最近城市更新的兩則消息落地，等待房子拆除重建的舊住宅區(qū)業(yè)主們，不知道該說他們心死了，還是該說他們重燃希望了。

　　一是深圳老舊住宅區(qū)進行拆除重建類城市更新需結(jié)合“ 住宅用地容積率不超過3.1，建筑高度不超過80米”的規(guī)定進行經(jīng)濟可行性校核，在這樣的前提下，大部分小區(qū)的改造或不具備經(jīng)濟可行性。

　　二是，近日廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布關(guān)于公開征求《關(guān)于推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作的指導(dǎo)意見（征求意見稿）》（下稱《征求意見稿》）意見的公告，鼓勵老小區(qū)業(yè)主們自籌自建。

　　（文件鏈接：

　　https://zfcxjst.gd.gov.cn/xxgk/gsgg/content/post_4752990.html ）

　　相關(guān)自籌自建的文章留言區(qū)中，很多網(wǎng)友認(rèn)為自籌自建涉及到業(yè)主要出錢的問題，“行不通的”、“不可能實現(xiàn)”。

　　但也有老小區(qū)業(yè)主看著小區(qū)從棚改到舊改都無望，現(xiàn)在的想法是“只要能改，就算是自主更新我也只能接受了。”

　　例如南山荔苑中興片區(qū)。

　　“深圳最該拆除重建的是這里！”

　　危房拆除9年，棚改舊改均無望

　　資料顯示，南山荔苑中興片區(qū)項目處于前海-高新區(qū)-南油交界區(qū)域，南臨桂廟路、西靠常興路，北側(cè)是協(xié)和深圳醫(yī)院，范圍包括中興之家、荔苑小區(qū)（南區(qū)）、荔芳村、光大村、怡苑閣和常興花園六個住宅小區(qū)，共34棟，涉9宗地塊、物業(yè)2536套，現(xiàn)狀容積率約2.3。

　　▲ 荔苑中興片區(qū)項目的大致范圍

　　項目周邊還是一個美食圈，很多家口碑不錯的小館子，在夜幕降臨時食客滿座。

　　但這樣一個充滿煙火氣的區(qū)域，也面臨著住宅房屋變老變危的困境。

　　據(jù)了解， 荔苑中興片區(qū) 項目范圍內(nèi)的6個小 區(qū) 建成時間均已超過20年，早期的房屋建造質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)較低，房屋大量使用海砂，如今導(dǎo)致諸多房屋安全問題。

　　▲ 荔苑中興片區(qū) | @深圳買房計劃 攝于8月11日

　　其中，中興之家3號樓于2008年10月被鑒定為最高危險等級的海砂危樓，2015年被南山區(qū)住建局監(jiān)測為D級危房，并于2016年1月拆除；

　　2號樓則在2018年被鑒定為D級危房，并進行房屋清空。業(yè)主們的補助租金由第三方墊付 。

　　▲ 中興之家2號樓已清空，并進行圍擋 | @深圳買房計劃 攝于8月11日

　　今年是3號樓被拆除的第9年，這里還看不到一絲能夠施工重建的跡象。

　　“全深圳最該拆除重建的是這里！”荔苑中興片區(qū)的業(yè)主徐浩（化名）說：“中興之家有2棟樓是D級危樓，南山街道辦也提到，目前符合深圳城市更新條例相關(guān)條件、只能通過拆除重建來解決問題的小區(qū)只有愛榕園和我們這里。”

　　深圳官方并未披露D級危房相關(guān)數(shù)據(jù)，從過往公開的報道里，我們可以窺見零星幾個老舊小區(qū)被鑒定為D級危房，例如羅湖金鉆豪園、木頭龍小區(qū)，福田南華村等，大都以城市更新或者棚改的方式進行拆除重建。

　　近幾年被鑒定為D級危房的有南山荔苑中興片區(qū)中興之家2棟和3棟，以及羅湖的嶺南公司住宅樓，后者被以“飛地”模式捆綁進紅嶺統(tǒng)籌片區(qū)城市更新單元拆除范圍。

　　荔苑中興片區(qū)也曾發(fā)起棚改和舊改工作，但均無法順利推進。

　　2020年底，荔苑中興片區(qū)經(jīng)棚改意愿摸底調(diào)查后被列入南山區(qū)棚改備選項目之一，但由于后續(xù)政策變化導(dǎo)致該項目棚改暫停。

　　去年5月，荔苑中興片區(qū)以及愛榕園片區(qū)、荔園新村3個項目過會，但因房地產(chǎn)行業(yè)下行、容積率、前期費用（含危房解危過渡費）墊付等原因，開發(fā)商對荔苑中興片區(qū)項目的興趣不大。

　　今年舊住宅區(qū)城市更新的門檻再加上了限容積、限高，令荔苑中興片區(qū)由市場主體主導(dǎo)進行拆除重建的難度再上一層。

　　▲ 中興之家

　　“2號樓搬空到現(xiàn)在7年多，棚改和舊改都沒戲，只剩下自主更新了?！毙旌普f，只要能改，自主更新模式他就算無奈也只能接受。

　　他坦言，要達成高比例的業(yè)主同意率很難?！耙郧岸际情_發(fā)商來建，業(yè)主拿著過渡費等收房，現(xiàn)在變成自己掏錢，換誰都不愿意?！?/p>

　　而廣東住建廳發(fā)布的《征求意見稿》讓他看到一絲希望。

　　文件明確，自主更新是指以消除住房安全隱患、改善居住條件為目的，主要由老舊小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)所有人自主出資對小區(qū)內(nèi)的單棟住宅樓或全部住宅樓依法申請拆除重建。

　　可開展自主更新的老舊小區(qū)（含單棟住宅樓）需滿足四個條件中的任意一個，包括鑒定為B級、C級和D級或一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險房的、非成套住宅、磚木結(jié)構(gòu)房屋等。

　　針對資金問題，文件提及，拓寬居民出資渠道、給予財稅支持、鼓勵銀行提供低息、長周期貸款服務(wù)等。

　　“我們這個片區(qū)絕對符合文件提到的自主更新條件，并且是最迫切的那種情況。文件也提到資金支持政策，政府可以提供一定的財政獎勵補助、銀行也可以提供貸款支持，資金的問題相對好解決?！?/p>

　　在徐浩看來，錢不是老舊住宅區(qū)自主更新的最大難題，業(yè)主們的認(rèn)知要達成高度一致才是核心問題。

　　“希望政府和街道辦能介入做業(yè)主的工作，讓荔苑中興片區(qū)能盡快推進改造?！?/p>

　　老舊小區(qū)自籌自建才是未來出路？

　　深圳兩個小區(qū)已開始探索

　　今年3月的兩會，住建部部長首提鼓勵舊住宅區(qū)自主更新，5月中央國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于持續(xù)推動城市更新行動的意見》中正式明確“鼓勵產(chǎn)權(quán)所有人自主更新”；再到地方上，7月廈門發(fā)布舊住宅區(qū)自主更新政策、廣東發(fā)布自主更新相關(guān)政策征求意見稿，深圳城市更新網(wǎng)指出，自主更新的制度體系完善在全國范圍內(nèi)開始走入快車道。

　　實踐走在政策前面。

　　杭州、南京、廣州等城市都有相關(guān)自籌自建的案例。

　　深圳去年也在羅湖清水河街道紅崗花園試點這一模式，但 自去年6月啟動首輪摸底，同意率迅速達到90%之后，推進變得緩慢。

　　據(jù)了解，今年3月小區(qū)成立了自拆自建改造委員會，但截至目前并無實質(zhì)性進展。

　　羅湖住建局在其2025年工作計劃中提到，“探索舊住宅區(qū)自籌資金改造實施路徑，摸底挖掘更多符合條件的試點小區(qū)”。

　　近期，南山蛇口的海灣花園業(yè)委會發(fā)起小區(qū)自籌自建的意愿征集，小區(qū)業(yè)主同意率超過95%，相關(guān)材料已提交到街道辦。

　　▲海灣花園

　　業(yè)內(nèi)人士指出，自主更新模式，或為老舊小區(qū)改造的出路。

　　“當(dāng)前政府的關(guān)注點在于盤活存量項目上，對增量項目十分謹(jǐn)慎，再加上市場主體以觀望為主，業(yè)主如果想徹底改善居住環(huán)境，自主更新或許是較為合適的路徑?！?/p>

　　深圳城市更新網(wǎng)也表示，后續(xù)圍繞著自主更新的配套政策將會不斷落地，自主更新實施模式將會成為舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新的主流乃至唯一實施模式。

　　但此前，沒有相關(guān)政策指導(dǎo)，一切都還很模糊，深圳試點小區(qū)部分業(yè)主的積極性不高。

　　上述征求意見稿出臺，能否讓老舊住宅區(qū)自主更新變得順利一些？

　　荔苑中興片區(qū)，能走自主更新的路子嗎？@深圳買房計劃 致電南山街道辦，截至發(fā)稿前，暫未得到明確答復(fù)。