文/地產(chǎn)金融視界

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，豪宅向來是話題的焦點(diǎn)，熱度從未衰減。而近期，北京泰禾中國(guó)院子的一則消息，讓這座曾被譽(yù)為“亞洲十大超級(jí)豪宅”的項(xiàng)目，成為輿論漩渦的中心。

7月7日，天津產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站曾掛出一條“名為北京泰禾中國(guó)院子資產(chǎn)推介”的項(xiàng)目詳情。根據(jù)北青社區(qū)傳媒副中心報(bào)道，該項(xiàng)目編號(hào)為2592，其中涉及51套房源，建筑面積在320平方米至1837平方米不等，多數(shù)房屋的面積在380平方米至450平方米，其中37套毛坯，14套精裝修。

圖片來源：北青社區(qū)傳媒副中心報(bào)道（侵刪）

更值得一提的是，北京泰禾中國(guó)院子也是泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森得意之作。但截至目前，該網(wǎng)站已撤下該項(xiàng)目的具體介紹，給此次資產(chǎn)處置增添了幾分神秘色彩。

01

昔日輝煌：頂級(jí)豪宅的誕生

2002年，黃其森看中了通州區(qū)潞城鎮(zhèn)堡辛村所在的地塊，原因有二：一來這里是連接故宮的長(zhǎng)安街東起點(diǎn)，連接權(quán)貴之地，是達(dá)官之道，還連接財(cái)富發(fā)源地的國(guó)貿(mào)CBD，是有財(cái)之道。二來是該項(xiàng)目枕大運(yùn)河而居。“運(yùn)河岸上的院子”案名也由此得來。

2003年2月8日，泰禾集團(tuán)與土地出讓方簽訂了《土地出讓合同》，通過股權(quán)收購(gòu)（持股約64%）成功獲取該地塊。該項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積34.15萬平方米，其中建設(shè)用地面積22.4萬平方米，總建筑面積10.75萬平方米。項(xiàng)目共規(guī)劃獨(dú)立別墅208棟及大會(huì)所1棟。

值得注意的是，在黃其森拿下該地塊后十天，國(guó)土資源部下發(fā)國(guó)土資發(fā)[2003]45號(hào)《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，停止別墅類用地的土地供應(yīng)。

彼時(shí)，在黃其森執(zhí)掌下的泰禾集團(tuán)，立志打造頂級(jí)高端住宅，這也為北京泰禾中國(guó)院子0.33的超低容積率打下了基礎(chǔ)。

公開資料顯示，2004年，“運(yùn)河岸上的院子”一期首次在北京面世，開盤價(jià)定為6000元-7000元/平方米，一棟售價(jià)大約在500萬-800萬元。2009年8月20日，“運(yùn)河岸上的院子”二期面世，單棟售價(jià)在1000萬~2000萬元左右，其中少數(shù)大院別墅售價(jià)達(dá)到2000-5000萬元，樓王產(chǎn)品則超過1億元。即便如此，二期開盤兩個(gè)月，便囊括北京500萬以上別墅的“雙冠王”，成交套數(shù)和成交金額均為第一。

2012年7月，“運(yùn)河岸上的院子”高調(diào)推出獨(dú)一無二的“樓王別墅群”，每棟售價(jià)高達(dá)3億元，折合每平米均價(jià)20萬元，成為中國(guó)最貴別墅。

“寧可慢一點(diǎn)，也要穩(wěn)一點(diǎn)；寧可少一點(diǎn)，也要精一點(diǎn)。”這是黃其森對(duì)院子產(chǎn)品的要求。

在這份高投入、精打磨之后，泰禾中國(guó)院子屢獲殊榮在各類評(píng)選中。2013年，“泰禾·中國(guó)院子”榮膺“亞洲十大超級(jí)豪宅”，是北京唯一入選該榜單的項(xiàng)目。2014年，又成功斬獲“中國(guó)10大超級(jí)豪宅排行榜”。自問世以來，多次獲得“亞洲十大超級(jí)豪宅”，六次入選“中國(guó)十大超級(jí)豪宅”。

如今，這51處“院子”為何突然被處置？

02

資產(chǎn)處置風(fēng)波：51套房源被推向市場(chǎng)

據(jù)澎湃新聞報(bào)道，此次處置51套北京泰禾中國(guó)院子房源的債權(quán)方為東方資產(chǎn)，其背后的債券糾葛要追溯到2012年。彼時(shí)，泰禾集團(tuán)就已將63套北京泰禾中國(guó)院子及其配套物業(yè)抵押給東方資產(chǎn)，融資額度達(dá)12億元。

具體看，2018年9月26日，東方資產(chǎn)與北京泰禾簽署了《債務(wù)重組協(xié)議》。相關(guān)公告顯示，為滿足項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的資金需求，泰禾集團(tuán)控股子公司北京泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“北京泰禾”）通過債權(quán)轉(zhuǎn)讓方式向東方資產(chǎn)融資，債權(quán)轉(zhuǎn)讓后北京泰禾對(duì)東方資產(chǎn)負(fù)有本金10億元的債務(wù)，期限不超過2年。

然而，兩次擔(dān)保過后，泰禾擔(dān)保的這兩家子公司并未如約履行責(zé)任。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道信息，相關(guān)公告稱，2022年，前述泰禾相關(guān)公司被判償還東方資產(chǎn)上海分公司本金17.65億元，償還重組收益8.02億（2022年9月5日以后按照年利率16.5%），支付律師費(fèi)損失30萬元。東方資產(chǎn)上海分公司有權(quán)就泰禾旗下相關(guān)子公司的抵押資產(chǎn)行使抵押權(quán)、資產(chǎn)優(yōu)先受償權(quán)；黃其森、福州中夏等承擔(dān)連帶保證責(zé)任。泰禾相關(guān)公司承擔(dān)案件受理費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)。

如果上述51套房源被處置，又會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來怎樣的影響呢？

對(duì)此，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜分析稱，一次性處置51套、總估值約60億元的北京頂級(jí)獨(dú)棟別墅，在當(dāng)前市場(chǎng)中屬于“極稀缺+超高總價(jià)”的批量出貨。首先是總價(jià)門檻高、目標(biāo)客群極窄，很難通過常規(guī)銷售去化；其次是資產(chǎn)已設(shè)定抵押，債權(quán)人（東方資產(chǎn)）主導(dǎo)，交易結(jié)構(gòu)必須一次性“打包”或大額整售；另外，北京通州核心區(qū)0.33容積率獨(dú)棟存量為零，新增供地不可能再現(xiàn)，因此這批房源一旦成交，將直接刷新區(qū)域頂豪價(jià)格坐標(biāo)，可能把通州豪宅天花板從“10萬+”拉高到“15萬+”元/㎡。

柏文喜進(jìn)一步表示，從區(qū)域來看，這51套房源若最終折價(jià)成交，短期內(nèi)會(huì)對(duì)周邊二手頂豪形成價(jià)格錨定，議價(jià)空間加大；同時(shí)一次性釋放51套高總價(jià)庫(kù)存，會(huì)抽走北京乃至全國(guó)高凈值買家注意力，對(duì)其他在售頂豪項(xiàng)目形成“擠壓效應(yīng)”。

事實(shí)上，這并非泰禾中國(guó)院子房源首次面臨處置。2023年，曾有10套中國(guó)院子房源在阿里拍賣平臺(tái)進(jìn)行法拍，彼時(shí)的債權(quán)方為華融。但最終113號(hào)樓驪宮流拍，評(píng)估價(jià)為2.5億，其余9套基本以評(píng)估價(jià)的7折成交。因此，華融未能足額收回債權(quán)。

在柏文喜看來，泰禾從“院子系”黑馬到債務(wù)危機(jī)，戰(zhàn)略層面踩了四個(gè)大坑：一是高杠桿復(fù)制：把“院子IP”在20余城高速?gòu)?fù)制，大量項(xiàng)目同時(shí)開工，導(dǎo)致建安、財(cái)務(wù)費(fèi)用集中爆發(fā)。二是多元拿錯(cuò)節(jié)奏：2016-2017年高位拿地王，隨后遭遇限價(jià)、限售，利潤(rùn)被政策吞噬。三是非銀融資依賴：信托、資管計(jì)劃占比過高，平均成本10%以上，資金鏈脆弱。四是內(nèi)部管理失序：黃其森2022年被帶走調(diào)查，管理層頻繁更迭，項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)失控。

而泰禾與東方資產(chǎn)之間的債務(wù)糾紛也并非只涉及上述資產(chǎn)。

2024年1月3日，泰禾集團(tuán)發(fā)布重大訴訟進(jìn)展公告。公告顯示，公司收到北京金融法院的關(guān)于案號(hào)2023京74執(zhí)861號(hào)案件執(zhí)行通知書，上述案件涉及公司債券糾紛，該訴訟的原告人是大連銀行股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“大連銀行”）。而通過企查查股權(quán)透視可以看到，大連銀行的大股東為東方資產(chǎn)。

案件事實(shí)及糾紛起因顯示，2016年5月，泰禾集團(tuán)面向合格投資者公開發(fā)行公司債券“16泰禾03”，大連銀行于2016年10月購(gòu)入460萬張?jiān)搨?，現(xiàn)因未到期兌付，遂訴至法院。法院二審判決，駁回上訴，維持原判。泰禾集團(tuán)給付大連銀行本金4.60億元及利息0.33億元（以本金4.60億元為基數(shù)，自2020年5月25日起計(jì)算至2021年5月24日止，按照年利率7.2%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算），上述本金及利息合計(jì)約4.93億元。泰禾集團(tuán)給付大連銀行逾期利息、違約金等，共計(jì)約4.96億元。

泰禾需要面臨的債務(wù)也并非只有上述幾十億。

03

資債務(wù)壓頂，銷售艱難

黃其森如何還債？

自2019年起，泰禾集團(tuán)的財(cái)務(wù)指標(biāo)便亮起紅燈。根據(jù)財(cái)報(bào)，2019年該公司歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)（以下簡(jiǎn)稱“扣非凈利潤(rùn)”）約為-4.02億元，這是泰禾自2010年借殼上市以來首次出現(xiàn)扣非凈利潤(rùn)為負(fù)的情況

隨后幾年，泰禾集團(tuán)虧損金額持續(xù)攀升。2020年-2022年，該公司收入分別為36.145億元、49.11億元、88.03億元，但歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)（以下簡(jiǎn)稱“凈利潤(rùn)”）分別為-49.99億元、-40.13億元、-53.73億元，扣非凈利潤(rùn)分別為-44.56億元、-43.24億元、-47.38億元。

與此同時(shí)，泰禾集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率也在不斷惡化。據(jù)東方財(cái)富統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年末，該公司資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)84.95%，此后更是一路走高，至2024年末已飆升至113.62%。

從債務(wù)規(guī)模來看，在泰禾集團(tuán)退市前發(fā)布的2023年一季度報(bào)中可以看到，該集團(tuán)截至2023年一季度末的總負(fù)債達(dá)到約2077.65億元，其中短期借款為49.77億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為632.76億元，而在手現(xiàn)金僅為15.4億元，遠(yuǎn)不足以覆蓋短期債務(wù)。

截至2024年12月31日，泰禾集團(tuán)已到期尚未還款的借款本金高達(dá)734.9億元。公司被查封、扣押、凍結(jié)或者被抵押、質(zhì)押的資產(chǎn)賬面值合計(jì)為1071.79億元。

為了償債，泰禾也走上了“賣賣賣”的路。2019年9月，泰禾集團(tuán)先后向世茂轉(zhuǎn)讓杭州蔣村項(xiàng)目、佛山泰禾院子項(xiàng)目、青云小鎮(zhèn)項(xiàng)目、漳州泰禾香山灣項(xiàng)目部分股權(quán)，后者分別以2.9億元、4.42億元、5.97億元、2.99億元的代價(jià)，相應(yīng)獲取上述項(xiàng)目39%、31%、50%和30%的權(quán)益。

2020年6月23日，泰禾集團(tuán)公告稱，公司全資子公司廣州增城區(qū)泰禾恒昇置業(yè)有限公司、廣州增城區(qū)泰禾置業(yè)有限公司與五礦國(guó)際信托有限公司于2020年6月22日簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，各轉(zhuǎn)讓廣州增城項(xiàng)目公司增城荔濤房地產(chǎn)有限公司、增城荔豐房地產(chǎn)有限公司19%的股權(quán)，總計(jì)10.98億元。

2022年6月9日，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告，泰禾集團(tuán)及其下屬子公司廈門泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、福建泰維置業(yè)有限公司與興業(yè)國(guó)際信托有限公司簽署了《白塘灣項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將廈門泰禾持有的泰維置業(yè)60%股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，受讓方為興業(yè)信托（代表“興業(yè)信托?筑地TZ001（福建泰維）集合信托計(jì)劃”），交易對(duì)價(jià)為人民幣23.53億元，且各方同意以交易對(duì)價(jià)人民幣23.53億元償還泰禾下屬子公司對(duì)興業(yè)信托的部分債務(wù)。

就在近日，泰禾集團(tuán)子公司上海紅御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其名下位于上海市靜安區(qū)恒豐路232、238、242、248、252、258、262號(hào)，漢中路233、243、247號(hào)的資產(chǎn)，被上海金融法院在京東資產(chǎn)交易平臺(tái)進(jìn)行拍賣。買受人上海舜晟建設(shè)集團(tuán)有限公司在司法拍賣項(xiàng)目公開競(jìng)價(jià)中，以最高應(yīng)價(jià)勝出，拍賣成交價(jià)格6.597億元。

縱觀泰禾的發(fā)展史，柏文喜將黃其森在其中扮演的角色分為三個(gè)階段：一是2002年-2011年，以“中國(guó)院子”確立高端IP，帶領(lǐng)泰禾從福建走向全國(guó)，成功打造差異化標(biāo)簽，這一階段他扮演“產(chǎn)品極客+品牌教父”，是溢價(jià)核心來源。二是2012年-2017年，用“院子系”IP作為融資信用放大器，不斷復(fù)制、高價(jià)拿地，成為“規(guī)模賭徒”，此階段其激進(jìn)風(fēng)格把泰禾推入TOP20，也埋下債務(wù)地雷。三是2018年至今，黃其森仍試圖以“賣項(xiàng)目、引戰(zhàn)投”自救，但內(nèi)部治理失控、個(gè)人被調(diào)查，導(dǎo)致債權(quán)人信心崩塌，最終反成重組阻力。其個(gè)人角色從“靈魂人物”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皞鶆?wù)談判的不確定因素”。

如今看來，從2017年銷售額突破千億的巔峰，到2023年成為首批退市的房企，泰禾集團(tuán)在市場(chǎng)浪潮的沖擊下已今非昔比。這51套房源的最終處置結(jié)果如何，泰禾集團(tuán)又將何去何從，都有待時(shí)間給出答案。

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