一張令人震驚的函。

最近，物業(yè)的圈子里發(fā)生了一件前無古人后無來者的大事件——

物業(yè)公司，竟要把小區(qū)業(yè)委會(huì)給炒了。

簡單解釋幾句，你就能明白這事兒有多么的逆天。

物業(yè)公司，大家都明白，妥妥的乙方。

業(yè)委會(huì)，則是由業(yè)主代表組成，其職能就是代表業(yè)主的利益，向物業(yè)表達(dá)關(guān)于小區(qū)各方面事務(wù)的訴求。妥妥的甲方。

如今，乙方竟要把甲方炒了。

根據(jù)乙方函中的描述，江月給大家總結(jié)出了乙方膽大行為之下的緣由——

其一，嚴(yán)苛的資金條件。

根據(jù)業(yè)委會(huì)要求，物業(yè)若想要續(xù)聘，需要攜帶超1600萬的資金進(jìn)組，而這個(gè)數(shù)額已超物業(yè)公司年度營收的70%。

何為帶資進(jìn)組？

物業(yè)公司在競標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，承諾無償投入一定數(shù)量的自有資金，用于小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的整改和維護(hù)運(yùn)營。

這就叫帶資進(jìn)組。

也就是說，這是物業(yè)公司競標(biāo)時(shí)承諾的籌碼，為的就是爭取到業(yè)主的青睞。前期先自己掏錢把盤子占下來，主打一個(gè)要掙就掙長期的錢。

但是！

一般而言，物業(yè)帶資進(jìn)組的金額在幾十到上百萬不等，再多幾百萬也是頂了天。

1600萬的金額，著實(shí)有那么點(diǎn)“天價(jià)彩禮”的味道。

其二，業(yè)委會(huì)刻意引導(dǎo)業(yè)主，操縱業(yè)主大會(huì)。

根據(jù)物業(yè)函中信息，由于1600萬的帶資進(jìn)組要求，物業(yè)選擇放棄續(xù)聘，且轉(zhuǎn)頭就準(zhǔn)備起小區(qū)公開選聘的招標(biāo)環(huán)節(jié)。

但是，

物業(yè)認(rèn)為業(yè)委會(huì)的針對(duì)性太強(qiáng)了！

比如，

業(yè)主大會(huì)議題設(shè)置中，業(yè)委會(huì)竟然在選聘方案外，又增加了一個(gè)單獨(dú)表決該物業(yè)是否可以參加選聘的議題。

這一舉動(dòng)，讓該物業(yè)公司顯得尤其扎眼。

比如，

函中表述，有業(yè)主反映了業(yè)委會(huì)扭曲事實(shí)，引導(dǎo)業(yè)主投票的行為。

于是，

物業(yè)公司一氣之下寫出了一張令人震驚的函，以業(yè)委會(huì)“采取不正當(dāng)手段，阻撓業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的正常召開、選舉及表決”的名義，向小區(qū)所在街道辦事處申請(qǐng)解散小區(qū)業(yè)主會(huì)。

類似的事情，還有不少。

杭州錢塘某小區(qū)——

今年4月份，業(yè)委會(huì)希望物業(yè)費(fèi)下調(diào)，但物業(yè)公司以會(huì)影響服務(wù)品質(zhì)為理由不參與續(xù)聘。

而在此后物業(yè)的招標(biāo)大會(huì)中，該小區(qū)第一次招標(biāo)以流標(biāo)收?qǐng)?，第二次?bào)名數(shù)量不足，并沒有物業(yè)接盤。

由于缺乏物業(yè)服務(wù)支持，小區(qū)的門禁出了問題，安保又出了問題，并且業(yè)主們又覺察了業(yè)委會(huì)一些耐人尋味的貓膩，憤怒之余，順帶著把業(yè)委會(huì)也給罷免了。

最終，物業(yè)與業(yè)委會(huì)皆失。

全國性的物業(yè)費(fèi)下調(diào)。

為何近一兩年來的物業(yè)、業(yè)委會(huì)以及業(yè)主之間的矛盾發(fā)生越來越頻繁，甚至鬧到了不可收?qǐng)龅木置妫?/p>

從業(yè)主的角度出發(fā)，大家都想降低物業(yè)費(fèi)。

根據(jù)克而瑞物管發(fā)布的《2024年中國物業(yè)行業(yè)年度盤點(diǎn)報(bào)告》，

自去年以來，武漢、重慶、青島、銀川4座城市的百余個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了物業(yè)費(fèi)的下調(diào)，并且調(diào)節(jié)的幅度并不小，普遍在20-30%，最高能達(dá)49%，相當(dāng)于物業(yè)費(fèi)腰斬。

物業(yè)費(fèi)下降的案例還有很多——

2025年起，柳州新華庭小區(qū)的物業(yè)公司實(shí)行免收物業(yè)費(fèi)的模式，且計(jì)劃22個(gè)小區(qū)試行免收物業(yè)費(fèi)模式。

這一降，直接把物業(yè)費(fèi)降低到零了。

2025年6-9月，寧波一小區(qū)物業(yè)啟動(dòng)燃脂挑戰(zhàn)，業(yè)主每減重1斤就能低30元物業(yè)費(fèi)，有業(yè)主直接減重13斤，獲得了390元的物業(yè)費(fèi)減免。

這也等于是變相降低了物業(yè)費(fèi)。

另外，無錫、長沙、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江等地還出臺(tái)了空置房物業(yè)費(fèi)減免政策，只要住宅連續(xù)空置6個(gè)月以上，物業(yè)費(fèi)就能享受5-7折的折扣。

這才是矛盾來源——

隨著各地物業(yè)費(fèi)的下降，那些物業(yè)費(fèi)沒降的業(yè)主們自然按捺不住。

尤其是在經(jīng)濟(jì)下行周期，業(yè)主們的工作收入、財(cái)產(chǎn)性收入都不免受到影響，在生活中自然會(huì)更注重開源節(jié)流。

那么，

看到別家的物業(yè)費(fèi)減了，自家勢必也要鬧一鬧。

不鬧不知道，一鬧嚇一跳——

對(duì)比之下，有的小區(qū)物業(yè)服務(wù)不如別人，收費(fèi)卻一點(diǎn)也不含糊；有的業(yè)委會(huì)，不乏中飽私囊者，業(yè)主們既怕業(yè)委會(huì)不干事，更怕業(yè)委會(huì)干壞事……

而業(yè)主們鬧著鬧著，物業(yè)公司也不干了。

以濱江物業(yè)為例，前文所提的兩個(gè)案例均為濱江案例。面對(duì)業(yè)委會(huì)的要求，業(yè)主們降低需求，濱江物業(yè)直接退出服務(wù)。

以萬科物業(yè)為例，面對(duì)湖北鄂州華彩城小區(qū)的降價(jià)要求，萬科以“大幅降價(jià)導(dǎo)致企業(yè)無法運(yùn)行”為由，準(zhǔn)備在今年10月底前退出華彩城的物業(yè)管理。

物業(yè)公司為何這么硬氣？

首先，面對(duì)著大幅度的降價(jià)，物業(yè)公司確實(shí)可能要面對(duì)虧本的風(fēng)險(xiǎn)。

其次，時(shí)代變了——

過去的物業(yè)公司，在爭盤子。

繁榮的房地產(chǎn)市場活動(dòng)下，新開發(fā)的樓盤項(xiàng)目越來越多，物業(yè)需要搶占的“地盤”也越來越多，搶到的“盤子”越多，能掙到的錢就越多。

那個(gè)時(shí)代，面對(duì)業(yè)主的訴求，物業(yè)公司選擇笑臉相迎。

現(xiàn)在，隨著房地產(chǎn)開發(fā)速度逐年放緩，物業(yè)公司的日子也不好過，

自2020年到2024年，上市物業(yè)公司在管面積增速從40%的超高增速一路俯沖至6%。

與此同時(shí)，增收不增利的現(xiàn)象開始普遍發(fā)生——

2024年，上市物業(yè)公司凈利潤均值為1.91億，同比下降20%。

總結(jié)成一句話:物業(yè)公司日子也不好過。

由此，造成當(dāng)今業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司的矛盾越來越普遍的原因是復(fù)雜的——

1.經(jīng)濟(jì)下行周期下，業(yè)主們?cè)谟X醒。

業(yè)主們需要“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)，性價(jià)比更高的物業(yè)服務(wù)；業(yè)主們還需要一個(gè)以業(yè)主利益為中心的業(yè)委會(huì)。

2.房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型下，物業(yè)公司需要改變經(jīng)營模式。

物業(yè)公司過去那套躺著收錢的模式已經(jīng)行不通了。

現(xiàn)在的物業(yè)公司，既需要提高服務(wù)質(zhì)量滿足業(yè)主需求，又需要保證公司的利益。

總之，

這一場場的矛盾糾紛背后，就是業(yè)主與物業(yè)尋求新的相處模式的過程。

物業(yè)費(fèi)矛盾最大的城市，可能是杭州。

回歸到杭州這座城市，我們能發(fā)現(xiàn)近期的杭州出了一樁又樁業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)的糾紛事件。

說來道去，都繞不過一句話——

杭州的物業(yè)費(fèi)，真的貴！

一、杭州的物業(yè)費(fèi)就比大多數(shù)城市都貴。

根據(jù)中指的《2025年上半年中國物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)研究報(bào)告》，杭州物業(yè)費(fèi)樣本均價(jià)在2.99元/㎡/月，僅次于北京上海深圳，而大多數(shù)二線城市如成都、重慶、長沙、南京，其物業(yè)費(fèi)均價(jià)都低于2.5元/㎡/月。

從大碗對(duì)幾個(gè)城市的實(shí)際調(diào)研的切身感受來說，其它城市與杭州的物業(yè)費(fèi)差距更大——

杭州目前在售新盤的物業(yè)費(fèi)大多在4-5元/㎡/月，而南京在售新盤的物業(yè)費(fèi)普遍在2-3元/㎡/月。

也就是說，

同樣一套100㎡房子，杭州人每年光是在物業(yè)費(fèi)上付出成本就要比南京人多個(gè)2400元。

這可是實(shí)打?qū)嵉纳畛杀尽?/p>

二、杭州的物業(yè)費(fèi)越來越貴。

首先，杭州新盤的物業(yè)費(fèi)已經(jīng)全面超越過去的房子。

2020年以前的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)普遍在3元/㎡/月左右，而目前新房市場項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)統(tǒng)計(jì)如下。

下至單價(jià)2萬/㎡的剛需產(chǎn)品，上至單價(jià)6、7萬/㎡的產(chǎn)品，物業(yè)費(fèi)起步就是4元/㎡/月，高些的能達(dá)到5-6元/㎡。

再舉幾個(gè)更具體的例子，你還能更清晰地感受到杭州物業(yè)費(fèi)的漲幅——

以良渚新城為例，

2023年在售的建發(fā)云熙，物業(yè)費(fèi)為4.25元/㎡/月，而2025年的和萃攬悅園，物業(yè)費(fèi)4.4元/㎡/月

以未來科技城南為例，

2024年在售的綠汀春曉，物業(yè)費(fèi)為3.5元/㎡/月，而2025年的時(shí)舟里，物業(yè)費(fèi)4.5元/㎡/月。

注意，這兩個(gè)小區(qū)僅隔了一條馬路。

其次，普通新房的物業(yè)費(fèi)比部分老牌豪宅還貴。

以藍(lán)色錢江為例，一個(gè)不乏10萬/㎡成交記錄的豪宅小區(qū)，過去這些年該小區(qū)的物業(yè)費(fèi)為3.8元/㎡/月。

目前，杭州在售新房的物業(yè)費(fèi)普遍超過藍(lán)色錢江。

此外，杭州眾多老牌豪宅的物業(yè)費(fèi)也被新晉豪宅超過。

在眾多老牌的豪宅中，武林壹號(hào)的物業(yè)費(fèi)是7.6元/㎡/月，陽光海岸、金色海岸是6元/㎡/月，銀杏匯8.8元/㎡/月，仁恒濱江園、信達(dá)濱江壹品目前的物業(yè)費(fèi)是6.8元/㎡/月，鳳起潮鳴高層則要8.2元/㎡/月。

而這已經(jīng)不是杭州物業(yè)費(fèi)的極限，咱們?cè)賮砜磶讉€(gè)新盤（豪宅）的物業(yè)費(fèi)——

奧印鳴翠府高層8元/㎡/月，疊墅12元/㎡/月；玉瀾月華8元/㎡/月；詠湖云廬疊墅8.8元/㎡/月。

從區(qū)位來看，這些新晉豪宅不如前面所提的知名豪宅，但物業(yè)費(fèi)成功領(lǐng)先。

對(duì)于不少杭州業(yè)主而言，高昂的物業(yè)費(fèi)并不好接受——

其一，物業(yè)費(fèi)從3塊提高到4塊，甚至5塊，但這其中的服務(wù)差別并不一定明顯，難免讓人覺得加價(jià)不加質(zhì)。

其二，一年的物業(yè)費(fèi)動(dòng)輒七八千塊錢，已經(jīng)抵得上一個(gè)月的工資。

我們可以預(yù)料到，物業(yè)風(fēng)波遠(yuǎn)沒到停息的時(shí)候。