銷售額204億，高居北京房企第二，僅次于中海地產(chǎn)。

這種情況下，有底氣就有拿地自由。

所以，中建智地去年在京權(quán)益拿地金額高達(dá)123億，同樣僅次于中海。今年前5個(gè)月，中建智地繼續(xù)高調(diào)拿地，成了中建局地產(chǎn)平臺(tái)中的另類。

當(dāng)然，家大業(yè)大如中建系，一切戰(zhàn)略調(diào)整的終局不是撤退，是結(jié)構(gòu)性收縮換取效益優(yōu)先。

估計(jì)未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，中建系會(huì)摒棄前幾年的子子孫孫集體攀巖玩法，轉(zhuǎn)向“俯臥撐“戰(zhàn)術(shù)。

即動(dòng)態(tài)收縮與精準(zhǔn)補(bǔ)倉(cāng)交替著來(lái)，各局平臺(tái)之間，效益高的持續(xù)擴(kuò)張；同一平臺(tái)，效益差的那批卡點(diǎn)擴(kuò)張。

誰(shuí)跑出有現(xiàn)金流支撐的效益了，那就拿著指標(biāo)接著沖。

所以，在階段性調(diào)整過(guò)后，進(jìn)入6月份，一些工程局兄弟又回到了土拍市場(chǎng)。

6月4日，中建玖合以74.91億元底價(jià)，在北京通州區(qū)拿下巨無(wú)霸地塊，包含八宗地。

6月19日，中建東孚以81.95億元總價(jià)，競(jìng)得上海寶山南大組合地塊。

中建玖合上一次在京拿地是兩年前，據(jù)說(shuō)，之所以消失兩年，是其資產(chǎn)負(fù)債率太高，被管控了。

中建東孚則是剛剛經(jīng)歷換帥風(fēng)波，業(yè)內(nèi)猜測(cè)，換帥背后是華東地區(qū)資金回籠和凈利潤(rùn)表現(xiàn)不佳。

中建東孚5月新董事長(zhǎng)上任，6月拿地，中建玖合時(shí)隔兩年重返北京，兩家公司都算開啟了新周期。

對(duì)兄弟倆而言，此次補(bǔ)倉(cāng)都屬于“松了口氣”。

與此同時(shí)，翻盤的壓力也來(lái)了。

兩個(gè)巨無(wú)霸地塊，操盤難度極大，能給的犯錯(cuò)機(jī)會(huì)不多。

補(bǔ)倉(cāng)只是生存游戲的開始。