中國(guó)土地市場(chǎng)從未像今天這樣，將冰與火之歌同時(shí)演繹得如此極致。

6月27日下午，深圳光明中心區(qū)一宗宅地拍賣落槌。只有一家競(jìng)買人——由深圳本地國(guó)企組成的聯(lián)合體，以底價(jià)19.94億輕松拿下。整個(gè)過程如同一場(chǎng)寂靜的獨(dú)角戲，連彩排都顯得多余。

就在同一天，杭州的土拍人聲鼎沸。錢江世紀(jì)城、運(yùn)河新城、未來科技城等6宗地塊輪番競(jìng)價(jià)，最終均以超過30%的溢價(jià)率成交，誕生了三個(gè)新“地王”。濱江、建發(fā)、金茂等房企在此豪擲151億。

這戲劇性的一幕，成為2025年上半年中國(guó)土地市場(chǎng)的縮影。當(dāng)杭州以1160億賣地收入登頂全國(guó)第一時(shí)，深圳的土地出讓金僅62.71億。

01

今年以來，北上杭的土拍市場(chǎng)高歌猛進(jìn)，個(gè)個(gè)都在爭(zhēng)分奪秒。

先看“賣地狂魔”杭州：

6月27日，杭州上半年迎來最后一場(chǎng)土拍。錢江世紀(jì)城核心地塊吸引了12家房企報(bào)名，經(jīng)過98輪激烈競(jìng)價(jià)，最終被金帝以55.78億斬獲，樓面價(jià)高達(dá)54473元/平，成為區(qū)域新地王。同場(chǎng)競(jìng)拍的運(yùn)河新城地塊也不示弱，經(jīng)過66輪競(jìng)價(jià)，被金茂以55.91%的溢價(jià)率拿下，創(chuàng)下板塊新高。未來科技城地塊作為板塊內(nèi)首宗不限價(jià)地塊，經(jīng)過82輪廝殺被建發(fā)收入囊中。

至此，上半年杭州共出讓涉宅地68宗，一共賣了1160.1億，同比大增96.3%，幾乎相當(dāng)于去年全年總額（1169億）。再看北京：

北京上半年成交了22宗涉宅地塊，總攬金1006億，僅次于杭州位居全國(guó)第二。

2月11日，朝陽(yáng)區(qū)三間房鄉(xiāng)一宗涉宅組合用地吸引了多家房企競(jìng)逐。經(jīng)過超百輪競(jìng)價(jià)，金茂和保利發(fā)展組成的聯(lián)合體以87.3億競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率10.5%。

更早的1月，北京海淀區(qū)東升鎮(zhèn)兩宗地塊分別以91.5億和90.4億成交，溢價(jià)率均超17%。

主要呈現(xiàn)央企主導(dǎo)、核心地塊高熱的特點(diǎn)。

而在上海：

上半年賣了19宗地，總成交額約638億，誕生了好多個(gè)板塊地王。

前腳第五批次土拍剛結(jié)束，后腳上海就發(fā)公告，說第六批8宗涉宅地馬上又要入市了，起始總價(jià)236.67億。

其中徐匯區(qū)低密度地塊尤為引人注目——起拍樓面價(jià)高達(dá)16.36萬(wàn)/平，創(chuàng)全國(guó)宅地起拍價(jià)新紀(jì)錄。

老靜安、虹口北外灘等板塊也拿出了自家的壓箱好貨。這些核心地塊入市，必將再次點(diǎn)燃房企爭(zhēng)奪戰(zhàn)火。

02

與北上杭的火爆形成鮮明對(duì)比的是深圳的“冰封”。

2025年上半年，深圳成功出讓了3宗宅地，總成交金額62.71億元。

雖然較2024年同期僅1宗宅地出讓的局面有所改善，但與其他一線城市相比，深圳土地市場(chǎng)顯得格外佛系。

不過下半年會(huì)支棱些：

6月30日，深圳再掛牌兩宗宅地，分別位于龍華上塘與寶安沙井，總出讓金額29.96億元。

兩宗地塊均采用“交房即發(fā)證”的創(chuàng)新模式，且不限售價(jià)、無戶型限制，以“價(jià)高者得”的競(jìng)拍規(guī)則決定競(jìng)得人。

具體來看：

龍華A815-0036宗地，在民治街道和大浪街道交界處，用地面積21920.84㎡，建筑面積67950㎡，起始價(jià)19.06億元，計(jì)劃7月30日出讓。

這塊地規(guī)劃包括住宅、商業(yè)和幼兒園等設(shè)施，幼兒園和社區(qū)配套用房建成后要無償移交給政府。

位置在龍華來說還可以，靠近地鐵4號(hào)線上塘站，周邊有卓越柏奕府、長(zhǎng)城里程家園這些成熟小區(qū)。

寶安區(qū)新橋街道A319-1225宗地，位于中心路與瑞寧路交匯處北側(cè)，用地面積19246.94㎡，建筑面積59665平方米，起始價(jià)10.9億元，擬8月4日出讓。

規(guī)劃內(nèi)容差不多，有住宅、商業(yè)、幼兒園，還多了個(gè)托育機(jī)構(gòu)。這塊地離地鐵11號(hào)線沙井站很近，旁邊是鴻榮源禧園小區(qū)。

同時(shí)，前海桂灣新住宅地塊也在等待出讓。位置很不錯(cuò)，旁邊就是深業(yè)云海灣、天健悅灣府和悅桂府。

還有4月底中止出讓的寶中黃金靚地已完成規(guī)劃調(diào)整，容積率從5.7降為3.7，商業(yè)建面從13.75萬(wàn)㎡大幅削減至約3萬(wàn)㎡，將重新“上架”出讓。

短期來看，房企仍將更加注重項(xiàng)目的安全性與盈利確定性，北上深杭等熱點(diǎn)城市核心地塊憑借稀缺屬性仍將有望頻現(xiàn)高溢價(jià)成交。

03

現(xiàn)在深圳樓市，信心比黃金重要。

當(dāng)好地塊拍出高溢價(jià)、創(chuàng)造地王，短期內(nèi)起到的最大作用，就是提振市場(chǎng)信心。而中長(zhǎng)期起到的作用，則是拉升房?jī)r(jià)，把片區(qū)抬到一個(gè)新的高度。

像上海新房?jī)r(jià)格連續(xù)上漲35個(gè)月的背后，是拆遷加速推進(jìn)，是富人撐場(chǎng)，是房企們拿著籌碼落座，是地王一茬接著一茬。

深圳樓市，當(dāng)新房開盤銷售注水成常態(tài)，當(dāng)日光盤越來越?jīng)]有說服力，在等政策的同時(shí)，急需一場(chǎng)酣暢淋漓的高質(zhì)量土拍來提振市場(chǎng)信心。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。

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