政策暖風(fēng)一吹，深圳樓市的冰面下暗流涌動(dòng)。

就在昨天8月18日，國務(wù)院全體會(huì)議傳出重磅信號(hào)："提升宏觀政策實(shí)施效能"、"穩(wěn)定市場預(yù)期"。

高層定調(diào)猶如一劑強(qiáng)心針，讓市場看到了政策底部的輪廓。

而深圳樓市的數(shù)據(jù)，正悄悄上演一場"小爬升"！

貝殼研究院的最新戰(zhàn)報(bào)：上周（8.11-8.17）深圳二手房簽約量環(huán)比暴增26.3%，連作為"樓市氣氛組"的帶看量也猛漲16%。

這可不是偶然的浪花，樂有家研究中心緊接著補(bǔ)刀：

8月前17天二手住宅簽約量同比去年大漲47%，近三周成交熱度穩(wěn)如老狗。

也就在昨天，A股創(chuàng)10年新高！市值首次突破100萬億元大關(guān)。

上證指數(shù)盤中一度觸及3745.94點(diǎn)，自2015年8月之后的近10年新高，全市場成交額達(dá)2.8萬億元！

深圳樓市，實(shí)在頹靡太久，需要亮眼的數(shù)據(jù)來刺激市場信心！

買家心態(tài)：

剛需跑步入場，投資客還在"裝睡"

現(xiàn)在的深圳樓市，剛需和投資客仿佛活在平行世界。

據(jù)深圳樂有家研究中心數(shù)據(jù)，300萬以下房源正在逆襲，連續(xù)兩月占比上漲。

截止8月17日，這類"剛需戰(zhàn)斗機(jī)"成交占比飆到29.1%，比7月又漲了2.5個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)兩個(gè)月上漲。

深圳老鐵們用實(shí)際行動(dòng)宣告：總價(jià)300萬以下的房子，正在被加速"清倉"！

如今房價(jià)回調(diào)、利率低位、政策托底，此時(shí)不上車更待何時(shí)？

對他們而言，300萬猶如是道心理防線，一旦有合適房源，下手快準(zhǔn)狠，絕不拖泥帶水。

在7-8月深圳300萬以下成交熱點(diǎn)小區(qū)，以外圍區(qū)域大戶型及中心區(qū)的小戶型為主。

如南山的新一代大廈、桃源里家園、麗灣商務(wù)公寓等，均價(jià)約3-5萬不等；外圍區(qū)域龍崗、坪山、寶安則可以上車80-100㎡左右的大戶型，如坪山恒大成一期花園，200多萬可以購買100㎡+的4房。

而投資客或者高端買家，這群"高冷玩家"還在場邊觀望。

豪宅稅率調(diào)整、限購松綁？

沒看到真刀真槍的政策前，他們選擇繼續(xù)"裝睡"。畢竟經(jīng)歷過前幾年的風(fēng)浪，如今個(gè)個(gè)都是不見兔子不撒鷹的主兒。

有業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃，現(xiàn)在的深圳新房都是“打擂臺(tái)”般上新。

諸如福田香蜜湖香蜜四季、皇崗卓越縵悅兩大舊改之爭，后海華潤中海地王和東角頭中信的龍虎斗。

剛改、豪宅，各有各的精彩！

區(qū)域分化：

有人連夜搶房，有人降價(jià)急售

如今，300萬以下房源：深圳樓市的"快消品"！

經(jīng)過深度調(diào)整，部分區(qū)域房價(jià)已回歸2019年水平。

300萬在福田、南山可能只能買個(gè)小單間，但在龍崗、光明卻能拿下正規(guī)兩房！剛需族終于等來了"踮踮腳夠得著"的時(shí)機(jī)。

此外，政策預(yù)期升溫國務(wù)院會(huì)議釋放的積極信號(hào)，讓買家對后續(xù)政策充滿想象空間。

開發(fā)商和業(yè)主們終于認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，降價(jià)拋售的"誠意房源"批量上架。龍崗某新盤甚至祭出"2字頭"起售價(jià)，直接把周邊二手房東逼到墻角。

上周全市二手成交量活躍的前10個(gè)片區(qū)中，除了東部那幾個(gè)剛需大戶，南山前海、蛇口，寶安的新安以及羅湖布心等交投十分活躍。

同樣是成交活躍，不同樓盤的命運(yùn)卻大相徑庭：

福田華富村——舊改神盤上演"搶房大戰(zhàn)"！

作為福田罕見的舊改項(xiàng)目，華富村憑借"地段+地鐵+次新"三重Buff加持，交易活躍，常駐福田區(qū)成交熱門小區(qū)榜。

近兩周成交破20套，以約100㎡上下的三房戶型為主，成交單價(jià)約10萬/㎡左右。

前海鼎太風(fēng)華，改善客的"甜蜜煩惱"！

作為前海大社區(qū)的扛把子，南山實(shí)驗(yàn)九年制學(xué)校的加持下，鼎太風(fēng)華近期成交也明顯活躍，但畫風(fēng)截然不同。

戶型跨度大，從61㎡二房至160㎡大平層，不同期數(shù)樓齡的差別大，成交價(jià)格從8萬/㎡-10萬/㎡之間。

作為前海片區(qū)高贈(zèng)送項(xiàng)目的代表，來鼎太風(fēng)華看房的多是改善型家庭。

從事金融業(yè)的張先生道出心聲："學(xué)區(qū)、品質(zhì)都滿意，但總價(jià)還是偏高……”。

小區(qū)周邊是南山村等重點(diǎn)舊改，板塊價(jià)值蛻變在即，可見即使是核心區(qū)超20年樓齡小區(qū)，價(jià)格仍是難以跨越的門檻。

目前在樂有家平臺(tái)上鼎太風(fēng)華有135套掛牌房源，庫存并不小，有急售的業(yè)主只能降價(jià)出手，搏一個(gè)機(jī)會(huì)。

未來展望：剛需窗口期正在關(guān)閉？

種種跡象表明，深圳樓市正在醞釀變局！

可以預(yù)見的是，國務(wù)院會(huì)議后，地方性松綁政策出臺(tái)概率大增。

業(yè)內(nèi)瘋傳的"非核心區(qū)限購松綁"若落地，將直接點(diǎn)燃市場。還有8月最新的LPR，將于明天（8月20日）公布。

當(dāng)?shù)蛢r(jià)房去化達(dá)到臨界點(diǎn)，改善型房源將接力上漲。2015年和2019年的行情都驗(yàn)證過這個(gè)規(guī)律。

對真正的剛需而言，眼下可能是近三年最好的上車時(shí)機(jī)：

“好房子”紅線下，低密住宅陸續(xù)上架，議價(jià)空間仍在、政策紅利可期。

但窗口期不會(huì)永遠(yuǎn)敞開，當(dāng)?shù)蛢r(jià)房被掃蕩殆盡，市場輪動(dòng)將不可避免。

深圳樓市的劇情永遠(yuǎn)比電視劇精彩。

剛需買家已吹響沖鋒號(hào)，接下來就看政策如何接棒了！

文章來源:樂居買房