文/十一弟
幾天前，香港鄭裕彤家族旗下的地產(chǎn)商——新世界發(fā)展，債務(wù)問題岌岌可危，幾乎站到了違約邊緣。
今年六月份，它原本需要支付名下4筆永續(xù)債的7700萬美元利息，卻選擇了延期。
這4筆永續(xù)債的最初發(fā)行規(guī)模34億美元，按年支付兩次利息。
到去年，新世界發(fā)展身上背負了1465億港元有息債務(wù)，還有354港元永續(xù)債。
結(jié)果，它連6億港元的利息都付不出來，可見其自身現(xiàn)金流是多么脆弱了。
根據(jù)協(xié)議條款，延期支付利息，不會構(gòu)成永續(xù)債違約，但會遞延到本金里面，重復計算利息，相當于利滾利。
新世界發(fā)展遞延支付利息，讓投資者感到震驚。
這導致其在二級市場上股債雙殺，不少投資者選擇了跑路，用腳投票。
現(xiàn)在，它的市值只剩下143億港元，相比歷史最高時的千億市值，已經(jīng)跌落谷底。
新世界發(fā)展當前面臨的最大危機，是身上背負的龐大債務(wù)，以及手里捉襟見肘的現(xiàn)金流。
最近，它從幾十家銀行拿到了一大筆救命錢——
新世界發(fā)展完成了882億港元的再融資，得到一絲喘息。
到去年，連同永續(xù)債，它名下的有息債務(wù)規(guī)模超過了1819億港元。
高達882億港元的再融資，相當于覆蓋了它名下幾乎一半的債務(wù)。
新世界發(fā)展的再融資，是從銀行獲得新貸款的同時，還與原有貸款行協(xié)商，對之前的貸款進行展期。
這次從銀行拿到的882億港元救命錢，新世界發(fā)展把最早的貸款到期日，推遲到了三年后。
也就是說，這882億港元再融資里面，最早一筆貸款到期償付，也要等到2028年。
這是打算用時間換空間，它需要花費更長的周期來解決債務(wù)問題。
新世界發(fā)展在上個月正式啟動再融資、與銀行展開談判時，市場上就已經(jīng)傳出了風聲——
向其提供再融資的銀行數(shù)量，超過50家，有中資銀行，有香港本地行，還有國際大行。
這次再融資由中銀、星展、匯豐擔任牽頭行，渣打、東亞、富邦、恒生、法國工商信貸等銀行，也都參與其中。
據(jù)說，起初有些小銀行反對，希望降低商業(yè)房地產(chǎn)貸款風險。
由于新世界發(fā)展的再融資計劃，需要取得所有銀行的一致同意和批準。
這意味著，這些小銀行其實有權(quán)利推翻交易。
不過，新世界發(fā)展似乎得到了監(jiān)管層的支持——
一些中資銀行收到指示，除非出現(xiàn)重大問題，否則將繼續(xù)貸款；
另外一些貸款行也接到了香港金管局的要求，需要提供交易進展及顧慮的最新資料。
而這被看作是監(jiān)管部門促成新世界發(fā)展完成再融資的非正式壓力。
協(xié)調(diào)逾50家銀行達成一致、簽字同意，這是香港豪門家族擁有的巨大能量。
若是沒能順利完成這次再融資計劃，新世界發(fā)展將會陷入的困境，可想而知。
十一弟查了下，連同354億港元永續(xù)債在內(nèi)，新世界發(fā)展的有息債務(wù)規(guī)模超過了1819億港元。
它在一年內(nèi)到期的短期債務(wù)，超過了322億港元。
而它手上的現(xiàn)金資源，只有218億港元，根本覆蓋不了短期債務(wù)。
上個月，市場上最早傳出它將進行875億港元再融資，其中635億港元用于償還今明兩年到期的有息債務(wù)。
剩下240億港元，則覆蓋了2027年到期的有息債務(wù)，為其爭取喘息空間。
據(jù)說，新世界發(fā)展還為882億港元再融資增加了信貸增強措施，以及提供了額外抵押資產(chǎn)。
它現(xiàn)在所面臨的困境，完全出于它的激進風格，以及對房地產(chǎn)市場的錯判。
作為香港四大豪門家族之一旗下的老牌地產(chǎn)商，新世界發(fā)展的風格，其實更像內(nèi)地房企。
跟其他三家老牌地產(chǎn)商相比，新世界發(fā)展的杠桿水平，遙遙領(lǐng)先。
到去年，郭得勝家族的新鴻基地產(chǎn)，凈負債率不到18%；李兆基家族的恒基地產(chǎn)，凈負債率大約21%；李嘉誠家族的長實集團，凈負債率更是維持在4%左右。
而新世界發(fā)展的凈負債率，將近58%。
若把354億港元的永續(xù)債，從權(quán)益科目調(diào)回負債科目下，它的真實負債率水平，實際在88%以上。
當年敢出手把恒大從深坑里拉起來、還把許家印喊上牌桌的鄭裕彤家族，其激進大膽程度，無人能及。
三年前，鄭裕彤家族的第三代接班人、太子爺鄭志剛，還在意氣風發(fā)地掌舵新世界發(fā)展。
2022年，國內(nèi)樓市掉頭向下，一大批風格激進的民營房企，已經(jīng)癱倒一片。
在那年的業(yè)績會上，鄭志剛無所顧忌，一臉自信地放出大話——
“整個大灣區(qū)的內(nèi)地開發(fā)商沒有錢了，新世界有錢，又是香港開發(fā)商，是比較靠得住的。”
“所以有100個項目找我們談收購，最后選了三四個?！?br/>當時，鄭志剛還提出了一個所謂“Quick Win”的快贏戰(zhàn)略——
“過去一年，內(nèi)地落實三條紅線政策，要求高負債房企去杠桿，我們反而沒有這個問題。”
“許多內(nèi)地開發(fā)商正面臨巨大的財務(wù)壓力，他們的處境非常艱難，但這場危機正在變成一個機會。”
“因為我們的杠桿沒有受到三條紅線影響，是新世界的一個契機，在危機中收購了很多便宜和高毛利的土地，我們稱之為Quick Win。”
為了匹配所謂的快贏戰(zhàn)略，鄭志剛讓新世界發(fā)展留出了200億港元的資金用于收購，看準時機進軍大灣區(qū)，留意地點較好、成熟、短期內(nèi)可銷售的改造項目。
當時，鄭志剛對內(nèi)地樓市的判斷，非常樂觀——
“中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)在已經(jīng)觸底了，將慢慢復蘇。未來一兩年內(nèi)，將會復蘇得非常非常好。”
“這是一個收購土地和資產(chǎn)、獲得戰(zhàn)利品的好機會。”
當時，新世界發(fā)展圍繞在太子爺身邊的一幫管理層，也感受到了歡快的氣氛。
公司從上到下，都很樂觀，它的首席財務(wù)官也跟著放言——
“我們的凈負債率已經(jīng)見頂了。”
“2023年將會下降到稍微高于40%，2024年將進一步下降到40%以下?！?br/>鄭志剛及其身邊的管理層放完大話后不久，回旋鏢來得太快，他們根本接不住——
去年，新世界發(fā)展的凈負債率不降反升，飆升到了58%，實際凈負債率88%以上。
它不受三道紅線管控，耗費了大把現(xiàn)金流，逆市收購。
結(jié)果，樓市低迷、銷售停滯，流動性壓力陡升，站到了懸崖邊上。
新世界發(fā)展已經(jīng)陷入連續(xù)虧損，僅在2024年，凈虧損逾171億港元。
去年，鄭裕彤家族已經(jīng)把太子爺鄭志剛，從新世界發(fā)展總裁的位置上，換了下來。
他不僅丟掉了掌控新世界發(fā)展的權(quán)杖，就連作為鄭裕彤家族第三代接班人的前景，也蒙上了陰影。
接替鄭志剛的職業(yè)經(jīng)理人——馬紹祥，只在一把手的位置上坐了兩個月，就悻悻辭職了。
新世界發(fā)展的現(xiàn)任總裁，是另一位女性職業(yè)經(jīng)理人——黃少媚，此前她主要負責新世界發(fā)展在中國內(nèi)地的開發(fā)業(yè)務(wù)。
解鈴還須系鈴人，從哪里跌倒，就要從哪里爬起來。
接下來，全靠內(nèi)地的開發(fā)業(yè)務(wù)，逆風翻盤了。
這次完成882億港元再融資，新世界發(fā)展還同步了一份人事變動——
鄭志剛從董事會辭職，卸下了非執(zhí)行董事職務(wù)，徹底從上市公司淡出。
果然，不怕富二代玩物喪志，就怕富二代雄心壯志。
崽賣爺田心不疼，豪門家族實力再雄厚，也填不了后輩用野心挖下的坑。