市場依然焦灼，但變化已經(jīng)暗流涌動。

近日，珠城的兩則消息，刷屏了朋友圈：

第一，歷時15年，冼村村屋拆遷清零，進入全面建設(shè)階段，另外馬場改造也在路上……兩塊核心拼圖落地，珠城要再贏10-20年；

第二，增量利好之下，在價格層面，珠城的表現(xiàn)似乎割裂了。

比如，東區(qū)一豪宅盤，2021-22年三房成交單價去到14萬+，而即將法拍的一套三房，單價不過6萬出頭；再比如，前不久，匯悅臺旁邊一樓盤，約184平王牌戶型法拍，最終成交價不到6.5萬/平。

于是，有人說：6字頭，會是珠江新城的底嗎？

| 阿里法拍截圖

要回答這個問題，關(guān)鍵有兩點：

其一，市場預(yù)期，究竟有沒有在變好？

其二，豪宅的選籌邏輯，不再是依靠地段的“一刀切”。是的，豪宅也在分化，優(yōu)質(zhì)標的的選擇，在于你對稀有的把握，以及你的眼界。

地王！漲價！

市場預(yù)期回來了？

首先，我們聊聊市場端的表現(xiàn)。

廣州這邊，可能大家印象深刻的，還是卷。但作為敏感的投資置業(yè)者，對樓市的判斷，除了局部，更要放眼宏觀。

朋友們，樓市已經(jīng)打上了“強心針”！

比如，隔壁的鵬城。近日，深圳前海漲價了：

前海時代尊府，備案均價11.37萬/㎡，相比24年初同產(chǎn)品的9.8萬/㎡，上調(diào)了1.57萬/㎡；觀山海家園，備案均價9.6萬/㎡，對比三個月之前的約8.6萬/㎡，漲了1萬/㎡。

時間再稍稍往前一些，前海拍出了新地王，樓面價8.4萬/㎡。

從“面粉”到“面包”，基數(shù)都在上調(diào)，樓市轉(zhuǎn)向的信號，很明顯了。

事實上，放眼全國重點的一二線城市，樓市預(yù)期回歸，已經(jīng)是既定事實。因為，除了深圳，上海、杭州、成都等“地王潮”，正在撲面襲來。

“地王潮”有什么用呢？

從歷史視角看，這幾乎是每一輪房價啟動大周期的“前戲”！

一來，重塑市場信心，重塑價格體系；二來，單點爆破，以點帶面，帶動區(qū)域發(fā)展。

| 廣州什么時候爆發(fā)？ @房早明攝

其實，廣州的“地王潮”大概也在路上了，那就是馬場地塊，市場普遍預(yù)測會刷新價格。此外，冼村正式啟動，也是一個天花板級別的存在。

馬場、冼村，二者合力的增量，威力不言而喻。

另外，如果你是一位樓市觀察者，不難發(fā)現(xiàn)，市場正在形成一條新周期鏈條：降低存量房貸利率、降新房利率、放寬購房資格、購房補貼、制造地王。

那么，問大家一個問題：如此一來一去，高價值區(qū)域，樓市會被再次刺激起來嗎？我們拭目以待。

當(dāng)然了，“普漲時代”已經(jīng)過去了，哪怕樓市起風(fēng)了，優(yōu)質(zhì)的標的才能乘風(fēng)而起。這就是我開篇所說的第二點，豪宅也躲不過分化。

新周期要來了，但也是一個“K型分化”的新周期。

豪宅也會老！

什么才是“真稀缺”？

那么問題來了，什么標的才是優(yōu)質(zhì)的選籌？

關(guān)于這個，上文也講了，核心有兩個：你對稀缺的把握，以及你的眼界，或者說是你對市場趨勢的研判。

先說前者，不難理解，物以稀為貴。不過對于“稀缺”的解讀，在今天，認知需要刷新。

舉個例子，以前，珠城的地段就是稀缺。但隨著廣州城市二次更新的推進，正在兇猛生長的臨江大道核心段、琶洲，以及新中軸，會不會截取珠城的聲量？

答案不好說。

| 城市會不斷“生長”

也正因為如此，我認為，現(xiàn)在豪宅的選擇，不能再依靠地段的“一刀切”。

關(guān)于這個，再多說兩句。深圳投資圈，有一個著名的觀點，那就是：豪宅也會老。

“老去”的原因有很多，包括：地段價值的轉(zhuǎn)移；缺乏維護導(dǎo)致品質(zhì)下滑；“偽豪宅”，即吃了普漲時代的紅利，只是價格層面上的豪宅；圈層不純粹……

讀懂了這個，也就不難理解，珠城的“低價格”了。

相較于普通住宅，豪宅需要更強的護城河，一旦出現(xiàn)缺口，崩塌就只在朝夕之間了。

那么，在今天，大家需要具備怎樣的眼界，研判市場的趨勢？關(guān)鍵有三點。

第一，廣州市場正處于新舊動能轉(zhuǎn)換之際。

這里的“新”，不只是說好房子的驅(qū)動，更指的是新的定價體系。地段能級、資源能級、產(chǎn)品能級，與定價區(qū)間都強相關(guān)。

第二，現(xiàn)在需求側(cè)，也就是錢，是焦慮的。

焦慮的是確定性，在動態(tài)分化的市場，價值恒產(chǎn)才是yyds。如何找尋？看的是，誰不僅能穿越周期，更能自成周期，不懼市場的波動。

第三，很簡單的分析法。大家找找看，現(xiàn)在市面上，哪一個豪宅盤，還能得到市場的共識，會被提起。畢竟，頂流的衡量標準之一，就是經(jīng)常刷屏。

當(dāng)然了，講到這里，大家可能也發(fā)現(xiàn)了，關(guān)于上述幾點，已經(jīng)有了一個很好的樣本。

那就是：凱旋新世界。

其推新，就是解題思路。

| 凱旋新世界實拍 @房早明攝

凱旋新世界

廣州市場的錨點！

此前，我說過：凱旋歸來，珠城震動，不是一句形容詞。

不妨看兩組數(shù)據(jù)：

1）從網(wǎng)上綜合整理到的二手數(shù)據(jù)顯示，近3年，珠城20萬+/㎡成交情況，凱旋新世界貢獻了36套，占比約36%。（數(shù)據(jù)來源網(wǎng)絡(luò)綜合整理，僅供參考）

2）據(jù)統(tǒng)計，項目在售新組團——廣粵觀邸，去年12月入市，到4月已網(wǎng)簽19套20萬+，穩(wěn)居廣州第一，位列全國第二。（@廣州房產(chǎn)統(tǒng)計自開發(fā)商口徑）

以前，我們說板塊、項目的定價，看的是二手流通環(huán)節(jié)的反饋，會更及時、準確。但現(xiàn)在呢？似乎一切都在看新盤的定價，因為，市場在依靠新盤“托底”。

而這，其實是不符合經(jīng)濟規(guī)律的。在這個背景下，凱旋則是對市場的一次“糾偏”。

眾所周知，凱旋是沉淀之后再歸來，因此，其在市場上，是得到了交易環(huán)節(jié)、新房環(huán)節(jié)的充分驗證。20萬+的網(wǎng)簽，就是金字招牌。

凱旋新世界，就是廣州市場的價格錨點！

凱旋不只是穿越周期，更是自成周期！

所以，“6字頭”是不是珠江新城的底？與其糾結(jié)這個問題，不如看多凱旋。

據(jù)悉，項目在售建面約254-835㎡「傳世尊邸」，同時，項目近期開放了新板房。

而今天，我們的獨家頭部博主——地產(chǎn)夫人，恰好在項目新板房拍攝。這是她在現(xiàn)場的感慨：

事實上，如果你對投資置業(yè)敏感，去到凱旋，或許也會有如此感慨。

畢竟，凱旋新世界在產(chǎn)品端上，確實有著超前的視野。

首先，現(xiàn)在市場追捧的“好房子”標準，比如約3米層高、大飄窗、大面寬景觀……這些在項目，早就是標配了。

| 項目板房實拍 @房早明攝

其次，項目落地的“好房子”，還是廣義的范疇：

約2.82的超低容積率；約450米的超寬樓間距；約48000㎡園林面積；此外，左右緊挨著珠江公園、一線江景……

此外，項目還有廣粵天地和廣粵會兩大IP加持，論保養(yǎng)，論品質(zhì)，也鮮有對手。

地段、景觀、配套、圈層、服務(wù)、戶型，統(tǒng)統(tǒng)拉滿。如此資源配置，足以讓凱旋新世界脫穎而出，自成一派。

在這里插一句，去年項目剛新推，我們跟進了其銷售業(yè)績：一周即大賣18億元頂級富豪的熱錢，在瘋狂涌入…

這種火爆背后，很核心的一點是，資金、資本已經(jīng)敏銳嗅到了投資置業(yè)時機。

新周期前夜，買入凱旋，買到的不只是好房子，更是一座廣州共識的國際社區(qū)、一件穩(wěn)妥的資產(chǎn)保險箱。

是三合一的硬通貨！

當(dāng)然了，百聞不如一見。

如果你去看房，站在窗前，看著一街之隔的項目，與凱旋的價差高達7、8萬每平。相信，你在現(xiàn)場，會忍不住感慨：

真豪宅，當(dāng)如凱旋新世界！

| 一路之隔，巨大價差 @房早明攝

以上。

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