今天閑聊，說(shuō)說(shuō)我對(duì)最新上海樓市的8點(diǎn)思考。

閑聊的觀點(diǎn)比較發(fā)散，但思考很集中。

以探討為主，請(qǐng)不吝指教，也非常歡迎評(píng)論區(qū)補(bǔ)充你對(duì)上海樓市的思考。

1、鏈家關(guān)閉二手成交價(jià)，擋不住房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)。

關(guān)閉成交價(jià)其實(shí)傷的不是買房人，而是我這種喜歡挖成交價(jià)異動(dòng)，去剖析市場(chǎng)的博主。

普通人買房，無(wú)非就是關(guān)注三五個(gè)板塊，最多10個(gè)。

你依舊可以從經(jīng)紀(jì)人那里問(wèn)到對(duì)應(yīng)板塊、小區(qū)的成交價(jià)，如果擔(dān)心中介騙你，可以直接到門店，讓他打開(kāi)經(jīng)紀(jì)人后臺(tái)給你看。

關(guān)閉成交價(jià)這種做法很像小孩子過(guò)家家，似乎不公布，價(jià)格就不會(huì)跌。

但事實(shí)證明，這樣做能堵住悠悠眾口，但不能抵擋下跌的趨勢(shì)。

北京廣州南京杭州蘇州等地，更早關(guān)閉了對(duì)外成交價(jià)顯示，結(jié)果呢……二手跌得并不比上海少。

2、上海的新房，性價(jià)比越來(lái)越低。

目前上海新拍的土地價(jià)格，部分已經(jīng)超越了周邊的二手房?jī)r(jià)。

靜安斯文里地塊，可售樓面價(jià)11萬(wàn)+；

虹口北外灘綠城地塊，可售樓面價(jià)13萬(wàn)+；

大寧地塊，可售樓面價(jià)10萬(wàn)+。

注：土拍樓面價(jià)和可售（實(shí)際）樓面價(jià)、預(yù)售價(jià)不是同一概念。

舉個(gè)例子，北外灘綠城樓面價(jià)12萬(wàn)+，但去掉配建和公共服務(wù)設(shè)施，可售樓面價(jià)要13.6萬(wàn)，加上亂七八糟的建安、精裝、財(cái)務(wù)、人才房、營(yíng)銷、公共服務(wù)設(shè)施等等隱形成本，實(shí)際的保本售價(jià)起碼要摸到18萬(wàn)/平。

最終開(kāi)盤價(jià)，可能會(huì)直接奔著19萬(wàn)甚至20萬(wàn)去了。

新房越來(lái)越貴，但性價(jià)比越來(lái)越低。甚至已經(jīng)價(jià)格離譜了。

記住，只要一天沒(méi)有實(shí)現(xiàn)新房的現(xiàn)房銷售，就不要盲目相信新房概念的兌現(xiàn)結(jié)果。

開(kāi)發(fā)商口子的營(yíng)銷策劃、自媒體新房的營(yíng)銷套路，我太懂了。

對(duì)著一堆項(xiàng)目的概念圖、設(shè)計(jì)稿狂吹，真的汗顏。

到線下真正能看到什么？也就是工地和示范區(qū)。

現(xiàn)在所有上海新房都在卷售樓處，搞得像五星級(jí)酒店一樣，有用么？

撐撐門面，最后這個(gè)展示區(qū)要么就是轉(zhuǎn)型成小區(qū)會(huì)所，要么就對(duì)外出租了。

示范區(qū)搞得再豪華，跟業(yè)主住的房子本身，關(guān)系不大。

所以不要再迷信新房的示范區(qū)和樣板房。

好好算清楚一筆賬，得房率來(lái)算套內(nèi)單價(jià)。

再加加裝修溢價(jià)、樓齡溢價(jià)、小區(qū)配套溢價(jià)，如果售價(jià)比周邊二手次新溢價(jià)在合理范圍內(nèi)，可以接受。

但樓板價(jià)比二手房?jī)r(jià)還貴，真到了離譜程度了。

今年上海新入市的新房，得房率和品質(zhì)是有提升，但也僅此而已，并沒(méi)有進(jìn)一步躍升。

大家如果經(jīng)常去外地，會(huì)看到杭州南京蘇州深圳成都等等城市，有很多漂亮得多的好房子。

上海新房的品質(zhì)，并沒(méi)有明顯匹配上房?jī)r(jià)，反而交房就WQ現(xiàn)象還在發(fā)生。

3、等新政，我也在等新政。

之前的文章我提到過(guò):

如果上海跟進(jìn)北京放開(kāi)限購(gòu)，務(wù)必3個(gè)月內(nèi)賣掉外環(huán)外的房子！

如果真有新政出臺(tái)，3個(gè)月內(nèi)是外環(huán)外賣房的好時(shí)機(jī)，趁熱度期會(huì)有短期回暖，讓放開(kāi)限購(gòu)的外地客戶來(lái)接盤。

這是我的看法，外環(huán)外想辦法置換進(jìn)中環(huán)，無(wú)論是看短期，還是拉長(zhǎng)中長(zhǎng)期，都是值得做的一筆投資。

新城是填不滿的，新房供應(yīng)、二手供需、人口流入，都存在問(wèn)題。你也可以不認(rèn)可，想賣就賣，不想賣可以噴我兩句，說(shuō)說(shuō)你的觀點(diǎn)。

不解釋了，看文章。

4、房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)跌？什么時(shí)候止跌？

我仍然堅(jiān)持這個(gè)觀點(diǎn)。

基本面沒(méi)有改善之前，無(wú)非就是急跌慢跌，跌多跌少的問(wèn)題。

不贅述，看這篇。

5、外環(huán)的補(bǔ)跌還在繼續(xù)，網(wǎng)紅板塊也不例外。

我之前頻繁翻成交價(jià)，也發(fā)過(guò)很多成交價(jià)異動(dòng)盤點(diǎn)文章，外環(huán)外的補(bǔ)跌真挺劇烈的，網(wǎng)紅板塊也一樣。

像寶山楊行、顧村；

嘉定南翔、嘉定新城；

青浦徐涇、青浦新城；

松江大學(xué)城、泗涇、九亭；

浦東唐鎮(zhèn)、周康；

金山、奉賢就不說(shuō)了。

以上這些外環(huán)外區(qū)域，包含一些網(wǎng)紅板塊，最近都有不少低價(jià)成交房源出來(lái)，一套比一套便宜。

我的理解是，外環(huán)外供需關(guān)系是失衡的，房子太多，但上海這幾年新增的購(gòu)買力是有限的，購(gòu)買力跟不上消化這么多的掛牌和庫(kù)存。

而這些網(wǎng)紅板塊過(guò)去的新房供應(yīng)也很大，投資客很多。

但是，購(gòu)買力卻都被外環(huán)內(nèi)很多低價(jià)的老商品房、塔樓、老公房虹吸了。

上一波房?jī)r(jià)高點(diǎn)，像上面提到的一些外環(huán)外網(wǎng)紅板塊單價(jià)都要5-6萬(wàn)。但現(xiàn)在，中環(huán)內(nèi)電梯商品房，跌價(jià)之后，依舊有的挑。

6、有些上海房東沒(méi)必要賣房了。

如果你的錢沒(méi)有去處，又不置換房子，低點(diǎn)拋售干嘛呢。

學(xué)學(xué)上面的智慧，只要不賣，就沒(méi)有跌。

等下一波周期。

哪怕時(shí)間要很久，周期是一定會(huì)回來(lái)的。

7、有些人也沒(méi)必要非要在上海買房。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)，來(lái)來(lái)回回就是推好房子、保障房的概念。

好房子太貴，并不適合所有人買。

保障房越“保障”，商品房流動(dòng)性越艱難。

通縮周期，如果你只有500萬(wàn)身家，非要咬牙去買600萬(wàn)、800萬(wàn)的房子，純是負(fù)債行為。

《富爸爸》里有句話，我一直用來(lái)警醒自己。

富人買入資產(chǎn)，窮人買入負(fù)債，并以為它們是資產(chǎn)。

8、股指回到了10年前，房?jī)r(jià)也是。

這是今天大土豆發(fā)的文章，很有趣。

自媒體開(kāi)始狂吹股市了，接下來(lái)街邊的大爺大媽也會(huì)跟上節(jié)奏。

最近又有人提賣房炒股了，哈哈，從一個(gè)坑跳到另一個(gè)坑，小散吃過(guò)的虧，還不夠慘烈。

基本面沒(méi)有什么大變化，能拉多久能拉多高，我也挺期待。

現(xiàn)在是迷霧期，我挺認(rèn)可大土豆的那句：4000點(diǎn)站半年，再說(shuō)。

就這些，很期待評(píng)論區(qū)大家的看法和觀點(diǎn)。