「西安房哥」本地購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)，深耕十年，接地氣，說(shuō)人話！

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問(wèn)答437期

問(wèn)：西安戶型越來(lái)越大，對(duì)不結(jié)婚的年輕人不友好？

答：對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，確定產(chǎn)品必然是抓大放小，當(dāng)下市場(chǎng)，有急迫買(mǎi)房需求的，一是教育需求的剛需，學(xué)校是核心，房子是輔助。

二是小換大，舊換新的改善，洋房，大平層，甚至疊拼，面積越來(lái)越大，改善群體在意的純粹性，也需要大面積高總價(jià)設(shè)置門(mén)檻。

而年輕人不愿意結(jié)婚，想買(mǎi)80㎡以內(nèi)的兩室，這種極小眾的需求，壓根不是開(kāi)發(fā)商的意向客戶，一個(gè)小區(qū)1000戶，這樣需求的能有幾個(gè)，因此，新房找不到小面積也是必然的。

更關(guān)鍵的是，小面積實(shí)際的銷(xiāo)量也不好，三口之家，起步三室，兩室自住緊張，賣(mài)也不好賣(mài)，三代同堂，二孩家庭，起步四室，更無(wú)法接受兩室。

反而是大量的二手房，過(guò)去的2T4戶品字樓，中間戶都是兩室，對(duì)丁克單身群體非常友好，也可以新房買(mǎi)三室，拆了次臥改寬廳，住兩室。

預(yù)算夠，新房隨意折騰，預(yù)算不夠，先看二手房。

問(wèn)：房哥講講二代，三代，四代住宅有啥區(qū)別？

答：在開(kāi)發(fā)商包裝四代住宅概念之前，沒(méi)有人會(huì)專(zhuān)門(mén)留意所謂三代住宅，只是后來(lái)為了區(qū)分陽(yáng)臺(tái)房和露臺(tái)房，又喊出三代住宅，至于二代住宅，更是沒(méi)有統(tǒng)一定義。

這種現(xiàn)狀下，如果有開(kāi)發(fā)商在西安喊出五代住宅，六代住宅也不用意外，中海錦業(yè)元晟的二期，現(xiàn)在就叫五代住宅。

（西北首個(gè)中海五代宅）

目前，西安常見(jiàn)的住宅主要是露臺(tái)房和陽(yáng)臺(tái)房，露臺(tái)即現(xiàn)在的四代住宅，通過(guò)擴(kuò)大室內(nèi)贈(zèng)送面積，增加露臺(tái)面積，尋求差異化，其他的多數(shù)就是普通高層，陽(yáng)臺(tái)可封閉，但有不小的公攤，這個(gè)里面，按照樓層高低，再分疊拼，洋房，小高層，高層。

過(guò)去，房?jī)r(jià)和面積牢牢綁定，如今四代住宅超100 %得房率，也可以理解為變相的降價(jià)，買(mǎi)房需求少，房?jī)r(jià)反跌后，大家都在搶有限的客戶，當(dāng)?shù)囟?，價(jià)格，會(huì)所已經(jīng)卷到極致后，拼的就是戶型和贈(zèng)送，露臺(tái)面積了。

買(mǎi)了四代的安心享受就好，不買(mǎi)的也不用焦慮，房子是用來(lái)住的，自己舒服就好。

問(wèn)：300萬(wàn)想在西安買(mǎi)洋房，疊拼，距離機(jī)場(chǎng)近，不考慮教育？

答：從需求上，屬于小眾的小眾，如果機(jī)場(chǎng)上班，空姐，地勤，機(jī)場(chǎng)是高薪鐵飯碗，住在機(jī)場(chǎng)附近也無(wú)可厚非，另一個(gè)有類(lèi)似需求的是明星，因?yàn)榻?jīng)常出差，保姆買(mǎi)菜，也在機(jī)場(chǎng)周邊買(mǎi)別墅，北京就是。

回到西安，疊拼和洋房可選的區(qū)域，包括秦漢，涇河，空港，灃東以及浐灞，曲江，主城區(qū)范圍里，300萬(wàn)預(yù)算買(mǎi)疊拼沒(méi)有機(jī)會(huì)。

要選房，先問(wèn)房，要賣(mài)房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差，不再走彎路。

（一對(duì)一私聊房哥答疑）

而洋房，曲江二期的金地南湖藝境、天地源香都東岸、大華公園世家有機(jī)會(huì)，但距離機(jī)場(chǎng)通勤太遠(yuǎn)。

浐灞范圍內(nèi)，世博園周邊，中南樾府、紫薇花園洲、世園大公館、綠城桂語(yǔ)江南可選，機(jī)場(chǎng)通勤距離適中，但地鐵3號(hào)、14號(hào)線要長(zhǎng)距離換乘。

通勤時(shí)間最短的是空港，雖然配套弱，遠(yuǎn)離主城，但房?jī)r(jià)低，14號(hào)線藝術(shù)中心站周邊，東航，綠城，金地，龍湖的小區(qū)，次新房都可以選。

（萬(wàn)科理想城二手掛牌價(jià)，來(lái)源：貝殼）

秦漢范圍主要集中在蘭池大道沿線，典型的萬(wàn)科理想城、啟迪佳蓮、旭輝江山閱，洋房，疊拼也都在預(yù)算內(nèi)。

灃東方向，藍(lán)光公園華府、中南上悅城、保利和光塵樾、碧桂園國(guó)湖也都有房可選。

問(wèn)：高新CID西派天悅173㎡準(zhǔn)備交房就賣(mài)，不知道虧多少？

答：在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境里，還是在供需失衡，二手房輪番破發(fā)的高新CID，交房就賣(mài)大概率是賠的。

即便和原購(gòu)入價(jià)格平進(jìn)平出，但貸款有利息，收房有大修，契稅，交易有增值稅，中介費(fèi)，怎么算都是賠的，這是二手次新房交易的常規(guī)成本。

同時(shí)高新CID目前，大面積次新房銷(xiāo)量很一般，開(kāi)發(fā)商自己也在降價(jià)，西派天悅房子蓋挺好，但所處的瞳西位置配套兌現(xiàn)慢，非熱點(diǎn)區(qū)域，周邊龍湖，高科，天地源，西派新房也在內(nèi)卷。

后續(xù)小區(qū)西側(cè)還有不少住宅用地，新產(chǎn)品出來(lái)，大概率要背刺二手房。

以目前高新CID最保值的仁村區(qū)域?yàn)槔捎谟?1小、11初學(xué)區(qū)托底，中海學(xué)仕里、中建悅廬小面積還算抗跌，交付賣(mài)會(huì)小虧，但大面積需求更窄，門(mén)檻更高，非要賣(mài)虧的更多。

西派天悅非熱門(mén)區(qū)域，無(wú)高溢價(jià)學(xué)區(qū)托底，且新房自己也在降，外加周邊潛在新房背刺，交房就賣(mài)，業(yè)主壓力很大，小區(qū)房子很好，耐心自住，與高新CID共成長(zhǎng)。

剛交房就賣(mài)房，和剛結(jié)婚又離婚有啥區(qū)別……

問(wèn)：房哥，中建悅廬的房子不是正南正北，這個(gè)影響大嗎？

答：全國(guó)城市里，對(duì)坐北朝南最在意的城市，西安算一個(gè)，更多是基于日照，通風(fēng)，采光的考慮，但城市里，受地形限制，不可能都做純南向，中建悅廬就是這個(gè)問(wèn)題。

（中建悅廬樓棟示意）

由于西太路東北-西南走向，沿線的住宅小區(qū)樓棟也都有偏轉(zhuǎn)，附近的中海，碧桂園，招商，新希望等也不是正南正北，悅廬也只有最北側(cè)兩棟樓，純南朝向，其他樓棟南偏西約30°。

從居住體驗(yàn)上，沒(méi)有本質(zhì)影響，小區(qū)的采光，通風(fēng)，樓間距，景觀視野不受朝向印象，悅廬多數(shù)樓棟室內(nèi)也都是南北通透，西側(cè)沒(méi)有大開(kāi)窗，西曬并不明顯。

但大面積的幾棟樓，比如建面約176㎡、210㎡，端廳270°采光設(shè)計(jì)，西向夏天的日照時(shí)間更長(zhǎng)，更曬一些，開(kāi)足空調(diào)，窗簾做厚一點(diǎn)。

問(wèn)：航天有什么發(fā)展?jié)摿拖Ｍ?05萬(wàn)閉眼買(mǎi)曲江高新？

答：那是你站在2025年8月，看著航天二手房頻頻破發(fā)，開(kāi)了天眼總結(jié)的，但放在當(dāng)年買(mǎi)房業(yè)主的視角，不是這一回事。

航天房?jī)r(jià)的上行，與曲江有莫大的關(guān)系，可以說(shuō)是承接曲江外溢的結(jié)果，2018年后，西安第一個(gè)搖號(hào)小區(qū)就是曲江金輝世紀(jì)城，由此開(kāi)啟西安房?jī)r(jià)狂飆。

最貴的時(shí)候，南湖周邊均價(jià)過(guò)四萬(wàn)，二期甚至有三萬(wàn)一平的二手房成交，當(dāng)年高價(jià)買(mǎi)曲江，就是因?yàn)榍瓱o(wú)地。

轉(zhuǎn)念一想，不如兩萬(wàn)買(mǎi)航天，還是新產(chǎn)品，大平層，和曲江有價(jià)差，萬(wàn)一還能賺錢(qián)，305萬(wàn)在2018年，曲江只能買(mǎi)二手高層，但在航天可以買(mǎi)洋房，大平層。

（航天基地夜景）

航天自身也有房?jī)r(jià)支撐，一方面距離富人區(qū)近，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)人口齊全，公園多，住宅少，密度低，環(huán)境好，短板是人氣差，商業(yè)弱，但對(duì)于改善，養(yǎng)老，自住還是舒服的，只是打工剛需不友好。

后來(lái)全國(guó)，西安，高新，曲江，航天二手普跌，拋售心態(tài)賣(mài)房，航天有房的，想的就不是潛力希望了，而是及時(shí)止損，不是航天不好，而是買(mǎi)房心態(tài)變了。

問(wèn)：房哥點(diǎn)評(píng)一下，天地源萬(wàn)熙天地的二手房？

答：萬(wàn)熙天地是怎么火起來(lái)的，老高新人都知道，當(dāng)年天地源開(kāi)發(fā)的眾多小區(qū)，都有高新系學(xué)校資源，比如楓林綠洲、丹軒坊、蘭亭坊等，后來(lái)天地源去雁塔做 萬(wàn)熙天地，大家的預(yù)期也是高新系跨區(qū)辦學(xué)。

但賣(mài)房是賣(mài)房，教育是教育，萬(wàn)熙天地是雁塔北沈家橋城改地塊，配套學(xué)校就是雁塔十小，優(yōu)質(zhì)教育的預(yù)期也就沒(méi)了，小區(qū)從一梯隊(duì)變?yōu)槠胀ǖ母邔幼≌瑓^(qū)。

回歸社區(qū)本身，最大賣(mài)點(diǎn)是距離高新近，太白南路一路之隔就是都市之門(mén)，但房?jī)r(jià)比高新低，房子比錦業(yè)路二手房新，作為平替是有性價(jià)比的，隔壁碧桂園壓根不裝了，就叫高新時(shí)代。

（萬(wàn)熙天地二手掛牌價(jià)，來(lái)源：貝殼）

目前，貝殼二手掛牌價(jià)，小區(qū)毛坯高層，普遍在15600+左右，符合當(dāng)下行情，園區(qū)本身，中規(guī)中矩，戶型，景觀，周邊配套，學(xué)區(qū)沒(méi)有明顯特色。

但作為自住剛需盤(pán)，生活方便，馬路對(duì)面是錦業(yè)路，北邊有8號(hào)線，立豐城，附近都是成熟住宅區(qū)，且隔壁綠城春月風(fēng)華新房在售，天地源賣(mài)的貴，大家就去買(mǎi)綠城了。

更別說(shuō)西灃一路，西部大道上，新房，二手不斷，中海又要推五代住宅！

問(wèn)：西電搬遷，產(chǎn)業(yè)工人搬遷，西電片區(qū)未來(lái)前景如何？

答：西安的城市規(guī)劃里，產(chǎn)業(yè)區(qū)和居住區(qū)平衡算挺差的，主城區(qū)內(nèi)幾乎純住宅，產(chǎn)業(yè)和工作機(jī)會(huì)，集中在高新區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)。

前者交通不便，西三環(huán)，三號(hào)線，唐延路，太白南路牛馬川流不息，但下班后，又奔波各地，后者產(chǎn)業(yè)園集中在草灘，高陵，通勤噩夢(mèng)。

過(guò)去，城東紡織城，城西電工城，城南電子城，以廠為中心，周邊配套家屬院，醫(yī)院，公園，商業(yè)，大家生活舒適度還是挺高的。

后來(lái)服務(wù)新區(qū)建設(shè)，主城版圖擴(kuò)容，工業(yè)外遷，導(dǎo)致現(xiàn)在主城區(qū)是清一色的住宅區(qū)，停車(chē)，上班通勤，擁堵都是問(wèn)題。

（西電片區(qū)規(guī)劃方案）

碑林，蓮湖，新城三區(qū)的發(fā)展局限就在土地，新城重點(diǎn)開(kāi)發(fā)幸福林帶，蓮湖重心在西電拆遷，核心是看重土地開(kāi)發(fā)，從西電搬遷后的規(guī)劃圖看，還是以住宅為主，配套商業(yè)和學(xué)校，目前首批土地已陸續(xù)供應(yīng)。

所以，不要太糾結(jié)前景，主城更新，大差不差，西灃路啥樣，西部大道啥樣，密密麻麻的高層，絡(luò)繹不絕的人流，也是這里往后的現(xiàn)狀，以后蓋住宅，熱度也有限，最需要補(bǔ)齊的是教育，大概率也要引入名校+。

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作者：Kikyo

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