每月的二手房成交數(shù)據(jù)，仿佛是一次小考的展示。

這不，最新出爐的7月西安二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，又暴露出近期二手房市場的整體走勢。

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環(huán)比跌3.84%！7月二手房成交減少351套

剛剛，西安二手房最新網(wǎng)簽數(shù)據(jù)出爐！

根據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示， 7月份，全市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積93.26萬平方米；其中，住宅網(wǎng)簽備案8796套，面積88.71萬平方米。

和上個月相比，7月成交套數(shù)減少351套，環(huán)比下降3.84%，與去年同期相比，減少5.09%。市場呈現(xiàn)小幅降溫態(tài)勢。

數(shù)據(jù)的背后，又透露著什么呢？

雖然數(shù)據(jù)出現(xiàn)小幅下滑，但 8000+套的成交量，客觀的反映了購房需求的存在。

成交量下跌的同時，西安二手房價格也在持續(xù)下探。

來自中指研究院數(shù)據(jù)《百城價格指數(shù)報告》顯示： 西 安7月二手房價格環(huán)比下降1.11%，在全國數(shù)據(jù)排名88，跌幅有所提高。

以當(dāng)前市場來看，還是以買方為主導(dǎo)，不少房東通過降價加速成交，二手房市場仍處于“以價換量”的階段。

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市場分化！天價”老破小“與腰斬”次新房“
就西安樓市來看，市場繼續(xù)分化，天價”老破小“與腰斬”次新房“并存。

一方面，名校學(xué)區(qū)房，價格“堅挺”！

前段時間，西七路159-271號一套5.66㎡的單間民房，賣出了11.6萬元的單價，刷新了西安人對“學(xué)區(qū)房”的認知極限。

用豪宅價買老破小，實在豪橫！

雖然房齡老、戶型差、缺物業(yè)、沒品相，這一驚人的價格再次凸顯了名校學(xué)區(qū)房的強大吸引力和抗跌性。

另一方面，主城“品牌次新小區(qū)”價格破發(fā)。

面對四代宅、好房子、高品質(zhì)的新房子圍攻，二手房幾乎被降維打擊。

比如中海熙峰里，2020年的備案均價 19319元/ ㎡，而小區(qū)5月的成交價，125㎡的精裝三室，單價僅14200元/㎡，一平跌了5000元。

綠城紫薇公館，當(dāng)時新房千人搖號，賣1.6萬/㎡；現(xiàn)在二手房成交價不到1.3萬/㎡。4月底小區(qū)成交的一套121㎡中樓層價格總價145萬，折合成交單價1.18萬/㎡。

還有真正賠本，踩到坑里的 ，是 外圍高價買西咸的。2021年搖號跟風(fēng)的時候，均價1.5萬+/㎡，如今這些小區(qū)交房，普遍也在1.2萬+/㎡，跌幅更大的有秦漢、空港、灃西、涇河、灃東。

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成交量下跌，是何原因？

西安二手房成交量減少的原因，主要有以下幾點：

1、新房市場競爭加劇

新房市場推出大量高性價比產(chǎn)品，尤其是一些“四代宅”新房，憑借高得房率、大露臺等優(yōu)勢吸引購房者。

同時，新房在貸款、首付等政策上更具靈活性，部分購房者轉(zhuǎn)向新房市場，導(dǎo)致二手房需求減少。

2、二手房供應(yīng)過剩

截至2025年8月，西安二手房掛牌量達16萬套以上，庫存壓力較大。

其中，10年以上房齡的老舊房源占比超70%，這類房源因戶型過時、配套陳舊等問題，去化難度較高，進一步加劇了市場供需失衡。

3、購房者觀望情緒濃厚

二手房價格連續(xù)14個月環(huán)比下跌，部分區(qū)域跌幅超20%，購房者普遍持觀望態(tài)度，等待更低價格。

4、區(qū)域分化明顯

核心區(qū)域（如高新區(qū)、曲江新區(qū)）因產(chǎn)業(yè)、學(xué)區(qū)和配套優(yōu)勢，二手房價格相對堅挺，但遠郊板塊（如西咸新區(qū)、高陵）去化周期超24個月，庫存積壓嚴(yán)重，拉低整體成交量。

5、政策影響

2025年6月新政雖提出公積金提取首付、以舊換新補貼等措施，但實際轉(zhuǎn)化率仍受制于高庫存和價格下行預(yù)期，政策效果尚未完全釋放。

總體而言，5月整體二手房市場存在分化現(xiàn)象 “量價雙 跌”。基于當(dāng)前行情下，對于想買賣二手房的人，給幾點實用性建議：

——如果你是賣房置換，在這個時候，尤其是手中沒好學(xué)區(qū)加持的老小區(qū)，要不降價出貨，要不二手房傳三代，很多人沒得選。

腦子一定要清醒，如果要變現(xiàn)，趕早不趕晚。

——如果你是剛需，考慮即買即住，不想等新房2年的交付風(fēng)險，眼下更多二手房優(yōu)質(zhì)房源議價空間大，慢慢挑，多考察多對比。