“物業(yè)只收錢不辦事”“電梯廣告錢不知去向”“想換物業(yè)比登天難”——這些困擾業(yè)主多年的糟心事，2026年終于有解了！

從1月1日起，新修訂的《中華人民共和國城市居民委員會組織法》及武漢、北京、杭州等多地配套物業(yè)新規(guī)正式落地，不僅給物業(yè)劃定了“服務(wù)紅線”，還為業(yè)主維權(quán)搭好了“綠色通道”，連物業(yè)費怎么收、公共收益怎么分、投訴怎么處理都寫得明明白白。作為深耕社區(qū)治理領(lǐng)域的博主，今天就用大白話拆解這些新規(guī)的核心亮點，幫大家搞懂“哪些錢能拒交、哪些權(quán)益能爭取、遇到問題找誰管”，讓業(yè)主真正掌握小區(qū)管理的主動權(quán)。

一、先劃重點：新規(guī)不是“紙上談兵”，3大核心改變直擊痛點

這次物業(yè)新規(guī)不是簡單的規(guī)則調(diào)整，而是從“權(quán)責(zé)劃分、監(jiān)管力度、維權(quán)路徑”三個維度的系統(tǒng)性改革，每一條都針對業(yè)主最頭疼的問題：

1. 居委會從“和事佬”變“實權(quán)監(jiān)管者”，物業(yè)再不敢敷衍

以前業(yè)主投訴物業(yè)，常遇到“居委會協(xié)調(diào)、物業(yè)拖延”的僵局，新規(guī)直接賦予居委會“硬權(quán)力”：

- 監(jiān)督物業(yè)履職：居委會要定期巡查小區(qū)衛(wèi)生、安保、設(shè)施維修，發(fā)現(xiàn)問題當(dāng)場下達整改通知書，3-7個工作日內(nèi)必須整改，逾期未改就上報住建部門，物業(yè)會被記入信用檔案，累計3次整改不力還會被暫停投標(biāo)資格；

- 牽頭換物業(yè)：再也不用業(yè)主自己組織投票、跟物業(yè)扯皮，居委會全程協(xié)助——從收集業(yè)主意見、組織電子投票，到公開招標(biāo)選新物業(yè)，最快1個月就能完成，武漢已有小區(qū)靠這一政策28天就換掉了不作為的老物業(yè)；

- 代管公共收益：小區(qū)電梯廣告、停車費等公共收益，居委會會監(jiān)督物業(yè)單獨建賬，每半年公示收支明細(xì)，還會牽頭聘請第三方審計，避免物業(yè)私吞。

比如北京某小區(qū)，物業(yè)私吞電梯廣告收益3年多，新規(guī)實施后，居委會介入核查，不僅追回15萬元收益，還督促物業(yè)將這筆錢用來加裝健身器材，業(yè)主終于拿到了本該屬于自己的福利。

2. 物業(yè)費有了“硬規(guī)矩”：6類錢可拒交，漲價要過“雙門檻”

物業(yè)費亂收、擅漲是業(yè)主最不滿的問題，新規(guī)直接劃定“收費紅線”，明確6類違規(guī)收費業(yè)主可拒交，還堵住了“暗地漲價”的漏洞：

（1）這6類錢不用交，交了也能要回來

- 強制裝修保證金：除非合同約定，物業(yè)無權(quán)收裝修押金，驗收合格后7天內(nèi)必須退還，逾期要付利息（北京已有案例判物業(yè)退押金并賠利息）；

- 額外公攤水電費：樓道照明、電梯運行費本就含在物業(yè)費里，單獨收就是重復(fù)收費，南京某小區(qū)物業(yè)因收這筆錢被責(zé)令退80余萬元；

- 超12個月預(yù)收物業(yè)費：最多預(yù)收1年，多收的可拒付，別被“預(yù)繳優(yōu)惠”套路；

- 空置房全額物業(yè)費：房子空置6個月以上，各地有減免政策（石家莊按20%交、蘭州減50%），需提交水電零使用證明；

- 高價門禁卡：首次辦卡免費，補辦費不能超成本（約10元），廣州某小區(qū)收150元/張被責(zé)令退費罰款；

- 捆綁增值服務(wù)：物業(yè)費和垃圾清運費、家政服務(wù)不能捆綁，單獨收費可拒交。

（2）漲價要過“雙門檻”，居委會全程盯著

物業(yè)想漲物業(yè)費，必須先公示近3年成本（比如保安工資漲多少、電梯維保貴多少），再經(jīng)“專有面積≥2/3 + 業(yè)主人數(shù)≥2/3”同意，少一個條件都不行。湖北襄陽有物業(yè)沒走流程擅自漲價，最后不僅退了7萬余元，還被行政處罰，再也沒人敢“一言堂”漲價。

3. 公共收益“明明白白”：業(yè)主能分紅，物業(yè)最多拿10%管理費

以前小區(qū)電梯廣告、停車費的錢，大多被物業(yè)“悶聲賺”，新規(guī)明確：公共收益歸全體業(yè)主，物業(yè)最多扣10%管理費（部分地方如四川瀘州允許≤30%，以當(dāng)?shù)匾?guī)定為準(zhǔn)），剩下的要么補維修基金，要么給業(yè)主分紅。

宿遷已有小區(qū)試點，去年靠電梯廣告和停車費賺了20萬元，扣完2萬元管理費后，給每戶業(yè)主分了200元；武漢某小區(qū)則用這筆錢翻新了樓道墻面、加裝了快遞柜，業(yè)主不用額外掏錢就改善了居住環(huán)境。今后業(yè)主只要發(fā)現(xiàn)物業(yè)不公示公共收益，可直接向居委會舉報，還能拒交對應(yīng)金額的物業(yè)費。

二、地方新規(guī)亮點：武漢、北京、杭州各有側(cè)重，業(yè)主按需對號入座

除了國家層面的法規(guī)，多地還結(jié)合本地情況出臺了特色政策，針對性解決當(dāng)?shù)貥I(yè)主的痛點：

1. 武漢：加裝電梯門檻大降，養(yǎng)犬有了硬規(guī)矩

武漢的新規(guī)特別照顧老舊小區(qū)和養(yǎng)犬業(yè)主，兩條政策最實用：

- 加裝電梯1戶就能申請：以前要全樓同意，現(xiàn)在1戶申請就能啟動流程，低層業(yè)主反對也不能直接否決，需協(xié)商補償方案；還能提公積金、領(lǐng)補貼（武昌區(qū)最高補30%），企業(yè)可投資換廣告位，解決“裝得起、用得起”的問題；

- 文明養(yǎng)犬不任性：重點管理區(qū)（主城區(qū)）每戶限養(yǎng)1只，禁養(yǎng)藏獒、比特犬等烈性犬；“免疫+登記”免費，遛狗必須牽1.5米內(nèi)非伸縮繩，進電梯戴嘴套，不清理狗糞最高罰500元，再也不用怕出門踩“狗屎運”。

2. 北京：物業(yè)評級公開，差的物業(yè)沒生意

北京推出“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評級”，給物業(yè)評A/B/C/D四級，結(jié)果向社會公開：

- A級物業(yè)優(yōu)先參與新項目招標(biāo)，政府還會給獎勵；

- D級物業(yè)要限期整改，整改不好會被約談、曝光，業(yè)主選聘物業(yè)時能直接參考評級，不用再“盲目選”。

3. 杭州、深圳：維修基金“救急快”，不用等流程

以前電梯壞了、消防有隱患，申請維修基金要走很久流程，新規(guī)設(shè)“簡易程序”：

- 杭州：緊急維修不用等業(yè)主大會，居委會備案后3個工作日就能批；

- 深圳：應(yīng)急維修費超10萬元才需造價審核，還拓寬了使用場景，再也不用怕“看著隱患等錢修”。

三、業(yè)主維權(quán)不用慌：4步走流程，居委會全程護航

遇到物業(yè)不作為、亂收費，不用再“四處碰壁”，按這4步走，高效解決問題：

第一步：先找物業(yè)提要求，保留證據(jù)

遇到衛(wèi)生差、門禁壞等問題，先向物業(yè)提交書面整改申請（或發(fā)微信留記錄），明確“整改內(nèi)容+期限”，比如“3天內(nèi)修好單元門禁，否則將向居委會投訴”，避免物業(yè)后續(xù)否認(rèn)。

第二步：物業(yè)不改，找居委會投訴

物業(yè)逾期沒整改，帶著證據(jù)（照片、聊天記錄、書面申請）找居委會，居委會必須在7個工作日內(nèi)牽頭調(diào)解，還會出具《調(diào)解意見書》，這份文件能當(dāng)后續(xù)訴訟的證據(jù)。

第三步：調(diào)解不成，啟動換物業(yè)或投訴

如果物業(yè)仍不配合，有兩種選擇：

- 換物業(yè)：在居委會指導(dǎo)下召開業(yè)主大會，電子投票方便異地業(yè)主參與，只要“雙過半”（參與表決的面積和人數(shù)過半同意），就能啟動招標(biāo)換物業(yè)；

- 部門投訴：向住建部門或12345反映，物業(yè)會被納入信用檔案，嚴(yán)重的還會被罰款。

第四步：拿好憑證，維護合法權(quán)益

不管是退費、分紅還是換物業(yè)，都要保留好繳費單據(jù)、表決記錄、居委會文書等憑證，萬一后續(xù)有糾紛，這些都是關(guān)鍵依據(jù)。

四、物業(yè)履職有底線：3件事絕對不能做，做了就違規(guī)

新規(guī)給物業(yè)劃了“紅線”，這3件事絕對不能做，發(fā)現(xiàn)可直接舉報：

1. 斷水?dāng)嚯姶呃U物業(yè)費：《民法典》明確禁止，廣東韶關(guān)有物業(yè)因限制業(yè)主用電梯被強制整改，業(yè)主還能索賠（比如食物變質(zhì)損失）；

2. 隱瞞公共收益：不公示電梯廣告、停車費收支，或挪用收益，居委會可要求返還，情節(jié)嚴(yán)重的移交執(zhí)法部門；

3. 拒不退出小區(qū)：被業(yè)主大會解聘后，物業(yè)必須在規(guī)定時間內(nèi)交接，拒不退出的要承擔(dān)法律責(zé)任，最高法已有判例支持業(yè)主索賠。

五、常見誤區(qū)澄清：這3個錯誤別犯，不然影響維權(quán)

誤區(qū)1：“沒入住就不用交物業(yè)費”

正解：沒入住也要交，但可申請減免（比如空置6個月按60%-80%交），不能全免；但如果物業(yè)沒提供服務(wù)（比如小區(qū)沒保潔、沒安保），可拒交。

誤區(qū)2：“房屋漏水能拒交物業(yè)費”

正解：房屋質(zhì)量問題是開發(fā)商的責(zé)任，不能以此拒交物業(yè)費，可另找開發(fā)商維權(quán)；但如果物業(yè)沒協(xié)助聯(lián)系開發(fā)商，可投訴物業(yè)履職不到位。

誤區(qū)3：“居委會監(jiān)管會偏向物業(yè)”

正解：新規(guī)要求居委會“陽光履職”，關(guān)鍵流程要公開，還會接受業(yè)主監(jiān)督；如果發(fā)現(xiàn)居委會偏向物業(yè)，可向街道辦或住建部門反映，確保公平。

六、話題討論：你小區(qū)有物業(yè)困擾嗎？新規(guī)能幫到你嗎？

2026年物業(yè)新規(guī)把“話語權(quán)”還給了業(yè)主，不管是拒交違規(guī)物業(yè)費、要回公共收益，還是更換不作為物業(yè)，都有了明確路徑。不知道你所在的小區(qū)，有沒有遇到過物業(yè)亂收費、公共收益不公示、服務(wù)不到位等問題？

如果遇到過，你是怎么處理的？新規(guī)實施后，你打算用哪條政策維護自己的權(quán)益（比如要回公共收益、申請空置房減免）？如果還沒遇到過，你最關(guān)心新規(guī)的哪部分內(nèi)容（比如養(yǎng)犬管理、加裝電梯）？歡迎在評論區(qū)留言討論，分享你的經(jīng)歷和想法，咱們一起用新規(guī)守護自己的居住權(quán)益。

其實小區(qū)治理不是“業(yè)主和物業(yè)的對立”，而是“共建共治共享”的過程。新規(guī)的落地，既約束了物業(yè)的行為，也需要業(yè)主積極參與——比如參加業(yè)主大會投票、監(jiān)督公共收益使用，只有大家一起發(fā)力，才能讓小區(qū)越住越舒心。希望2026年起，再也沒有業(yè)主因為物業(yè)問題受委屈，每個小區(qū)都能成為業(yè)主安心的家。