我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請理解。

房段子購房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對你的個(gè)人問題，一些簡單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問

你好，我最近買了一套**學(xué)校的學(xué)區(qū)房，買了后很焦慮，尤其是看各種學(xué)區(qū)博主的直播，我提問說**學(xué)校怎么樣，然后他們就說**爆倉啦不好啦，爆倉了就是差，我問差在哪里，他說師資不行，沒精力，我說學(xué)校畢業(yè)出口有成績嗎？讀好學(xué)校的概率很低嗎？他就不說話了，我連問了幾次把我拉黑了。搞得我很憋屈也很疑惑，爆倉了真的就差嗎？

房段子解答

你是有自己獨(dú)立思維的學(xué)區(qū)房家長，在很多學(xué)區(qū)博主洗腦下，很難得。 學(xué)校爆倉了，就很差嗎？

成都家長們還是有個(gè)誤區(qū)，總喜歡隨波逐流，至少被好些教育博主制造的焦慮和信息繭房搞得身心俱疲，呆若木雞。

就像爆倉學(xué)校，我就觀察到好些教育博主，一提及某某學(xué)校開班多，就屬于爆倉，然后就說老師管不過來了，教育質(zhì)量不行了，甚至小升初都不行了。

就拿大家最看重的小升初搖名校而言，很多人潛意識(shí)里被教育博主洗腦的認(rèn)知是：爆倉學(xué)校搖中好初中的概率低。

事實(shí)果真如此嗎？雖然教育部門已經(jīng)很多年不公布各學(xué)校的搖號(hào)去向，但是家長們總還是會(huì)念叨會(huì)統(tǒng)計(jì)的。

如果要杠家長們信息統(tǒng)計(jì)不準(zhǔn)，那么教育博主就真有通天的本事拿到搖號(hào)數(shù)據(jù)？你信教育博主不信家長，還是只信自己潛意識(shí)里的認(rèn)知？

拿青二的東小舉例，這幾年因?yàn)檎猩?0來個(gè)班，被很多半灌水博主踏雪慘了。但從近年小升初各種家長群流出的數(shù)據(jù)來看，搖中名校的不少。

2028屆新生里，東小16個(gè)畢業(yè)班共計(jì)600多人，搖中樹德東馬棚的200多人（學(xué)校報(bào)道的名單序號(hào)），搖中石室陜西街的100多人，合計(jì)超50%的概率上三小聯(lián)中。

再往前些年回溯，還沒爆倉的時(shí)候，有畢業(yè)生自述以前10個(gè)班，400多人，搖中樹德東馬棚的大概159人，和如今“爆倉”的搖中概率差不多。

與此同時(shí)，五朵金花的泡小也有反饋稱，“某班40多個(gè)搖號(hào)資格，15個(gè)東馬棚，7個(gè)陜西街”，說明從比例來說，和東小差不多。也有家長說，“彩虹某班，45個(gè)搖號(hào)，20個(gè)東馬棚+陜西街，數(shù)據(jù)絕對真實(shí)”，說明即便沒爆倉，也不會(huì)因?yàn)楹脤W(xué)校差學(xué)校，就無限拉大差距偏袒金花。

總之，畢業(yè)生多，招收的學(xué)生也多，會(huì)穩(wěn)定保持在一個(gè)搖中概率上，而不是很多家長甚至半灌水博主潛意識(shí)里的：畢業(yè)生多，搖中的概率就更低。

難道說，反智言論更能篩選韭菜？

粉絲提問

我上周末去看了個(gè)**樓盤，給了5萬定金，后面發(fā)現(xiàn)朝向，周邊不理想，要求退，但開發(fā)商很強(qiáng)勢不給退，說只能換樓棟更好的，要加20w，本來的房號(hào)是20棟，要換的話，是去6棟，價(jià)格分別410萬和430萬。還有一些其他想法發(fā)給你了。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

昨天我也一直在思考你的問題，拋開情緒化的角度來思考，到底是繼續(xù)買朝北的143，還是換朝南的143，又或者爭取退定金，還有就是去買其他盤？

其實(shí)這幾個(gè)問題是聯(lián)動(dòng)的，很多時(shí)候你表示懷疑這個(gè)樓盤是否值得買，基于銷售本身的專業(yè)素養(yǎng)開發(fā)商的品格，但說實(shí)話，你們才是房子長期的主人，銷售賣完了就跑路了，去下一個(gè)項(xiàng)目了，他只是臨時(shí)過渡的一個(gè)人，開發(fā)商也是，修好房子不會(huì)維護(hù)宣傳營銷一輩子，也是階段性的。所以去掉情感因素的話，核心點(diǎn)還是旁觀者清，到底從本質(zhì)上來看，值不值得買入？

1、20棟的**，我仔細(xì)看了下， 電梯入口是南側(cè)，對應(yīng)的客廳陽臺(tái)是北側(cè)，目的是朝中庭看綠化，但是也帶來了采光差，**噪音的問題，前幾年有些開發(fā)商是以景觀為噱頭這樣打造朝向，但市場接受度并不高，今年以來基本很難見到了，所以也可以預(yù)見未來二手房市場，還是會(huì)被人嫌棄挑剔，因此我個(gè)人也覺得確實(shí)不妥，繼續(xù)拿下如鯁在喉，沒有必要，這個(gè)方案要否定。最關(guān)鍵的是，你們本身對品質(zhì)生活有較高要求，也有較高的預(yù)算，所以向下兼容這種瑕疵品的意義不大。

2、直接加20萬，換到6棟，折合單價(jià)約3萬，整體我覺得可行。此時(shí)要剔除情緒化的對開發(fā)商對銷售的對抗。6棟是正兒八經(jīng)客廳朝南，而且對面沒有高層建筑遮擋視野，距離**也較遠(yuǎn)，采光視野噪音基本上要好得多得多。南側(cè)是**，這種噪音不是長期的，晚上和節(jié)假日就沒有了，不像**這個(gè)是365*24無時(shí)無刻的存在問題。

至于3萬的單價(jià)，我們也要辯證的看待，一方面來說是更高一些，這個(gè)盤此前的行情大概是2.7-2.9萬，現(xiàn)在來到3萬的狀態(tài)，可以說略高一點(diǎn)了。

但反過來說一個(gè)更核心的問題——假設(shè)不買它，你還能買哪？買不到。

3萬的精裝單價(jià)，對整個(gè)**來說（你之前說了看**樓盤的），很難找得到了，南邊的**，同期143戶型都是500萬級(jí)別了，所以3萬比上不足比下有余，我覺得算是個(gè)人為當(dāng)前的市場行情稍微溢價(jià)買單。

再說前面提到的第四點(diǎn)，假設(shè)我們不買這個(gè)盤，那么還能買什么？**的120多戶型，挨著**問題也很大，**已經(jīng)沒有什么143戶型了，而且總價(jià)500萬，只有少量一二樓的瑕疵房，也和20棟差不多的感覺。

***，都遠(yuǎn)超預(yù)算，***144戶型，清水單價(jià)3萬多，也基本賣完了。。。這意味著，其實(shí)你已經(jīng)無房可買了，**算是最后的溫柔。

至于說二手房，你們孩子已經(jīng)在讀書了，所以感覺學(xué)區(qū)概念不是很重要，但四五百萬的二手房，產(chǎn)品都是上個(gè)時(shí)代的，因此也是相對的瑕疵房，不是很有感覺。

話說**的143戶型，得房率91%，雖然是豎廳，但整體功能性，得房率，入戶陽臺(tái)等角度還是很不錯(cuò)的，是**年典型的產(chǎn)品格局，對于自住舒適度還是沒問題的。

3、假設(shè)不考慮怎么買其他樓盤，就是對**不感冒，想退定金怎么辦？這就涉及到一個(gè)協(xié)商溝通的層面了，主要是找證據(jù)，找關(guān)系，先禮后兵，盡量止損。（建議另附）

整體來說，從旁觀者清的角度，我認(rèn)為換到6棟，+20萬也是可以的，首先是在預(yù)算范圍內(nèi)，其次也確實(shí)值得多20萬的價(jià)值，最后就是確實(shí)沒有其他更好的**新房買法了。

粉絲提問

咨詢稅費(fèi)問題。現(xiàn)在情況是，我買了**的房子，上一個(gè)房東也是買的二手房，我現(xiàn)在了解一個(gè)政策，他當(dāng)時(shí)的購入價(jià)大于現(xiàn)在賣給我的價(jià)格，我是不是可以不繳納個(gè)稅（不用去管是否滿五唯一）。我打了12366主管的稅務(wù)機(jī)關(guān)，因?yàn)槲乙呀?jīng)繳納了個(gè)稅，并且已經(jīng)拿到了房產(chǎn)證，稅務(wù)機(jī)關(guān)的意思，你想退稅就要做廢已有房產(chǎn)證重新去核稅看是否繳納？你們有沒有先例，做廢房產(chǎn)證重新去核稅。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

說實(shí)話，沒有先例。但是我告訴你一個(gè)稅務(wù)上的新觀點(diǎn)。

1、我們聊的是個(gè)稅，不是增值稅，這個(gè)你要清楚哈？

2、如果你不能，或者二手房東不配合提供當(dāng)初他買成200萬的相關(guān)稅務(wù)發(fā)票資料證明，那么你們繳納個(gè)稅是必須繳納的，按照核稅總價(jià)（比如180萬的核稅價(jià)）*1%來扣稅，也就是1.8萬的個(gè)稅。

3、如果房東能配合提供這個(gè)當(dāng)初買入的價(jià)格，比如200萬，然后你這邊也提供買入的價(jià)格是180萬，相關(guān)的資料都是按照稅務(wù)機(jī)關(guān)能配合提供的話，那么就是按照差額的20%來交稅。

也就是說你不用交個(gè)稅，因?yàn)椋?80-200）*0.2=-4萬。當(dāng)為負(fù)數(shù)的時(shí)候，稅務(wù)局不會(huì)倒貼，只會(huì)按照0來處理。

作廢房產(chǎn)證，雙方配合提交資料證明，按照20%差額去申請扣稅（最終是0個(gè)稅），然后退原有的1%個(gè)稅即可。

個(gè)人所得稅 =（轉(zhuǎn)讓收入 - 房屋原值 - 轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金 - 有關(guān)合理費(fèi)用）×20% 。其中，房屋原值是指購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房價(jià)款及繳納的相關(guān)稅費(fèi)；轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金；有關(guān)合理費(fèi)用是指納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。