江核一代神盤，竟然被物業(yè)“炒”了？

近日，南京江核的江與城小區(qū)物業(yè)——怡置物業(yè)發(fā)布公告，表示因“物業(yè)費(fèi)低、管理成本高、部分業(yè)主長期拖欠物業(yè)費(fèi)”等原因，計(jì)劃退出小區(qū)物業(yè)服務(wù)。

在南京，看多了業(yè)主更換物業(yè)，但物業(yè)主動“炒”了業(yè)主的消息，的確不多見。

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6月底，江與城小區(qū)物業(yè)貼出《計(jì)劃退出江與城物業(yè)服務(wù)的告知書》，明確將在2025年12月30日24時(shí)前正式撤出江與城小區(qū)物業(yè)服務(wù)，消息一出令小區(qū)業(yè)主猝不及防。

關(guān)于撤場原因，告知書中描述的也非常直白：服務(wù)費(fèi)單價(jià)低、管理成本高、部分業(yè)主長期拖欠物業(yè)費(fèi)等原因，導(dǎo)致收入不足以支持物業(yè)的持續(xù)運(yùn)營。

總結(jié)來看就是：物業(yè)入不敷出、難以為繼。

先來看物業(yè)入不敷出的情況。

江與城小區(qū)于2020年12月交付，在整個(gè)板塊里稱得上是高品質(zhì)的次新房，物業(yè)公司怡置物業(yè)，交付至今收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直都是1.9元/㎡/月+公攤0.69元/㎡/月。

當(dāng)下的南京物業(yè)市場上，隨著新房品質(zhì)提升以及科技系統(tǒng)、會所、綠化等附加服務(wù)的不斷提升，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)早已水漲船高，就算是非科技住宅，一些品牌物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也多在2.6元/㎡/月以上。

不過有業(yè)主反映，同板塊內(nèi)的江畔都會上城、大華云江印月，物業(yè)費(fèi)也是1.9元/㎡/月（除公攤），相關(guān)服務(wù)也相差無幾，因此江與城物業(yè)算不上“板塊最低收費(fèi)”。

公告書中提到的另一個(gè)原因是管理成本高。

江與城整個(gè)小區(qū)一共24棟共2200多戶，物業(yè)服務(wù)包括但不限于每棟樓一個(gè)專屬管家、門崗雙崗雙待、保潔和綠植維護(hù)全天候在線等等，從中介發(fā)布的小區(qū)實(shí)景圖來看，小區(qū)內(nèi)部道路干凈整潔、綠植茂盛、公共區(qū)域維護(hù)良好，可以看出物業(yè)服務(wù)質(zhì)量在線。

近幾年為了穩(wěn)住房價(jià)，業(yè)主們更是一直高要求維護(hù)社區(qū)環(huán)境，物業(yè)費(fèi)維持不變的同時(shí)，是清潔標(biāo)準(zhǔn)提高、設(shè)施維護(hù)投入增加以及人力等成本的增加。

值得一提的是，昔日房地產(chǎn)行業(yè)如火如荼時(shí)，地產(chǎn)常對自有物業(yè)進(jìn)行“補(bǔ)貼”，承諾或給予業(yè)主物超所值的服務(wù)，利于新房售賣、品牌造勢，這也是很多次新房在交付后幾年里，物業(yè)虧損的原因之一。

至于拖欠物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象，基本上所有小區(qū)都避免不了。像正將房子掛牌售賣的投資客、房子空置一直未入住的業(yè)主，確有長期拖欠物業(yè)費(fèi)的情況。

以上是物業(yè)方列舉的撤場原因，但決定撤場的關(guān)鍵因素，是小區(qū)物業(yè)失去了母公司的“輸血”與托底。

江與城的物業(yè)方是怡置物業(yè)，為香港置地自持物業(yè)。去年10月份，香港置地曾發(fā)布公告，將不再于亞洲區(qū)內(nèi)投資“建售物業(yè)”、同時(shí)積極從中回收資金。

而物業(yè)作為住宅板塊的附屬業(yè)務(wù)，失去母公司支持之后，被迫自負(fù)盈虧，再加上物業(yè)費(fèi)回籠較慢、服務(wù)成本增長，雙重壓力下被迫選擇撤出，或是屬于無奈之舉。

02

在江與城被物業(yè)“炒魷魚”的消息之后，更多人關(guān)心未來二手房價(jià)的走勢。

作為江北核心區(qū)標(biāo)桿樓盤，江與城由香港置地和龍湖集團(tuán)聯(lián)合打造。2019年6月首次，精裝均價(jià)3.05萬/㎡，開盤即搖號，中簽率曾低至1.7%，僅5個(gè)月就全部收官。

2020年12月，江與城交付；2022年7月賣出首套二手房，成交單價(jià)約3.9萬/㎡。

2022年8月底賣出小區(qū)歷史最高單價(jià)，一套建面約97.07㎡的三房戶型，超3.9萬/㎡成交。

新房熱度散去、二手房市場下行，江與城二手房價(jià)跌破“3”字頭，目前基本穩(wěn)定在2.5萬/㎡上下。

今年6月份，江與城賣出4套房源，最低單價(jià)2.38萬/㎡，最高單價(jià)2.49萬/㎡。

從3.05萬/㎡的開盤均價(jià)，到如今2.49萬/㎡的二手房價(jià)，相當(dāng)于一套建面約97㎡的房子，短短幾年虧了50萬+。

相比隔壁的江畔都會上城（開盤均價(jià)3.05萬/㎡、最新成交價(jià)約2.3萬/㎡）、啟迪水木濱江（開盤均價(jià)3.18萬/㎡、最新成交價(jià)約2.1萬/㎡）的行情，江與城二手房抗跌屬性還算比較高的。

同時(shí)，江與城的成交量也較為可觀。今年5月份賣出6套、6月賣出4套，在江核板塊次新房成交量中排得上前幾名。

那么物業(yè)主動撤場之后，會對小區(qū)帶來哪些影響呢？

小區(qū)物業(yè)除了開發(fā)商賣房時(shí)的附加值，更是小區(qū)長期價(jià)值的“守護(hù)者”。如今物業(yè)選擇主動撤離，留下2188戶業(yè)主與下跌的房價(jià)面面相覷，江與城將迎來新的問題。

首先是短期內(nèi)二手房的成交量或許會有所波動。

物業(yè)的管理水平往往決定了小區(qū)長期的生活環(huán)境和質(zhì)量，當(dāng)下物業(yè)決定撤場、新物業(yè)尚未落定，買家或許會先觀望一段時(shí)間再出手。

其次是新物業(yè)的選擇。以江與城目前1.9元/㎡/月的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，很難吸引品牌物業(yè)進(jìn)駐。

若提高物業(yè)費(fèi)，或出現(xiàn)部分業(yè)主反對的情況，漲價(jià)概率較低。

若物業(yè)費(fèi)保持不變，新進(jìn)物業(yè)或選擇降低物業(yè)服務(wù)品質(zhì)以維持成本支出，但長期下去小區(qū)生活品質(zhì)下降，將會成為阻礙房價(jià)上漲的因素。

從目前各方消息來看，業(yè)主對龍湖物業(yè)原價(jià)接手的期待值比較高。龍湖既是項(xiàng)目開發(fā)商之一，又有地產(chǎn)為其托底，未來在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上或許影響不大。

03

除了江與城，玄武區(qū)的東方城小區(qū)在不久前，也被自家物業(yè)炒了“魷魚”。

今年5月，南京棲霞建設(shè)物業(yè)服務(wù)發(fā)布公告稱，“鑒于東方城小區(qū)業(yè)主對美好生活的期望與我司入不敷出的經(jīng)營困境之間存在巨大矛盾，經(jīng)慎重考慮，我司決定不再參與東方城小區(qū)物業(yè)服務(wù)的續(xù)聘工作。”

但和江與城不同的是，這并非是物業(yè)公司單方面的分手。

棲霞物業(yè)給的撤場原因是“入不敷出”，但在東方城業(yè)委會的回復(fù)函中可看到，業(yè)主對棲霞物業(yè)也有諸多不滿，包括但不限于公共收益分配、高層避雷系統(tǒng)維護(hù)、小區(qū)消防維保記錄公開、大中小修費(fèi)用合理性等問題。

物業(yè)撤場事件，對于小區(qū)業(yè)主、物業(yè)以及二手房買家來說，都是一次“壓力測試”。

業(yè)主需要面對高需求與低成本的平衡問題，而物業(yè)作為小區(qū)長期價(jià)值的維護(hù)者，則要考慮高效服務(wù)與自身運(yùn)營的情況。對于購房者而言，則是選擇一個(gè)“物業(yè)費(fèi)合理、開發(fā)商靠譜”的小區(qū)，比盲目追求“高端標(biāo)簽”更重要。