“十年磨劍試鋒芒，今朝出鞘見(jiàn)真章！”當(dāng)全國(guó)高考生陸續(xù)迎來(lái)成績(jī)放榜時(shí)刻，青島樓市的“年中答卷”也于今日揭開(kāi)面紗。與學(xué)霸們不斷刷新的高分紀(jì)錄相映成趣，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)正以另一種方式，上演著屬于自己的“成績(jī)角逐”。

NO.1 商品房簽約情況

根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年青島共計(jì)簽約商品房45983套、約559.82萬(wàn)㎡，簽約總金額803.05億，較去年同期分別下滑9.8%、12.3%和5.0%。前6個(gè)月商品住宅簽約均價(jià)為14345元/㎡，同比上漲8.3%。

（2025年6月商品房供銷(xiāo)價(jià)數(shù)據(jù)為6.1-6.29）

6月新增商品房10164套、94.48萬(wàn)㎡，簽約新建商品房16691套，約169.43萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售總金額226.13億元，簽約套數(shù)、簽約面積、金額環(huán)比暴漲108.8%、53.7%和27.7%。受簽約結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，6月簽約均價(jià)為13346元/㎡，環(huán)比下滑17.0%。因去年同期大批房源集中網(wǎng)簽，因此同比下滑明顯，降幅分別為26.9%、38.7%和32.0%。

其中商品住宅新增3115套，約40.44萬(wàn)㎡，簽約8295套、約109.26萬(wàn)㎡、銷(xiāo)售總金額164.40億元，簽約套數(shù)、簽約面積、簽約金額較上個(gè)月均明顯上漲，幅度維持在20%左右。簽約均價(jià)為15047元/㎡。

二手房方面，今年以來(lái)，青島的二手房交易一直較為活躍，價(jià)格企穩(wěn)跡象明顯。今年上半年全市成交二手房33742套，同比下滑1.5%。其中6月份青島市二手房成交5643套，較上個(gè)月基本持平，同比下滑6.2%。

NO.2 區(qū)域商品住宅成交情況

（去化周期=當(dāng)前活躍存量/近6個(gè)月月均去化量）

在商品住宅的成交區(qū)域分布上，6月青島新建商品住宅的成交熱點(diǎn)集中在城陽(yáng)、西海岸、膠州和即墨。具體數(shù)據(jù)表明，城陽(yáng)區(qū)以1753套、約24.00萬(wàn)㎡的簽約量，占全市總簽約量的22.0%；西海岸新區(qū)簽約1661套、約22.81萬(wàn)㎡，占比20.9%；膠州簽約880套、約11.55萬(wàn)㎡，占比10.6%；即墨簽約904套、約11.25萬(wàn)㎡，占比10.3%。

去化周期方面，全市商品住宅市場(chǎng)的去化周期縮短至17.4個(gè)月（去化周期已去除死庫(kù)存）。

其中原市北區(qū)去化周期最短，9.6個(gè)月。缺乏新地供應(yīng)是導(dǎo)致原市北區(qū)去化周期短的關(guān)鍵因素。6月市北新都心兩宗優(yōu)質(zhì)地塊成交，不僅打破了區(qū)域長(zhǎng)期無(wú)新增用地的沉寂局面，更為新都心板塊乃至整個(gè)市北區(qū)帶來(lái)新項(xiàng)目的選擇。隨著新都心地塊和果品市場(chǎng)兩宗地塊的成功出讓?zhuān)B加棠玥和境項(xiàng)目也已正式亮相。未來(lái)，新都心板塊將形成 “三盤(pán)鼎力” 的競(jìng)爭(zhēng)新格局。據(jù)了解，棠玥和境共5棟26層-31層的高層，主力戶型有建面約105㎡-142㎡。

作為剛需和剛改新寵的老四方區(qū)去化周期為13.0個(gè)月。其中老四方板塊是主城區(qū)新盤(pán)最集中的區(qū)域，不僅有海信悅瀾山、中海云境、濱海國(guó)際中心等流量盤(pán)，還有通和悅章、國(guó)信和悅等住宅新規(guī)下，得房率大幅提升的品質(zhì)樓盤(pán)。此外，綠城環(huán)海灣閻家灘地塊、富力海悅學(xué)府（市北城發(fā)地塊）等預(yù)計(jì)也將在今年面世。

此外，李滄區(qū)去化周期為17.3個(gè)月。東李世博園板塊，作為青島城市發(fā)展的重要拼圖，近年來(lái)備受各方關(guān)注。隨著區(qū)域內(nèi)森林公園、招商璀璨璟園等項(xiàng)目的穩(wěn)步去化，存量房源逐漸減少，去化周期也明顯縮短，市場(chǎng)對(duì)于新鮮血液的注入愈發(fā)渴望。目前，該板塊的存量房源主要集中在青鐵芳華地和世園金茂府、青山湖岸二期等項(xiàng)目。由遠(yuǎn)洋代建的萬(wàn)竹云峰項(xiàng)目、海創(chuàng)地塊、去年億聯(lián)拿下的地塊，目前均尚未啟動(dòng)。金茂LC0605-27地塊規(guī)劃方案公示，11棟5-12F別墅、洋房，預(yù)計(jì)7月份入市。而6月青特?cái)孬@LC0306-70地塊，無(wú)疑為板塊帶來(lái)新的項(xiàng)目選擇。該地塊占地面積18448.7㎡，容積率1.7，建筑密度30%，綠地率30%。如此低密的規(guī)劃指標(biāo)，為打造高品質(zhì)住宅產(chǎn)品提供了得天獨(dú)厚的條件。青特此次落子?xùn)|李，也必將充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，給市場(chǎng)帶來(lái)新的驚喜。

在板塊方面，張村河由于地理位置優(yōu)越且土地供應(yīng)充足，吸引了眾多開(kāi)發(fā)商入駐，成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)。該區(qū)域內(nèi)包括海信君璽、海信璟悅、海信臻悅、魯信有鄰花園、華潤(rùn)嶗山悅府、越秀青鐵和樾府、嶗山尚境以及盛世悅府（原靜山悅園）等項(xiàng)目。北岸大宇地塊尚未啟動(dòng)。

在商品住宅面積區(qū)間方面，90-144㎡的住宅面積段在當(dāng)前市場(chǎng)上占據(jù)了最高的市場(chǎng)份額，其占比穩(wěn)定在65%至85%之間，其中110-130㎡面積區(qū)間尤為突出。這一面積段主要涵蓋剛改型和改善型住宅產(chǎn)品，已成為市場(chǎng)的核心需求，且需求表現(xiàn)穩(wěn)定。

NO.3 土地方面

今年以來(lái)，青島土地市場(chǎng)的操盤(pán)邏輯正愈發(fā)清晰。

4月16日，青島推行土地預(yù)申請(qǐng)制度，通過(guò)提前公示擬出讓地塊信息并允許用地意向單位提出預(yù)申請(qǐng)并承諾愿意支付的土地價(jià)格，將傳統(tǒng)土地出讓的盲盒模式升級(jí)為明牌博弈；緊隨其后5月落地的土地新規(guī)10條，從計(jì)容規(guī)則優(yōu)化到推進(jìn)已建成地下空間有效利用等，進(jìn)一步釋放土地價(jià)值潛力。

政策組合拳之下，5、6月青島土地市場(chǎng)迎來(lái)供應(yīng)井噴期，多宗藏于城市版圖核心地段的地塊集中亮相：嶗山王家村二期地塊、市北新都心兩宗地、東李世博園兩宗地、西海岸唐島灣瞰海地塊等。

今年上半年青島市共計(jì)出讓涉宅用地12宗，總建面約65萬(wàn)㎡，其中成交8宗，成交總金額約43.79億元，另外枯桃地塊被臨時(shí)中止，王家村和東李36號(hào)地塊7月待拍賣(mài)，預(yù)公告的大北曲后地塊待掛牌。

NO.4 政策層面

2025年上半年，青島以“月度級(jí)”政策節(jié)奏構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)的“立體支持體系”，從3月公積金放寬到4月“416新政”再到5月自規(guī)局10條新政，環(huán)環(huán)相扣的政策設(shè)計(jì)既精準(zhǔn)洞察市場(chǎng)痛點(diǎn)，又以政策紅利激活城市發(fā)展?jié)撃堋?/strong>

其中“416新政”，發(fā)布12條樓市新政策。從全國(guó)范圍來(lái)看，新政在多個(gè)方面展現(xiàn)出創(chuàng)新性和政策力度。其中，提高多子女家庭購(gòu)房支持力度方面，青島對(duì)二孩、三孩家庭分別提供5萬(wàn)元和10萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼，力度較大，在全國(guó)范圍內(nèi)具有示范意義。相比之下，其他城市如重慶、成都等雖然也有購(gòu)房補(bǔ)貼政策，但補(bǔ)貼金額和覆蓋范圍相對(duì)較小。

5月自規(guī)局10條新政發(fā)布，從推動(dòng)好地塊建設(shè)好房子、支持大型商業(yè)綜合體（購(gòu)物中心）有序建設(shè)到推進(jìn)已建成地下空間有效利用三個(gè)方面助力房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。值得注意的是，這是繼2024年兩次出臺(tái)《關(guān)于優(yōu)化居住用地供應(yīng)和規(guī)劃管理措施》后的又一重要政策調(diào)整。

在推動(dòng)建設(shè)好房子方面，新政進(jìn)一步擴(kuò)大了對(duì)居住項(xiàng)目容積率的支持，包括風(fēng)雨連廊、單層小區(qū)大堂、小區(qū)內(nèi)必要的配套設(shè)施等方面均做了不計(jì)容計(jì)算。同時(shí)陽(yáng)臺(tái)管控方面也做了優(yōu)化，進(jìn)深不超過(guò)2.1米的部分計(jì)一半面積。

此外，6月27日，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整了配售型保障性住房申請(qǐng)條件，政策調(diào)整后申請(qǐng)條件將大為改觀，單身申購(gòu)保障性住房的，住房面積須在35.3平方米以下，兩口之家、三口之家、四口之家的申購(gòu)限制分別為70.6平方米、105.9平方米、141.2平方米，可以說(shuō)是涵蓋了大多數(shù)工薪收入家庭。

公積金方面，今年上半年青島市共發(fā)布三次新政，重點(diǎn)調(diào)整貸款與提取政策。

·貸款額度：借款申請(qǐng)人及配偶均符合條件的，疊加后最高貸款額度從150萬(wàn)提至170萬(wàn)，僅本人符合條件的為110萬(wàn)。

·年齡與期限：貸款到期日男性不超68歲、女性不超63歲（或法定退休年齡后5年），最長(zhǎng)貸款期限30年。

·還貸能力：還貸能力系數(shù)由30%調(diào)至40%。

異地多子女家庭：異地繳存的多子女家庭購(gòu)房貸款額度可上浮30%，購(gòu)二套房按首套認(rèn)定。

·提取首付：購(gòu)買(mǎi)新建商品房、保障房或二手房，購(gòu)房人及配偶可提取公積金付首付；若為家庭首套、二套或保障房，購(gòu)房人及直系親屬均可提取公積金支付首付。

信貸方面，2025年上半年LPR調(diào)整呈現(xiàn)“前穩(wěn)后調(diào)、定向發(fā)力”特征。1-4月LPR連續(xù)按兵不動(dòng)，5月20日央行發(fā)布降息信息：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。與4月的3.6%相比下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。這是本年度第一次降息！

LPR下調(diào)后，青島房貸利率同步調(diào)整，銀行在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)空間小幅收緊5BP，青島首套和二套房貸利率執(zhí)行“LPR-45BP”，也就是3.05%。

調(diào)整后，青島商業(yè)房貸利率：

住宅首套：利率3.05%（首付15%）；

住宅二套：利率3.05%（首付15%）；

公積金首套：利率2.6%（首付15%）；

公積金二套：利率3.075%（首付15%）。

2025年1-6月

開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售金額排行榜TOP20

2025年1-6月，位列青島市新建商品房銷(xiāo)售金額排行榜前20位的開(kāi)發(fā)商，聯(lián)手創(chuàng)下約390億元的銷(xiāo)售額，這一成績(jī)占據(jù)了全市商品房市場(chǎng)的48.6%。其中，前10名房企表現(xiàn)尤為突出，充分彰顯了其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的強(qiáng)勁實(shí)力和與日俱增的行業(yè)影響力。

從當(dāng)前市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，產(chǎn)品力升級(jí)已成為房企突破競(jìng)爭(zhēng)的核心變量。在白熱化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房企需深度聚焦消費(fèi)者需求，以高品質(zhì)產(chǎn)品力構(gòu)建差異化競(jìng)爭(zhēng)力才能贏得購(gòu)房者的認(rèn)可與信賴，實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。

在2025年上半年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈角逐中，海信地產(chǎn)再度以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)脫穎而出，網(wǎng)簽銷(xiāo)售金額59.64億元，成為行業(yè)矚目的焦點(diǎn)。作為深耕青島30年的本土頭部品牌，海信憑借深厚的城市運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)人居需求的精準(zhǔn)洞察，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)份額的持續(xù)增長(zhǎng)。其持續(xù)攀升的市場(chǎng)份額背后，是對(duì)產(chǎn)品力的極致打磨。旗下張村河 "三子星" 更是表現(xiàn)強(qiáng)勁：海信君璽狂攬13.05億、璟悅勁銷(xiāo)10.51億、臻悅熱簽7.42億，三盤(pán)合計(jì)占比超52%！

銀豐地產(chǎn)憑借旗下銀豐玖璽城、銀豐玖璽臺(tái)、銀豐御璽三大標(biāo)桿項(xiàng)目的強(qiáng)勁表現(xiàn)，成功搶占市場(chǎng)高地，共計(jì)簽約52.73億元，其中銀豐玖璽城以網(wǎng)簽量超47.85億。

天一仁和在天一仁和吾疆部分房源集中網(wǎng)簽的帶動(dòng)下，簽約量猛增至第三位，共計(jì)簽約33.61億。

2025年1-6月

開(kāi)發(fā)商權(quán)益銷(xiāo)售排行榜TOP10

《新建商品房開(kāi)發(fā)商權(quán)益銷(xiāo)售排行榜》統(tǒng)計(jì)的為該房企旗下所有商品房樓盤(pán)的總計(jì)銷(xiāo)量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目按各房企股權(quán)占比口徑來(lái)計(jì)算權(quán)益比重的銷(xiāo)量數(shù)據(jù)，主要衡量房企的資金運(yùn)用和投資布局水平。所有榜單的發(fā)布，將從不同的維度對(duì)一家企業(yè)的綜合實(shí)力進(jìn)行審閱。

2025年上半年，海信地產(chǎn)在新建商品房開(kāi)發(fā)商權(quán)益銷(xiāo)售榜單中獨(dú)占鰲頭，以59.46億元的權(quán)益銷(xiāo)售額高居榜首。特別值得一提的是，幾乎所有項(xiàng)目均由海信地產(chǎn)獨(dú)立開(kāi)發(fā)，這不僅展現(xiàn)了其在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上的雄厚實(shí)力，也凸顯了其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的顯著優(yōu)勢(shì)。

銀豐地產(chǎn)權(quán)益銷(xiāo)售金額為52.73億，排名第二位。

天一仁和和華新園分別以權(quán)益銷(xiāo)售金額32.23億和23.43億，位居三、四位。

青特置業(yè)以權(quán)益銷(xiāo)售金額20.30億元躋身前五。作為深耕島城多年的本土房企，青特以品質(zhì)匠心與城市共建者姿態(tài)深耕樓市。2025年6月，其重磅斬獲東李世博園板塊一宗低密宅地，主城布局再落一子！繼市北青特星城后，東李地塊的納入不僅印證其區(qū)域深耕戰(zhàn)略的延續(xù)性，更以本土企業(yè)的前瞻眼光，持續(xù)加碼青島核心板塊。

2025年1-6月

新建商品房開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售面積TOP20

2025年一季度新建商品房開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售面積TOP20累計(jì)銷(xiāo)售面積229.81萬(wàn)㎡，占全市簽約總面積的41.1%。

海信地產(chǎn)以簽約23.36萬(wàn)㎡位居第一位，君璽、璟悅、臻悅?cè)蠹t盤(pán)撐起簽約主力，以硬核產(chǎn)品力席卷島城樓市。

和達(dá)集團(tuán)以簽約面積17.84萬(wàn)㎡，位列亞軍。

銀豐地產(chǎn)在銀豐玖璽城、銀豐玖璽臺(tái)、銀豐御璽簽約活躍的帶領(lǐng)下，沖至面積榜單第三位，簽約面積約17.79萬(wàn)㎡。

2025年1-6月

商品住宅銷(xiāo)售總金額TOP10

在行業(yè)深度調(diào)整的當(dāng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷從規(guī)模競(jìng)賽到價(jià)值回歸的底層邏輯切換。地段優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)與產(chǎn)品力重構(gòu)成為硬核競(jìng)爭(zhēng)力，品質(zhì)已然成為穿越周期的 "壓艙石"。那些以精工細(xì)節(jié)、稀缺資源、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力為底色的 "好房子"，正憑借不可復(fù)制的價(jià)值屬性，成為購(gòu)房者資產(chǎn)配置的優(yōu)選標(biāo)的。

從榜單中也可以發(fā)現(xiàn)，嶗山區(qū)高品質(zhì)改善型樓盤(pán)在市場(chǎng)上占據(jù)明顯優(yōu)勢(shì)，銀豐玖璽城、天一仁和吾疆、海信君璽、越秀青鐵和樾府、海信璟悅、嶗山·首府6盤(pán)躋身TOP10。高端市場(chǎng)的熱捧，不僅印證著城市人居的升級(jí)訴求，更揭示出稀缺資源占有欲與品質(zhì)生活向往的雙重爆發(fā)，為樓市分化時(shí)代樹(shù)立價(jià)值標(biāo)桿。

坐擁嶗山前海一線的實(shí)景現(xiàn)房——銀豐玖璽城，以18.28億元的簽約額成功登頂。其憑借浮山生態(tài)資源、石老人原生海岸線與金家?guī)X金融區(qū)三重稀缺資源，構(gòu)筑成青島頂豪市場(chǎng)的 "不可復(fù)制坐標(biāo)"。自項(xiàng)目入市以來(lái)，銀豐玖璽城始終保持市場(chǎng)熱度高位運(yùn)行。

天一仁和吾疆部分房源集中網(wǎng)簽，簽約量位居第二位，共計(jì)14.61億。

在嶗山張村河板塊改善型住宅角逐中，海信地產(chǎn)憑借前瞻布局再獲市場(chǎng)驗(yàn)證，三盤(pán)聯(lián)動(dòng)戰(zhàn)略下，海信君璽、海信璟悅兩大項(xiàng)目憑借硬核產(chǎn)品力雙雙躋身半年銷(xiāo)售榜TOP10。其中海信君璽簽約13.05億，海信璟悅簽約10.51億。

同在張村河板塊的越秀青鐵和樾府亦表現(xiàn)優(yōu)異，以11.27億的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)躋身Top5，成為板塊內(nèi)又一現(xiàn)象級(jí)紅盤(pán)。

憑借對(duì)高端改善客群需求的精準(zhǔn)把握，嶗山·首府以稀缺山海資源、醇熟配套、穩(wěn)健工程進(jìn)度、國(guó)企品質(zhì)背書(shū)及卓越產(chǎn)品力等硬核優(yōu)勢(shì)，在嶗山高端住宅市場(chǎng)中構(gòu)筑起獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力。憑借上半年8.29億元的亮眼簽約成績(jī)，強(qiáng)勢(shì)躋身全市商品住宅銷(xiāo)售榜第八位，穩(wěn)居嶗山區(qū)商品住宅前列。

2025年1-6月

商品住宅銷(xiāo)售總面積TOP10

2025年1-6月商品住宅銷(xiāo)售總面積TOP10中，星河灣集中網(wǎng)簽7.38萬(wàn)㎡住宅，遙遙領(lǐng)先。

榮盛錦繡外灘（品月苑）和華新園愛(ài)樂(lè)之城以簽約7.1萬(wàn)㎡和5.89萬(wàn)㎡位居第二、三位。

1、統(tǒng)計(jì)時(shí)間為：2025年1月1日至2025年6月29日；

2、商品房包含商品住宅，公寓，辦公和商業(yè)，不包含保障房；

3、針對(duì)數(shù)據(jù)不一致的情況，銳理數(shù)據(jù)通過(guò)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)、公開(kāi)數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行多方驗(yàn)證和復(fù)核，采取多方數(shù)據(jù)交叉復(fù)合原則，依照網(wǎng)簽數(shù)據(jù)與市調(diào)價(jià)格綜合統(tǒng)計(jì)。

4、《新建商品房開(kāi)發(fā)商權(quán)益銷(xiāo)售排行榜》統(tǒng)計(jì)的為該房企旗下所有商品房樓盤(pán)的總計(jì)銷(xiāo)量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目按各房企的股權(quán)占比口徑來(lái)計(jì)算權(quán)益比重的銷(xiāo)量數(shù)據(jù)。

2025年，青島該不該買(mǎi)房？