中國土地市場從未像今天這樣，將冰與火之歌同時演繹得如此極致。

6月27日下午，深圳光明中心區(qū)一宗宅地拍賣落槌。只有一家競買人——由深圳本地國企組成的聯(lián)合體，以底價19.94億輕松拿下。整個過程如同一場寂靜的獨角戲，連彩排都顯得多余。

就在同一天，杭州的土拍人聲鼎沸。錢江世紀城、運河新城、未來科技城等6宗地塊輪番競價，最終均以超過30%的溢價率成交，誕生了三個新“地王”。濱江、建發(fā)、金茂等房企在此豪擲151億。

這戲劇性的一幕，成為2025年上半年中國土地市場的縮影。當杭州以1160億賣地收入登頂全國第一時，深圳的土地出讓金僅62.71億。

01

今年以來，北上杭的土拍市場高歌猛進，個個都在爭分奪秒。

先看“賣地狂魔”杭州：

6月27日，杭州上半年迎來最后一場土拍。錢江世紀城核心地塊吸引了12家房企報名，經(jīng)過98輪激烈競價，最終被金帝以55.78億斬獲，樓面價高達54473元/平，成為區(qū)域新地王。同場競拍的運河新城地塊也不示弱，經(jīng)過66輪競價，被金茂以55.91%的溢價率拿下，創(chuàng)下板塊新高。未來科技城地塊作為板塊內(nèi)首宗不限價地塊，經(jīng)過82輪廝殺被建發(fā)收入囊中。

至此，上半年杭州共出讓涉宅地68宗，一共賣了1160.1億，同比大增96.3%，幾乎相當于去年全年總額（1169億）。再看北京：

北京上半年成交了22宗涉宅地塊，總攬金1006億，僅次于杭州位居全國第二。

2月11日，朝陽區(qū)三間房鄉(xiāng)一宗涉宅組合用地吸引了多家房企競逐。經(jīng)過超百輪競價，金茂和保利發(fā)展組成的聯(lián)合體以87.3億競得該地塊，溢價率10.5%。

更早的1月，北京海淀區(qū)東升鎮(zhèn)兩宗地塊分別以91.5億和90.4億成交，溢價率均超17%。

主要呈現(xiàn)央企主導、核心地塊高熱的特點。

而在上海：

上半年賣了19宗地，總成交額約638億，誕生了好多個板塊地王。

前腳第五批次土拍剛結(jié)束，后腳上海就發(fā)公告，說第六批8宗涉宅地馬上又要入市了，起始總價236.67億。

其中徐匯區(qū)低密度地塊尤為引人注目——起拍樓面價高達16.36萬/平，創(chuàng)全國宅地起拍價新紀錄。

老靜安、虹口北外灘等板塊也拿出了自家的壓箱好貨。這些核心地塊入市，必將再次點燃房企爭奪戰(zhàn)火。

02

與北上杭的火爆形成鮮明對比的是深圳的“冰封”。

2025年上半年，深圳成功出讓了3宗宅地，總成交金額62.71億元。

雖然較2024年同期僅1宗宅地出讓的局面有所改善，但與其他一線城市相比，深圳土地市場顯得格外佛系。

不過下半年會支棱些：

6月30日，深圳再掛牌兩宗宅地，分別位于龍華上塘與寶安沙井，總出讓金額29.96億元。

兩宗地塊均采用“交房即發(fā)證”的創(chuàng)新模式，且不限售價、無戶型限制，以“價高者得”的競拍規(guī)則決定競得人。

具體來看：

龍華A815-0036宗地，在民治街道和大浪街道交界處，用地面積21920.84㎡，建筑面積67950㎡，起始價19.06億元，計劃7月30日出讓。

這塊地規(guī)劃包括住宅、商業(yè)和幼兒園等設施，幼兒園和社區(qū)配套用房建成后要無償移交給政府。

位置在龍華來說還可以，靠近地鐵4號線上塘站，周邊有卓越柏奕府、長城里程家園這些成熟小區(qū)。

寶安區(qū)新橋街道A319-1225宗地，位于中心路與瑞寧路交匯處北側(cè)，用地面積19246.94㎡，建筑面積59665平方米，起始價10.9億元，擬8月4日出讓。

規(guī)劃內(nèi)容差不多，有住宅、商業(yè)、幼兒園，還多了個托育機構(gòu)。這塊地離地鐵11號線沙井站很近，旁邊是鴻榮源禧園小區(qū)。

同時，前海桂灣新住宅地塊也在等待出讓。位置很不錯，旁邊就是深業(yè)云海灣、天健悅灣府和悅桂府。

還有4月底中止出讓的寶中黃金靚地已完成規(guī)劃調(diào)整，容積率從5.7降為3.7，商業(yè)建面從13.75萬㎡大幅削減至約3萬㎡，將重新“上架”出讓。

短期來看，房企仍將更加注重項目的安全性與盈利確定性，北上深杭等熱點城市核心地塊憑借稀缺屬性仍將有望頻現(xiàn)高溢價成交。

03

現(xiàn)在深圳樓市，信心比黃金重要。

當好地塊拍出高溢價、創(chuàng)造地王，短期內(nèi)起到的最大作用，就是提振市場信心。而中長期起到的作用，則是拉升房價，把片區(qū)抬到一個新的高度。

像上海新房價格連續(xù)上漲35個月的背后，是拆遷加速推進，是富人撐場，是房企們拿著籌碼落座，是地王一茬接著一茬。

深圳樓市，當新房開盤銷售注水成常態(tài)，當日光盤越來越?jīng)]有說服力，在等政策的同時，急需一場酣暢淋漓的高質(zhì)量土拍來提振市場信心。

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