出品 | 搜狐財(cái)經(jīng)

作者 | 王澤紅

房?jī)r(jià)下行，再疊加掛牌周期變長(zhǎng)，正在加劇部分賣房業(yè)主的焦慮。

58安居客研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2025 年6 月，百城二手房掛牌時(shí)長(zhǎng)為90.52天，同比增加6.46%；掛牌均價(jià)為每平12248元，同比下跌8.59%。

掛牌周期越長(zhǎng)，房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)越高，這種“賣越晚虧越多”的心態(tài)，正在被一些 “高評(píng)高貸”投機(jī)分子所捕捉，致使賣房業(yè)主頻頻“中招”。

所謂“高評(píng)高貸”，是指通過(guò)虛高評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值，從而從銀行貸出更多金額，最終實(shí)現(xiàn)“零首付+多套取貸款”的操作。

有中介向媒體透露，“高評(píng)高貸”是“老手段”，前些年房?jī)r(jià)處在上漲期，高評(píng)較難操作；但這幾年房?jī)r(jià)進(jìn)入下行區(qū)間，首付比例普遍降至15%，“高評(píng)高貸”出現(xiàn)抬頭跡象。

當(dāng)中，通常還涉及“陰陽(yáng)合同”，一份以實(shí)際房?jī)r(jià)簽訂，另一份以虛增后的房?jī)r(jià)簽訂，作為購(gòu)房者申請(qǐng)房貸的證明材料。

有人及早識(shí)破，有人“踩坑”后成功脫身，有人則被深深套住，走上司法訴訟之路，搜狐財(cái)經(jīng)與這三類人群深聊后發(fā)現(xiàn)，一切都有跡可循。他們有相似的經(jīng)歷，先是買房人看房、象征性砍價(jià)、敲定房款后火速出合同、“代簽人”簽字，并要求其配合虛增房款交易額。

初遇“高評(píng)高貸”：整個(gè)賣房過(guò)程，太順利了

何晴便是“中招”人之一，房子掛牌半年多，看房人寥寥無(wú)幾，略顯著急。

今年四月初，她下調(diào)了房屋售價(jià)，效果很快顯現(xiàn)，開(kāi)始陸續(xù)接到咨詢，一個(gè)工作日的下午，有中介來(lái)電聲稱要帶客看房，正在上班的何晴稱父母在家，可以隨時(shí)看房，但對(duì)方堅(jiān)持要與她面談，“他說(shuō)萬(wàn)一客戶看中了，就可以馬上簽約?！?/p>

何晴約定在晚上六點(diǎn)后，但對(duì)方并未明確要來(lái)，她也沒(méi)當(dāng)回事。當(dāng)天晚上，何晴正與家人吃晚飯時(shí)，中介與買家突然到訪，“然后大致看了一下、也沒(méi)仔細(xì)看，就說(shuō)有意向要談?wù)??！?/p>

在她的印象中，買家砍價(jià)只象征性還了一次價(jià)，“房子掛牌價(jià)是248萬(wàn)，我說(shuō)低于235萬(wàn)不賣”，對(duì)方便再無(wú)異議，轉(zhuǎn)而與她商議想將成交價(jià)做高，“他說(shuō)自己是做生意的，現(xiàn)金流比較緊，想多貸一點(diǎn)。”

中介向她提及，交易不通過(guò)其所在的經(jīng)紀(jì)公司，而是轉(zhuǎn)向另一家經(jīng)紀(jì)平臺(tái)進(jìn)行，“我特意看了一下，這個(gè)平臺(tái)也是合法的；而且，稅費(fèi)都是對(duì)方出，當(dāng)時(shí)就同意了。”

令她意外的是，中介連夜起草合同，并在當(dāng)晚10點(diǎn)左右，帶著已簽字的合同再次上門，但并不是買家本人的名字，“中介向我解釋，這個(gè)是以他老婆的名義買，他當(dāng)晚開(kāi)車趕回去讓老婆簽的”。

彼時(shí)的何晴，由于也是代替丈夫簽字，所以并未起疑，同時(shí)還簽署了一份做高金額轉(zhuǎn)為裝修金贈(zèng)予第三人的合同，緊接著便收到2萬(wàn)元意向金，雙方約定7個(gè)工作日內(nèi)網(wǎng)簽。

“一切太順利了?！被叵胝麄€(gè)過(guò)程，何晴躺在床上仔細(xì)復(fù)盤，察覺(jué)到了一絲異常，房屋實(shí)際成交價(jià)為235萬(wàn)，但合同價(jià)虛增至350萬(wàn)元，價(jià)差達(dá)115萬(wàn)元。按照合同首付款50萬(wàn)元推算，買家不僅可以“零首付”，還能多套65萬(wàn)元現(xiàn)金。

她將自己的賣房經(jīng)歷，立即在社交平臺(tái)進(jìn)行搜索，一個(gè)對(duì)她全新的詞蹦了出來(lái)——“高評(píng)高貸”，與之伴隨的合同詐騙、金融詐騙、貸款詐騙罪等關(guān)鍵詞，令她驚出一身冷汗。

直到此刻，她才意識(shí)到自己遭遇了“高評(píng)高貸”套路，所謂的“老婆代為簽字”極有可能是“代持人”或“職業(yè)背債人”。第二天早上，她便致電中介，要求按實(shí)際成交價(jià)格重新簽訂合同，否則返還定金、取消交易。

單方面撕毀合同：耽擱賣房，房?jī)r(jià)再次下跌

曾有中介告訴搜狐財(cái)經(jīng)：“銀行有一個(gè)評(píng)估價(jià)，如一套房子市場(chǎng)價(jià)是100萬(wàn)，但業(yè)主如果急售，售價(jià)是80萬(wàn)，但銀行認(rèn)定這套房子值100萬(wàn)，按照15%的首付比例算，首付款為15萬(wàn)，貸款金額為85萬(wàn)。若成交價(jià)在80-85萬(wàn)區(qū)間內(nèi)，買家就可以做到零首付。”

“雖然銀行評(píng)估價(jià)也在調(diào)整，但跟不上最新的房?jī)r(jià)行情。即使是同小區(qū)、同樓層，價(jià)差有時(shí)也會(huì)很大，銀行只能按行情均價(jià)評(píng)估?！?/p>

“確保賣家能拿到80萬(wàn)房款就行，現(xiàn)在銀行放款很快，當(dāng)天或者第二天就能審批完?！鄙鲜鲋薪槿耸垦a(bǔ)充道?！百I家會(huì)先去銀行做審批，確定能批后才會(huì)交易，放款一般沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。”

但自去年以來(lái)，多地政府發(fā)文警示“零首付”風(fēng)險(xiǎn)，存在較大的騙貸法律風(fēng)險(xiǎn)，“高評(píng)高貸”也是如此。珠海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)協(xié)會(huì)曾發(fā)文，明確禁止“高評(píng)高貸”，指出這種行為輕則無(wú)法實(shí)現(xiàn)獲得貸款的目的，重則可能構(gòu)成騙取貸款罪。

對(duì)于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員，也會(huì)帶來(lái)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)：首先，如果買賣雙方在交易過(guò)程中一旦反目，責(zé)任會(huì)被推給中介機(jī)構(gòu)和人員；其次，若因此觸犯刑律，中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員難辭其咎。

圍繞常旭發(fā)生的事件，便是如此。

去年12月初，他正常簽署了房屋買賣合同，在第四方高評(píng)高貸公司（做貸款的機(jī)構(gòu)）的引導(dǎo)下，簽署了資金監(jiān)管協(xié)議及資金轉(zhuǎn)移申明，買家計(jì)劃多貸100萬(wàn)，待貸款到帳后將錢轉(zhuǎn)到中間賬戶，“中介說(shuō)已合作多次不會(huì)有問(wèn)題”。

后來(lái)卻接到高評(píng)公司通知，銀行審批的貸款額度不高，這筆交易并不賺錢，要單方面撕毀合同。更重要的是，買家沒(méi)有能力支付首付款，征信也不達(dá)不到貸款要求。

但常旭并未拿到合同上規(guī)定的違約金，即總房款的20%。直到今年2月，雙方才接觸網(wǎng)簽，房子的出售也因此被耽擱，而在此期間，房?jī)r(jià)再次下跌，“大概跌了30萬(wàn)”。

所以，常旭決定起訴中介和賣家，準(zhǔn)備追回違約金。

拒絕配合虛增房款：反被告上法庭，房本難收回

類似的經(jīng)歷，也發(fā)生在盧冰身上。不同的是，他在“中招”后反成被告，遭受雙重打擊。

今年4月的某天，在去往簽約的途中，他被中介誘導(dǎo)至另一家經(jīng)紀(jì)公司，理由是可幫其省去一部分中介費(fèi)，“3個(gè)人騎著3個(gè)電動(dòng)車帶我們一家三口，一路闖紅燈3分鐘到了一家小中介，說(shuō)這家已經(jīng)干了20年，很靠譜。”

簽合同時(shí)，盧冰注意到首付款極低，112萬(wàn)總房款，首付款僅5萬(wàn)。而且，購(gòu)房者借口有事未能到場(chǎng)，讓其老公代簽，后續(xù)又改口為朋友。

對(duì)于這兩點(diǎn)疑惑，中介當(dāng)時(shí)向他解釋稱，買家的孩子的手摔斷了，正在醫(yī)院照顧，無(wú)暇前來(lái)簽字，由買家“丈夫”代簽。而（首付）金額只是暫定，若貸款審批不通過(guò)會(huì)追加，“這是買家與銀行的事，與賣家沒(méi)有關(guān)系”。

當(dāng)晚，盧冰便發(fā)現(xiàn)貓膩，謊稱買房人老公的人，即轉(zhuǎn)定金的名字，在裁判文書網(wǎng)上有多個(gè)借貸糾紛。此外，通過(guò)企查查搜索，買房人與代簽人均是中介公司的法人，兩家公司距離300米左右，曾因當(dāng)二房東被原房東一起告上法庭。

簽約當(dāng)時(shí)，買方還要求他配合虛增合同交易金額，將房款總價(jià)提升至160萬(wàn)以上。查詢交易流程后才知道，虛增金額需要賣家簽字確認(rèn)。

就在第二天，盧冰拒絕配合，但房本卻被對(duì)方把持、難以收回。“簽合同時(shí)，中介說(shuō)拿房產(chǎn)證去辦手續(xù)，第二天要去重新測(cè)繪。但第二天去要，就百般抵賴要不回來(lái)了。”

盧冰要求對(duì)方換中介操作，但卻被買房人告上法庭，如今正在等待開(kāi)庭。

相比之下，何晴是幸運(yùn)的。

在她告知中介要以實(shí)際房款成交，并重新簽署合同后，買家便取消了交易，“對(duì)方稱果按照實(shí)際價(jià)格就算了，取消合同”。隨后，中介上門當(dāng)面撕毀合同，何晴退還定金，有驚無(wú)險(xiǎn)。

反思為什么會(huì)遭遇“高評(píng)高貸”時(shí)，何晴認(rèn)為由于自己一直在調(diào)低售價(jià)，著急賣房的心態(tài)被中介所捕捉，“我的賣價(jià)是小區(qū)內(nèi)的最低價(jià)，從235萬(wàn)做高至350萬(wàn)完全有可能”。

盧冰掛牌時(shí)間并不長(zhǎng)，2個(gè)月左右，賣房心態(tài)并不急迫。據(jù)他分析，之所以被“盯上”，一方面是附近公房集中大批下證，造成短期房?jī)r(jià)下跌，評(píng)估與實(shí)際成交價(jià)能形成較大差價(jià)；二是中介看房時(shí)去過(guò)兩次，但家中只有父母在，認(rèn)為老年人好騙。

“直到簽合同時(shí)，中介發(fā)現(xiàn)房主是我，有點(diǎn)緊張，但沒(méi)露餡?！?盧冰回憶道。如今，他已經(jīng)做好了最壞打算，“最差的結(jié)果是賠4萬(wàn)，其中2萬(wàn)違約金，剩余2萬(wàn)是原告虛構(gòu)出的中介費(fèi)損失，目前在等待開(kāi)庭”。

（為保護(hù)隱私，何晴、常旭、盧冰均為化名）