2015年之前虹口發(fā)展的并不順利——

　　但是經(jīng)過十年的追趕逆襲，虹口的發(fā)展貌似終于迎來了春天：

　　去年虹口以高達(dá)8.2%的GDP增速排名全市第一。

　　今年上半年的數(shù)據(jù)雖然還沒有出來，但是據(jù)官方口徑，虹口依然保持了高速增長。

　　而一向比較沒落的虹口樓市，我們?nèi)缃褚部闯鰜硪恍┽绕鸬钠鯔C(jī)：

　　北外灘的新地塊開發(fā)商紛紛看高價格至18萬，瑞虹新城的金茂地塊也放風(fēng)高達(dá)18萬，虹口的價格體系開始起飛；

　　城市更新方面，北外灘和四川北路都啟動了更新，近期大柏樹商務(wù)區(qū)開始更新，江灣涼城也開始了逐步舊改。

　　這種情況下，虹口樓市是不是要起飛了？

　　虹口前些年面臨的困境非常明顯，從人口情況就能看出端倪：

　　1、虹口是市區(qū)人口流失最多的區(qū)，近十幾年人口少了超過15萬人；

　　2、虹口是吸納外來人口最少的區(qū)，僅強(qiáng)過作為農(nóng)業(yè)島的崇明。

　　根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，虹口區(qū)外來常住人口為204,788人，占全市外來常住人口的比例為1.95%，在全市各區(qū)中處于較低水平。

　　3、人口老齡化十分嚴(yán)重，七普數(shù)據(jù)里，虹口60歲及以上老人占總?cè)丝?3.2%，高過全市平均水平接近50%。

　　根據(jù)上海市民政局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2024年末，虹口區(qū)老齡化率高達(dá)45.2%，是上海老齡化程度最高的區(qū)域。

　　人口結(jié)構(gòu)的問題，其實就是年輕人量不夠——

　　背后反映出的問題就是虹口在之前的一段時間里，對年輕人的吸引力有限。

　　吸引年輕人第一要靠產(chǎn)業(yè)：

　　大量的就業(yè)機(jī)會帶動大量的年輕人來這里工作，然后才是就近選擇在這里置業(yè)生活。

　　第二就是建新房吸引居民：

　　主力購房人群大部分都是中青年，新房建設(shè)的多的地方，對于年輕人的吸納更好，人口結(jié)構(gòu)的年輕化也會更好。

　　而虹口之前的困境就在于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般，區(qū)域內(nèi)又沒有太多可開發(fā)的土地。

　　虹口的運氣的確不算好，在1995-2015這個周期內(nèi)，其實完美錯過了上海市區(qū)大開發(fā)的幾波紅利。

　　產(chǎn)業(yè)紅利上，90年代到新世紀(jì)初的外企紅利，基本都被黃浦、靜安、長寧、徐匯吃沒了，有大量外企總部。

　　金融行業(yè)崛起后的紅利，基本都?xì)w屬于了陸家嘴和黃浦（黃浦金融業(yè)很強(qiáng)）。

　　高科技產(chǎn)業(yè)紅利，浦西有漕河涇、有楊浦的環(huán)高校產(chǎn)業(yè)帶，浦東有張江。

　　這些，虹口基本上都沒有撈到。

　　而城市開發(fā)紅利上，虹口也是錯過了一波又一波。

　　90年代第一波市區(qū)CBD開發(fā)，上海市中心三大商業(yè)街中，南京路和淮海路都趁機(jī)崛起，唯有四川北路沒落。

　　副中心開發(fā)，徐匯有了徐家匯、普陀有了真如、楊浦有了五角場，虹口又沒撈到。

　　工廠拆遷、成片開發(fā)的紅利，長寧天山、閘北的大寧、閔行古美、普陀長風(fēng)這些地方都紛紛崛起，虹口也沒撈到。

　　世博會拆遷，利好落向了黃浦江的南延伸段，北外灘、東外灘、陸家嘴北濱江基本也沒撈到。

　　虹口唯一抓住的一個大紅利，就是90年代末的市區(qū)棚戶區(qū)舊改，造就了瑞虹新城這個北上海第一中產(chǎn)社區(qū)。

　　不過相比于跨域發(fā)展的其他區(qū)，這個速度肯定還是相對較慢：

　　因此曾經(jīng)作為北區(qū)老大哥的虹口，GDP和增速直接淪落到了非?？亢蟮奈恢?。

　　當(dāng)然，前面也說過：

　　錯過時代紅利，并不是虹口不努力，而是因為虹口幾乎沒有什么可開發(fā)用地。

　　老虹口的“好地段”本來就不大，只有北外灘，硬算上還有四川北路。

　　但是這所謂的好地段里面，大量的地方都是里弄，不像工廠那么好拆。

　　而核心區(qū)域之外，外面合并進(jìn)來的板塊，基本上早年的用途都是建安置房和老公房，整體的歷史底子實在是太差。

　　內(nèi)環(huán)內(nèi)的北外灘、四川北路等區(qū)域不好拆——房子很多都是“文物”，大部分片區(qū)都是人先安置走了，但是老房子如何拆一直拖在那里。

　　往北的涼城江灣曲陽這些地方，房子還沒到拆遷的年限，短期內(nèi)根本就動不了。

　　即便是有一些小地塊可以舊改，虹口又面臨著同屬于北四區(qū)的另外一個開發(fā)難題：

　　路網(wǎng)很亂，大部分都是小地塊，無法成片開發(fā)。

　　發(fā)展產(chǎn)業(yè)，至少需要大量的成片土地開發(fā)商務(wù)區(qū)，但是這個恰恰在虹口很難實現(xiàn)。

　　我們常說虹口樓市有個巨大的問題，就是虹口沒有豪宅區(qū)，北外灘一線江景的地方，大部分都給了寫字樓。

　　其實想想也是沒辦法，因為那片區(qū)域可能是虹口在當(dāng)年唯一能夠成片開發(fā)商務(wù)區(qū)的空間。

　　而實際上，即便是當(dāng)時想要大規(guī)模動遷開發(fā)，虹口也不具備天時地利。

　　第一，當(dāng)時全市的開發(fā)思路還是向外不斷外拓、不斷的開發(fā)郊區(qū)的“大上海”思路，“額外”資源一般都會給到郊區(qū)而非市區(qū)。

　　當(dāng)時就連黃浦、老靜安的舊改都速度很慢，沒太明顯的進(jìn)展，舊改推進(jìn)主要靠各區(qū)自己。

　　但是虹口自己由于歷史原因又資源偏弱、錢袋子不厚，想要大規(guī)模啟動開發(fā)自然十分困難。

　　第二，作為市區(qū)的核心地段，當(dāng)時虹口即便能拆遷，搞豪宅、搞寫字樓也不具備落地性，因為很容易“回不了本”。

　　當(dāng)時并沒有市區(qū)全面豪宅化，虹口大部分這種舊改出來的項目也就是普通中產(chǎn)地段。

　　地塊最多是搞個普通住宅或者“非地標(biāo)”寫字樓，可能連拆遷成本都覆蓋不了。

　　因此，既無外部資源注入、又無本地支撐的虹口，很難在當(dāng)時啟動大規(guī)模的開發(fā)和舊改。

　　但是，好在，2015年之后，虹口迎來了兩大輪轉(zhuǎn)機(jī)，讓區(qū)域發(fā)展、樓市發(fā)展都有了“起飛”的轉(zhuǎn)機(jī)：

　　第一，上海的開發(fā)重心全面轉(zhuǎn)向一江一河。

　　北外灘從虹口區(qū)內(nèi)的規(guī)劃上升到了全市級別的規(guī)劃，得到了市級資源的注入，瞬間有了帶動區(qū)域翻盤的能力。

　　隨著全市級別資源的注入北外灘，虹口的增速快速騰飛。

　　北外灘的規(guī)劃也借此機(jī)遇再次升級，要建立浦西版的三大件，城市界面、區(qū)域能級在持續(xù)提升。

　　這幾年，北外灘這幾年產(chǎn)業(yè)發(fā)展的很迅猛，從去年的年報數(shù)據(jù)就可見一般。

　　過去一年，虹口區(qū)成績亮眼：地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）增長8.2%，領(lǐng)跑全市、增速第一；

　　全年舉辦240余場高質(zhì)量推介會，12批次175個重點項目集中簽約，新增企業(yè)7726家，實到外資增長35.8%、增速全市第一，出口增長35.3%、增速全市第二；

　　新增各類首店81家，文體娛樂業(yè)營收增長37.8%、增速全市第一，住宿、旅行社服務(wù)營收增速全市前三。

　　第二，上海的發(fā)展資源全面回歸市中心，市區(qū)開始大規(guī)模城市更新。

　　隨著北外灘的地段升級，現(xiàn)在北外灘正在全面的開始轉(zhuǎn)向高級改善、甚至豪宅社區(qū)的建設(shè)，之前因為“拆不回本”無法推動城市更新的困境正在解決。

　　北外灘正在銷售的大平層海泰北外灘、風(fēng)貌別墅越秀·外灘樾等項目，也在逐漸抬升北外灘板塊的居住圈層，逐漸讓北外灘豪宅化。

　　最新出讓的、即將上拍的北外灘核心地塊，已經(jīng)有多個開發(fā)商預(yù)計把價格看到18.5萬以上。

　　這個項目也被很多有意向拿地的企業(yè)，定位成今年拿的“標(biāo)桿豪宅”項目。

　　這種情況下，我們明顯能看到這幾年北外灘的動拆遷加速了，大量地塊啟動了征收，即將變成嶄新的豪宅和風(fēng)貌商業(yè)區(qū)。

　　此外，隨著北外灘地段概念的升級，越來越多的鄰近北外灘的區(qū)域都會成為泛“北外灘”概念的區(qū)域——

　　包括瑞虹新城所在的臨平路區(qū)域、四川北路區(qū)域，大家舊改都在加速，新房也都在豪宅化。

　　四川北路的舊改

　　即將銷售的華潤四川北路地塊，或者是金茂的臨平路地塊，定位都是偏向于改善甚至可以說是豪宅化的。

　　如果按照之前的開發(fā)思路，這些小地塊，大概率只是偏向于“剛改”定位的項目。

　　北外灘是領(lǐng)頭羊，虹口其他區(qū)域的開發(fā)也是正在進(jìn)行時。

　　比如大柏樹區(qū)域最近就被提上來更新計劃，未來預(yù)計也會成為一個有“副中心”作用的區(qū)域，改善區(qū)域能級。

　　而虹口內(nèi)環(huán)的其他地塊，以及涼城、江灣近些年其實已經(jīng)有部分地塊進(jìn)行了舊改。

　　而未來，預(yù)計這個進(jìn)程還會加速。

　　隨著虹口的城市開發(fā)進(jìn)程加速，經(jīng)濟(jì)起飛，虹口的樓市格局自然也會出現(xiàn)改善：

　　之前虹口樓市的困境在于：

　　第一，頂端沒有豪宅，直接造成北上海價格體系的崩潰。

　　現(xiàn)在大家都知道，北上海遍地中產(chǎn)社區(qū)——

　　一部分原因就是因為北上海最好的地段北外灘，新房都價格起不來、定位都不高，直接造成整個北上海的價格體系都是垮的。

　　如今，隨著虹口核心區(qū)的豪宅化、價格的抬升，北上海未來的價格體系終于有了扛鼎人，一定程度上能夠帶動整個樓市價格鏈條起飛。

　　效果類似于之前徐匯東安地塊搞300平豪宅的效果上海市中心，向東南轉(zhuǎn)移。

　　第二，虹口中北部的涼城江灣等區(qū)域，由于年輕人少，基本都是本地居民置換，量價齊跌。

　　即便是舊改出來的新房，也不好賣。

　　如今隨著虹口的發(fā)展加速，補(bǔ)充了購買力之后，這個情況一定程度上就會好轉(zhuǎn)；

　　何況上游的房價漲起來之后，也會給虹口全區(qū)的樓市帶來一定的支撐。

　　雖然虹口樓市未來的發(fā)展有了一定的預(yù)期，但是我們也要意識到：

　　雖然北外灘已經(jīng)起飛了一部分，但是想要全面起飛還有很長的路程：

　　1、作為上海黃金三角，北外灘和外灘以及陸家嘴目前的連通性還有待提升；

　　當(dāng)下濱江步道甚至都沒有完全貫通，旅游資源的連通性、或者更高層面產(chǎn)業(yè)的互動仍待加強(qiáng)，目前還只是一個caz里偏弱商務(wù)區(qū)的水平。

　　2、北外灘新建的三大座、即將開發(fā)的提籃橋片區(qū)都是新概念，在今天這個富人不夠用、產(chǎn)業(yè)資源有限的時代，填滿估計需要更加漫長的時間。

　　而對比于區(qū)域的進(jìn)步，其實虹口北外灘和眾多泛北外灘概念區(qū)域的新房價格，飆升的要更快。

　　比如當(dāng)下北外灘待拍的這塊地，如果按照過往經(jīng)驗去推斷定價，大概也就是15萬的層次，絕對到不了18萬。

　　而類似于江灣涼城的新房，價格如果繼續(xù)上漲，其實也已經(jīng)脫離了合理范疇。

　　這些“漲價后”的價格，其實是可以視為“重大規(guī)劃預(yù)期全面落地”之后的價格，簡單說就是漲的太快了，可能摟不住。

　　因此，我們對虹口的發(fā)展表達(dá)樂觀預(yù)期，對于樓市的發(fā)展有積極的看法——

　　但是買入還是建議謹(jǐn)慎選擇，可能會有比較大的“預(yù)期溢價”。