原創(chuàng) 劉曉博

中央城市工作會(huì)議7月14日至15日在北京舉行。今天中午，會(huì)議的新聞通稿發(fā)布。

而這，大概就是上周四房地產(chǎn)股大漲的時(shí)候，坊間傳說的那個(gè)“重要會(huì)議”。

“中央城市工作會(huì)議”雖然不經(jīng)常開，但非常重要。

我在網(wǎng)上查了一下，1949年以來只開過5次，分別在1962年、1963年、1978年、2015年和2025年。

上次會(huì)議至今正好是10年。

10年前那次會(huì)議（2015年12月）召開時(shí)，也正值房地產(chǎn)深度調(diào)整，中央提出了“去庫(kù)存”的目標(biāo)。隨后發(fā)生的事情大家應(yīng)該記得：房地產(chǎn)很快進(jìn)入了一輪新牛市。

2015年的會(huì)議還產(chǎn)生了以下幾個(gè)重要影響：

1、會(huì)議提出了“堅(jiān)持集約發(fā)展，框定總量、限定容量、盤活存量、做優(yōu)增量”，關(guān)注了大城市病。兩年后，雄安新區(qū)誕生，北京通州副中心啟動(dòng)，北京和上海同時(shí)進(jìn)入減量?jī)?yōu)化發(fā)展階段。

2、重點(diǎn)關(guān)注了城市群的概念，提出“要優(yōu)化提升東部城市群，在中西部地區(qū)培育發(fā)展一批城市群、區(qū)域性中心城市”。隨后，一批中西部城市群規(guī)劃出臺(tái)。成都、重慶、西安的定位顯著上升。

3、重點(diǎn)關(guān)注了城市的綠色發(fā)展、文脈延續(xù)性等問題，由此影響了最近10年的城市規(guī)劃理念。

4、提出“加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和危房改造，加快老舊小區(qū)改造”，貨幣棚改全面發(fā)力，對(duì)2016年到2017年的樓市回暖發(fā)揮了重要作用。

通過回顧2015年的會(huì)議，可以看出“中央城市工作會(huì)議”影響之大。

今年的這次會(huì)議，又傳遞了哪些重要政策信號(hào)？

第一，城鎮(zhèn)化“轉(zhuǎn)段”了，城市工作思路要變了。

會(huì)議通稿提出，“我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”。

對(duì)策是：要主動(dòng)適應(yīng)形勢(shì)變化，轉(zhuǎn)變城市發(fā)展理念，更加注重以人為本；轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，更加注重集約高效；轉(zhuǎn)變城市發(fā)展動(dòng)力，更加注重特色發(fā)展；轉(zhuǎn)變城市工作重心，更加注重治理投入；轉(zhuǎn)變城市工作方法，更加注重統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

這看起來比較籠統(tǒng)，但其核心思想非常明確：城市規(guī)模迅速擴(kuò)張的時(shí)代結(jié)束了，房地產(chǎn)要去產(chǎn)能，各種基礎(chǔ)設(shè)施要量力而行，不能再出現(xiàn)類似高鐵新城建得很遠(yuǎn)的浪費(fèi)土地、資源的現(xiàn)象了。

各級(jí)官員也要“要樹立和踐行正確政績(jī)觀”，不能再搞低效的大基建和隱性債了。

第二，著眼于提高城市對(duì)人口和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的綜合承載能力，發(fā)展組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代化城市群和都市圈。

2015年會(huì)議召開的時(shí)候，尚未把都市圈的概念擺上臺(tái)面，只強(qiáng)調(diào)了城市群的重要性。其實(shí)都市圈更能產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)，出現(xiàn)1+1＞2的效果。

“發(fā)展組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代化城市群和都市圈”，意味著人口、產(chǎn)能、資金會(huì)進(jìn)一步向以大城市為核心的都市圈、城市群集中，地域性差距會(huì)拉大。

與此同時(shí)，會(huì)議通稿還提出要“分類推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”。

這其實(shí)不矛盾。就好比家長(zhǎng)既要鼓勵(lì)天賦好的孩子向前沖，也要給天賦差的孩子兜底和鼓勵(lì)。但趨勢(shì)肯定是前者，是大城市及其都市圈吸附能力越來越強(qiáng)。

第三，城市更新被擺在更重要的位置。

新聞通稿說：以堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，以推進(jìn)城市更新為重要抓手，大力推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動(dòng)能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升……

在未來的城市建設(shè)中，城市更新（舊改）越來越重要。城市人口增長(zhǎng)放慢了，很多新區(qū)發(fā)展不起來了。在城市邊緣新增城市建設(shè)用地，效率不高，可能沒人買單了。配套完善、有人氣的老城區(qū)，城市更新還是有價(jià)值的，可以產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。

未來會(huì)有更多產(chǎn)業(yè)用地置換到郊區(qū)，在市中心騰出更多住宅、公共配套、總部經(jīng)濟(jì)用地。

第四，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造。

通稿里“房地產(chǎn)”這個(gè)詞只出現(xiàn)了一次，就是上面這句話。好像跟之前說的沒有什么區(qū)別，看不出房地產(chǎn)有什么新利好。

但別掉以輕心。

2015年的會(huì)議通稿里，也沒有對(duì)房地產(chǎn)說什么，但后面大招就來了。目前遇到的情況比2015年嚴(yán)峻，所以一定有大招在醞釀中，具體是什么我也不知道。

再過一兩周，將召開今年第二次研究經(jīng)濟(jì)工作的政治會(huì)議，相信會(huì)有新一輪政策。

今天國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的上半年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)也都有所下行，顯示出去年9月和今年5月的兩輪新政，“藥效”正在減退。

最近不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家建議，國(guó)家發(fā)行2到5萬億的特別國(guó)債，搞房地產(chǎn)穩(wěn)定基金，用來保交付、回購(gòu)存量房、存量土地等。未來會(huì)不會(huì)出臺(tái)類似的大招，不妨拭目以待。

第五，嚴(yán)格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平。

改革開放40多年，尤其是1998年全面城鎮(zhèn)化以來，中國(guó)建設(shè)了全球最多的超高建筑。200米以上超高建筑的棟數(shù)，中國(guó)已經(jīng)超過全球其他國(guó)家加起來了。

超高建筑隱含著很多風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)成本也比較高。2022年的時(shí)候，國(guó)家發(fā)改委在《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》中明確：嚴(yán)格限制新建超高層建筑，不得新建500米以上的建筑。

現(xiàn)在，“嚴(yán)格限制超高層建筑”被最高規(guī)格的城市工作會(huì)議再次確認(rèn)。所以，未來不論是小區(qū)還是整個(gè)城市，降低容積率將是基本方向。

今年以來，中國(guó)高樓最多、居民小區(qū)容積率最高的深圳，也全面降低了新增供地的容積率和高度。比如昨天深圳前海新拍出的一塊住宅用地，容積率降低到了3.1，限高80米。12家開發(fā)商瘋搶這塊土地，樓面地價(jià)創(chuàng)出了4年來新高。

第六，建設(shè)舒適便利的宜居城市，“煙火氣”將越來越受重視。

會(huì)議提出，要“堅(jiān)持人口、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、交通一體規(guī)劃，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)”，“建設(shè)舒適便利的宜居城市”。

過去這些年，很多城市盲目追求高、大、新，城市規(guī)模膨脹得很快。在城市新建核心區(qū)搞了很多大而無當(dāng)?shù)摹岸Y制建筑”，老百姓10分鐘步行可達(dá)區(qū)域的資源越來越少，生活非常不方便。

超大城市有一些“禮制街區(qū)”可以理解，普通三四線城市都這樣干，就把城市煙火氣弄丟了。一些新區(qū)還盲目提出不建住宅、把寶貴土地留給企業(yè)，造成了職住分離，城市交通壓力巨大。

上述這些問題，會(huì)在未來10年糾偏。

產(chǎn)業(yè)、人氣、煙火氣，才是能撐住城市價(jià)值的核心因素。

第七，繼續(xù)大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。

中國(guó)城鎮(zhèn)化率已在相對(duì)高位，常住人口城鎮(zhèn)化率超過了67%。以中國(guó)目前的發(fā)展階段看，距離飽和不太遠(yuǎn)了。

城鎮(zhèn)化是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的重要力量。所以，政策導(dǎo)向是“繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”。農(nóng)民居民收入不高，很難匹配大城市房?jī)r(jià)，所以官方一直強(qiáng)調(diào)“推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)”。

未來的城鎮(zhèn)化，是增量和存量并存的時(shí)代。大城市吸引中小城市的居民，縣城吸引農(nóng)民。有人口增量的城市越來越少。未來人口增長(zhǎng)的重點(diǎn)，主要在二線城市。

最后總結(jié)一下：

城市工作會(huì)議非常重要，不僅關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)，還關(guān)系到每個(gè)人的家園是否宜居、安全，關(guān)系到一系列產(chǎn)業(yè)的盛衰。此次會(huì)議通稿比較短，很多政策有待進(jìn)一步明確。估計(jì)在房地產(chǎn)方面會(huì)有新政策接近于發(fā)布，力度有多大尚不清楚。

以目前的人口趨勢(shì)、經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)，讓樓市一夜反轉(zhuǎn)并不現(xiàn)實(shí)。

讓我們先看看，北上深三大核心城市會(huì)不會(huì)放松限購(gòu)把，我認(rèn)為今年年內(nèi)會(huì)有動(dòng)作。